Гражданское дело № 2-859/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2019 года г. Омск

Первомайский районный суд города Омска

под председательством судьи Базыловой А.В.,

при секретаре Осипенко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, о возложении обязанности осуществить фактическую передачу квартиры и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки недействительной, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, о возложении обязанности осуществить фактическую передачу квартиры, указав в обоснование на то, что 25 марта 2016 года между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно которому она приобрела у ФИО2 

<

адрес> за 1800000 рублей. 25 марта 2016 года ею вышеуказанная квартира была принята согласно акту приема-передачи, подписанного ею и ответчиком. 11 мая 2016 года они совместно обращались с целью регистрации вышеуказанной сделки в Управление Росреестра по Омской области. В регистрации перехода права собственности им было отказано в связи с наличием неузаконенной перепланировки. При этом ответчику достоверно известно, что в настоящее время перепланировка узаконена и каких-либо проблем для регистрации перехода права собственности на 

<

адрес> не имеется. С мая 2016 года по настоящее время ею неоднократно поднимался вопрос об осуществлении государственной регистрации перехода собственности на вышеуказанную квартиру, а также вопрос о фактической передаче имущества, так как в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Ею в адрес ответчика направлялась письменная претензия 15.01.2019 года заказным письмом с уведомлением. До настоящего времени ответа на претензию не поступило. Учитывая требования ст.ст. 398, 551 ГК РФ, считает, что со стороны ответчика имеет место уклонение от государственной регистрации перехода права собственности и фактической передачи имущества, что также противоречит ст. 309 ГК РФ и нарушает его права как покупателя. На основании изложенного, просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, обязать ФИО2 осуществить фактическую передачу квартиры по адресу: 

<

адрес>, ФИО1; взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате государственной пошлины и расходы на оплату юридических услуг. 

В ходе рассмотрения дела от ответчика ФИО2 поступил встречный иск, согласно которому последняя просит признать договор купли-продажи квартиры от 25.03.2016, подписанный между ФИО2 и ФИО1, недействительным ввиду мнимости совершенной сделки на основании положений ст. 170 ГК РФ. 

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 надлежащим образом извещалась судом о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, о причине суду не сообщила. 

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования первоначального иска поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. В удовлетворении встречного иска просил отказать. В дополнение пояснил, что денежные средства на приобретение квартиры истцу давал ее сын, который является ИП. Доказательством оплаты по договору купли-продажи является внесение сыном ФИО4 денежных средств в счет оплаты ипотечного кредита за ФИО2, подтверждением чего являются представленные им платежные поручения. Иных доказательств оплаты по договору купли-продажи не имеется. После заключения договора купли-продажи истец и ответчик обратились в Управление Росреестра, но в регистрации было отказано ввиду наличия пристройки, которая надлежащим образом не оформлена. Волеизъявление на совершение сделки купли-продажи от обеих сторон имелось. В квартиру его доверитель не вселялась, так как между истцом и ответчиком была устная договоренность о том, что ответчик будет проживать в спорном жилом помещении ввиду наличия родственных отношений между ними. В настоящее время в квартире проживают квартиросъемщики, ФИО2 проживает по иному адресу. На вопрос о том, какие действия осуществляла ФИО4 по владению, пользованию имуществом, пояснил, что истец вела устную беседу с ответчиком о передаче ей квартиры. 

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 надлежащим образом извещалась судом о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явилась, о причине неявки суду не сообщила. 

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО5, действующий на основании ордера, в судебном заседании требования первоначального иска не признал, просил в иске отказать, ссылаясь на то, что истец фактических действий по владению и пользованию квартирой не совершала, ключи от квартиры не получала, в квартиру не вселялась, намерений таких не имела, в управляющие организации с целью переоформления на себя лицевых счетов не обращалась. Договор купли-продажи не содержит условия о передаче денежных средств по договору. Просил применить к заявленным требованиям срок исковой давности. Указал на мнимость сделки, ссылаясь на то, что воля сторон была направлена не на заключение договора купли-продажи. Формальное подписание передаточного акта квартиры, при том, что государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности не осуществлены, свидетельствуют о том, что его стороны не были намерены создать соответствующие указанной сделке по отчуждению жилого помещения правовые последствия. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области, будучи надлежащим образом извещенным о дне и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к следующему. 

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В силу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления № 10/22).

При этом выяснению подлежат следующие обстоятельства: была ли действительно исполнена сделка купли-продажи, состоялась ли передача от ответчика истцу спорного жилого помещения.

