Дело № 2-1954/2025

УИД 26RS0010-01-2025-003436-07

Решение

Именем Российской Федерации

05 августа 2025 года город Георгиевск 

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Шевченко В.П.,

при секретаре Айрапетовой К.Б.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о признании постройки самовольной, 

Установил

ФИО5 обратилась в Георгиевский городской суд Ставропольского края с иском к ФИО2, ФИО3 о признании постройки самовольной.

Из содержания искового заявления следует, что ФИО5 на основании договора купли продажи от 08.07.2016 года является собственником земельного участка промышленного назначения площадью № кв.м., и находящегося на нём нежилого здания № кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> Указанное имущество было приобретено на публичных торгах, проведенных во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае от 05.04.2016 года № 246, принятого на основании постановления судебного пристава- исполнителя Георгиевского районного отдела судебных приставов УФССП России по СК ФИО6 о передаче арестованного имущества на торги от 17.03.2016 года. 

Данное имущество имело обременение, в том числе и ипотеку в пользу ОАО НБ «ТРАСТ"», в последующем уступившим право требования ОАО «Промсвязьбанк». На основании решения Георгиевского городского суда Ставропольского края от 03.03.2015 года но гражданскому делу № на вышеуказанное имущество обращено взыскание путем продажи с публичных торгов.

В 2013 году, когда данным имуществом владел ответчик ФИО2, он без предварительного письменного согласия залогодержателя возвёл на заложенной земле второе капитальное сооружение — склад металлопроката № кв.м., кадастровый №. Разрешение на строительство и акт ввода действительно оформлены, однако согласие Банка отсутствует: в регистрационном деле нет документа, а ипотечное досье Банка таких, сведений не содержит.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Исходя из решения Георгиевского городского суда по делу №, на нежилое строение - склад, металлопроката № кв.м., кадастровый №, не было обращено взыскание. При этом на момент рассмотрения спора, указанный склад металлопроката был возведен, залогодержатель не обращался в суд об обращении взыскания на указанное имущество. В виду чего, следует, что строительство указанного объекта не было согласовано с залогодержателем, а сам договор залога предусматривал согласие залогодержателя на возведение строения.

Несмотря на указанные обстоятельства и требования закона в рамках процедуры банкротства ФИО2 (дело №) 13.05.2022 года, между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО7 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимости, а именно нежилого здания склада хранения металлопроката, площадью № кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> т.е. того самого объекта, который был возведен после передачи в залог ФИО2 имущества (земельного участка промышленного назначения: площадью № кв.м., кадастровый № и находящегося на нём нежилого здания № кв.м, кадастровый №, расположенного в 

<

адрес> 

<

адрес>

В виду того, что согласия залогодержателя на возведение объекта капитального строения не имелось, ответчик не имел права, в том числе и в рамках процедуры банкротства распоряжаться данным имуществом.

О факте наличия самовольной постройки и нарушении прав в части пользования принадлежащим ему правом на земельный участок с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО5 узнала после принятия 05.06.2024 года Пятым кассационным судом общей юрисдикции решения по делу №, согласно которого признаны недействительными результаты торгов в части № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> признан недействительным договор купли-продажи от 08.07.2016 года, заключенного между ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и ФИО5 в части № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признано за ФИО3 право собственности на 

<

адрес> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Сохранение спорного здания повлияло на судьбу земельного участка, приобретенного ФИО5 на законных основаниях, явилось основанием для уменьшения площади принадлежащего на праве собственности земельного участка.

Основываясь на положениях ст. 222 ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит суд признать нежилое здание - склад металлопроката площадью № кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес> самовольной постройкой,, возведенной ФИО2 в нарушении договора о залоге.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной о его времени и месте, воспользовалась своим правом на ведения дела через представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на заявленных исковых требованиях настаивал и просил их удовлетворить по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании ответчик ФИО3, его представитель ФИО4 исковые требования не признали, представили в суд письменную позицию по делу, в которой указывают, что ФИО5 является ненадлежащим истцом по заявленному требованию, а сам же банк, как залогодержатель, привлеченный к рассмотрению настоящего дела в качестве третьего лица, соответствующих требований ни ранее, ни при рассмотрении дела не заявлял. Никакие права и законные интересы истца само по себе существование постройки, которую она просит суд признать самовольной, не нарушает. Не нарушает эта постройка и права банка, как залогодержателя по кредитному договору, который был прекращен его полным исполнением. В соответствии со ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (абз. 1 п. 1). Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение (абз. 2 п. 1 ст. 65). С учетом изложенного следует, что ФИО2 не обязан был согласовывать с залогодержателем возведение нежилого здания на предоставленном в залог земельном участке, учитывая, что такая постройка не ухудшала никаким образом предмет залога, а также поскольку на строительство такого нежилого здания были получены все необходимые разрешения, а право собственности на него зарегистрировано после его возведения и ввода в эксплуатацию государственным регистрирующим органом без каких-либо ограничений. Просят отказать ФИО5 в удовлетворении заявленного иска.

В судебном заседании ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что склад металлопроката площадью № кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> был возведен им на законном оснований при наличии всей разрешительной документации и акта ввода в эксплуатации. Право собственности на данное строение было зарегистрировано в установленном порядке. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО8 в судебное заседание не явился, о его времени и месте был уведомлен надлежащим образом, представил в суд письменные возражения в которых выражает свое несогласия с заявленными требованиями и просит в их удовлетворении отказать. 

Представители, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования ПАО «Промстройсвзьбанк», Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о его времени и месте были извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны по делу, исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является обеспечение восстановления нарушенных прав.

В соответствии со статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В силу части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Под обстоятельствами, обосновывающими требования и возражения сторон, понимаются юридические факты, с которыми закон, применяемый по делу, связывает правовые последствия для сторон в делах искового производства.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 22 февраля 2011 года между ОАО Национальный банк «ТРАСТ» и ООО «Регион МК» в лице директора ФИО2 был заключен кредитный договор в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заёмщику кредит, а заёмщик обязался возвратить Банку полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом. 

Исполнение обязательств ООО «Регион МК» по возврату кредита и уплате процентов обеспечено: поручительством ФИО2 согласно договору поручительства; поручительством ФИО9 согласно договору поручительства, залогом принадлежащих на праве собственности ФИО2 объектов недвижимого имущества в соответствии с договором о залоге недвижимого имущества, по которому залогодатель ФИО2 передал залог банку недвижимое имущество: сборно-разборочный склад.

Между ОАО Национальный банк «ТРАСТ» и ОАО «Промсвязьбанк» был заключён договор об уступки прав- требований по указанному кредитному договору.

Решением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 03 марта 2015 года, вступившим в законную силу, исковые требования ОАО «Промсвязьбанк» к поручителям ФИО2, ФИО9 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично.

Взыскана солидарно с ответчиков ФИО2 и ФИО9 в пользу ПАО «Промсвязьбанк» задолженность по кредитному договору № от 22.02.2011 в размере 6 136 250,09 рублей.

Обращено взыскание на имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО2 и заложенное по договору о залоге недвижимого имущества № от 22.02.2011 путем продажи с публичных торгов: сборно-разборочного склада, площадью № кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> установив начальную продажную цену в размере № рублей, и земельного участка, назначение: земли населенных пунктов, производственная деятельность, площадью № кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену в размере № рублей. 

Право собственности ФИО5 на указанное выше имущество возникло из договора купли-продажи недвижимого арестованного имущества от 08 июля 2016 года, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае – организатор торгов (продавец) и ФИО5 – победителем торгов (покупатель). Предметом договора в силу п.1.1 явилось следующее имущество: сборочно-разборочный склад, площадью № кв.м, кадастровый №, и земельный участок для производственной деятельности, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес> (имущество). Имущество продается во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае от 05.04.2016 №246, принятого на основании постановления судебного пристава-исполнителя Георгиевского районного отдела судебных приставов УФССП России по СК ФИО6 о передаче арестованного имущества на торги от 17.03.2016 (п.1.2). Переход права собственности зарегистрирован 25.07.2016 года.

На момент рассмотрения дела ФИО5 принадлежит на праве собственности доля земельного участка, кадастровый №; нежилое здание – сборно-разборочный склад, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес> право собственности зарегистрировано 25.07.2016.

ФИО3 принадлежит на праве собственности доля земельного участка, кадастровый №, нежилое здание – склад хранения металлопроката, площадью, № кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> право собственности зарегистрировано 06.06.2022 года.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30 ноября 2018 года по делу № ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев до 29.05.2019 года.

Определениями Арбитражного суда Ставропольского края срок процедуры реализации имущества в отношении ФИО2 неоднократно продлевался. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.04.2022 по делу № срок процедуры реализации имущества в отношении ФИО2 продлен до 28.06.2022 года.

Определениями Арбитражного суда Ставропольского края от 04 июня 2020 года по делу № признан недействительной сделкой договор купли-продажи недвижимости – склада хранения металлопроката (общая площадь № кв.м, этажность 1, кадастровый №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 16.11.2016 года между ФИО2 и ФИО5 Указанное определение не обжаловалось и вступило в законную силу. 

