Дело ...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2018 года

с. Покровское Неклиновского района Ростовской области

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Говоровой О.Н.,

при секретаре Кучеренко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Ростовский» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Ростовский» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим. В обоснование иска указано, что ... между ООО «Сармат» и Р.Е.И. был заключен договор аренды земельного участка № ... С 2014 года собственником арендуемого земельного участка является ответчик ФИО1 на основании договора дарения, заключенного между ФИО1 и Р.Е.И. .... Согласно п. ... договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... поле ..., кадастровый .... Согласно п.... договора –договор заключен сроком на 7 лет с момента государственной регистрации. В соответствии с п. .... договора, арендатор имеет право преимущественного выкупа арендуемого земельного участка.

... в адрес истца поступило извещение от ответчика ФИО2 о приобретении земельного участка и об изменении арендодателя по договору аренды. 

Поскольку ответчик ФИО1 произвел отчуждение спорного земельного участка в нарушение преимущественного права арендатора на выкуп земельного участка, истец просит суд перевести права и обязанности покупателя на ООО «Агрокомплекс Ростовский» по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... поле ..., кадастровый ..., заключенному между П.Н.С. и ФИО2, .... Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на указанный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, суду пояснила, что ООО «Агрокомплекс Ростовский», в соответствии с условиями ранее заключенного договора аренды и требованиями закона, имеет преимущественное право на приобретение принадлежащего ФИО1 земельного участка. Договором аренды от ... истцу предоставлено безусловное преимущественное право истцу на выкуп земельного участка в случае его продажи, кроме того, право преимущественной покупки предоставлено заявителю и в силу закона, как сособственнику соответствующей земельной доли арендованного участка. Просила требования удовлетворить.

ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что ему известно о наличии у истца преимущественного права на выкуп спорного земельного участка. До заключения договора купли-продажи с ФИО2 он приезжал в офис в ООО «Агрокомплекс Ростовский» с целью уточнить стоимость земельного участка. Сотрудники ООО «Агрокомплекс Ростовский» сообщили, что ООО «Агрокомплекс Ростовский» приобретает земельные участки по цене не выше ... рублей. Поскольку ФИО2 предложил за участок значительно больше, он решил продать спорный земельный участок ФИО2 При этом, уведомление о намерении продать земельный участок было направлено только в адрес Администрации сельского поселения. ООО «Агрокомплекс Ростовский» он не уведомлял, поскольку выкупная цена его не устраивала. В иске просил отказать.

ФИО2 в судебном заседании пояснил, что в феврале 2018 года к нему обратился ФИО1, который предложил приобрести у него земельный участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ..., поле ..., пояснив, что участок в аренде ООО «Агрокомплекс Ростовский». Также ФИО1 пояснил, что ООО «Агрокомплекс Ростовский» отказался приобретать спорный земельный участок. О том, что ФИО1 не уведомлял истца о продаже он не знал. Не возражал против принятия решения по делу на усмотрение суда.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2 002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, использующая земельный участок сельскохозяйственная организация или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Таким образом, закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли, тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли, и при обычных условиях гражданского оборота участники общей собственности имеют равное преимущественное право приобретения отчуждаемой доли.

В судебном заседании установлено, что 18.09.2013 между ООО «Сармат» и Р.Е.И. был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ... поле ..., кадастровый .... № .... С 2014 года собственником арендуемого земельного участка является ответчик ФИО1 на основании договора дарения, заключенного между ФИО1 и Р.Е.И. ....

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ... № ... ООО «Агрокомплекс Ростовский» является правопредшественником ОАО «САРМАТ» (л.д....).

21 февраля 2018 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ...», поле ..., кадастровый .... Спорный земельный участок продан за ... руб. (л.д....).

Согласно пункту ... договора аренды от ... № ... Арендатор имеет право преимущественного выкупа арендуемого земельного участка.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатель - сособственник земельного участка предоставил арендатору более привилегированное право на выкуп отчуждаемого земельного участка даже по сравнению с их правовым статусом.

Заключив договор аренды в 2013 г., арендодатель - сособственник спорного земельного участка не ставил под сомнение его условия, не оспаривал его законность и действительность.

Анализируя содержание пункта ... договора аренды земельного участка от ... № ... согласно которому арендатор (ООО «Агрокомплекс Ростовский») имеет право, в том числе: на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка (доли) при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, и п. ..., согласно которому арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора, а именно обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного массива при прочих равных условиях перед другими лицами, суд приходит к выводу, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на положениях статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях соглашения, заключенного сособственником спорного имущества с ООО «Агрокомплекс Ростовский», согласно которому, данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Таким образом, преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у ООО «Агрокомплекс Ростовский», как у одного из сособственников общего земельного участка, и как у арендатора в соответствии с договором аренды.

При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно договору аренды земельного участка, преимущественное право на выкуп принадлежит арендатору, что не оспорено ответчиками в ходе судебного заседания, принимая во внимая, что истец не отказался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок перевел на счет Управления Судебного Департамента в Ростовской области денежные средства в сумме ... рублей, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части перевода на ООО «Агрокомплекс Ростовский», прав и обязанностей покупателя по заключенному ... между ФИО1 и ФИО2 договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. 

Истцом заявлены также требования о признании зарегистрированного права собственности ФИО2 на спорный земельный участок, отсутствующим.

Разрешая заявленные требования суд приходит к следующему.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав возможна способами, прямо указанными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Избранный истцом способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, в силу данной нормы права заинтересованным лицом в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право другого лица на недвижимое имущество, а не сама содержащаяся в ЕГРП запись о государственной регистрации права.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 2 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как следует из абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данного разъяснения признание зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество отсутствующим является исключительным способом судебной защиты, допустимым при невозможности использования истцом иных специальных способов судебной защиты прав. Кроме того, возможность обращения с требованием о признании зарегистрированного права ответчика на недвижимое имущество отсутствующим может быть реализована в том случае, если истец фактически владеет недвижимым имуществом, зарегистрированное право ответчика, на которое он просит признать отсутствующим. В таких случаях, когда нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество, право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ответчика.

Как следует из сведений об основных характеристиках объекта недвижимости на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым ..., расположенный по адресу: ... поле ..., правообладателем указанного земельного участка является ФИО2 Право собственности зарегистрировано ....

Поскольку права и обязанности покупателя по заключенному ... между ФИО1 и ФИО2 договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения переведены на ООО «Агрокомплекс Ростовский», то у истца возникло право оспаривать зарегистрированное право ФИО2 на спорное имущество, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Ростовский» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности отсутствующим удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя на Общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Ростовский» по договору купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельскохозяйственного производства площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., ... поле ..., заключенному между ФИО1 и ФИО2 ....

Денежные средства в размере ... руб., внесенные Обществом с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Ростовский» на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ростовской области по платежному поручению ... от ..., перечислить ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам, после вступления решения суда в законную силу. 

Признать право собственности ФИО2 на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ... поле ..., отсутствующим.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 28 сентября 2018 года.

Судья