Дело № 2-1308/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 С У Д А

Именем Российской Федерации

12 ноября 2020 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Астаповой О.С., с участием помощника судьи Черновой Е.А., представителя истца (ответчика) по доверенности ФИО1, представителя ответчика (истца) по доверенности ФИО2, при секретаре Карповой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области о взыскании неосновательного обогащения, по иску Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, - 

у с т а н о в и л:

26.05.2020 в суд обратился ФИО3 с иском к Комитету имущественных отношений (далее-КИО) Администрации городского округа Электросталь Московской области и, с учетом уточнения исковых требований от 06.10.2020 просил признать договор аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 13.08.2004, прекратившим свое действие в силу закона с 20.11.2012, взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 521779,91 рублей и проценты за пользование денежными средствами в сумме 60311,50 рублей, а также судебные расходы. 

Иск мотивирован тем, что между КИО Администрации г. Электросталь Московской области и истцом был заключен договор аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004 сроком по 02.06.2019, в соответствии с которым истцу был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 597 кв.м., для размещения принадлежащего истцу на праве собственности нежилого пристроенного помещения в здании гражданского назначения по адресу: 

<

адрес>. Данное помещение является частью многоквартирного жилого дома, расположенного по тому же адресу на двух земельных участках, один из которых с кадастровым номером № был поставлен на учёт 24.11.2003 до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а другой с кадастровым номером № – 20.11.2012. ФИО3 обратился с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов», в котором просил передать в собственность за плату Земельный участок. Решением Администрации г.о. Электросталь Московской области от 09.12.2019 № в предоставлении этой услуги было отказано. Из указанного решения истец узнал, что принадлежащее ему Помещение входит в состав многоквартирного жилого дома и не представляет собой отдельно стоящее здание или часть здания. Поскольку земельный участок под многоквартирным домом был полностью сформирован и поставлен на кадастровый учет 20.11.2012 и с этого момента в силу ст. 16 Вводного закона и ст. 36 ЖК РФ ответчик перестал быть собственником Земельного участка, который перешёл в долевую собственность владельцев помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в т.ч. в собственность ФИО3, договор аренды и обязательства ФИО3 перед КИО г. Электросталь Московской области по нему утратили свою силу в силу закона с 20.11.2012, и ответчик не имел законного права взимать с истца плату по Договору аренды. Таким образом, сумма арендной платы и пени, уплаченные ФИО3 за период 2017-2019гг по договору аренды земельного участка на общую сумму 521779,91 рублей, в соответствии со статьей 1102 ГК РФ подлежат возврату истцу. Кроме того, согласно статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения ответчик должен уплатить истцу проценты за период с 06.12.2017 по 07.02.2020 в сумме 60311,50 руб. 

Исковое заявление принято к производству суда 29.05.2020, возбуждено дело №2-1308/2020.

23.06.2020 в суд обратился Комитет имущественных отношений Администрации г.о. Электросталь Московской области с иском к ФИО3 о взыскании пени по договору аренды земельного участка №1403 от 03.06.2004 в сумме 51455,40 руб. за период с 07.12.2017 по 02.06.2019. 

Иск мотивирован тем, что задолженность по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2017 по 02.06.2019 отсутствует, однако в связи с несвоевременным исполнением обязательств по договору возникла задолженность по уплате пени за период с 07.12.2017 по 02.06.2019.

Исковое заявление принято к производству суда 30.06.2020, возбуждено дело №2-1431/2020.

Определением суда от 15.09.2020 гражданские дела №2-1308/2020 и №2-1431/2020 соединены в одно производству с присвоением номера 2-1308/2020.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, направив своего представителя по доверенности ФИО1, который настаивал на удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме, против удовлетворения исковых требований КИО Администрации г.о. Электросталь возражал. Дал объяснения, аналогичные изложенным в иске, уточненном иске, письменных пояснениях, представленных в дело. Дополнил, что по всем документам помещение истца указано как часть здания МКД. Поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу закона с 20.11.2012, требования КИО о взыскании пени не обоснованы. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала исковые требования КИО Администрации г.о. Электросталь, исковые требования ФИО3 не признала. Представила письменный отзыв на иск ФИО3, доводы, изложенные в котором поддержала. Полагают, что нежилое помещение является пристроенным к МКД, представляет собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. По мнению ответчика, земельный участок с кадастровым номером 50:46:0050101:18, на котором находится помещение истца, не относится к земельному участку многоквартирного дома, не передавался в общую долевую собственность владельцев помещений в жилом доме и является самостоятельным объектом земельных отношений, по настоящее время находящемся в государственной неразграниченной собственности.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что между ФИО3 и Комитетом имущественных отношений города Электросталь Московской области был заключен Договор аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 13.08.2004. Предметом аренды по данному договору являлся земельный участок с кадастровым номером № площадью 597 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, предоставленный истцу в аренду под размещение нежилого пристроенного помещения, по адресу: 

<

адрес>, сроком на 15 лет с даты подписания договора по 02 июня 2019г.

Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 24.11.2003, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Право собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное на земельном участке, возникло у истца 05.12.2003. на основании Договора купли-продажи нежилого пристроенного помещения, общей площадью 237,4 кв.м., заключенного 05.12.2003 ФИО3 с ООО «ЭКОлаб». 

В ходе судебного заседания представитель истца пояснил, что это помещение в порядке перепланировки было разделено на два нежилых помещения с номерами №№ 01 и 02, которые были поставлены на кадастровый учет 29.12.2015 в качестве самостоятельных объектов под номерами № и № соответственно, что подтверждено выписками из ЕГРН.

В кадастровом плане земельного участка, являющемся приложением к Договору аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004, в материалах землеустроительного дела кадастровый № по установлению границ земельного участка под пристроенным магазином по 

<

адрес>, свидетельстве о государственной регистрации права от 05.12.2003, в решении Администрации г.о. Электросталь Московской области от 04.04.2018 о присвоении адреса объекту адресации содержится информация, что помещение истца входит в состав здания гражданского назначения (жилого дома), находящегося по адресу: 

<

адрес>.

В комментарии к решению Администрации г.о. Электросталь Московской области от 09.12.2019 г. №, принятому по заявлению ФИО3 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:46:0050101:18 за палату, содержится информация о том, что помещения принадлежащие истцу входит в состав многоквартирного жилого дома и не представляет собой отдельно стоящее здание или часть здания.

Из буквального толкования пункта 1.1 Договора купли-продажи от 05.12.2003, следует, что истец приобрел у ООО «ЭКОлаб» в собственность нежилое, пристроенное помещение в здании гражданского назначения, комнаты 1-15, общей площадью 237,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Согласно извлечения из технического паспорта по состоянию на 19.05.2003, содержащегося в материалах землеустроительного дела кадастровый № нежилое пристроенное помещение отражено под литерой А1 по адресу: 

<

адрес>. Из чего усматривается, что помещение истца входит в состав данного дома и является его неотъемлемой частью.

Оценивая представленные суду доказательства в совокупности и каждое по отдельности, суд приходит к выводу, что нежилое помещение истца, и вновь образованные из него два помещения, являются частью многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Доводы ответчика о том, нежилое помещение истца является самостоятельным строением (зданием) и не входит в состав многоквартирного жилого дома, суд считает необоснованными. Относимых и допустимых доказательств в подтверждение своей позиции стороной ответчика не представлено. Напротив, данные доводы противоречат имеющимся в материалах дела документам.

Из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что данный земельный участок, расположен по адресу: 

<

адрес> предназначен для многоэтажной застройки и поставлен на кадастровый учет (сформирован) – 20.11.2012.

Согласно требованиям части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В силу пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого 6 проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Частью 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ установлено, что образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указано о том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. 

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. 

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2020 г. N 309-ЭС19-21975 и п. 8 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г.) 

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Из представленных в дело распечаток с публичной кадастровой карты и выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № усматривается, что они являются смежными земельными участками, на которых размещен многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, включающий в себя пристройку, в которой располагаются помещения истца. Оба земельных участка, в совокупности образующие земельный участок необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, сформированы и поставлены на кадастровый учёт. 

Согласно п. 73 Приказа Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости», в редакции действовавшей в период формирования земельного участка с кадастровым №, в реестр сведений о здании, расположенном на нескольких земельных участках, включаются кадастровые номера всех таких земельных участках, что свидетельствует о возможности формирования земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома из нескольких земельных участков. Запрета на это действующим законодательством Российской Федерации не установлено. Поэтому довод ответчика о том, что раздельный кадастровый учёт земельных участков под многоквартирным домом является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3, судом отклоняется, т.к. он не основан на законе, не имеет отношения к существу рассматриваемого спора и не опровергает обстоятельств, установленных судом при рассмотрении настоящего дела.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и завершения процедуры формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, путем постановки на учет земельного участка с кадастровым №, у собственников помещений в данном многоквартирном доме (включая ФИО3) возникло в силу закона право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №. Одновременно с этим данный участок выбыл из владения публично-правового образования. 

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо иному уполномоченному лицу.

Таким образом, в силу статей 413 и 608 ГК РФ заключенный между истцом и ответчиком Договор аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004 досрочно прекратил своё действие с 20.11.2012, что исключает право КИО Администрации г.о. Электросталь Московской области на получение арендных платежей за пользование этим земельным участком после указанной даты.

Истцом ФИО3 суду представлены доказательства перечисления ответчику денежных средств по арендной плате в общей сумме 521779,91 рублей после прекращения Договора аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004 (чек-ордер от 06.12.2017 на сумму 208244,83 руб., чек-ордер от 22.11.2018 на сумму 100000 руб., чек-ордер от 28.12.2018 на сумму 100000 руб., чек-ордер от 21.06.2019 на сумму 113535,08 руб..

Получение арендных платежей по данному договору в указанном истцом размере за указанный период стороной ответчика не оспаривается, отражены в расчете задолженности, приложенной ими к иску о взыскании пени. 

В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (п.1); правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п.2).

В силу ст.1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п.1 ст.1104 ГК РФ).

По смыслу приведенных правовых норм, при взыскании неосновательного обогащения достаточно установления факта нахождения у лица неосновательного пользующегося спорным имуществом без достаточных оснований по закону, договору или обычаю, данного имущества.

В соответствии со ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В силу указанных норм права вознаграждение в сумме 521779,91 руб., полученное ответчиком по Договору аренды земельного участка № 1403 от 03.06.2004 начиная с 06.12.2017, является неосновательным обогащением и подлежит возврату ФИО3 в полном объеме.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» дано разъяснение, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ).

Истец просит о взыскании с ответчика процентов в размере 79382,26 рублей, начисленных на сумму неосновательного обогащения по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ за период с 28.08.2017 г. по 07.02.2019 г.

Произведенный истцом расчет процентов проверен судом; расчет арифметически верен, ответчиком не опровергнут; проценты в сумме 60311,50 рублей соразмерны, адекватны периоду просрочки и сумме неосновательного обогащения ответчика; оснований для их снижения не имеется.

Таким образом, начисление истцом процентов за пользование денежными средствами основано на законе.

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, суд находит исковые требования истца ФИО3 подлежащими удовлетворению в полном объеме, исковые требования КИО Администрации г.о. Электросталь необоснованными и удовлетворению не подлежащими.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9321 рублей (чек-ордер от 21.05.2020 на сумму 9021руб., чек-ордер от 05.10.2020 на сумму 300 руб.).

Руководствуясь ст. 12, 73, 98, 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО3 - удовлетворить.

В иске Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 51 455 руб. 40 коп. за период с 07.12.2017 по 02.06.2019 – отказать.

Признать договор аренды земельного участка №1403 от 03.06.2004г., зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № от 13.08.2004г., прекратившим свое действие в силу закона с 20.11.2012.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области в пользу ФИО3 неосновательное обогащение в размере 521 779 руб. 91 коп., проценты за пользование денежными средствами за период с 07.12.2017 по 19.12.2019 в размере 49915 руб. 18 коп., всего на общую сумму в размере 582 091 руб. 41 коп., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 9321 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца изготовления решения в окончательной форме.

Судья: О.С. Астапова

Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2020 года.

Судья: О.С. Астапова