Дело № 2-4060/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2018 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Г.В. Фандеевой

при секретаре О.А. Тицкой,

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя третьего лица ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, суммы первоначального взноса, процентов за пользование чужими денежными средствами, -

УСТАНОВИЛ

ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, указав, что между сторонами 11 декабря 2017 года был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по адресу: ***, а также соглашение о задатке.

В счет исполнения обязательств, истцом 11.12.2017 года в качестве задатка ответчику передано 50000 рублей, а также первоначальный взнос в сумме 50000 рублей.

Однако, в ходе подготовки документов для оформления основного договора купли-продажи, выяснилось, что на указанную квартиру обращено взыскание, что нарушает п. 3.4 Предварительного договора от 11.12.2017 года.

Обращение к ответчику с уведомлением о расторжении предварительного договора купли-продажи от 11.12.2017 года и возврате задатка в двойном размере, положительного результата не дало.

Более того, в связи с незаконным удержанием ответчиком денежных средств, полагает возможным начисление процентов по ст. 395 ГК РФ.

На основании изложенного, истец требовал расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 11.12.2017 года, взыскать с ответчика двойную сумму уплаченного по предварительному договору купли – продажи задатка в размере 100000 рублей, первоначальный взнос в сумме 50000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 1462 рубля 67 копеек, расходы по оплате услуг представителя 15000 рублей, расходы по оплате госпошлины 4229 рублей 25 копеек.

В судебном заседании представитель истца на иске настаивала, пояснила об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, указав, что сделка купли-продажи квартиры *** по ул. *** не состоялась по вине ответчика. Все документы на покупку были готовы, однако страховой компанией банка, где истцом брались заемные средства для приобретения данной квартиры, установлено наличие обременения на квартиру. Как стало известно, у ответчика были просрочки по оплате ипотеки.

Представитель третьего лица ООО «Империя» в судебном заседании поддержала доводы письменного отзыва, дополнительно указала, что ФИО4 при оформлении документов для сделки купли-продажи не сообщила о том, что в погашение ипотечного кредита, взятого под спорную квартиру, использовала материнский капитал. Более того, по ипотечному кредиту у неё были просрочки, в связи с чем, подписание основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, невозможно. До судебного разбирательства по данному иску ответчик возвратить денежные средства отказалась, намеревалась продолжить сделку.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, обеспечил в судебное заседание явку представителя.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещалась судом по последнему известному месту жительства, совпадающему с адресом её регистрации в городе Благовещенске, а также по адресу фактического проживания. Судебные извещения возвращены в адрес суда с отметкой «истечение срока хранения», что расценивается судом как исполнение обязанности по надлежащему извещению ответчика о дате слушания дела по правилам ст. 113 ГПК РФ, и несоблюдение ответчиком обязанности явиться в судебное заседание, получить почтовую корреспонденцию (ст. 35 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ стороны должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им как процессуальными правами, так и процессуальными обязанностями, в том числе сообщать об уважительности причин неявки в суд, представляя соответствующие доказательства. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве (ч. 2 ст. 35 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 118 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

В соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. 

Учитывая, что в силу ч. 1 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться принадлежащими им правами, учитывая положения ч. 1 ст. 46 и ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, а также положения ст. 154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения дела в суде, суд, на основании правил ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика, признав причину неявки ответчика неуважительной.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 11 декабря 2017 года между ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого явилась передача в собственность за плату квартиры *** по ул. *** г. Благовещенска, площадью 42,6 кв.м. с кадастровым номером *** (п. 1.1).

Стоимость квартиры составила 2700000 рублей (п. 2.1 договора). Расчет осуществляется в следующем порядке: 1000000 рублей за счет кредитных средств, предоставленных ПАО ВТБ 24; 1700000 рублей за счет собственных средств, которые передаются продавцу наличными до подписания основного договора, из которых 50000 рублей передаются продавцу в качестве задатка до подписания настоящего договора и оформленные соглашением о задатке и распиской. Задаток считается частичной оплатой за объект, указанный в п. 1.1 настоящего договора.

Сторонами определено, что заключение основного договора купли-продажи объекта должно быть до 30 января 2018 года.

При этом условия предварительного договора купли – продажи исполнены не были, по истечении срока, 30 января 2018, основной договор купли – продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

При этом, форма договора в соответствии с требованиями ст. 550 ГК РФ сторонами соблюдена, предварительный договор купли – продажи был подписан сторонами, в судебном порядке оспорен не был.

Предусмотренная предварительным договором купли-продажи передача задатка в сумме 50000 рублей оформляется соглашением о задатке и распиской.

Так, задаток ФИО3 в сумме 50000 рублей был передан ФИО4 11 декабря 2017 года, что следует из соглашения о задатке от 11 декабря 2017 года и расписки от 11 декабря 2017 года. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на момент возникновения правоотношений) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с условия соглашения о задатке, в частности, п. 2, в случае неисполнения обязательств покупателем по предварительному договору от 11.12.2017 года, сумма задатка в размере 50000 рублей остается у продавца; в случае неисполнения обязательств продавцом по предварительному договору от 11.12.2017 года, продавец обязуется вернуть сумму задатка в двойном размере, а именно, в сумме 100000 рублей покупателю.

Исходя из анализа изложенных норм, условий соглашения о задатке и предварительного договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что уплаченная ответчику сумма в размере 50000 рублей является задатком, обеспечивающим исполнение покупателем ФИО3 и продавцом ФИО4 их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры, и выдана в счет причитающихся платежей за квартиру.

Препятствием к заключению основного договора купли-продажи явилось наличие обременения в отношении предмета предварительного договора, о чем, согласно доводов иска, истцу (Покупателю) стало известно лишь при подготовке документов страховой компанией Банка для оформления основного договора купли-продажи.

В подтверждение доводов, истец представил сведения с информационного сайта исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов, где усматривается наличие обращения взыскания на имущество должника ФИО5

Помимо этого, судом установлено, что решением Благовещенского городского суда от 04 октября 2017 года по гражданскому делу №2-6470/2017 по иску ПАО ВТБ 24 к ФИО4, ФИО6 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, с ответчиков взыскана задолженность по кредитном договору № 

<

***> от 23 ноября 2013 года в размере 1351685 рублей 17 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20958 рублей 42 копеек, и обращено взыскание на квартиру *** по ул. *** в г. Благовещенске.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Представителем агентства недвижимости ООО «Империя», с которым у истца был заключен договор возмездного оказания услуг по организации заключения между заказчиком и владельцем квартиры *** по ул. *** договора купли-продажи, невозможность заключения основного договора купли-продажи по вине ответчика, выразившейся в не представлении достоверной информации относительно предмета договора, подтверждена.

П. 3.4 предварительно договора предусматривает обязанность продавца передать покупателю указанную в договоре квартиру свободной от любых имущественных прав и притязаний третьих лиц, а также гарантию того, что квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Таким образом, не представление ответчиком достоверной информации о продаваемом объекте недвижимости послужило основание невозможности совершения сделки и заключения основного договора купли-продажи, а, следовательно, повлекло нарушение существенных условий предварительного договора купли-продажи от 11.12.2017 года.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

12.03.2018 года истцом в адрес ответчика направлялось посредством почтовой связи уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи от 11.12.2017 года и возврате задатка в двойном размере в сумме 100000 рублей, а также первоначального взноса в сумме 50000 рублей.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств исполнения ответчиком требований истца, материалы дела не содержат.

Установив, что заключение основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 11.12.2017 года, невозможно по вине ответчика, не получения ожидаемого по сделке результата в виде передачи в собственность квартиры *** по ул. *** г. Благовещенска, а также принимая во внимание, отсутствие возражений ответчика относительно заявленных требований с предоставлением доказательств обратного, суд считает требования истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от 11.12.2017 года и взыскании с ответчика задатка в двойном размере подлежащими удовлетворению.

В силу п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ (действующий на момент возникновения спорных отношений) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления.

На основании указанной статьи, истцом правомерно заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 ноября 2017 года по 28 марта 2018 года, поскольку со стороны ФИО4 имело место уклонение от возврата истцу суммы задатка.

Проверяя представленный расчет, оснований для его не принятия, у суда не имеется, так как он выполнен с учетом существующей ключевой ставкой на период, заявленный истцом, исходя из суммы долга. 

Оснований для снижения процентов по правилам ст. 333 ГК РФ, у суда не имеется, поскольку указанная сумма процентов соответствует степени нарушения ответчиком обязательств.

Таким образом, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1462 рубля 67 копеек за период с 12 ноября 2017 года по 28 марта 2018 года подлежат удовлетворению. 

Распиской от 13 декабря 2017 года установлено, что ФИО4 получила от ФИО3 50000 рублей в качестве первоначального взноса, за продажу квартиры расположенной по адресу: ***.

Исходя из толкования текста данной расписки, суд приходит к выводу, что оплаченный истцом первоначальный взнос является авансом. 

Если покупатель по предварительному договору купли-продажи перечислил аванс, который должен быть зачтен в счет оплаты товара по основному договору, а основной договор не был заключен, то покупатель вправе истребовать перечисленную сумму по правилам ст. 487 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Поскольку, основной договор купли-продажи квартиры, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 11.12.2017 года, не был заключен, квартира *** по ул. *** не передана в собственность истца, обоснованным является возврат уплаченного первоначального взноса (аванса) в сумме 50000 рублей истцу.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно представленному договору об оказании юридических услуг от 08 марта 2018 года, а также квитанциям № 041754 от 08 марта 2018 года и №041771 от 28 мая 2018 года, ФИО3 понесены расходы на оплату услуг представителя в общем размере 15000 рублей.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2004 года № 454-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплата услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующими в деле.

С учетом сложности дела, периода его рассмотрения в суде первой инстанции (2 судебных заседания), степени участия в рассмотрении дела представителя, объема проделанной им по делу работы, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей, отказав в требованиях в остальной части.

По правилам ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 4229 рублей 25 копеек.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 11 декабря 2017 года, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 двойную сумму задатка - 100000 рублей, первоначальный взнос в сумме 50000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12 ноября 2017 года по 28 марта 2018 года в сумме 1462 рубля 67 копеек, расходы на оплату услуг представителя 10000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 4229 рублей 25 копеек, отказав в остальной части исковых требований.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, т.е. 04 июня 2018 года.

Судья Г.В. Фандеева