Дело № 3а-25/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Якутск 26 марта 2021 года

Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе

судьи Дьяконовой З.С.,

при помощнике судьи Афанасьевой А.А.,

с участием представителя административного ответчика – Правительства РС(Я) ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тех-Газ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Тех-Газ» обратилось с вышеуказанным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Саха (Якутия). В обоснование заявитель ссылается на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым № ..., расположенного по адресу: ........... При расчете арендных платежей арендодатель исходит из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 23 386 836 руб., что значительно превышает его рыночную стоимость. В связи со значительным увеличением кадастровой стоимости после 01 января 2019 г. Общество обратилось в ГБУ РС(Я) «Центр государственной кадастровой оценки» об исправлении ошибки, но в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка было отказано. 14 декабря 2020 г. по заказу ООО «Тех-Газ» составлен Отчет об оценке № ..., согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 5 484 248 руб. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонила заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. 

Уточнив исковые требования, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ... в размере его рыночной, которая составляет 5 484 248 руб. Исковые требования об обязании административного ответчика внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости в размере 5 484 248 руб., а также взыскании с ответчика расходы по оплате экспертного заключения - 11 000 руб., государственной пошлины - 2000 руб. ООО «Тех-Газ» не поддерживаются.

Определением суда от 02 марта 2021 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Республики Саха (Якутия), в качестве заинтересованного лица – администрация муниципального образования «Город Ленск».

В возражении на административное исковое заявление представитель администрации МО «Город Ленск» просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на проведенные ГБУ РС(Я) «Центр государственной кадастровой оценки» проверки, а также отклонение Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления ООО «Тех-Газ».

В отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Росреестра по РС(Я) полагает, что в удовлетворении исковых требований об обязании Управления внести в ЕГРН сведения, а также взыскании судебных расходов с Управления должно быть отказано. 

Требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, а также о взыскании судебных расходов в отношении лица, утвердившего кадастровую стоимость, оставляет на усмотрение суда. Указывает, что на основании распоряжения Правительства РС(Я) от 24 ноября 2020 г. №1078-р в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 21 564 484,34 руб. 

Определением суда от 26 марта 2021 г. принят отказ административного истца от части требований к Управлению Росреестра по РС(Я) и Правительству РС(Я), в указанной части производство по делу прекращено.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства РС(Я) просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на недостатки представленного заявителем Отчета. Указывает, что в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, расположенные в г. Якутске, при этом объект оценки расположен в г. Ленске. Указывает, что оцениваемый объект, согласно представленному отчету, соответствует классу «Земельные участки под придорожный сервис». Анализ фактических данных о ценах сделок, предложений с объектами сегмента рынка «Земельные участки под придорожный сервис г. Якутска» оценщик не произвел и не привел отказ от анализа. В таблице № ... Мониторинг по продаже земельных участков приводится информация о трех земельных участках. Рынок земельных участков в г. Якутске развит, однако недостаточно описан оценщиком. Неверно произведена корректировка на цену предложения в размере 18%, корректировка должна быть 17,1%. 

Административный истец, представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), представитель заинтересованного лица администрации МО «Город Ленск» в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, поскольку все стороны извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. Их участие в судебном заседании суд не считает обязательным.

Представитель административного ответчика – Правительства РС(Я) ФИО1 поддержала изложенные в письменном возражении доводы, просит отказать в удовлетворении иска.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Положения ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривают, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым № ..., расположенный по адресу: .........., находился в аренде у ООО «********» на основании договора аренды № ... от 10 февраля 2015 г. на срок до 10 февраля 2025 г. На основании соглашения от 06 ноября 2018 г. ООО «********» передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка административному истцу. 

Согласно представленному администрацией МО «Город Ленск» расчету по договору аренды № ... от 10 февраля 2015 г. при определении арендных платежей арендодатель исходит из кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 октября 2020 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... составляет 23 386 836,34 руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2019 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 14 февраля 2020 г., дата применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г.

