РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2019 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

при секретаре Гукиной О.Н.,

с участием представителей административного истца ООО «Галина-Сервис» по уставу ФИО1, по доверенности ФИО2, по доверенности и ордеру ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-222/2019 по административному исковому заявлению ООО «Галина-Сервис» к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости, 

установил:

ООО «Галина-Сервис» обратилось в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности:

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 122,6 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 160,5 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

адрес>

в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанных объектов капитального строительства по состоянию на 15.07.2015 года, утвержденные постановлением правительства Тульской области № 414 от 12.09.2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» в размерах:

- для нежилого здания с кадастровым №- 7 144 961,26 руб.;

- для нежилого здания с кадастровым №-8 802 234,09 руб.

завышены, чем нарушаются права административного истца, как собственника указанных выше объектов недвижимого имущества при уплате налога на имущество организаций, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного налога на имущество организаций, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

В подтверждение доводов о завышении стоимости объектов недвижимости, административный истец сослался на отчет 

<

...> №71-4676 от 06.11.2018, согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий составила: 

- для нежилого здания с кадастровым №- 3 672 848 руб.;

- для нежилого здания с кадастровым №-4 808 262 руб.

В судебном заседании представители административного истца ООО «Галина-Сервис» по уставу ФИО1, по доверенности ФИО2, по доверенности и ордеру ФИО3, поддержали заявленные требования и просили суд удовлетворить иск, установив рыночную стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости с учетом проведенной по делу первичной судебной оценочной экспертизы, подготовленной экспертом ФИО11, указывая на недостоверность результатов повторной судебной оценочной экспертизы.

Административный ответчик - правительство Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное ходатайство, в котором просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Административный ответчик - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в нем, что не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования г. Тула в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, представило письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что возражает против удовлетворения заявленных требований. 

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Пунктамиунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Галина-Сервис» является собственником:

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 122,6 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: 

<

адрес>, здание поставлено на кадастровый учет 06.07.2012.

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 160,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: 

<

адрес>, здание поставлено на кадастровый учет 06.07.2012.

Указанное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 24.10.2018 № 71/102/002/2018-4441, 71/102/002/2018-4442 и не оспаривалось лицами, участвующими в деле. 

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации на территории Российской Федерации среди прочих установлен налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО (с последующими изменениями и дополнениями) на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. 

В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (в ред. Закона Тульской области от 23.12.2016 № 107-ЗТО).

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Законом Тульской области от 29.05.2014г. № 2121-ЗТО «О внесении изменений в Закон Тульской области «О налоге на имущество организаций» и Закон Тульской области «О льготном налогообложении при осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений на территории Тульской области» Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 30.11.2017 № 3848 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год».

Указанный перечень, как следует из представленной в материалы дела выписки из него, включает в себя объекты недвижимого имущества административного истца под номерами 5960,5962.

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, суд приходит к выводу, что принадлежащие административному истцу ООО «Галина-Сервис» на праве собственности нежилые здания, кадастровая стоимость которых оспаривается по настоящему административному делу, являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости, затронуты права административного истца, как собственника объектов капитального строительства, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной. 

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тульской области, определенные по состоянию на 15.07.2015. Кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий определена в размерах: 

- для нежилого здания с кадастровым №- 7 144 961,26 руб.;

- для нежилого здания с кадастровым №-8 802 234,09 руб. 

<

...>

Данная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный реестр недвижимости 27 декабря 2016 года, что следует из имеющихся в материалах дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.11.2019 года № 71/ИСХ/18-549455, № 71/ИСХ/18-549448.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Из материалов дела следует, что в целях определения рыночной стоимости указанных нежилых зданий административный истец обратился к оценщику ФИО5 

<

...> 

В соответствии с отчетом 

<

...> №71-4676 от 06.11.2018, рыночная стоимость спорных нежилых зданий составила: 

- объект недвижимости с кадастровым №- 3 672 848 руб.;

- объект недвижимости с кадастровым №-4 808 262 руб.

Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества оценщиком ФИО5 был применен доходный подход к оценке.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Тульской области от 28 ноября 2018 года №660 заявление ООО «Галина-Сервис» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости отклонено, копия решения представлена в материалы дела.

