дело № 2-67/2025 (2-3276/2024;)

50RS0036-01-2024-002378-23 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«27» марта 2025 года

г. Пушкино 

Пушкинский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Малюковой Т.С.,

при помощнике судьи Талалаеве С.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к Некрасову Артёму Н., ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Банк ДОМ.РФ» обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО3, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, госпошлины, обращении взыскания.

Исковые требования мотивированы тем, что 

<

дата> между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО3, ФИО2 был заключен кредитный договор №/ИКР-20РБ в рамках ипотечного кредитного продукта «Семейная ипотека с государственной поддержкой», по условиям которого Банк предоставил заемщикам кредит в размере 1 988 071 рублей сроком на 180 календарных месяцев под 5,1% годовых, с целью приобретения в собственность заемщиков в целях постоянного проживания предмета ипотеки – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в районе микрорайона Новая Деревня, 

<

адрес>, подъезд 1, этаж 10, условный №, состоящей из 1 комнаты общей площадью 33,3 кв.м, кадастровый №, стоимостью 3 058 572 рубля, путем участия в долевом строительстве по договору № ДДУ/НП25-01-10-006/1, заключенного между заемщиками и ООО «Флагман». 

<

дата> между ООО «Флагман» и ФИО3, ФИО2 был заключен договор участия в участия в долевом строительстве по договору № ДДУ/НП25-01-10-006/1, по условиям которого застройщик осуществил строительство и ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, по цене 3 058 572 рубля. В соответствии с кредитным договором заемщики возвращают заемные средства и уплачивают проценты путем осуществления ежемесячных платежей, а также платежей за первый процентный период и последний процентный период. По условиям кредитного договора заемщики обязались возвратить кредитору полученные заемные средства, уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором. Однако, заемщики в нарушение условий кредитного договора обязательства надлежащим образом не исполняются. Заемщики допускали ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором, в связи с этим кредитором были направлены требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов и суммы неустойки, которые заемщиками не исполнены. Согласно выписки из ЕГРН от 

<

дата> право собственности на указанный объект недвижимости не зарегистрировано. Поскольку заемщики надлежащим образом свои обязательства по договору не исполняют, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть кредитный договор №/ИКР-20РБ от 

<

дата>, взыскать в солидарном порядке задолженность по кредитному договору №/ИКР-20РБ от 

<

дата> по состоянию на 

<

дата> в размере 1 724 062,96 рублей, из которых: 1 670 953,39 рубля – задолженность по основному долгу, 50 091,81 рублей - задолженность по процентам, 3 017,76 рублей – неустойка, расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 820,31 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 5,1% годовых, начиная с 

<

дата> по день фактического исполнения обязательств по возврату основного долга, обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3 058 572,00 рублей, установив способ реализации залогового имущества путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца АО «Банк ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв на возражения ответчиков, в котором заявленные требования поддержал, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании поддержал доводы письменных возражений, просил отказать истцу в определении первоначальной стоимости при продаже квартиры по заявленным исковым требованиям, просил назначить её в соответствии с проведенной экспертизой; наличие долга и его размер не оспаривал. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. 

Суд определил рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Согласно п. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ГК РФ для договора займа.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Исходя из требований ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 

<

дата> между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО3, ФИО2 был заключен кредитный договор №/ИКР-20РБ в рамках ипотечного кредитного продукта «Семейная ипотека с государственной поддержкой», по условиям которого Банк предоставил заемщикам кредит в размере 1 988 071 рублей сроком на 180 календарных месяцев под 5,1% годовых, с целью приобретения в собственность заемщиков в целях постоянного проживания.

Целью кредитования указано приобретение в собственность предмета ипотеки – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в районе микрорайона Новая Деревня, 

<

адрес>, подъезд 1, этаж 10, условный №, состоящей из 1 комнаты общей площадью 33,3 кв.м, кадастровый №, стоимостью 3 058 572 рубля, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № ДДУ/НП25-01-10-006/1, заключенного 

<

дата> между застройщиком ООО «Флагман» и заемщиками. 

По условиям кредитного договора заемщики обязались возвратить кредитору полученные заемные средства, уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии); осуществлять платежи в счет возврата кредита и уплаты процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором.

В силу п. 11.1 кредитного договора заемщики представляют (обеспечивают представление) кредитору обеспечение исполнения обязательств по договору залогом о предоставлении денежных средств в виде залога указанного выше предмета ипотеки. 

Согласно п. 13 кредитного договора за нарушение сроков возврата заемных средств и уплаты начисленных за пользование заемных средствами процентов кредитор начисляет, а заемщики уплачивают неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора о предоставлении денежных средств, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора.

Банк исполнил свои обязательства, перечислив денежные средства на счет заемщика ФИО3, что подтверждается приходным кассовым ордером № от 

<

дата>.

Вместе с тем, как следует из выписки по лицевому счету за период с 

<

дата> по 

<

дата>, заемщики допускали ненадлежащее исполнение обязательств по осуществлению платежей в счет возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, предусмотренных кредитным договором. 

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств по кредитному договору Банком 

<

дата> были направлены требования о расторжении кредитного договора и погашении задолженности в течение 30 календарных дней с даты направления требования. Однако, задолженность в указанный срок не погашена ответчиками, доказательств иного в судебное заседание не представлено.

Как следует из расчета, представленного истцом, размер задолженности по кредитному договору №/ИКР-20РБ от 

<

дата> по состоянию на 

<

дата> составил 1 724 062,96 рублей, из которых: 1 670 953,39 рубля – задолженность по основному долгу, 50 091,81 рублей - задолженность по процентам, 3 017,76 рублей – неустойка.

Проверив расчет истца, суд находит его верным, произведенным в соответствии с условиями кредитного договора и с учетом внесенных, в том числе, заемщиком ФИО3 платежей, распределение которых, осуществлено в соответствии с требованиями ст. 319 ГК РФ. Представленный расчет содержит информацию обо всех составляющих частях задолженности по кредитному договору (основной долг, проценты по кредиту, периоде пользования заемными средствами, даты нарушения исполнения обязательств), контррасчет не предоставлен, документы, подтверждающие оплату большей суммы кредитной задолженности, также не предоставлены. 

С учетом изложенного, исковые требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 1 724 062,96 рублей, из которых: 1 670 953,39 рубля – задолженность по основному долгу, 50 091,81 рублей - задолженность по процентам, 3 017,76 рублей – неустойка, подлежат удовлетворению.

Оснований для применения положения ст. 333 ГК РФ судом не установлено. 

Доводы ответчика ФИО3 о том, что при расчете суммы задолженности истцом не учтены внесенные им платежи в счет исполнения кредитных обязательств, опровергаются представленной в материалы дела выпиской по лицевому счету заемщиков, в связи с этим не могут быть приняты судом во внимание.

Указание ответчика ФИО2 на расторжение брака с ФИО3, наличие судебных споров, в рамках которых были приняты обеспечительные меры, в том числе, путем наложения ареста на счета ответчика, не освобождает заемщиков от исполнения принятых кредитных обязательств. 

Также обоснованными являются требования истца о взыскании с ответчиков процентов за пользование кредитом в размере 5,1% годовых, начиная с 

<

дата> по день фактического исполнения обязательств по возврату основного долга, что по состоянию на дату принятия судом решения – 

<

дата> составляет - 89 930,24 руб., исходя из расчёта:

Основной долг 1 670 953,39 руб.

Процентная ставка: 5,1% в год

Период: 

<

дата> – 

<

дата> (386 дней)

2024 (366 дней) 

период 

дней 

сумма займа 

проценты 

<

дата> – 

<

дата>

300 

1 670 953,39 

69 851,33 

2025 (365 дней) 

период 

дней 

сумма займа 

проценты 

общая сумма процентов 

<

дата> – 

<

дата>

86 

1 670 953,39 

20 078,91 

89 930,24 

Порядок расчёта: сумма займа ? (годовая ставка ? количество дней в платежном периоде) / число дней в году.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). 

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. 

Из материалов дела следует, что 

<

дата> между ООО «Флагман» (застройщик) и ФИО3, ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ/НП25-01-10-006/1, в соответствии с которым застройщик обязался передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – жилое помещение по строительному адресу: 

<

адрес>, в районе микрорайона Новая Деревня, 

<

адрес>, подъезд 1, этаж 10, условный №, состоящей из 1 комнаты общей площадью 33,3 кв.м. Цена договора составила 3 058 572 рублей. 

Как указывалось ранее, в соответствии с пунктом 11.2 кредитного договора №/ИКР-20РБ от 

<

дата> целевым назначением кредита является квартира, расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>, в районе микрорайона Новая Деревня, 

<

адрес>, подъезд 1, этаж 10, условный №, состоящей из 1 комнаты общей площадью 33,3 кв.м, кадастровый №, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № ДДУ/НП25-01-10-006/1, заключенного 

<

дата> между застройщиком ООО «Флагман» и заемщиками. 

Квартира, являющаяся объектом долевого строительства и расположенная по адресу: 

<

адрес>, передана 

<

дата> ФИО3 по одностороннему акту передачи объекта долевого строительства к договору № ДДУ/НП25-01-10-006/1 от 

<

дата> участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 2 указанной статьи обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. 

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Положения ст. 348 ГК РФ также нашли отражение в ст. 54.1. Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Для правильного рассмотрения заявленного судебного спора определением суда от 

<

дата> была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы «Право».

Согласно заключению эксперта № от 

<

дата>, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, на дату выполнения заключения на 

<

дата> составляет 5 715 279 рублей.

Суд принимает заключение судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, вывод эксперта ответчиками не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства. Заключение ООО «Центр независимой экспертизы «Право» в силу ст. 60 ГПК РФ является допустимым доказательством. 

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, среди прочего начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, начальную продажную цену квартиры необходимо установить в размере 4 572 223,2 рублей (5 715 279 рублей х 80%). 

Оснований для определения начальной продажной стоимости квартиры исходя из цены договора долевого участия в строительстве, заключенного 

<

дата> в размере 3 058 572,00 руб. не имеется, поскольку это противоречит требованиям Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу п. 1 ст. 56 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Принимая во внимание размер просроченной задолженности, а также срок просрочки, суд приходит к выводу о том, что допущенное заемщиками нарушение условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для его расторжения, в связи с чем удовлетворяет данные требования. 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с тем, что истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 28 820,31 рублей, указанные расходы надлежит взыскать с ответчиков в солидарном порядке. 

Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «Банк ДОМ.РФ» к Некрасову Артёму Н., ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Некрасова Артёма Н. (паспорт серии 4607 №), ФИО2 (паспорт серии 4615 №) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) задолженность по кредитному договору за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 1 724 062,96 рублей, из которых: 1 670 953,39 рубля – задолженность по основному долгу, 50 091,81 рублей - задолженность по процентам, 3 017,76 рублей – неустойка, расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 820,31 рублей.

Взыскать солидарно с Некрасова Артёма Н. (паспорт серии 4607 №), ФИО2 (паспорт серии 4615 №) в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) проценты за пользование кредитом в размере 5,1% годовых, начиная с 

<

дата> по день фактического исполнения обязательств по возврату основного долга.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 572 223,2 рублей, установив способ реализации залогового имущества путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении иска в установлении иной продажную цену залогового имущества – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – 

<

дата>.

Судья: