Дело № 2-349/2025

УИД 03RS0011-01-2025-000104-49

З А О Ч Н О Е Р Е Ш E H И Е

Именем Российской Федерации

город Ишимбай 24 марта 2025 года

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шагизигановой Х.Н.

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л :

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее - АО «ДОМ.РФ», Банк) обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора от 18 января 2022 года №80817, взыскании задолженности по кредитному договору за период с 20.05.2024 по 20.12.2024 в размере 374405,39 руб., в том числе: просроченный основной долг – 356628,01 руб., просроченные проценты – 10207,62 руб., неустойка – 7569,76 руб., возмещении понесенных судебных расходов по уплате государственной пошлины – 31860 руб., а также обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, с установлением начальной продажной стоимости 1396822,50 руб.

Требования мотивированы тем, что 18 января 2022 года между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен кредитный договор № на сумму 420000 руб. под 

<

данные изъяты> на приобретение вышеуказанного жилого помещения, по условиям которого заемщик обязался своевременно возвратить полученную сумму кредита и уплатить проценты, обеспечением исполнения обязательств по договору являлся залог указанного недвижимого имущества. В обеспечение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству подписана закладная, удостоверяющая право требования залогодержателя на предмет залога. В настоящее время законным владельцем рассматриваемой закладной и, соответственно, кредитором является АО «ДОМ.РФ». Заемщик свои обязательства по кредитному договору не исполняла, что привело к образованию задолженности в вышеуказанной сумме. Неисполнение своих обязательств заемщиком на основании ст. 450 ч. 2 ГК РФ является основанием для расторжения кредитного договора, взыскания задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество.

Определениями суда от 12.02.2025 и от 04.03.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ФИО2, Управление Росреестра по Республике Башкортостан.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (https://ishimbaisky.bkr.sudrf.ru/), истец просил рассмотреть дело в его отсутствие, ответчик не представил заявление о рассмотрении дела без его участия, в связи с чем на основании ст. 235 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без их участия в порядке заочного производства. 

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 9 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства. Обязательства возникают, в том числе, из договора.

В соответствие со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Не допускается односторонний отказ от обязательств. 

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» главы 42 ГК РФ «Заем и кредит».

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 (Заем и кредит) ГК РФ.

Согласно статье 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей такого же рода и качества.

В соответствии со статьей 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно статье 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Как следует из материалов дела, 18.01.2022 года между ПАО Сбербанк и заемщиком ФИО1 заключен кредитный договор № (далее – кредитный договор), в соответствии с которым Банк предоставил заемщику кредит по программе «Приобретение готового жилья» сроком на 120 месяцев в размере 

<

данные изъяты> на приобретение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

В соответствии с пунктом 18 Индивидуальных условий кредитования, выдача кредита производится путем зачисления на счет после выполнения условий, изложенных в пункте 2.1 Общих условий кредитования.

Пунктом 13 Индивидуальных условий кредитования установлено, что за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом размер неустойки определен в размере 8,5% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости (пункт 11 Индивидуальных условий кредитования).

Кредитор вправе передать свои права на электронную закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму электронную закладную, при этом к новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора (пункт 14 Индивидуальных условий кредитования).

Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости объекта недвижимости(пункт 11 Индивидуальных условий кредитования).

Согласно пункту 4.3.4 Общих условий кредитования кредитор вправе потребовать от заемщика возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по погашению кредита или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

Согласно пунктам 4.4.6, 4.4.8 Общих условий кредитования заемщик обязуется возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора. По требованию кредитора в срок, указанный в соответствующем уведомлении, возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренные условиями договора.

В случаях, указанных в пункте 4.3.6 Общих условий кредитования (при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком в установленные сроки), с даты направления кредитором соответствующего извещения заемщику договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2.1.8 Общих условий кредитования выдача кредита осуществляется при оформлении залога объекта недвижимости до выдачи кредита путем составления при участии кредитора надлежащим образом оформленной закладной.

Кроме того, в соответствии с пунктом 17 Индивидуальных условий кредитования, подписывая настоящие Индивидуальные условия, заемщик подтверждает, что ознакомлен с Общими условиями и согласен.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору - залога недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, составлена и подписана закладная от 19.01.2022 года с номером государственной регистрации №№

Судом установлено, что банк перечислил денежные средства заемщику. Факт выдачи кредита подтверждается справкой ПАО Сбербанк о зачислении суммы кредита по договору потребительского кредита, ответчиком не оспаривался.

29.07.2022 года между ПАО Сбербанк и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» заключен договор купли-продажи закладных №№

Согласно пункту 2 Договора купли-продажи закладных №№ обязуется передать все Закладные, удовлетворяющие на дату фиксации пула или иную дату, прямо указанную в отношении соответствующего критерия в приложении 2 к договору, требованиям к надлежащим закладным, а также требованиям включения в состав ипотечного покрытия, установленным Законом об ИЦБ, и входящие в состав ипотечного покрытия на дату передачи, в собственность покупателю, а Покупатель обязуется принять данные Закладные и уплатить за них покупную цену. При этом перечень Закладных и сведения о Закладных, которые Покупатель намерен приобрести по настоящему договору, указаны в Реестре закладных.

ПАО Сбербанк в собственность ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» был передан обозначенный в Реестре закладных перечень Закладных, в том числе и закладная с номером государственной регистрации - №№

09.08.2022 года между ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» и АО «ДОМ.РФ» заключен договор о выкупе дефолтных закладных.