В указанном решении комиссия указала на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, выразив сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. 

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду имеющейся разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащих административному истцу объектов недвижимого имущества, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО12

Согласно заключения судебной оценочной экспертизы от 01.03.2019 эксперт пришел к выводу о несоответствии отчета 

<

...> №71-4676 от 06.11.2018, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартам и правилам оценочной деятельности.

Мотивируя свои выводы, эксперт указал на следующие недостатки отчета, отразив их в таблице 2.1.1 экспертного заключения: на стр. 47 исследуемого отчета указано, что исследуемый объект расположен в Центральной части города, хотя объект расположен в спальном районе города Тулы (Пролетарский район). На стр. 34 исследуемого отчета при анализе фактических данных о сделках (предложениях) с объектами недвижимости, приведен анализ предложений по продаже помещений, аналогичных оцениваемому, оценщик приводит информацию по 8 объектам, далее на стр. 54 приведен отказ от применения сравнительного подхода. В таблицах, на стр. 72 исследуемого отчета, при расчетах стоимости объекта допущена ошибка в вычислении операционных расходов. Данная ошибка повлияла на дальнейший расчет стоимости объектов оценки. Выявив указанные нарушения, эксперт пришел к выводу, что в нарушение ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ п. 5 (абз. 2,3), ФСО №3, информация, приведенная в отчете об оценке существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена (без указания на содержание такой информации), содержание отчета об оценке вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. При этом, эксперт не исправил выявленную им допущенную оценщиком математическую ошибку, не указал сколь существенно она повлияла на вывод оценщика о рыночной стоимости объектов оценки. 

По мнению эксперта рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком в отчете по состоянию на 15.07.2015 не подтверждается и составляет :

- для нежилого здания с кадастровым №- 2 615 000 руб.;

- для нежилого здания с кадастровым №-3 333 000 руб.

В силу требований части 2 статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ и в п. 4 ФСО №3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. При этом лишь существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке и приводит к нарушению требования проверяемости (п. 4 ФСО №3). Таким образом, не любые математические ошибки в отчете, а лишь те, которые способны привести к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, являются нарушением требований Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Следовательно, при выявлении ошибок эксперт должен показать их значимость с точки зрения влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Иллюстрация существенности нарушения допущенной математической ошибки заключается в указании величины изменения итоговой стоимости объекта оценки после устранения допущенной ошибки. Однако, таких расчетов эксперт ФИО4 в своем заключении не привел, предпочтя произвести собственные расчеты рыночной стоимости объектов оценки с применением сравнительного и доходного подходов к оценке. При этом эксперт не указал, что отказ от сравнительного подхода к оценке оценщиком не обоснован. 

В связи с возникшими сомнениями в достоверности проведенной судебной экспертизы, по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО6

Согласно выводам экспертного заключения №38/0419 от 29.04.2019 отчет 

<

...> № 71-4676 от 06.11.2018 об определении величины рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертом выявлены следующие недостатки отчета: оценщиком некорректно обоснован отказ от сравнительного подхода к оценке ( п. 8и ФСО №3, ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ). В п. 10 «Анализ рынка и других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость», оценщик приводит данные о фактических предложения, по продажам торгово-офисной недвижимости, что свидетельствует о достаточной развитости данного сегмента рынка. При пересчете итоговой рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода на основании данных, представленных в таблицах 39,40 эксперт не подтвердил величину, полученную оценщиком при расчетах. Допущена математическая ошибка. По мнению эксперта в данном случае оценщик дополнительно прибавляет НДС в размере 18%. При перерасчете рыночной стоимости по данным таблиц №39, 40 с учетом НДС, эксперт подтвердил величину рыночной стоимости, полученную оценщиком. Однако, согласно статье НП «АРМО» при определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости и не вычитается откуда-либо ( ФСО №1 п. 15. ФСО №7 п. 23. ФСО №3 п. 8и). Операционные расходы оценщик учитывал в размере 18% по данным «Справочника оценщика недвижимости том 2 текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода, стр. 37» Согласно данной методике операционные расходы учитываются от потенциального валового дохода, а затем вычитаются из действительного валового дохода. Расчеты оценщиком выполнены корректно. Выявив указанные недостатки отчета, эксперт произвел собственные расчеты рыночной стоимости объектов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом был проведен анализ рынка торгово-офисных помещений в результате которого установлено, что по состоянию на дату оценки минимальное значение продажи недвижимости данного сегмента составило 22 000 руб., максимальное 76 250 руб., средняя стоимость предложения: 48 863 руб. 