Определениями Арбитражного суда Ставропольского края от 25 января 2022 года по делу № утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника – ФИО2 посредством публичного предложения в редакции, предложенной финансовым управляющим ФИО7, установлена начальная цена продажи посредством публичного предложения в размере 2 610 000 рублей в отношении следующего имущества должника: склад хранения металлопроката общей площадью № кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

13 мая 2022 года между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО7 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является нежилое здание – склад хранения металлопроката, этажность 1, площадью № кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>. Между сторонами 13 мая 2022 года подписан акт приема-передачи в отношении указанного объекта недвижимости. Переход права собственности зарегистрирован 06.06.2022 года. Продажа указанного имущества осуществлялась согласно Положению о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества согласно Определения Арбитражного суда Ставропольского края от 25.01.2022 по делу №

Вступившим в законную силу решением Георгиевского городского суда Ставропольского края от 07 сентября 2022 года было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО3 о признании сделки купли-продажи недвижимости, заключенной 13 мая 2022 года между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО7 и ФИО3, недействительной; признании недействительной записи регистрации права собственности № от 06.06.2022 года в Едином государственном реестре недвижимости; признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес> за ФИО5

Обращаясь с настоящим иском в суд ФИО5 основывает свои требования на положениях ст. 222 ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывая, что нежилое здание - склад металлопроката площадью № кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес> является самовольной постройкой, так как возведено ФИО2 в нарушении договора о залоге.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующим законодательством предусматривается, что строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства осуществляются только на основании специального разрешения, которое дает право осуществлять тот или иной этап строительства в течение срока его действия.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Как следует из материалов дела спорный объект недвижимости склад металлопроката, площадью № кв.м. возведен на основании разрешения на строительство, выданного ФИО2 администрацией города Георгиевска Ставропольского края 02 июля 2012 года, на основании разрешения от 12 февраля 2013 года, выданного администрацией города Георгиевска Ставропольского края спорный объект введен в эксплуатацию, право собственности на него было в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. 

Таким образом, из совокупности собранных по делу доказательств и установленных фактических обстоятельств следует, что спорный объект склад металлопроката, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, признаками самовольной постройки, предусмотренными п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44, не обладает.

Ссылка стороны истца на нарушение ФИО2 при возведении спорного объекта недвижимости Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судом также признается несостоятельной по следующим основаниям. 

Так согласно ч. 1 ст. 346 ГК РФ, залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (абз. 1 п. 1).

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение (абз. 2 п. 1 ст. 65).

Из указанного следует, что ФИО2 не обязан был согласовывать с залогодержателем возведение нежилого здания на предоставленном в залог земельном участке, учитывая, что такая постройка не ухудшала никаким образом предмет залога, а также поскольку на строительство такого нежилого здания были получены все необходимые разрешения, а право собственности на него зарегистрировано после его возведения и ввода в эксплуатацию государственным регистрирующим органом без каких-либо ограничений.

Ссылка стороны истца на п. 5.3.3 Договора о залоге недвижимого имущества № 61-702-8004 от 22.02.2011 г., заключенного между банком и ФИО2, согласно которому залогодатель обязан не производить реконструкцию залогового имущества, переоборудование и других капитальных работ, связанных с изменением площадей залогового имущества, без предварительного письменного согласия залогодержателя судом признается несостоятельной, так как возведение на заложенном земельном участке нового нежилого здания не является ни его реконструкцией, ни переоборудованием ранее размещенных на нем зданий, и при этом не ухудшает, а только улучшает предмет залога (повышает его стоимость).

Кроме того банк реализовал полностью свое защитное право в рамках заключенного с ФИО2 кредитного договора и получил полное погашение всей кредитной задолженности за счет залогового имущества должника, что подтверждается вступившим в законную силу решением Георгиевского городского суда Ставропольского края № от 03.03.2015 года, материалами исполнительного производства.

Так же суд отмечает, что истец ФИО5 не являлась стороной кредитного договора и договора о залоге от 22 февраля 2011 года, заключенного между ОАО НБ «ТРАСТ"», в последующем уступившим право требования ОАО «Промсвязьбанк» и ФИО2, в связи с чем суд приходит к выводу, что само по себе существование постройки, которую истец просит суд признать самовольной, прав и законных интересов истца не нарушает. Не нарушает эта постройка и права банка, как залогодержателя по кредитному договору, который был прекращен его полным исполнением.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО5 не имеется, в виду чего в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о признании нежилого здания – склада металлопроката, площадью № кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой, возведенной ФИО2 в нарушение договора о залоге, отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд. 

Судья В.П. Шевченко 

(мотивированное решение изготовлено 19 августа 2025 года)