Дефолтные закладные по договору о выкупе дефолтных закладных переданы АО «ДОМ.РФ» в соответствии с актом приема-передачи закладных от 27.09.2024 года и реестром закладных.

Таким образом, после передачи закладной с номером государственной регистрации №№ залогодержателем (обладателем права требования) по настоящей закладной является АО «ДОМ.РФ».

30.09.2022 между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг по обслуживанию дефолтных закладных №.

В соответствии с пунктом 2.1 (Предмет Договора) Договора оказания услуг исполнитель обязуется оказывать Заказчику услуги в отношении Закладных, переданных ему Заказчиком, а Заказчик обязуется контролировать качество, принимать и оплачивать Услуги, оказанные Исполнителем в соответствии с Договором.

В соответствии с пунктом 2.2. (Предмет Договора) Договора оказания услуг исполнитель обязуется оказывать Заказчику, включая, но не ограничиваясь, следующие Услуги: 

- обслуживание Закладных, включая Сопровождение и Взыскание, а также сбор документов по результатам Взыскания / Работы с недвижимостью (пункт 2.2.4.);

- подготовка необходимых процессуальных документов, в том числе, но не ограничиваясь, с правом подписания искового заявления, возражения, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска (в рамках Сопровождения, Взыскания и Работы с недвижимостью) и их своевременное представление в суд (пункт 2.2.10)

- своевременное совершение необходимых процессуальных действий и представление интересов Заказчика во всех судебных процессах, о которых известно Исполнителю, 

решение

 по которым может повлиять на обеспеченное ипотекой обязательство или изменить объем прав залогодателей в отношении Предмета ипотеки (пункт 2.2.11).

Согласно пункту 2.4 Договора оказания услуг для совершения вышеуказанных действий, Заказчик выдает Исполнителю доверенности, содержащие полномочия, достаточные для оказания Исполнителем Услуг по настоящему Договору.

Поскольку ответчик нарушил свои обязательства по своевременному и полному внесению платежей в счет погашения кредитной задолженности, у него перед Банком образовалась просроченная задолженность.

Из представленного истцом расчета усматривается, что по состоянию на 20 декабря 2024 года у ответчика имеется задолженность в размере 374405.39 руб., в том числе задолженность по кредиту – 356628,01 руб., задолженность по процентам – 10207,62 руб., неустойки – 7569,76 руб. 

Проверив представленный истцом расчет задолженности по вышеуказанному кредитному договору, суд соглашается с ним и принимает за основу при вынесении решения по делу, поскольку он произведен арифметически верно, соответствует условиям кредитного соглашения, обратное ответчиком не доказано. Расчет просроченной задолженности основан на графике платежей, включает платежи, проценты за пользование кредитом, и предусмотренные договором неустойки и комиссии, рассчитаны из согласованной сторонами процентной ставки.

Ответчик не представил суду доказательства возврата суммы кредита, а также контррасчет задолженности, который мог бы опровергать расчет истца.

Принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом был проинформирован об условиях кредитования, с ними согласился, при этом взятые на себя обязательства не исполняет, что следует из справки о движении основного долга, процентов по состоянию на 20.12.2024, в связи с чем образовалась задолженность, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Также истцом заявлено требование о расторжении кредитного договора.

На основании пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку обязательства по кредитному договору ответчиком не исполнялись, просрочки внесения платежей по графику начались с 19.09.2022, носили систематический характер, с 25.04.2024 прекращены всякие платежи по кредитному договору, у заемщика образовалась задолженность в указанном выше размере, суд приходит к выводу о существенном нарушении условий кредитного договора, в связи с чем требование истца о расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 349 ГК РФ указано, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

На основании пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статья 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В то же время в силу пункта 5 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно статье 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по кредитному договору без обращения в суд не заключено.

Из представленного истцом в материалы дела отчета независимого оценщика ФИО7. от 17 января 2022 года №22/1/17-2С, а также п. 7.1.1. электронной закладной следует, что стоимость заложенного имущества по состоянию на 17.01.2022 составляет 1552025 руб., то есть стороны согласовали в закладной залоговую стоимость предмета залога. Данный отчет ответчиком не оспорен, не заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, не представлено иное допустимое доказательство об ином размере рыночной стоимости заложенной квартиры, в связи с чем суд принимает отчет как допустимое и достоверное письменное доказательство о рыночной стоимости заложенного имущества. 

Учитывая установленный факт неисполнения заемщиком обязательства по возврату кредита (просрочки внесения платежей по графику начались с 19.09.2022, носили систематический характер, с 25.04.2024 прекращены всякие платежи по кредитному договору), приняв во внимание, что сумма неисполненных обязательств составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца об обращении взыскания на заложенную квартиру путем ее продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную стоимость в размере 90% от рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика ФИО3 от 17 января 2022 года №22/1/17-2С.

Возражения на исковые требования ответчик не представил. 

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

Исходя из приведенной правовой нормы, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 31860 руб. 

Ввиду изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор от 18.01.2022 года №№, заключенный между публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1 (паспорт №).

Взыскать с ФИО1 (паспорт №) в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) задолженность по кредитному договору №№ от 18.01.2022 года за период с 20.05.2024 по 20.12.2024 включительно в размере 374405,39 руб., в том числе: просроченный основной долг – 356628,01 руб., просроченные проценты – 10207,62 руб., неустойка – 7569,76 руб., а также в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины – 31860 руб. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем реализации на публичных торгах с установлением начальной продажной цены в размере 1396822,5 руб.

Определить сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, в размере 406265.39 руб. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение по делу будет изготовлено 07.04.2025.

Судья Шагизиганова Х.Н.