Дело № 3а-337/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 27 декабря 2017 г. 

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.

при секретаре Новоселовой Н.П.

с участием представителя административных ответчиков ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению департамента земельных отношений администрации г. Перми об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

у с т а н о в и л:

департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия, административный ответчик) от 22 августа 2017 г. № 747 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, 19, равной рыночной стоимости в размере 43256000,00 рублей по состоянию на 1 января 2013 г. и исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование заявленных требований указал, что отчёт об оценке от 27 июля 2017 г. № **, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель Департамента ФИО2, действующая на основании доверенности, участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – административный ответчик) ФИО1, действующая на основании протокола заседания комиссии и доверенности, возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве от 11 декабря 2017 г.

Руководитель муниципального автономного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 1» г. Перми (далее также – заинтересованное лицо) ФИО3 участие в судебном заседании не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав имеющиеся в административном деле доказательства, а также дело № 11/31 (том 747), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьёй 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчинённости орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчинённости лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что заинтересованному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под здание школы, общей площадью 11 363 +/-21 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Калинина, 19.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21 ноября 2013 г. № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 75521906,90 рублей по состоянию на 1 января 2013 г.

Не согласившись с данной оценкой, муниципальное автономное общеобразовательное учреждение «Средняя общеобразовательная школа № 1» г. Перми, в лице представителя ФИО4, действующей на основании доверенности, обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21 ноября 2011 г. № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № ** от 27 июля 2017 г.

Решением Комиссии от 22 августа 2017 г. № 747 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 43256000,00 рублей, установленной в отчёте об оценке ** от 27 июля 2017 г. Рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 г., что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии 22 августа 2017 г. в результате рассмотрения заявления установлено, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка составляет 43 %; оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Руководствуясь приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания Комиссии и её работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого Комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере 43256000,00 рублей на основании предоставленного отчёта об оценке (оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена).

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчёта об оценке № ** от 27 июля 2017 г. по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки определены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Требования к отчёту об оценке также установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299.

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297.

Требования к проведению оценки недвижимости установлены Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

По мнению административного истца, отчёт об оценке ** от 27 июля 2017 г. (далее также – Отчёт, Отчёт об оценке) не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пунктов 5, 6, 8, 11, 13 ФСО № 3, пунктов 11, 22 ФСО № 7.

Как следует из представленного в дело № 11/31 Отчёта об оценке, оценщиком требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности и подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 выполнены. Отчёт составлен на бумажном носителе в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, в нём указаны; дата составления и порядковый номер отчёта; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 6 ФСО № 3 нельзя признать обоснованными, поскольку представленный Отчёт имеет сквозную нумерацию. Страница 1 является титульным листом, который может быть не пронумерован.

Подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 установлено, что в отчёте об оценке должны содержаться также реквизиты юридического лица (в том числе полное и, в случае если имеется, сокращённое наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии). Таким образом, не представление оценщику информации о балансовой стоимости земельного участка, не свидетельствует о несоблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

Не может служить основанием недостоверности Отчёта указание Департамента на нарушение требований пункта 11 ФСО № 7 вследствие не определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, отсутствие информации, к какому конкретно сегменту рынка может быть отнесён оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, а также отсутствие в отчёте информации о том, что содержащиеся в отчёте выводы относятся к рынку недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

В качестве сегмента рынка объекта оценки определён рынок земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. Оценщиком приведена информация по указанному сегменту рынка, который включает в себя подсегменты «земельные участки под многоквартирное жилищное строительство», «земельные участки под коммерческое строительство». Таким образом, выводы, содержащиеся в Отчёте, относятся к сегменту рынка объекта оценки.

Указание на то, что объект-аналог № 1 расположен к зоне катастрофического затопления, в связи с чем необходимо учитывать стоимость сооружений инженерной защиты, является ошибочным и не влечёт за собой увеличение рыночной стоимости объекта оценки.

Ссылка административного истца в обоснование административного иска на то, что объект-аналог № 3 на момент предложения был застроен, не может быть принята во внимание, поскольку сведения о продаже объекта недвижимости, приведённые Департаментом, не относятся к объекту аналогу, так как выбранный оценщиком земельный участок в качестве объекта-аналога имеет другую площадь и иную категорию земли.

Утверждения Департамента о том, что Отчёт об оценке не соответствует требованиям подпунктов «б», «д», «е» пункта 22 ФСО № 7, поскольку, по мнению административного истца, оценщиком использованы в расчетах объекты-аналоги, не относящиеся к одному с объектом оценки сегменту рынка и не сопоставимы по значениям ценообразующих факторов, без внесения корректировки на вид разрешённого использования, являются несостоятельными.

Перечень территориальных зон и подзон согласно градостроительному зонированию территории г. Перми содержится в Правилах землепользования и застройки города Перми, утверждённых решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к категории земель – земли населённых пунктов. Все земельные участки расположены в территориальных зонах Ж-1, Ж-2, Ц-2, в которых разрешено многоэтажное строительство, один аналог расположен в зоне ЦС-2, которая предназначена для строительства образовательных учреждений, в то время как объект оценки является объектом дошкольного образования. Виды разрешённого использования (основные и вспомогательные) земельных участков, расположенных в перечисленных территориальных зонах, пересекаются, в связи с чем оценщиком корректировка по данной категории не производилась.

Из вывода административного истца о том, что исследование ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» не является общедоступным печатным изданием, не следует, что указанное исследование не могло быть использовано оценщиком при проведении оценки, поскольку перечень используемых источников получения материалов ФСО № 3 не ограничен, предъявлены лишь требования к их достоверности и проверяемости.

Суд считает, что нарушение требований пункта 13 ФСО № 3 в связи с отсутствием анализа значений корректировок на вид права, на площадь, на торг, определённых экспертным мнением, Отчёт об оценке не имеет, поскольку Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков ООО «РусБизнесПрайсИнформ», 2012 г., содержит исследование, которое является результатом анализа предложений от собственников объектов коммерческой недвижимости и агентств, работающих на рынке коммерческой недвижимости, в силу чего анализа данного значения на соответствие рыночным данным не требовалось, рыночной информации, опровергающей данные значения, у оценщика не имелось и Департаментом не представлено.

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, Департамент указывает на то, что анализ рынка объектов оценки, а также расчёты корректировок на дату предложения и местоположение произведены с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к Отчёту.

Однако в текстовой части Отчёта об оценке содержатся фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

Ссылка Департамента на нарушение пункта 5 ФСО № 3 ввиду применения формул, не соответствующих фактически произведённым расчетам, является ошибочной, поскольку на странице 29 Отчёта приведена формула процентной поправки, к которым отнесены поправки на местоположение, время продажи. На странице 57 Отчёта приведены применённые корректировки. Расчет данной корректировки приведён на странице 41-42 Отчёта с учётом перевода коэффициента в проценты, где величину коэффициента необходимо умножить на 100.

Таким образом, оценивая доводы стороны административного истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществлённых им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, являющегося предметом оценки.

В соответствии со статьёй 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применён метод сравнения продаж. В Отчёте об оценке приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В Отчёте указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учётом сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектами оценки.

Отчёт содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю Отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекта оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчёт содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в Отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки.

Принимая во внимание изложенное выше, суд приходит к выводу, что содержание Отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оспариваемое решение Комиссии от 22 августа 2017 г. № 747, будучи направленным на обеспечение заинтересованным лицом, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены Комиссией при рассмотрении заявления муниципального автономного общеобразовательного учреждения «Средняя общеобразовательная школа № 1» г. Перми о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность либо опровергали выводы Комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии от 22 августа 2017 г. № 747 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято административным ответчиком в пределах своей компетенции в соответствии с требованиями пункта 20 Порядка, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, это решение прав, свобод и законных интересов Департамента не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения административного иска.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 22 августа 2017 г. № 747, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 29 декабря 2017 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья /подпись/