Дело № 2-1920/2025

УИД 24RS0032-01-2025-002058-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2025 года г. Красноярск

Ленинский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Ковязиной Л.В., 

при секретаре судебного заседания Ивановой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, признании договора аренды незаключенным, 

по исковому заявлению ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 об освобождении нежилого помещения, демонтажа установленных ограждений, взыскании задолженности по арендной плате, пени, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 изначально обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков.

Требования мотивированы тем, что 15.04.2024 года между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1210 кв.м., а также земельного участка перед нежилым помещением, площадью 300 кв.м., принадлежащих ответчику на праве собственности на период с 15.04.2024 года по 15.04.2025 года. Основным видом деятельности истца является ветеринарная деятельность (75.00). Арендуемое помещение используется истцом для приюта бездомных и больных животных. Многие препараты, а также диски для биохимического анализатора хранятся только в специализированном холодильнике и нарушение условий хранения, а именно температурный режим приводит в негодность вакцины, диски, препараты от онкологии и другие. Как указывает истец, обязанность по оплате электроэнергии она производила своевременно, вместе с тем, ответчик дважды отключал электроснабжение в здании 20.12.2024 года и 23.01.2025 года. В результате отключения электроэнергии истцу причинены убытки в размере 571 943 руб. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит взыскать с ответчика ФИО2 в свою пользу убытки в размере 571 943 руб. 

В ходе рассмотрения дела ИП ФИО1 уточнила исковые требования, просила признать договор аренды от 15.04.2024 года и все остальные договоры между сторонами незаключенными, поскольку договор не подлежал государственной регистрации в Росреестре, взыскать с ФИО2 в свою пользу убытки за порчу лекарственных препаратов в связи с незаконным отключением электроэнергии в размере 571 943 руб., в случае признания договора аренды от 15.04.2024 года заключенным и удовлетворении требований ФИО2 о взыскании платежей по арендной плате просит произвести взаимозачет с учетом понесенных ИП ФИО1 убытков, неосновательного обогащения в связи с несоответствием площади помещений, расходов, связанных с ремонтом нежилых помещений, произвести перерасчет арендной платы в связи с незаконными действиями истца и невозможностью пользоваться помещениями в той мере, в какой имелась договоренность, учесть, что одно из помещений, по которому ФИО2 по сегодняшний день считает арендную плату, освобождено ИП ФИО3 в январе 2025 года; установить разумный срок для переезда, учитывая, что нежилые помещения заняты животными, которые не подлежат выпуску в среду обитания, а именно минимум год с установлением фиксированной месячной оплаты или установить публичный сервитут на земельный участок с кадастровым номером № и размещенных на нем объектах капитального строительства с кадастровыми номерами: № с 15.10.2025 года на 1 год.

ФИО2 изначально обратился в суд с иском к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения, демонтажа установленных ограждений, взыскании задолженности по арендной плате, пени. 

Требования мотивированы тем, что по условиям договора аренды нежилого помещения от 15.04.2024 года (п. 2.1), размер ежемесячной платы за арендуемоепомещение составляет 226 000 руб., за аренду земельного участка 15 000 руб. Пунктом 2.2 договора установлено, что арендную плату следуют вносить до 15 числа текущего отчетного месяца на расчетный счет истца или иным способом по соглашению сторон. За время действия договора ответчиком неоднократно допускались просрочки и несвоевременность внесения платы, установленной п.2.1. договора. В порядке досудебного урегулирования, в связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, он направил в адрес ФИО1 претензию от 28.10.2024 года, с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени до 01.11.2024 года. В случае неоплаты задолженности в указанный срок, истец предупредил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке. В ответ на претензию стороны заключили соглашение о рассрочке оплаты задолженности с указанием срока освобождения помещений. 20.12.2024 года ФИО1 направлена претензия о необходимости освободить занимаемое помещение и привести в порядок самовольно занимаемые площади, демонтаже установленных ограждений. 15.02.2025 года ответчику направлено уведомление об отказе в продлении договора аренды. Ранее ФИО4 направлялось сообщение ФИО1 об увеличении арендной платы с 241 000 руб. до 273 000 руб., в связи с чем, он рассчитывает арендную плату с момента прекращения действия договора, т.е. с 15.04.2025 года с учетом увеличения. С учетом уточнения исковых требований, ФИО4 просит взыскать с ИП ФИО5 денежные средства за аренду помещения и земельного участка по адресу 

<

адрес> и коммунальные платежи за период с 15.02.2025 года по 25.09.2025 года в размере 1 475 842 руб. 50 коп, пени за просрочку внесения арендных и коммунальных платежей в размере 169 212 руб. 68 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 051 руб. 16 коп., а также в размере 3 399 руб. 39 коп. за увеличение суммы исковых требований за новый период с 25.08.2025 года по 25.09.2025 года; обязать ИП ФИО1 освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес> в максимально возможный короткий срок.

В последующем, от требований о расторжении договора ФИО2 отказался, со ссылкой на то, что срок аренды по договору закончился, в связи с чем, определением Свердловского районного суда г. Красноярска от 30.04.2025 года производство по делу в части требований о расторжении договора аренды от 15.04.2024 года прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части. 