Из материалов дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности принадлежит ФИО2, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о регистрации № от 02 марта 2010 года (л.д. 19-21).

Согласно пункту 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ определено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

На основании пункта 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Истец приобрела у ответчика вышеуказанное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 25 марта 2016 года, однако сделка не прошла государственную регистрацию.

Как следует из содержания пункта 4 договора купли-продажи, цена приобретаемой квартиры покупателем составляет 1800000 рублей. Право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 7 договора).

Таким образом, истец для подтверждения перехода к ней права собственности на спорный объект недвижимости должна была представить доказательства исполнения ею условий договора, определяющих порядок оплаты договора, и передачи ответчику указанных в договоре денежных средств, а также исполнения продавцом обязательства по передаче имущества.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств того, что расчет по договору купли-продажи от 25 марта 2016 года в размере 1800000 рублей был осуществлен в полном объеме, в материалы дела истцом не представлено. Не представлены указанные доказательства и в судебном заседании. При этом на вопросы суда представитель истца ФИО3 не смог представить суду доказательства оплаты по договору купли-продажи, не смог пояснить суду, каким образом осуществлялась передача денежных средств. 

Отсутствует и указание на порядок передачи денежных средств и их передачу за продаваемое спорное жилое помещение в самом договоре купли-продажи, в акте приема-передачи, представленном в материалы дела. 

При этом суд критически относится к доводам представителя истца ФИО3 о том, что сын ФИО1 ФИО6 вносил платежи за ипотечный кредит, взятый для приобретения спорного жилого помещения и оформленный на имя ФИО2, что подтверждается представленными поручениями, что доказывает оплату по договору купли-продажи спорного помещения, так как из платежных поручений не прослеживается, что оплата осуществлялась именно в счет купли-продажи спорной квартиры. 

Кроме того, как следует из материалов дела, фактически спорное жилое помещение не передавалось истцу, в нем продолжает проживать ФИО2. Лицевые счета оформлены на ФИО2. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что на момент обращения в суд с иском у ФИО1 отсутствовало право требовать государственную регистрацию сделки договора купли-продажи от 25 марта 2016 года, поскольку доказательств передачи денежных средств по заключенному договору суду не представлено, фактической передачи спорного жилого помещения не состоялось, то есть правоотношений по договору - купли продажи между сторонами не возникло.

Таким образом, оснований для удовлетворения первоначального иска у суда не имеется.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока для обращения в суд с указанным иском судом отклоняются по следующим основаниям. 

В соответствии со статьями 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 64 постановления № 10/22, разъяснено, что, поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяется на требование о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Исходя из содержания приведенных выше норм права и разъяснений высших судебных инстанций требование лица о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное ему во владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Таким образом, для определения начала течения срока исковой давности по заявленному ФИО1 требованию о государственной регистрации перехода права собственности подлежали выяснению обстоятельства, связанные с установлением момента осведомленности истца о нарушении ее права вследствие уклонения другой стороны сделки от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости либо создания иных препятствий в регистрации.

Учитывая, что Управлением Росреестра 24.06.2016 года истцу и ответчику было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и, как следует из пояснений представителя истца, после отказа Управления Росреестра ответчик стала уклоняться от регистрации договора, суд считает, что срок исковой давности по заявленному требованию не пропущен. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском о признании сделки купли-продажи квартиры от 25.03.2016 года недействительной сделкой ввиду ее мнимости.

Оценивая правомерность заявленных встречных требований, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенных норм, направленных на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Оспариваемый договор купли-продажи от 25 марта 2016 года по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством, воля сторон при заключении указанного договора была направлена на возмездное отчуждение и получение другой стороной сделки имущества с последующей ее регистрацией.

Действия сторон после заключения договора, а именно обращение в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, свидетельствуют о воле сторон, направленной на заключение договора купли-продажи. 

Доказательств, подтверждающих порочность воли сторон при заключении договора в нарушение статьи 56 ГПК РФ стороной истца по встречному иску не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований встречного иска, так как оснований полагать, что при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, подлинная воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий, которые наступают не в результате заключения сделки по отчуждению имущества, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, о возложении обязанности осуществить фактическую передачу квартиры отказать. 

В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Первомайский районный суд города Омска. 

Решение не вступило в законную силу.

Решение изготовлено в окончательной форме 08 апреля 2019 года.