Для расчетов экспертом были отобраны три объекта-аналога максимально сопоставимых с объектами оценки и произведен расчет их рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами. 

По мнению эксперта ФИО6, рыночная стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости составила:

- нежилого здания с кадастровым №- 3 886 305 руб.

- нежилого здания с кадастровым №-5 087 702 руб.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству стороны административного истца эксперт ФИО6 поддержал выводы экспертного заключения, разъяснив методику отбора объектов-аналогов, необходимость внесения к их цене корректировок, причины различия между рыночной стоимостью объектов оценки доходным и сравнительным подходом. 

Оценивая проведенные по делу первичную и повторную судебные экспертизы суд приходит к выводу о недостоверности проведенной по делу первичной судебной оценочной экспертизы и полагает правильным придать доказательственное значение результатам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям. 

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки сегмента рынка торгово-офисной недвижимости. Применяя метод корректировок в рамках сравнительного подхода и подобрав максимально сопоставимые с объектами оценки объекты –аналоги из категории торгово-офисной недвижимости, расположенные в Пролетарском районе города Тулы, эксперт каждый объект-аналог сравнил с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявил различия объектов по этим факторам и скорректировал стоимость объектов-аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом ФИО6 составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых нежилых зданий, в частности, их площади, материала стен, коммуникаций, информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Согласно п. 10 ФСО-1 объект-аналог это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Для расчета стоимости объектов оценки эксперт обосновано принял аналоги в ценовом диапазоне от 46 818 руб. до 60 000 руб., исключив максимальные и минимальные предложения по продаже аналогичных объектов. Допрошенный в судебном заседании эксперт мотивировал выбор объектов-аналогов сопоставимостью с объектами оценки прежде всего по площади, типу объекта, состоянию отделки, назначению и местоположению. В связи с этим, экспертом были обосновано исключены из выборки объект №4 – подвальное помещение без отделки в жилом доме типа «таунхаус», объект №8 расположенный внутри жилого квартала, в зоне жилой застройки, на значительном удалении от основных транспортных магистралей города, с низким автомобильным и пешеходным трафиком и объект №9 также не сопоставимый с объектом оценки по фактору местоположение.

Полученные результаты определения рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 31 699 руб. руб./кв.м. находятся в границах диапазона анализа предложений по сегменту рынка, к которому относятся оцениваемые объекты. В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В свою очередь, оценивая заключение первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО13 суд учитывает что им в сравнительном подходе использованы объекты –аналоги расположенные в разных районах г. Тулы ( Пролетарский, Зареченский, Советский, п. Ленинский). При этом объекты –аналоги № 1 и 3 нежилые помещения по адресу 

<

адрес> не имеют водоснабжения и канализации, одно из них требует ремонта, подвальное помещение на ул. Штыковой в гор. Туле (аналог №4) имеет назначение производство, склад.

Исходя из содержания описания объектов оценки, приведенного экспертом на стр. 10 заключения объекты оценки имеют все коммуникации: отопление, водопровод, канализацию, электроосвещение и газоснабжение. При этом, эксперт под таблицей 5 заключения указывает, что все отобранные объекты имеют такие же коммуникации, как и объект оценки, это исключает необходимость корректировки на коммуникации и указывает на необходимость введения корректировок на площадь, расположение в здании и местоположение в городе. Данные выводы эксперта противоречат содержанию текстов объявлений по продаже объектов-аналогов, приведенных в приложении к заключению эксперта.

Кроме того, коэффициент корректировки по дате для сравнительного подхода по объекту-аналогу №1 рассчитан с ошибкой, поскольку дата подачи объявления апрель 2015 года, а не июнь, как на это указал эксперт в заключении. В таблице № 6 «Аналоги по аренде торговых помещений» при расчете корректировки на этаж расположения, эксперт рассчитывает повышающую корректировку к объектам, расположенным в подвале по формуле 1//0,71=1,408, ссылаясь на справочник ФИО7 «Оценка недвижимости, корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», 2014 г. Однако, эксперт применяет данный показатель для расчета рыночной стоимости цены продажи, а не арендной платы ставки. Согласно данному справочнику, отношение удельной ставки аренды объекта в подвале к удельной ставке аренды такого же объекта на 1 –ом этаже составляет 0,72, следовательно корректировка равна 1/0,72=1,388, неточность расчета данной корректировки приводит к погрешности при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Кроме того, в рамках сравнительного подхода эксперт ФИО4 использует корректировку на торг для активного рынка, а в доходном для неактивного, не мотивируя свой выбор, однако рынок аренды в г. Туле является даже более активным, чем рынок продажи по сегменту торгово-офисной недвижимости. Так же экспертом не применена корректировка на состояние отделки помещений, как в сравнительном, так и в доходном подходах. Не обосновано экспертом ФИО4 и использование в качестве аналога объекта позиция 4 в таблице 6 в рамках доходного подхода: помещение подвала площадью 650 кв.м., по цене 300 руб., исходя из текста объявления, так же сдаются площади 1 этажа по цене 500-700 руб/кв.м. У аналога № 5 в таблице 6 в тексте объявления указана площадь 50 кв.м., стоимость аренды 600 руб./кв.м./мес.+коммунальные платежи, данный фактор не учтен. 

Указанные недостатки экспертного заключения, по мнению суда привели к занижению 1 кв.м. рыночной стоимости оцениваемых объектов до 17 979-17981 руб./кв.м., что ниже границы рынка данного сегмента недвижимости в Пролетарском районе города Тулы. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что первичное заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО14 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, а следовательно не может быть признано достоверным доказательством. Доводы представителя административного истца о необходимости допроса судом эксперта ФИО16 до разрешения вопроса о назначении повторной судебной оценочной экспертизы суд находит несостоятельными. КАС РФ такого требования не содержит. Более того, экспертное заключение рассматривается самостоятельно. Ходатайств о вызове эксперта ФИО15 сторона административного истца перед судом не заявляла, а инициатива в назначении повторной экспертизы принадлежала заинтересованному лицу- администрации г. Тулы и было соответствующим образом разрешено судом в судебном заседании с учетом мнения представителей административного истца. 

Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, устанавливающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. 

Составленное заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст.4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, осуществляющий оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Эксперт ФИО6, проводивший повторную судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценки недвижимости и его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из Постановления правительства Тульской области от 12.09.2016 № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области», кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена по состоянию на 15.07.2015 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных объектов недвижимости в заключении эксперта ФИО6, выводы которого признаны судом обоснованными.