На обращение ООО «Тех-Газ» решением № ... от 28 августа 2020 г. ГБУ РС(Я) «Центр государственной кадастровой оценки» отказано в перерасчете кадастровой стоимости земельного участка в связи с отсутствием методологических ошибок при определении кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании распоряжения Правительства от 28 декабря 2019 №1747-р, от 29 декабря 2020 г. отклонено заявление ООО «Тех-Газ», поступившее в Комиссию 21 декабря 2020 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное на основании установления рыночной стоимости. 

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. №1472-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)». Из приложения №14 к указанному постановлению Правительства РС(Я) №1472-р следует, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составила 23 386 836,34 руб.

Судом установлено, что распоряжением Правительства РС(Я) от 24.11.2020 N 1078-р в распоряжение Правительства Республики Саха (Якутия) от 14 ноября 2019 г. N 1472-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)" внесены изменения. 

Изменения внесены в соответствии с частью 6 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно части 6 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке при получении сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном статьей 20 или 21 настоящего Федерального закона, уполномоченный орган субъекта Российской Федерации осуществляет внесение изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о такой кадастровой стоимости и в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу акта, которым вносятся соответствующие изменения в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, направляет его копию (включая сведения о датах его официального опубликования и вступления в силу), а также сведения об основаниях внесения таких изменений в отношении каждого объекта недвижимости в орган регистрации прав.

Согласно внесенным изменениям в приложении N 14 (строка № ...) указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... составляет 21 564 484,34 руб.

Данное обстоятельство также подтверждается справкой филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РС(Я) о сведениях из ЕГРН. Согласно представленным сведениям кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... по состоянию на 23 марта 2021 г. составляет 21 564 484,34 руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2019 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 17 декабря 2020 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г. 

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца в порядке ч. 1 ст. 46 КАС РФ уточнены требования по оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с учетом внесения вышеуказанных изменений в распоряжение Правительства РС(Я). 

В уточнении исковых требований представитель административного истца выражает несогласие с кадастровой стоимостью земельного участка, определенной распоряжением Правительства РС(Я) от 24.11.2020 N 1078-р. 

Как разъяснено в п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28 необходимо учитывать, что в случае утверждения и внесения в ходе рассмотрения дела в государственный кадастр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки, применимых к спорному объекту недвижимости, заявитель не вправе изменить требования в порядке части 1 статьи 39 ГПК РФ, части 1 статьи 46 КАС РФ и оспорить результаты очередной кадастровой оценки. В таком случае заявитель вправе обратиться в суд с самостоятельным требованием при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, когда это установлено законом, и представления соответствующих доказательств.

Между тем, на момент рассмотрения дела судом очередная кадастровая оценка в отношении спорного земельного участка не проводилась. Кадастровая стоимость спорного земельного участка изменена не на основании утверждения результатов очередной кадастровой оценки, а в связи с внесением изменений в распоряжение Правительства Республики Саха (Якутия) от 14 ноября 2019 г. N 1472-р на основании части 6 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Таким образом, суд принимает уточнение исковых требований и приходит к выводу об отсутствии необходимости обращения административного истца в суд с самостоятельным требованием и прекращения производство по настоящему делу.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, которая значительно ниже. 

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 2 статьи 246 КАС РФ установлен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2). 

Административным истцом в обоснование требований представлен Отчет № ... об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО «********» П., утвержденный директором ООО «********» В. 14 декабря 2020 г. В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 5 484 248 рублей.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Как следует из отчета об оценке, оценщику были представлены документы, содержащие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в полном объеме. Остальная информация получена из сети Интернет, в процессе интервью с представителями заказчика во время осмотра.

Оценщик решил применить сравнительный подход с учетом требований пп. 12-14 ФСО №1 и в соответствии с п. 24 ФСО №1. В оценке, как указывает оценщик, сравнительный подход реализуется методом прямого сравнения продаж/корреляционно-регрессионного анализа (предложений к продаже) объектов, сходных к объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Для применения сравнительного подхода у оценщика достаточно достоверной информации. При расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик применил метод прямого сравнительного анализа продаж и выбрал 3 аналога, земельные участки под производственные объекты. При этом оценщик указал, что в ходе обширного анализа рынка земельных участков по г. Ленску объявлений о продаже земельных участков под придорожный сервис не найдено. В связи с этим были подобраны объекты под индустриальную застройку (объекты под производственную базу) в г. Якутске.

