Дело № 2-59/2025 (2-854/2024)

УИД 32RS0004-01-2024-000780-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года г. Брянск

Володарский районный суд г. Брянска в составе: председательствующего судьи Храмковой В.О., 

при помощнике судьи Гарибян Л.О., 

с участием истца-ответчика по встречному иску ФИО4 и ее представителя ФИО5, представителя ответчика-истца по встречному иску ФИО6 – ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО6 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, по встречному исковому заявлению ФИО6 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к ответчику ФИО6, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО8 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – 33/100 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.3). Стоимость имущества определена в 550000 руб. (п.1.5 договора). Во исполнение условий предварительного договора истец передала ФИО8 в качестве задатка 30000 руб., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ стороны изменили определенный в п.1.3 предварительного договора срок заключения основного договора-купли продажи по ДД.ММ.ГГГГ включительно. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер, не успев исполнить свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Наследником умершего ФИО8 является ФИО10, которая отказалась заключить с истцом основной договор. Ссылаясь на положения ст.1112 ГК РФ в соответствии в состав наследства входят имущественные права и обязанности наследодателя, истец ФИО4 просила суд обязать ФИО6 заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества – 33/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 120.6 кв.м., с кадастровым номером 32:28:0012709:56 стоимостью 550000 рублей, на условиях, согласованных в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ с учетом оплаченных в качестве задатка 30000 рублей.

Ответчик ФИО6, выразив несогласие с заявленным к ней иском, обратилась в суд с встречным исковым заявлением о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что в нарушение требований закона спорный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен, продавец доли не известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если бы остальные участники долевой собственности отказались от покупки или не приобрели продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец был бы вправе продать свою долю любому лицу. 

В ходе рассмотрения дела, судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены долевые собственники спорного жилого дома ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО3

Истец – ответчик по встречному иску ФИО4 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали и просили суд удовлетворить иск по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Указали, что в соответствии с условиями предварительного договора ФИО4 выплатила ФИО8 задаток, он передал ей ключи от дома, фактически передав права пользования спорным имуществом. 

<

адрес> фактически представляет собой дом блокированной застройки и перенос сроков заключения основного договора купли-продажи был обусловлен тем, что ФИО8 собирался признать дом домом блокированной застройки, для чего необходимо было оформить надлежащим образом документы на землю, однако сделать этого не успел. Оформлением документов занимался представитель ФИО8 - ФИО12, он должен был уведомлять других собственников о продаже доли. Однако, собственники других долей в спорном доме не проживают, их права при заключении предварительного договора купли-продажи не нарушены, нотариального удостоверения данная сделка не требовала. Пунктом 1 статьи 1112 ГК РФ предусмотрено, что в состав наследства входит принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе права и обязанности. Поскольку у наследодателя ФИО8 на дату его смерти в силу заключенного с ФИО4 предварительного договора купли-продажи недвижимости существовало обязательство по заключению основного договора, истец вправе требовать исполнения этого обязательства от наследницы умершего ФИО8 – ФИО6

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО7

Представитель ответчика – истца по встречному иску ФИО7 в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска и просила суд удовлетворить встречные исковые требования, ссылаясь на несоблюдение ФИО4 и ФИО8 требований гражданского законодательства РФ, обязывающего долевого собственника перед продажей своей доли предложить другим долевым собственникам воспользоваться преимущественным правом выкупа доли. Поскольку ФИО4 является посторонним лицом, другие долевые собственники о заключении предварительного договора купли-продажи не уведомлены, предварительный договор купли-продажи доли в жилом доме требовал нотариального удостоверения. Несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность, в связи с чем, предварительный договор купли-продажи является недействительным и не влечет за собой никаких правовых последствий для ФИО10, как наследницы ФИО8, а потому требования ФИО4 о понуждении ФИО8 заключить основной договор купли-продажи необоснованны.

Третьи лица – ФИО2, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом по адресам, указанным в адресных справках.

Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО8 являлся собственником 33/100 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 32:28:0012709:56, общей площадью 120,6 кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Согласно сведениям ЕГРН другими долевыми собственниками указанного домовладения являются:

- ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (16/100 доли), право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ,

- ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (15/100 доли), право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года

- ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (36/100 доли), право собственности зарегистрировано 20.09..2012 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (продавец) и ФИО4 (покупатель) в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком), по условиям которого стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества - 33/100 доли жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 120,6 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0012709:56 (пункты 1.1, 2.1 предварительного договора).

Срок заключения основного договора согласно пункту 1.3 определен по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Стоимость объекта недвижимости составляет 550000 рублей. Расчет производится сторонами в следующем порядке: 30000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 520000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю (пункт 1.5 договора).

Из представленной в материалы дела копии расписки следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала ФИО8 30000 рублей в соответствии с условиями заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи 33/100 доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 и ФИО4 заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, изменив срок заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости - по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умер.

Согласно материалам наследственного дела №.... в наследство после смерти ФИО8 вступила его дочь ФИО6, которой ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Брянского нотариального округа 

<

адрес> выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 33/100 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО4 указывала, что фактически ФИО8 при жизни передал ей спорную часть жилого дома, выдал ключи, она начала делать в доме ремонт. 

Допрошенная судом в качестве свидетеля ФИО13 пояснила, что являлась сожительницей ФИО8, он в силу состояния здоровья и возраста уже не мог заниматься домом, его дочь ФИО6 также не проявляла интереса к дому, в связи с чем ФИО8 решил его продать. Ей известно, что ФИО8 заключил какой-то договор с ФИО4 и передал ей ключи от дома.

Разрешая заявленные ФИО4 исковые требования, а также встречные исковые требования ФИО6, суд учитывает следующее.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, действующее законодательство относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли лишь тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли. Исходя из материалов дела, такими лицами являются другие долевые собственники спорного домовладения - ФИО1, ФИО2, ФИО3

Между тем материалы дела не содержат, и стороной истца не представлено доказательств того, что указанные лица до заключения спорного предварительного договора извещались ФИО8 в письменной форме о его намерении продать принадлежащую ему 33/100 доли в дом, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ нотариальная форма сделки является одним из видов письменной формы сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 158 ГК РФ нотариальная форма сделки одним из видов письменной формы сделки.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Положениями части 1.1 статьи 42 ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", введенной Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 120-ФЗ, определено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется ФЗ РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В силу прямого указания закона (п. 2 ст. 429 ГК РФ) предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и, поскольку ФИО8 отчуждалась только его доля в праве общей собственности на жилой дом, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ также подлежал нотариальному удостоверению.

При таких обстоятельствах, на момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ законом была установлена обязанность о нотариальном удостоверении этой сделки.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспорено сторонами, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен, следовательно, был заключен с нарушением требований закона относительно его формы, вследствие чего, в силу прямого указания закона, является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО6 о признании недействительным заключенного между ФИО8 и ФИО4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и об отсутствии оснований для понуждения ответчика к заключению основного договора купли-продажи на основании ничтожного предварительного договора, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО6

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО6 о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи отказать.

Встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО8. 

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Володарский районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья В.О. Храмкова