С ходатайствами о назначении еще одной повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости объектов недвижимости стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость нежилого здания, установленная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто. В процессе рассмотрения спора по существу сторона административных истцов заявляла о несогласии с выводами экспертного заключения ФИО6 Однако доказательств необоснованности данных выводов не представила. Доводы о необоснованном подборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода экспертом ФИО6 суд находит необоснованными. Эксперт подробно мотивировал как в заключении, так в ходе своего допроса выбор трех объектов-аналогов, исключив из выборки сегмента рынка крайние ценовые значения и несопоставимые по иным ценообразующим параметрам объекты. Ни Федеральный закон №135-ФЗ, ни федеральные стандарты оценки не содержат требования подбора максимального количества объектов-аналогов. В оценочной практике подбор трех объектов-аналогов в рамках метода корректировок является достаточным. Доводы о необоснованном использовании аналогов №1 и 3 несостоятельны, так как объектом сделки являются нежилые помещения, а не бизнес. Арендный бизнес –это вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимости, находящейся у инвестора в собственности с получением соответствующей платы. Арендаторы предлагаемых к продаже нежилых помещений вправе расторгнуть договор в любое время и не могут быть включены в стоимость предлагаемых на продажу помещений. Доказательств включения в стоимость продажи нежилого помещения иных материальных объектов (витрин, стеллажей, холодильников и т.п.) суду не представлено. Степень влияния двух входов в помещение на его рыночную стоимость не может быть определена расчетным путем, так как справочная литература в области оценки такой информации не содержит. В Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО7 имеется лишь корректировка на наличие отдельного входа в помещение к удельной цене объекта, не имеющего отдельного входа. Кроме того, оцениваемые объекты согласно сведений технического паспорта, так же имеют по два входа (со стороны входного тамбура и склада), следовательно выводы о необоснованности экспертного заключения в данной части надуманны. Доводы представителя административного истца о дате продажи аналога №3 - 25.12.2013 несостоятельны, так как в приложении к отчету приведен скриншот объявления, где указано, что архив эксперта формировался на февраль 2015 года и объявление было актуальным, данная информация отражена в расчетной таблице на стр. 60 заключения. Также несостоятельными суд находит замечания к повторной судебной экспертизе в рамках доходного подхода. Отсутствие доступа в сети Интернет текста объявления по объекту-аналогу, используемого при расчетах оценщиком, на дату проведения судебной оценочной экспертизы не означает отсутствия данного объявления на дату его подачи. Эксперт пояснил суду, что в отчете оценщиком был приведен скриншот объявления, стоимость арендной платы находилась в пределах интервала цен для данного сегмента коммерческой недвижимости, поэтому сомнений в обоснованности использования данного аналога у эксперта не возникло. Иных доказательств недостоверности использованной оценщиком информации о данном объекте –аналоге суду сторона административного истца не представила. Неприменение экспертом в рамках доходного подхода корректировки на недосбор платежей компенсировано вводом в расчете ставки капитализации методом кумулятивного построения риска инвестирования в рассматриваемый объект недвижимости. Данный риск содержит расчет риска недвижимости, одной из составляющих которого –экономический риск, то есть возможность случайного возникновения нежелательных убытков или недополучения доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом, измеряемая в денежном выражении. Также в отчете оценщика приведен расчет надбавки на управление, то есть, поправки на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Исходя из изложенного, во избежание двойного учета возможных потерь от неуплаты арендных платежей, данный коэффициент обоснованно принят экспертом равным 0%. Кроме того, суд учитывает, что доказательств невозможности полного сбора арендной платы по объектам оценки, административным истцом суду не представлено. Более того, большая часть договоров аренды предусматривает предоплату и залоговые платежи. Кроме того, недосбор платежей, как верно отмечает в своих письменных пояснениях представитель административного истца, представляет собой ненадлежащее исполнение недобросовестными арендаторами обязательств по оплате арендной платы, которая вместе с этим может быть взыскана собственником в судебном порядке. 

Таким образом, имеющийся в материалах дела отчет 

<

...> № 71-4676 от 06.11.2018 и заключение первичной судебной оценочной экспертизы суд не может отнести к достоверным доказательствам, поскольку согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки, а заключению эксперта ФИО17 суд не придал доказательственного значения, признав его недостоверным доказательством.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО6 №38/0419 от 29.04.2019 рыночная стоимость спорных объектов недвижимости ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как налогоплательщика. 

Согласно п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанных выше принадлежащих административному истцу нежилых зданий может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО6 №38/0419 от 29.04.2019, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании абз. 3 п. 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи соответствующего заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, связи с чем, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 09 ноября 2018 года.

Между тем, в соответствии с абз. 4 п. 15 ст.378.2 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Ссылки представителя заинтересованного лица - администрации г.Тулы на то, что в результате установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, уменьшатся поступления в бюджет муниципального образования, в связи с чем, административному истцу следует отказать в иске, суд находит неубедительными, поскольку в силу ст. 57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Таким образом, связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Галина-Сервис» к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, площадью 122,6 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 886 305 (три миллиона восемьсот восемьдесят шесть тысяч триста пять) рублей.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым №, площадью 160,5 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: магазин, количество этажей 1, в том числе подземных 0, местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 087 702 (пять миллионов восемьдесят семь тысяч семьсот два) рубля.

В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутых объектов недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 09 ноября 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: