Дело № 2-3928/2025 78RS0002-01-2024-017713-31 

20 марта 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Никандровой С.А.,

при секретаре Еремеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Финанс» о признании недействительным договора в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Финанс» (далее ООО «УК Финанс»), в котором просила взыскать с ответчика неустойку в размере 481 710 руб., штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя – 50% от присужденной суммы, моральный ущерб – 50 000 руб., почтовые расходы – 1 096 руб. 32 коп.; признать недействительными пункты 5.4 и 6.2 Договора участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019.

В обоснование требований истец указала, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019, никаких дополнительных соглашений между сторонами не заключалось и не регистрировалось. По условиям данного договора срок передачи объекта долевого строительства – до 30.06.2020. Обязательства по оплате стоимости квартиры выполнены в полном объеме. В свою очередь, квартира ответчиком истцу передана по одностороннему акту 03.10.2022, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд с вышеуказанными требованиями.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «УК Финанс» - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, изучив представленные документы, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 332 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу пункта 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Предусмотренная положениями части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойка является мерой имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств – нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 23.12.2019 между ООО «УК Финанс» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 72-П7/12/19, в соответствии с условиями которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземным гаражом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, имеющую следующие проектные характеристики: общая площадь - 46,70 кв.м, приведенная площадь - 44,35 кв.м, этаж 10, условный номер 72, строительные оси Д-К, 11-15 (пункт 1.2 Договора) (л.д. 10-19).

Пунктом 3.1 данного Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее 6 календарных месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с разрешением на строительство, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 78-03031220-2014 от 05.12.2014 ввод объекта в эксплуатацию - 30.06.2020.

Цена договора согласована сторонами в пункте 5.1 указанного Договора, и составляет – 3 552 435 руб., исходя из стоимости одного кв.м площади объекта долевого строительства: 80 100 руб. Также предусмотрено, что окончательная цена Договора определяется актом сверки взаиморасчетов, который составляется на основании обмеров Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) в соответствии с пунктом 5.4 передаваемой Участнику долевого строительства Квартиры с указанием точной площади квартиры.

В соответствии с пунктом 5.4 названного Договора, если при проведении обмеров квартиры ПИБ ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в пункте 1.2 Договора, более, чем на 0,1 кв.м, как в большую, так и в меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры Стороны производят перерасчет по Договору. Участник долевого строительства доплачивает Застройщику (Застройщик выплачивает Участнику долевого строительства) стоимость разницы между площадью квартиры по Договору (пункт 1.2 Договора) и площадью квартиры по результатам обмеров ПИБ. В целях осуществления перерасчета Стороны определяют стоимость 1 кв.м площади квартиры в размере 80 100 руб.

Согласно пункту 6.2 Договора участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019 в случае нарушения установленного настоящим Договором срока передачи Участнику долевого строительства квартиры (пункт 3.1 Договора) и в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации Участник долевого строительства отказывается от неустойки (пени) в размере, определенном в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

25 февраля 2021 года между ООО «УК Финанс» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019, в соответствии с условиями которого, стороны договорились внести следующие изменения в пункт 3.1, а именно Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее 6 календарных месяцев с момента получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с Разрешением на строительство, выданным Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 78-03031220-2014 от 05.12.2014 и Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» ввод объекта в эксплуатацию – 30.06.2021 (л.д. 20).

В связи с неявкой истца для приемки квартиры, ответчиком ООО «УК Финанс» 03.10.2022 был составлен односторонний акт приема-передачи (л.д. 21). Из данного акта, в том числе следует, что общая площадь квартиры – 46,10 кв.м, площадь (продаваемая) с учетом площади балконов/лоджий с применением понижающего коэффициента – 48,5 кв.м, общий размер цены договора составляет 3 884 850 руб., на момент составления одностороннего акта Участник исполнил обязательства по оплате Цены Договора в размере 3 552 435 руб., доплате подлежит сумма 332 415 руб.

В уточненном исковом заявлении ФИО1 просила взыскать с ответчика неустойку за период с 01.01.2021 по 28.03.2022 в размере 481 710 руб., при этом указывала на то, что срок передачи квартиры – 30.06.2020, и учитывала Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 и от 26.03.2022 № 479, указав, что дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры между сторонами не заключалось, в установленном законом порядке зарегистрировано не было. 

Между тем, доводы истца о не заключении между сторонами дополнительного соглашения судом отклоняются, как несостоятельные, являющиеся голословными, поскольку дополнительное соглашение № 1 от 25.02.2021 было представлено истцом ФИО1 при подаче искового заявления в суд, впоследствии, ответчиком было представлено названное дополнительное соглашение в оригинале и в копии, содержащей отметку о регистрации его в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 16.03.2021 (л.д. 57-58).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, указанный в дополнительном соглашении, учитывая, что квартира передана по одностороннему акту 03.10.2022, с ответчика ООО «УК Финанс» в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию неустойка по договору № 72-П7/12/19 от 23.12.2019 за период с 01.01.2022 по 28.03.2022, из расчета: 3 552 435 руб. * 1/150 * 7,5% * 87 дней = 154 531 руб. 

При этом, требования ФИО1 о признании недействительным пункта 6.2 договора участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019 удовлетворению не подлежат, поскольку условия, поименованные в названном пункте, являются ничтожными, противоречат положениям статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», оснований для отдельного указания в резолютивной части об их недействительности не имеется.

Заявляя требования о признании недействительным пункта 5.4 договора участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019, ФИО1 указывала на то, что при подписании договора участия в долевом строительстве ее ввели в заблуждение, так как указанные условия противоречат действующему законодательству.

Вместе с тем, на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта, в связи с чем пункт 5.4 договора участия в долевом строительстве № 72-П7/12/19 от 23.12.2019 признанию недействительным не подлежит.

При этом судом также учитывается, что истцом в данной части пропущен срок исковой давности, предусмотренный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор заключен между сторонами 23.12.2019, в то время как с исковыми требованиями о признании условий договора недействительными истец обратилась только 13.09.2024.

В свою очередь доводы ответчика о том, что сумма неустойки оплачена ответчиком истцу путем направления в адрес ФИО1 акта зачета встречного однородного требования, судом отклоняются, как необоснованные, поскольку данный акт истцом не подписан.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании с ООО «УК Финанс» штрафа и компенсации морального вреда, суд приходит к следующему. 

Согласно положениям статьи 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Определяя размер денежной компенсации морального вреда, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, принцип разумности и справедливости, фактические обстоятельства дела и полагает, что с ответчика в пользу ФИО1 подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 5 000 руб.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Исходя из вышеизложенных положений, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения требований ФИО1 в данной части и взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в сумме 7 976 руб. 55 коп.

В силу положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что факт несения указанных расходов подтвержден, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию почтовые расходы в размере 1 096 руб. 32 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «УК Финанс» о признании недействительным договора в части, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УК Финанс» в пользу ФИО1 неустойку в размере 154 531 рубль, компенсацию морального вреда – 5 000 рублей, штраф – 7 976 рублей 55 копеек, почтовые расходы – 1 096 рублей 32 копейки. 

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Выборгский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья 

/Решение в окончательной форме изготовлено 03 апреля 2025 года/