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО6, которая исковые требования с учетом уточнения поддержала в полном объеме, представила письменные пояснения, суду пояснила, что с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате не согласна, считает, что задолженность должна считаться с учетом произведенных ремонтных работ по улучшению помещений, о чем неоднократно указывала ФИО2 при переговорах. Коммерческие отношения между сторонами возникли 23.09.2021 года. За период действия договоров аренды нежилых помещений, ФИО1 неоднократно обращалась к ФИО2 с просьбами устранить проблемы, связанные с эксплуатацией переданных помещений. Поскольку специфика работы ФИО1 связана с ветеринарной деятельностью и содержанием приюта для собак, которые отчасти инвестируется из средств федерального бюджета по муниципальным контрактам, имеется ограничение в выборе помещений для аренды, поскольку найти нежилые помещения, соответствующие нормам сложно. Просит суд учесть специфику работы и предоставить срок для поиска помещения, его обустройства и переезд - 1 год с момента вынесения решения суда.

ФИО2 было известно о том, что данные нежилые помещения снимаются под приют для бездомных животных, он должен был понимать, что в сдаваемых им в аренду помещениях будут проводиться ветеринарные осмотры, лечение и операции, следовательно, для организации приюта, как минимум, необходимо отопление, свет, водоснабжение, водоотведение. В нарушение п. 3 раздела 3.3. договора, в аренду было передано имущество ненадлежащего состояния, акт приема-передачи не подписан, состояние нежилых помещений не зафиксировано. ФИО1 понесла убытки в размере сумм на подрядные работы для приведения в соответствие помещения, которые были переданы в критическом состоянии, в помещениях отсутствовала рабочая проводка, система отопления, ливневка, крыши зданий требовали ремонта. Данные работы относятся к капитальному ремонту и расходы по устранению неполадок должны оплачиваться за счет ФИО2 

Согласно договору подряда №1 от 10.10.2023 года ФИО1 было затрачено 255 489 руб. на отопление и электропроводку; согласно договору подряда №1 от 20.07.2024 года - 123 740 руб. на отопление и электропроводку; согласно договору подряда №1 от 01.09.2022 года - 381 000 руб. за отопление, электропроводку и установку двух окон; согласно договору подряда №1 от 18.10.2023 года - 139 650 руб. на ремонтные работы в одном из боксов. Кроме того, ФИО1 оплачена работа в размере 85 800 руб. на восстановление отопительных приборов, расходная смета которых составила 53 869 руб. Всего на ремонтные работы затрачено 1 039 548 руб., которые подлежат зачету в счет уплаты платежей по аренде.

Также представитель указывает на то, что согласно договору аренды от 15.04.2024 года ФИО2 передал в пользование ФИО1 нежилые помещения, общей площадью 1210 кв.м. Передаваемое нежилое помещение обозначено в Приложении №1 к договору на поэтажном плане БТИ здания (п. 2 Договора). В нарушение указанного пункта план БТИ истец так и не предоставил на обозрение ответчику, помимо этого не был подписан акт приема-передачи нежилых помещений, в связи с чем, невозможно установить какие именно помещения были переданы в пользование по договору, а также невозможно установить фактическую площадь передаваемых помещений. Поскольку есть основания полагать, что заявленная в договоре площадь нежилых помещений и фактическая площадь не совпадают, ФИО1 произведены замеры нежилых помещений, которые находятся в аренде, согласно которым установлено, что общая площадь помещений, которые сейчас занимает ответчик, составляет 1 008,9 кв. м., что на 201.1 кв. м. меньше заявленной по договору. Следовательно, у ФИО2 возникло неосновательное обогащение.

Кроме того, представитель ФИО6 указывает на не заключенность договора аренды от 15.04.2024 года. Исходя из п. 1 условий договора, передаваемое в аренду нежилое помещение, а также земельный участок перед нежилым помещением не обладают признаками индивидуализированного объекта, что свидетельствует об отсутствии согласованного предмета договора аренды. Согласно п. 2 передаваемое нежилое помещение обозначено в Приложении №1 к настоящему договору на поэтажном плане БТИ здания. Вышеперечисленные условия со стороны истца выполнены не были, индивидуализации передаваемых помещений не произошло. Из буквального толкования договора, в аренду должно было быть передано единое целое помещение, общей площадью 1210 кв.м., что не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Помещения, которые передавались в аренду, не были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, на них отсутствует документация. 

В случае признания судом договора заключенным, просит учесть, что перепиской между сторонами подтверждается наличие договоренностей о проведение ремонтных работ, однако ФИО2 не мог своевременно реагировать на просьбы по причине отсутствия в городе. ФИО2 в одностороннем порядке производит повышение арендной платы, ссылаясь на устные договоренности, однако данное обстоятельство является существенным и не может быть изменено в одностороннем порядке.

Ответчик (истец) ФИО2 в судебном заседании исковые требования о взыскании убытков не признал, поддержал письменные возражения на иск, согласно которым договор аренды не предполагал организацию ветеринарной клиники. Организации и индивидуальные предприниматели при осуществлении ветеринарной деятельности должны руководствоваться Правилами хранения лекарственных средств для ветеринарного применения, утвержденными приказом Минсельхоза России от 29.07.2020 №426, регламентирующих требования к помещениям для хранения лекарственных средств для ветеринарного применения и определяющих условия хранения лекарственных средств. ФИО1 организовала ветеринарную клинику в гараже под свою ответственность и должна была обеспечить надлежащее хранение препаратов согласно СанПиН. Достаточных доказательств, подтверждающих факт причинения убытков в размере 571 943 руб. ФИО1 не представлено, оценка не проведена, не предоставлены журналы регистрации температурного режима холодильника, журнал (карта) регистрации параметров воздуха, которые должны заполняться несколько раз в день при хранении ветеринарных препаратов.

Доводы своего иска поддержал полностью, пояснил, что за время действия договора аренды истцом неоднократно допускались просрочки и несвоевременность внесения арендной платы. В связи с неоплатой аренды на протяжении нескольких месяцев у ФИО2 образовались личные долги и долг перед поставщиком электроэнергии. Поэтому запрос на отключение электричества являлся способом обеспечения обязательств, то есть той мерой ответственности, которая помогла бы заставить ИП ФИО1 погасить долг.

В связи с нарушением арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, ФИО2 посредством электронной почты 29.10.2024 года направил на электронный адрес истца претензию от 28.10.2024 года, с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени до 01.12.2024 года. В феврале 2025 года за 2 месяца до окончания срока договора аренды,проинформировал ФИО1 об отказе в продлении договора аренды. Срок договора аренды истек 15.04.2025 года, с этого времени ФИО1 находится на базе незаконно, задолженность по арендной плате не погашает, продолжает насильно удерживать арендуемую территорию, не оплачивая арендные платежи.

С доводами ФИО1 о несении ею расходов по улучшению нежилого помещения, не согласен, поскольку согласно п. 3.5. договора аренды, арендатор обязан не производить без согласия арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемого помещения. ФИО1, получая в возмездное пользование нежилые помещения, видела в каком состоянии они находятся, предоставляемые в аренду помещения ее устраивали. ФИО1 никогда не ставила в известность ФИО2 о проведении ремонтных работ и для какой цели они применяются. В предоставленных актах выполненных работ основные работы производились по монтажу вольеров, установки окон, отопления и т.п.

Также выражает несогласие с доводами ФИО3 о предоставлении срока освобождения помещений в один год для поиска и обустройства помещения, полагает, что возврат помещений должен быть произведен на следующий день, после вступления решения суда в законную силу. Системные нарушения условий договора не могут служить основанием для длительного пребывания на частной территории без договора аренды. 

На доводы ФИО7 о несоответствии площади арендуемых помещений, указанной в договоре, поясняет, что он с 2016 года проживает в г. Анапа, при сдаче арендуемых помещений не имел возможности произвести замеры и точно определить размеры помещений. Сдаваемые в аренду нежилые помещения не были зарегистрированы в Росреестре и на них отсутствовала техническая документация, так как для регистрации помещений, являющихся вспомогательными к основному, не требуется разрешительной документации. Указанная в п.1.1 договора общая площадь объектов аренды 1210 кв.м., соответствует фактической. ИП ФИО1 при подписании договора согласна была со стоимостью арендной платы. Арендодатель определял цену за конкретное помещение, исходя из сложившейся годами рыночной цены аренды. Расчет стоимости аренды указывался не за квадратный метр, а исходя из стоимости, которую ранее оплачивали предыдущие арендаторы за эти помещения. Помещения передавались по договоренности в переписке «вотсап» без замеров фактических площадей помещений, по факту оговаривалась лишь сумма аренды за каждое помещение. ФИО1 лично принимала каждое помещение при передаче ключей от предыдущего арендатора. ФИО2 находился в г. Анапа, сдавал помещения дистанционно. По факту передачи помещений не возникало никаких претензий к арендодателю. Договор аренды от 15.04.2024 года заключен в редакции и на условиях, предложенных именно арендатором ФИО1 

Что касается доводов о не заключенности договора, поясняет, что согласно п. 1.3 договора, договор вступает в силу с момента государственной регистрации (более года) и действует до 15.04.2025 года. Согласно п. 6.1. договора, договор аренды подлежит государственной регистрации (при сроке аренды больше 1 года). Из текста договора понятно, что этот пункт имеет значение, если бы договор заключался на срок более года, однако договор был заключен на срок 1 год, поэтому данный пункт не является существенным. Пунктом 6.4. договора аренды предусмотрено, что действие договора распространяется на период фактического пользования арендатором имуществом по настоящему договору. Факт пользования имуществом не оспаривается, площади помещений по договору аренды подтверждены арендатором техническими планами, предоставленными суду.

Третьи лица ООО «Судремстрой», ООО «Стройремфлот» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. Генеральный директор ООО «Стройремфлот» ФИО8 в представленном в суд письме указал, что между ООО «Стройремфлот» и ФИО2 договорных отношений по поставкам ему электроэнергии не заключалось. В связи с тем, что в свое время территории базы ООО «СтройРемфлот» и участка ФИО2 были одной производственной базой, и электросети проложены на его участок, предприятие предоставляет ему по устной договоренности электричество с последующей компенсацией ФИО2 понесенных обществом затрат. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при объявленной явке в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, ответчика, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 

Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Из материалов дела следует, что 15.04.2024 года между ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, предметом договора является передача арендодателем арендатору в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1210 кв.м., а также земельный участок перед нежилым помещением, площадью 300 кв.м. Цель использования: нежилое, приют для животных (п.1.2.)

Согласно п. 1.3. договора, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (больше года) и действует до 15.04.2025 года. 

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что размер месячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 226 000 руб. и 15 000 руб. за арендуемый земельный участок. 

В силу п. 2.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно в срок до 15 числа текущего отчетного месяца непосредственно арендатором на расчетный счет арендодателя или иным образом по соглашению сторон. 

Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде (Дополнительное соглашение) (п. 2.3.) 

Согласно п. 3.1. договора, арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату за арендуемые помещения и земельный участок на условиях и в сроки согласно п. 2.2. и п. 2.3. договора. Своевременно оплачивать коммунально-бытовые расходы на содержание арендуемого помещения (отопление, электроэнергия, водопровод, канализация, ТБО) (п.3.2.)

В соответствии с п. 4.1 договора аренды, при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

28.10.2024 года ФИО2 обратился к ИП ФИО1 с досудебной претензией, в которой указал на неоднократное нарушение арендатором порядка внесения арендной платы, установленной п. 2.1. договора, указанием на наличие задолженности по арендной плате в размере 527 295 руб., по коммунальным платежам в размере 26 805 руб., пени 10 518 руб. Просил в срок до 01.11.2024 года погасить задолженность, в случае неоплаты заявил о намерении в одностороннем порядке расторгнуть договор и освободить арендуемые площади в срок до 15.11.2024 года. Досудебная претензия направлена на электронную почту ФИО1 29.10.2024 года. 

15.11.2024 года между ФИО2 и ИП ФИО1 заключено соглашение о рассрочке оплаты задолженности, из которого следует, что на 15.11.2024 года оплата за период с 15.11.2024 года по 15.12.2024 года в размере 241 000 руб. не внесена, будет внесена арендатором до 03.12.2024 года включительно. Задолженность в сумме 299 000 руб. будет выплачена тремя равными частями, с 22.11.2024 года по 22.01.2025 года. 

20.12.2024 года ФИО2 направил ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора, в котором указал на неисполнение обязанности по внесению ежемесячной платы по договору аренды от 15.04.2024 года. На основании п. 5.3. договора аренды, договор расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с 23.12.2024 года. 

Данное уведомление было повторно направлено на электронную почту ФИО1 23.01.2025 года. 

В этот же день ФИО2 направил претензию о необходимости демонтажа установленных на земельном участке ограждений и приведении площади в первоначальное состояние. 

20.12.2024 года и 29.01.2025 года ФИО2 обращался в ОП №8 МУ МВД России «Красноярское» с заявлениями о привлечении ФИО1 к уголовной ответственности в связи с незаконным захватом зданий и земельного участка. 

15.02.2025 года ФИО2 уведомил ИП ФИО1 об отказе от продления договора аренды от 15.04.2024 года в соответствии с п. 5.4. договора. Действие договора заканчивается 15.04.2025 года, просил освободить занимаемые помещения до указанной в договоре даты. Уведомление было отправлено по почте 16.02.2025 года. 

Согласно заявлению ФИО2 от 20.12.2024 года генеральному директору ООО «СтройРемфлот» ФИО8, ФИО2 просил отключить от электричества принадлежащее ему здание по адресу: 

<

адрес> на неопределенный срок в связи со сложным финансовым положением и невозможностью дальнейшей оплаты за электричество. Аналогичное заявление направлено ФИО2 23.01.2025 года. 

В материалы дела истцом ФИО1 представлен Оценочный акт от 31.01.2025 года, в котором указана оценка препаратов, находящихся на момент отключения электроэнергии ФИО2 в фармацевтическом холодильнике по адресу: 

<

адрес> подлежащих уничтожению ввиду нарушения температуры хранения: Гискан Сыворотка – 99 доз, 16 533 руб., Глобфел, иммунный препарат, 14 доз – 6 020 руб., Рабифел, вакцина, 24 дозы – 3 960 руб., Рабикс вакцина, 243 дозы – 38 637 руб., Мультифел вакцина, 241 доза – 157 855 руб., Мультикан 8, вакцина, 71 доза – 45 156 руб., Мультикан 6, вакцина, 270 доз – 114 480 руб., биохимические реагенты диски 24, 8 шт. – 16 000 руб., витамин К1, 20 шт. – 20 000 руб., ФИО9 – эндофарин, 9 уп. – 972 руб., Рикарфа, 2 шт. – 5 000 руб., Иммунофан, 7 уп. – 4 830 руб., ФИО17 Тева, 5 фл. – 142 500 руб. 

Также представлен акт об отключении света, подписанный ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 о том, что 20.12.2024 года и 23.01.2025 года по заявлению ФИО2 был отключен свет по адресу: 

<

адрес>. 

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Разрешая исковые требования ИП ФИО1 о взыскании с ФИО2 убытков в размере 571 943 руб., суд учитывает следующее. 

Приказом Министерства сельского хозяйства РФ от 29.07.2020 года №426 утверждены Правила хранения лекарственных средств для ветеринарного применения, которые устанавливают требования к помещениям для хранения лекарственных средств для ветеринарного применения, определяют условия хранения лекарственных средств и распространяются на производителей лекарственных средств, организации оптовой торговли лекарственными средствами, ветеринарные аптечные организации, индивидуальных предпринимателей, ветеринарные организации и иные организации, осуществляющие обращение лекарственных средств.

Согласно п. 2 Правил, устройство, состав, размеры площадей, эксплуатация и оборудование помещений для хранения лекарственных средств должны обеспечивать их сохранность с учетом физико-химических, фармакологических и токсикологических свойств, а также требований, предусмотренных инструкциями по применению лекарственных препаратов для ветеринарного применения.

Пунктом 5 Правил предусмотрено, что помещения для хранения лекарственных средств должны быть оснащены оборудованием, позволяющим обеспечить температурные и влажностные режимы хранения лекарственных средств в соответствии с условиями хранения. Помещения для хранения лекарственных средств должны иметь системы электроснабжения, отопления, быть оборудованы системой принудительной вентиляции или системой естественной вентиляции. Помещения для хранения лекарственных средств должны быть оборудованы стеллажами, шкафами, поддонами (подтоварниками). Не допускается хранение лекарственных средств на полу без поддона (п.7).

Оценивая представленные стороной истца доказательства в обоснование подтверждения причиненных истцу убытков, причиненных в результате незаконного отключения электроэнергии 20.12.2024 года и 23.01.2025 года по вине ответчика, в результате чего были испорчены (пришли в негодность) лекарственные препараты на общую сумму 571 943 руб., суд не находит оснований для их взыскания, поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств приобретения, хранения лекарственных препаратов и их порчи на заявленную в оценочном акте сумму ввиду нарушения температуры хранения. 

Согласно п. 15, 16 вышеуказанных Правил, помещения для хранения лекарственных средств, требующих защиты от воздействия повышенной температуры, должны быть оснащены холодильным оборудованием, укомплектованным приборами для измерения температуры. Помещения для хранения лекарственных средств должны быть оснащены приборами для измерения температуры и влажности воздуха в местах, доступных для считывания указанных показателей. 

В соответствии с п. 17 Правил, в целях обеспечения соблюдения условий хранения, предусмотренных Инструкциями или указанных на Упаковках, показания приборов для измерения температуры и влажности воздуха должны регистрироваться два раза в день в журнале (карте) регистрации параметров воздуха (далее - журнал (карта) на бумажном носителе или в электронном виде, который ведется лицом, ответственным за хранение лекарственных средств. Журнал (карта) заводится на один календарный год. Журнал (карта) хранится в течение четырех лет, следующих за годом ведения журнала (карты). Приборы для измерения температуры и влажности воздуха должны быть сертифицированы, калиброваны и подвергаться поверке в соответствии с Федеральным законом от 26.06.2008 года №102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».

Истцом ИП ФИО1 не предоставлены журналы (карты) регистрации параметров воздуха, которые должны вестись в целях обеспечения соблюдения условий хранения и которые должны заполняться несколько раз в день при хранении ветеринарных препаратов. Также не представлено доказательств, что все лекарственные препараты, находившиеся в клинике 20.12.2024 года и 23.01.2025 года пришли в негодность в результате комнатной температуры и не подлежат дальнейшему использованию.

Представленные истцом акты на уничтожение медицинских иммунобиологических препаратов от 25.01.2025 года, с указанием перечня препаратов, пришедших в негодность по причине нарушения условий хранения, а также наряд-допуски №1 на уничтожение медицинских иммунобиологических препаратов, непригодных к применению в связи с нарушением условий хранения, которые уничтожены 07.02.2025 года, не принимаются судом в качестве достоверных доказательств наличия причинно-следственной связи между отключением электроэнергии 20.12.2024 года и 23.01.2025 года и порчей препаратов, поскольку акты и наряд-допуски представлены в копиях, подлинники суду не предоставлялись, на них отсутствует печать, более того, данные документы представлены не совместно с исковым заявлением, а намного позднее в ходе рассмотрения дела, что вызывает у суда сомнения в их подлинности. Как указывалось выше, журналы регистрации параметров воздуха, которые должны вестись в целях обеспечения соблюдения условий хранения препаратов, суду не представлены, в связи с чем, установить динамику изменениям температурного режима вследствие отключения электроэнергии не представляется возможным. С достоверностью установить количество доз и упаковок того или иного препарата, находящихся в дни отключения электроэнергии, невозможно, поскольку доказательств тому не представлено, определить цену того или иного препарата на день отключения электроэнергии также невозможно. 

Судом ставился на обсуждение сторон вопрос о возможности назначения по делу экспертизы, вместе с тем, судом установлен факт невозможности ее проведения, поскольку все препараты в настоящее время уничтожены. 

Судом также не принимаются во внимание представленные стороной истца счет-фактуры на поставку таких препаратов, как Мультикан, Рабикс, Рабифел, Иммунофан, Мультикан-8, Рикарфа, Мультика-6, Мультифел, Гискан, Рабикан и прочее, поскольку данные препараты исходя из счет-фактур, поставлялись частично в 2022 году, в 2023 году, в 2024 году и не свидетельствуют о количестве препаратов, имевших место в дни отключения электроэнергии и пришедших в связи с этим в негодность.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что 20.01.2025 года ФИО1 направлялось ФИО2 требование, в котором ФИО1 указывала на порчу дисков для проведения биохимических анализов в количестве 50 штук в связи с нарушением температуры хранения. Вместе с тем, данное требование не содержит сведений о порче иных препаратов, пришедших в негодность в связи с отключением электроэнергии, что в свою очередь в целом ставит под сомнение факт порчи препаратов, указанных в оценочном акте. 

С учетом изложенного, суд исходит из того, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ достоверных и убедительных доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика по отключению электроэнергии и требуемыми к возмещению ущерба убытками в сумме 571 943 руб., истцом не представлено и полагает в иске ИП ФИО1 отказать. 

При разрешении требований ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или несколько лиц об установлении изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения дела установлено, что при заключении договора аренды от 15.04.2024 года стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение в размере 226 000 руб. и за арендуемый земельный участок в размере 15 000 руб., а также порядок ее оплаты: в срок до 15 числа текущего отчетного месяца. 

Условиями договора аренды на арендатора возложена обязанность своевременно оплачивать арендную плату за арендуемые помещения и земельный участок на условиях и в сроки согласно п. 2.2. и п. 2.3. договора, а также своевременно оплачивать коммунально-бытовые расходы на содержание арендуемого помещения (отопление, электроэнергия, водопровод, канализация, ТБО) (п.3.2.)

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Истец ФИО2, обращаясь в суд с исковыми требованиями о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате, ссылается на ненадлежащее исполнение ею обязанности по внесению арендных платежей, указывая на то, что за период с 15.02.2025 года по 25.09.2025 года у ответчика образовалась задолженность в размере 1 475 руб. 50 коп.

Ответчиком ФИО1 в судебное заседание не предоставлено доказательств внесения арендной платы по договору аренды от 15.04.2024 года за указанный период, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось, тогда как обязанность по внесению арендной платы прямо предусмотрена договором аренды.

При этом, суд не соглашается с расчетом истца о взыскании с ответчика за период с 15.04.2025 года исходя из ежемесячной арендной платы в размере 273 000 руб., поскольку по условиям договора аренды изменение размера арендной платы и порядка ее внесения возможно лишь по соглашению сторон в письменном виде путем заключения дополнительного соглашения. Вместе с тем, такого соглашения стороны не достигли, в письменном виде дополнительное соглашение не заключалось, в связи с чем, суд полагает необходимым произвести расчет задолженности исходя из ежемесячной арендной платы в размере 241 000 руб.

Так, из материалов дела следует, что долг по арендной плате составляет за следующие периоды:

15.02.2025 - 15.03.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.03.2025 - 15.04.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.04.2025 - 15.05.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.05.2025 - 15.06.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.06.2025 - 15.07.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.07.2025 - 15.08.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.08.2025 - 15.09.2025 - в размере 241 000 руб. 

15.09.2025 - 15.10.2025 - в размере 241 000 руб.

Всего за 7 месяцев оплате подлежит денежная сумма в размере 1 687 000 руб.

Вместе с тем, ИП ФИО1 вносились арендные платежи в следующие даты:

17.04.2025 – 200 000 руб.

22.04.2025 – 35 300 руб.

19.05.2025 – 150 000 руб.

06.06.2025 – 80 000 руб.

25.06.2025 – 31 000 руб.

27.06.2025 – 100 000 руб.

04.07.2025 – 30 000 руб.

07.07.2025 – 60 000 руб.

04.08.2025 – 60 000 руб.

11.08.2025 – 60 000 руб. Всего внесено 806 300 руб.

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 15.02.2025 горда по 15.10.2025 года составила 1 121 700 руб. (1 928 000 руб. – 806 300 руб.)

Принимая во внимание, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, доказательств внесения оплаты арендных платежей за спорный период ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды от 15.04.2024 года в размере 1 121 700 руб., а также задолженности по коммунальным платежам за период с 20.03.2025 года по 20.09.2025 года в размере 162 142 руб. 50 коп., поскольку обязанность арендатора по несению данных расходов также предусмотрена условиями договора аренды. Доказательств оплаты коммунальных услуг за период с период 20.03.2025 года по 20.09.2025 года ответчиком суду не представлено, иного расчета задолженности также не представлено. 

В соответствии с п. 4.1 договора аренды, при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Учитывая, что по условиям договора аренды ФИО1 обязалась оплачивать арендную плату в срок до 15 числа текущего отчетного месяца, вместе с тем свою обязанность ответчик не исполняет, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня за просрочку внесения арендной платы за нежилое помещение и земельный участок в размере 134 918 руб. 20 коп. исходя из следующего расчета:

- за период с 16.02.2025 по 15.03.2025 в размере 6 747 руб. (241 000 руб. х 0,1%х28 дн.); 

- за период с 16.03.2025 по 15.04.2025 в размере 14 942 руб. (482 000 руб. х 0,1%х31 дн.);

- за период с 16.06.2025 по 17.04.2025 в размере 1 446 руб. (723 000 руб. х 0,1%х2 дн.); 

17.04.2025 – оплата 200 000 руб. 

- за период с 18.04.2025 по 22.04.2025 в размере 2 615 руб. (523 000 руб. х 0,1%х2 дн.); 

22.04.2025 – оплата 35 300 руб. 

- за период с 23.04.2025 по 15.05.2025 в размере 11 217 руб. (487 700 000 руб. х 0,1%х23 дн.); 

- за период с 16.05.2025 по 19.05.2025 в размере 2 914 руб. 80 коп. (728 700 000 руб. х 0,1%х4 дн.); 

19.05.2025 – оплата 150 000 руб. 

- за период с 20.05.2025 по 06.06.2025 в размере 10 416 руб. 60 коп. (578 700 000 руб. х 0,1%х18 дн.); 

06.06.2025 – оплата 80 000 руб. 

- за период с 07.06.2025 по 15.06.2025 в размере 4 488 руб. 30 коп. (498 700 000 руб. х 0,1%х9 дн.); 

- за период с 16.06.2025 по 25.06.2025 в размере 7 397 руб. (739 700 000 руб. х 0,1%х10 дн.);

25.06.2025 – оплата 31 000 руб. 

