11RS0001-01-2023-009558-18 дело №2-347/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

при секретаре Крыжевской А.В., 

с участием помощника прокурора Вовк Я.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 10 января 2024 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у него жилого помещения по адресу: ....

В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в его адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 3 311 906 руб., которую он считает явно заниженной.

** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых он просит изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 4 134 000 руб.; прекратить его право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 4 134 000 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12

В судебном заседании истец и его представитель уточненные требования поддержали.

Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.

Третьи лица ФИО2 и ФИО6 поддержали позицию истца.

ФИО12 оставила разрешение требований на усмотрение суда.

Заслушав объяснения истца и его представителя, представителей администрации и департамента финансов, третьих лиц, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 55,6 кв.м., кадастровый номер №....

Совместно с истцом в указанном жилом помещении проживают супруга - ФИО6 и дети - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7 

ФИО2 в квартире не проживает, но сохраняет регистрацию.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2022 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ....

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения ...; а в течение шести месяцев – направить истцу проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения по адресу: ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 3311906 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказался и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратился в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения №... в ... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3311906 руб., и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 1984920 руб. (из которых 1893564 руб. – стоимость жилого помещения, 91356 руб. – доля земельного участка под жилым объектом, 0 руб. – доля общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1275186 руб., убытков собственника, связанных с арендой жилья – 14667 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 33333 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 1800 руб.

Истец и его представитель считают отчет №... недостоверным и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» при определении выкупной цены квартиры непосредственный осмотр жилого помещения не производил; анализ рынка недвижимости представлен лишь тремя аналогами; при определении суммы расходов на переезд не учтено, что переезд осуществляется из двухкомнатной квартиры; расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №... (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ** ** ** (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО8

Согласно заключению эксперта ФИО8 №..., составленный ООО «Аксерли» отчет №... от ** ** ** является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: 

- в нарушение пункта 11а ФСО №... в отчете приведены только статистические данные общей политической и социально-экономической обстановки в регионе расположения объекта оценки по которым отсутствует анализ их влияния на объект оценки и тенденции. В отчете приведены только три предложения о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, хотя в разделе 8.2 на стр.13 указано, что «рынок объекта оценки развит»; в пункте 8.2 отчета сегмент рынка, к которому относится объект оценки, не определен; отсутствует приведение интервалов значений ценообразующих факторов;

-в нарушение пункта 22в ФСО №... отсутствует обоснование выбора аналогов, что дает возможности объективно оценить рынок объекта оценки, отсутствуют корректировки на расположение и состояние здания, что приводит к искажению стоимости;

-корректировка на торг определена неверно (использована поправка 5,6% как для сегмента «массовая советская застройка», тогда как должна была быть принята поправка 6,8% «старый фонд»);

-расчет убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением, произведен неверно (на странице 29 отчета в первой таблице в качестве аналогов использованы двухкомнатные квартиры, что не соответствует объекту оценки; во второй таблице не учтена работа грузчиков при переезде);

-при расчете компенсации за не произведенный капитальный ремонт не учтены расходы по составлению сметы и осуществлению строительного контроля, которые, как правило, являются обязательными составляющими при проведении строительных работ.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО8 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 2 360 000 руб.;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 614 000 руб.;

-убытки собственника жилого помещения №..., которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 160 000 руб.

Общий размер возмещения за жилое помещение ... определен экспертом в сумме 4 134 000 руб. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО8, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО8

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 4 134 000 руб., и возложить на администрацию обязанность выплатить собственнику (истцу) указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 4 134 000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 4 134 000 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 (...) на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий О.Л. Саенко