Мотивированное 

решение

 составлено 15.04.2024.

№ ***

№ ***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**.**.** г. Железногорск

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Железногорского городского суда Курской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

**.**.** ФИО1 обратилась в Железногорский городской суд Курской области с вышеуказанным иском к ФИО2, в обоснование которого указала, что на основании решения Арбитражного суда Курской области от **.**.** по делу № *** по иску АО «Экспобанк» к ООО «Строй-Инвест» обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе нежилое помещение (офис) № *** в ***, первый этаж, общей площадью 75,79 кв.м., расположенное в секции – 3, состоящей из 3 подъездов жилого комплекса с помещениями общественного назначения в 12 микрорайоне со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения IV очереди строительства – многоквартирный дом, по строительному адресу: Курская область, г. Железногорск, ***, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером № ***. В целях исполнения данного решения МТУ Росимущества по Курской и Белгородской областям **.**.** провело тоги по реализации вышеуказанного имущества. Победителем торгов в части приобретения вышеуказанного нежилого помещения является истец. Истец не имеет возможности зарегистрировать свои права в отношении спорного объекта, в связи с тем, что **.**.** был зарегистрирован переход права требования в отношении данного объекта от ООО «Строй-Инвест» ответчику, об этом факте ей стало известно из уведомления Управления Росреестра по Курской области от **.**.** о приостановлении государственной регистрации ее прав в отношении спорного объекта. Истец полагает сделку по переходу права требования недействительной, ссылается на наличие у нее прав в отношении спорного объекта недвижимости.

В иске ФИО1 просила: признать недействительным договор от **.**.** уступки права требования на нежилое помещение № *** по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения № *** от **.**.**, заключенный между ООО «Строй-Инвест» и ФИО2, применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведения о регистрации данной сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, надлежаще извещена о месте и времени рассмотрения дела. Представлено письменное заявление о признании исковых требований. Ранее в судебном заседании указала, что по договору от **.**.** уступки права требования на нежилое помещение № *** по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения № *** от **.**.**, она никаких денежных средств в адрес ООО «Строй-Инвест» не передавала, более того, лично обращалась в ООО «Строй-Инвест» указав об отказе от намерений заключать какой-либо договор, порождающий возникновение у нее прав в отношении спорного помещения, представителем ООО «Строй-Инвест» она была уверена в том, что дальнейших юридических последствий для нее в отношении спорного помещения не возникнет, однако никаких документов от ООО «Строй-Инвест» она не получила. При этом, ответчик никаким образом не предъявляла свои права относительно спорного объекта и не имеет намерения на их приобретение. По какой причине договор от **.**.** был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области ей не известно, она с таким заявлением не обращалась и об этом ей стало известно только в связи с рассмотрением данного дела в суде.

Выслушав мнение истца, изучив материал дела, заявление ответчика о признании исковых требований, суд пришел к следующему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. (ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 4 этой же статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участника долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (статья 2 Закона).

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 вышеназванного Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ а, статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Статьей 16 Федерального закона 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1); основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

По своему содержанию норма соответствует указанным требованиям, а также положениям пункта 7 статьи 16, пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию; погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия.

Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу части 2 этой же статьи залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет: причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом; причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами; имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу части 4 этой же статьи к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ч. 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В силу ч. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В силу ч. 1 ст. 358.1 ГК РФ предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). Если законом или договором залога права не установлено иное, предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога.

На основании части 2 этой же статьи предметом залога может быть право, которое возникнет в будущем из существующего или будущего обязательства.

В силу ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства, а так же если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ одним из оснований прекращения обязательств является его надлежащее исполнение.

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. (ч. 2 ст. 61 ГПК)

В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 3 ст. 388 ГК РФ соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование.

Согласно ч. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.

По правилам п. 2 ст. 390 ГК РФ при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Возможность уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно разъяснениям п. 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ)

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст.173 ч.3 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с ч.4.1 ст.198 ГПК РФ в случае признания ответчиком иска в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом. 

С учетом указанных норм закона и признания иска ответчиком, принятого судом, поскольку признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд считает необходимым исковые требования удовлетворить. 

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным договор от **.**.** уступки права требования на нежилое помещение № *** по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения № *** от **.**.**, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» и ФИО2, в отношении нежилого помещения (офис) № *** № ***, первый этаж, общей площадью 75,79 кв.м., расположенного в секции – 3, состоящей из 3 подъездов жилого комплекса с помещениями общественного назначения в 12 микрорайоне со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения IV очереди строительства – многоквартирный дом, по строительному адресу: ***, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером ***.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации **.**.** договора от **.**.** уступки права требования на нежилое помещение № *** по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения № *** от **.**.** в отношении нежилого помещения (офис) № ***, первый этаж, общей площадью 75,79 кв.м., расположенного в секции – 3, состоящей из 3 подъездов жилого комплекса с помещениями общественного назначения в 12 микрорайоне со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения IV очереди строительства – многоквартирный дом, по строительному адресу: Курская область, г. Железногорск, ***, строительство которого осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером № ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд, через Железногорский городской суд Курской области, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Смирнова