- за период с 26.06.2025 по 27.06.2025 в размере 1 417 руб. (708 700 000 руб. х 0,1%х2 дн.);

27.06.2025 – оплата 100 000 руб. 

- за период с 28.06.2025 по 04.07.2025 в размере 4 269 руб. 90 коп. (608 700 000 руб. х 0,1%х7 дн.);

04.07.2025 – оплата 30 000 руб.

- за период с 05.07.2025 по 07.07.2025 в размере 1 736 руб. 10 коп. (578 700 000 руб. х 0,1%х3 дн.);

07.07.2025 – оплата 60 000 руб.

- за период с 08.07.2025 по 15.07.2025 в размере 4 149 руб. 60 коп. (518 700 000 руб. х 0,1%х8 дн.);

- за период с 16.07.2025 по 04.08.2025 в размере 15 194 руб. (759 700 000 руб. х 0,1%х20 дн.);

- за период с 05.08.2025 по 11.08.2025 в размере 4 897 руб. 90 коп. (699 700 000 руб. х 0,1%х7 дн.);

11.08.2025 – оплата 60 000 руб.

- за период с 12.08.2025 по 15.08.2025 в размере 2 558 руб. 80 коп. (639 700 000 руб. х 0,1%х4 дн.);

- за период с 16.08.2025 по 15.09.2025 в размере 27 301 руб. 70 коп. (880 700 руб. х 0,1%х31 дн.);

- за период с 16.09.2025 по 25.09.2025 в размере 11 217 руб. 60 коп. (1 121 700 руб. х 0,1%х10 дн.).

В данной связи, с ИП ФИО1 в пользу ФИО2 подлежит взысканию неустойка по договору от 15.04.2024 года за нарушение сроков по внесению арендной платы за период с 16.02.2025 года по 25.09.2025 года в размере 134 918 руб.

Учитывая, что по условиям договора аренды ФИО1 обязалась оплачивать коммунальные платежи в срок до 15 числа текущего отчетного месяца, вместе с тем свою обязанность не исполняет, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня за просрочку внесения коммунальных платежей в размере 13 484 руб. 78 коп. исходя из следующего расчета:

- за период с 21.04.2025 по 20.05.2025 в размере 929 руб. 18 коп. (30 972 руб. 50 коп. х 0,1%х30 дн.) 

- за период с 21.05.2025 по 20.06.2025 в размере 1 755 руб. 92 коп. (56 642 руб. 50 коп. х 0,1%х31 дн.) 

- за период с 21.06.2025 по 20.07.2025 в размере 2 542 руб. 50 коп. (84 750 руб. х 0,1%х30 дн.) 

- за период с 21.07.2025 по 20.08.2025 в размере 3 276 руб. 89 коп. (105 706 руб. х 0,1%х31 дн.) 

- за период с 21.08.2025 по 20.09.2025 в размере 4 169 руб. 58 коп. (134 502 руб. 50 коп. х 0,1%х31 дн.) 

- за период с 21.09.2025 по 25.09.2025 в размере 810 руб. 71 коп. (162 142 руб. 50 коп. х 0,1%х5 дн.) 

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Судом установлено, что арендатор ФИО1 ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате арендных и коммунальных платежей, в связи с чем, 20.12.2024 года ФИО2 направил ИП ФИО1 уведомление о расторжении договора, в котором указал на неисполнение обязанности по внесению ежемесячной платы по договору аренды от 15.04.2024 года. 

15.02.2025 года ФИО2 уведомил ИП ФИО1 об отказе от продления договора аренды от 15.04.2024 года в соответствии с п. 5.4. договора.

Соответственно 15.04.2025 года договор, заключенный 15.04.2024 года между сторонами, расторгнут. 

Согласно ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. 

Поскольку после расторжения договора аренды ФИО1 не возвратила арендодателю помещение, то есть обязательств, возложенных абз. 1 ст. 622 ГК РФ, до настоящего времени не исполнила, суд полагает возможным удовлетворить требование истца и обязать ИП ФИО1 освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 1210 кв.м., а также земельный участок перед нежилым помещением, в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу с учетом специфики работы, связанной с ветеринарной деятельностью и содержанием приюта для собак.

Согласно ч. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Из материалов дела следует, что с учетом специфики работы ФИО1, связанной с ветеринарной деятельностью и содержанием приюта для собак, на земельном участке перед нежилым помещением ФИО1 произведены строительно-монтажные работы в виде вольеров для собак, ограждений, клеток, что подтверждается договорами подряда, фотоснимками, представленными в дело и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании. 

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд полагает, что имеется достаточно доказательств факта невозможности дальнейшего использования земельного участка по его прямому назначению, без приведения его в первоначальное состояние, в каком он был передан арендатору, поскольку в настоящее время на земельном участке имеются ограждения, вольеры для животных, клетки, в связи с чем в соответствии со ст. 622 ГК РФ ответчик обязана освободить указанный земельный участок путем приведения его в первоначальное состояние, а именно демонтировать установленные ограждения и клетки на земельном участке перед нежилым помещением, в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договора считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия договора о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГПК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В п. 46 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 разъяснено, что при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные ст. 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частично исполнение договора либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Суд, установив фактическое пользование арендатором помещением в период действия договора аренды, исходит из того, что одна сторона договора совершила действия по исполнению договора, а другая сторона приняла их без каких-либо возражений, спора относительно предмета договора и арендной платы между ними не возникало, соответственно, в силу приведенных выше правовых норм гражданского права неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует, условия спорного договора считаются согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Стороны по делу не отрицали пользование ответчиком ИП ФИО1 спорным имуществом, а также не возникало каких-либо разногласий по стоимости арендой платы. Доводы о том, что размер арендной платы должен быть уменьшен в связи с тем, что в общую площадь нежилых помещений входит к том числе и площадь помещения, которое освобождено ФИО1 в январе 2025 году и на которое, в том числе, ФИО2 начисляется плата, несостоятельны, как не подтвержденные материалами дела, поскольку не представлены достоверные доказательства, подтверждающие факт освобождения ФИО1 части нежилого помещения. 

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из п. 1.3. договора аренды от 15.04.2024 года, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (больше года) и действует до 15.04.2025 года. 

Пунктом 6.1. договора предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации (при сроке аренды больше года) в установленном порядке. 

Таким образом началом вступления договора аренды в силу будет 15.04.2024 года, а срок действия договора до 15.04.2025 года.

Довод о том, что договор является незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке судом отклоняется.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование, внесения арендных платежей.

По смыслу абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» обязательство из аренды нежилого помещения возникает и связывает стороны в любом случае, если имущество передано в пользование, и принято без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

Довод об отсутствии акта приема-передачи нежилого помещения и отсутствием в связи с этим идентификации сдаваемых в аренду помещений и их фактической площади также судом отклоняется.

В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Судом установлено, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи нежилого помещения не составлялся. Однако, в спорный период ответчик ИП ФИО1 пользовалась арендованным имуществом.

В рассматриваемом случае договор аренды от 15.04.2024 года подписан сторонами, помещение передано ответчику в пользование, каких-либо разногласий при получении помещения и в ходе исполнения сделки, арендатор не заявлял, при этом ответчик со ссылкой на раздел 2 договора ранее производил арендные платежи, в связи с чем доводы о незаключенности договора аренды нельзя признать обоснованными.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для признания договора аренды незаключенным, в связи с чем, заявленные исковые требования ИП ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Во взаимосвязи с вышеизложенным, при оценке доводов ИП ФИО18 о зачете задолженности по арендной плате в счет произведенных ремонтных работ по улучшению помещений, суд полагает необходимым указать следующее. 

Пункты 1-3 ст. 623 ГК РФ предусматривают, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 

Согласно п. 3.1.5. договора аренды от 15.04.2024 года, арендатор обязан не производить без согласия арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемого помещения, тогда как в свою очередь в соответствии с п. 3.3.5 договора аренды, арендодатель обязан принимать на рассмотрение и согласование предложения арендатора об улучшениях арендуемых помещений, их перепланировке и ремонту. 

Как указывает ФИО2, ФИО1, получая в возмездное пользование нежилые помещения, была осведомлена о состоянии помещений, каких-либо претензий не высказывала. 

ФИО1 представлены суду договоры подряда, заключенные 01.09.2022 года и 10.10.2023 года на выполнение строительно-монтажных работ вольеров для собак, на монтаж отопления в боксе для содержания собак, на монтаж электропроводки, на резку проемов в стене и установку двух окон. Вместе с тем, как указывает ФИО2, в нарушение п. 3.5. договора аренды, ФИО1 производила все работы без согласования с арендодателем (ФИО2) и для соответствия нормам и требованиям введения своей предпринимательской деятельности, который инвестируется из средств федерального бюджета по муниципальным контрактам. ФИО1 никогда не ставила в известность ФИО2 о проведении ремонтных работ и для какой цели они проводятся, тогда как все проведенные работы и суммы расходов на подрядные работы арендатор обязан предварительно согласовать с арендодателем. ФИО1 с ФИО2 ни работы по перепланировке, ни смету на ремонтные работы не согласовывала. В связи с чем, суд не усматривает оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений, не согласованных с арендодателем, в счет арендной платы. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Поскольку исковые требования ФИО19 удовлетворены частично, с ответчика ФИО1 в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 051 руб. 16 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков в размере 571 943 руб., признании договора аренды от 15.04.2025 года незаключенным, отказать. 

Исковые требования ФИО2 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 об освобождении нежилого помещения, демонтажа установленных ограждений, взыскании задолженности по арендной плате, пени, удовлетворить частично. 

Возложить на Индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

данные изъяты>, паспорт серии 

<

данные изъяты> обязанность освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью 1210 кв.м., а также земельный участок перед нежилым помещением, в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Возложить на Индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

данные изъяты>, паспорт серии 

<

данные изъяты> обязанность произвести демонтаж установленных ограждений и клеток на земельном участке перед нежилым помещением (

<

адрес>) в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

данные изъяты>, паспорт серии 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО2 задолженность по арендной плате нежилого помещения и земельного участка по договору аренды нежилого помещения от 15.04.2024 года, заключенного между ФИО2 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 за период с 15.02.2025 года по 25.09.2025 года в размере 1 121 700 руб., по коммунальным платежам за период с 20.03.2025 года по 20.09.2025 года в размере 155 727 руб. 90 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за нежилое помещение и земельный участок в размере 134 918 руб. 20 коп, пени за просрочку внесения коммунальных платежей в размере 13 484 руб. 78 коп, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 051 руб. 16 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В. Ковязина

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2025 года.