Оценщиком также произведены корректировки в денежном и процентом выражении на цену предложения, на месторасположение, вид разрешенного использования, общую площадь. Произведено согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины. 

Согласно представленному отчету рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом сравнения продаж, составила 5 484 248 руб.

На основании отчета административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. в размере его рыночной стоимости равной 5 484 248 руб.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Ответчик утверждает, что представленный истцом Отчет об оценке от 14 декабря 2020 года является недопустимым доказательством, поскольку оценщик исходил из такого вида разрешенного использования объекта оценки: «для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения», тогда как вид разрешенного использования земельного участка, арендуемого истцом «под газонаполнительную станцию».

Приведенный довод ответчика нельзя признать обоснованным, поскольку при постановке на кадастровый учет земельного участка вид его разрешенного использования был определен «для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения», о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Является несостоятельным довод представителя Правительства РС(Я) о том, что в качестве объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки, расположенные в г. Якутске, а не по месту нахождения объекта оценки. В своих выводах (стр. 29 Отчета) оценщик сослался на нестабильную динамику рынка в г. Ленске, низкий спрос и предложение, в связи с чем обосновал выбор аналогов в г. Якутске, указав, что объем исследования рынка достаточен для выполнения оценки. При этом оценщик произвел корректировку с райцентров с развитой промышленностью к областному центру – 28%. 

Вопреки доводам представителя административного ответчика оценщик произвел анализ рынка предложений. Как указано в Отчете (стр. 27 Отчета), в ходе анализа рынка оценщик не выявил ни одного предложения по продаже земельного участка с видом разрешенного использования, как у объекта оценки, поэтому были подобраны участки под индустриальную застройку, по которым имеется возможность поменять вид разрешенного использования.

Оценщик указал, что рынок земли на территории республики находится на стадии формирования, чаще всего на продажу выставляются участки для ведения садоводства и дома с земельными участками. По результатам анализы рынка подобрал три объекта-аналога. Следует учесть, что выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями.

Довод ответчика о неверной корректировке на цену предложения нельзя признать обоснованным. Ответчик указывает, что оценщик должен был применить корректировку в размере 17,1 % поскольку объект оценки отнесен к сегменту рынка под объекты придорожного сервиса, тогда как оценщик произвел корректировку в размере 18%, предусмотренную для земельных участков под индустриальную застройку. Оценщик правильно применил корректировку в размере 18%, поскольку объекты-аналоги относятся к сегменту рынка земельные участки под индустриальную застройку. 

Кроме того, истец ранее обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании распоряжения Правительства от 28 декабря 2019 №1747-р (далее Комиссия), с Отчетом № ..., составленным 07 октября 2020 года. Комиссия, отказывая в удовлетворении заявления, в решении от 03 декабря 2020 года указала, что оценщиком сделана неверная корректировка, что корректировка к аналогам должна быть применена не под объекты придорожного сервиса, а под производство.

После этого Оценщик произвел новую оценку, при проведении которой учел замечание Комиссии и применил корректировку для объектов –аналогов в размере 18 %. Тем не менее, Решением Комиссии от 29 декабря 2020 г. отклонено заявление ООО «Тех-Газ», поступившее в Комиссию 21 декабря 2020 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное на основании установления рыночной стоимости.

Таким образом, Отчет № ... об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком ООО «********», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета ООО «********» и опровергнуть выводы оценщика, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тех-Газ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ..., площадью *** кв.м., расположенного по адресу: .........., равной его рыночной стоимости в размере 5 484 248 руб. (пять миллионов четыреста восемьдесят четыре тысячи двести сорок восемь) рублей 00 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 декабря 2020 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда РС(Я): З.С. Дьяконова

Решение суда принято в окончательной форме 26 марта 2021 года.