Дело № 2-997/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 декабря 2019 года город Мирный 

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Михайловой В.В., 

при секретаре Балаевой Т.Н., 

с участием сторон: 

ФИО1, ее представителя ФИО2,

ФИО3, ее представителей ФИО4, ФИО5,

представителя 3-го лица ГКУ РС(Я) «МЦСЦН» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО7, действующей в своих и интересах несовершеннолетних детей "Ц", "Х", "Т" к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, применении последствий недействительности сделки,

по встречному иску ФИО3 к ФИО7, действующей в своих и интересах несовершеннолетних детей "Ц", "Х", "Т", об обязании произвести оплату по договору купли-продажи с рассрочкой платежа в порядке установленном договором,

у с т а н о в и л :

ФИО7, действующая в своих и интересах несовершеннолетних детей "Ц", 

<

дата> "Х", 

<

дата> "Т", 

<

дата> обратилась в суд с иском к ФИО3, которым просит признать недействительным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 01 августа 2019 года, применить последствия недействительности сделки.

В обоснование требований указано, что 01 августа 2019 года по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа истица приобрела у ответчика жилое помещение площадью 43,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> стоимостью 557 007,68 руб. Ссылаясь на нарушения основных условий сделки, а именно: ответчик умолчала о незаконной перепланировке продаваемой квартиры, квартира неразмежовано с муниципальным жилым помещением, имеется задолженность за коммунальные услуги в размере 115 877,30 руб., считает данную сделку ничтожным; также предполагает о наличии иных зарегистрированных граждан в данной квартире, которые могут претендовать на данное жилое помещение. Поскольку при покупке данной квартиры часть суммы должна выплачиваться из материнского капитала, полагает, что нарушаются права малолетних детей, включенных в договор купли-продажи (л.д. 4 том 1).

Не согласившись с данным иском, ссылаясь на законность сделки, право собственности истицы зарегистрировано в установленном законом порядке, истица уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, злоупотребляет своим правом, ответчик ФИО3 обратился со встречным иском, которым просит обязать ФИО7, действующую в своих и интересах несовершеннолетних детей "Ц", "Х", "Т", произвести оплату по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 01 августа 2019 года за счет остатков средств сертификата на Республиканский материнский капитал «Семья», выданного на основании решения ГКУ «Мирнинского управления социальной защиты населения и труда при Министерстве труда и социального развития РС(Я) от 15.09.2016 №128, и за счет остатков средств сертификата на материнский (семейный) капитал, выданного 08.07.2015 на основании решения ГУ-УПФР в Мирнинском районе РС(Я) от 17.04.2015 №163 (л.д. 74-78 том 1).

Данный встречный иск принят судом 19 сентября 2019 года (л.д. 89-90 том 1).

02 октября 2019 года ФИО7 уточнила (изменила) основания иска, сославшись в обоснование своих требований на то, что при совершении сделки истица проявила излишнюю внушаемость и подчиняемость, что спорная сделка совершена ею хотя и дееспособной, но находившейся в момент ее совершения в таком состоянии, когда она не была способная понимать значение своих действий или руководить ими, исходя из этого считает оспариваемую сделку недействительной в соответствии со ст. 177 ГК РФ, заявив при этом ходатайство о назначении по делу комплексной судебно-психиатрической экспертизы (л.д. 134-135, 136 том 1). Данное ходатайство было удовлетворено судом и по делу была назначена судебно-психиатрическая экспертиза (л.д. 151-154 том 1). В последующем, ФИО8 уклонилась от прохождения данной экспертизы.

ФИО7 и ее представитель ФИО2 вновь уточнили (изменили) основания иска, сославшись в обоснование своих требований на недостатки жилого помещения, в частности на то, что согласно Заключению строительно-технической экспертизы, составленного ООО «Инжи-Инжиниринг», состояние жилого помещения оценено как ограниченно-работоспособное, требующего капительного ремонта, стоимость которого превышает стоимость самой квартиры, причинами возникновения повреждений и дефектов дома являются незаконная перепланировка, физический износ, отсутствие должного обслуживания здания, порывы системы отопления; считают, что данные недостатки не могли быть обнаружены истицей при визуальном осмотре квартиры, истица на момент совершения сделки не могла сделать правильную оценку состояния квартиры, так как не обладала необходимыми познаниями, в связи с чем была введена в заблуждение и под их влиянием совершила спорную сделку, которую не совершила бы, если не заблуждалась относительно технических характеристик и требований к ним, имеющих для него существенное значение (л.д. 1-2 том 2).

В судебном заседании ФИО7 и ее представитель ФИО2, основываясь на своих окончательно уточненных доводах и возражая против встречного иска, просят признать недействительным оспоримую сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> с применением последствий недействительности сделки и признать недействительной запись в ЕГРН от 12 августа 2019 года №14:16:080201:1450-14/050/2019-3,4,5,6 по регистрации указанной сделки.

ФИО3 и ее представители ФИО4, ФИО5, основываясь на доводах встречного иска, просят отказать в удовлетворении иска ФИО7 и просят удовлетворить встречные требования полностью, ссылаясь на то, что ФИО7 до заключения сделки обладала достоверной информацией о техническом состоянии спорной квартиры, о необходимости ремонта в квартире, стоимость квартиры, определенный сторонами при заключении сделки, соответствует его техническому состоянию, является справедливым, что также подтверждается Отчетом №168/2019 от 02.12.2019 об определении рыночной стоимости спорной квартиры, а также его кадастровой стоимости; более того истица сама проживает в течение многих лет в соседнем доме с такими же удобствами и была осведомлена обо всех характеристиках дома, в котором расположена продаваемая квартира. Оспариваемый договор купли-продажи заключен сторонами добровольно, никто не принуждал истицу в заключении данной сделки; ответчик ФИО3, вдова, имеющая на своем иждивении двоих малолетних детей, полагаясь на добросовестность истицы, заключила с банком ипотечный кредит на приобретение жилья, надеясь в последующим погасить часть кредита за счет запланированного поступления денежных средств по данному договору; утверждают, что истица до подачи настоящего иска в суд действовала недобросовестно, давая основания полагаться ответчику на действительность сделки, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и поэтому ответчик ожидала поступления денежных средств по сделке в установленный договором срок, однако сразу поступления срока оплаты по договору, истица обратилась в суд с настоящим иском; до этого времени ФИО7 никаких претензий по техническому состоянию квартиры не предъявляла, в период рассмотрения дела неоднократно меняли основания исковых требований, что свидетельствует о надуманности иска в целях уклонения от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи (злоупотребление правом), причин и обстоятельств, действительно имеющие место для признания договора недействительным, по делу не имеется.

Выслушав доводы и возражения сторон, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По положениям ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как разъяснено в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был, обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО7 и несовершеннолетним "Ц", 

<

дата>., "Х", 

<

дата> "Т", 

<

дата>., на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа, заключенному 01 августа 2019 года с ФИО3, на праве общей долевой собственности (по ? доле каждому) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> государственная регистрация права произведена 12 августа 2019 года.

Предметом договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 01 августа 2019 года являлась передача принадлежащей на момент заключения договора ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> стоимостью 557 007,68 руб. за счет сертификата на Республиканский материнский капитал «Семья». Серия 14№0021891, выданный на основании решения ГКУ РС(Я) «Мирнинское управление социальной защиты населения и труда при МТ и СР РС(Я)» от 15 сентября 2016 года, на имя ФИО7, и за счет государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, серия МК-6 №0850531 от 08.07.2015, выданный на основании решения ГУ – УПФ РФ в Мирнинском улусе (районе) РС(Я) от 17 апреля 2015 года №163, на имя ФИО7, в течение одного месяца со дня государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (л.д. 5-7 том 1).

Условиями договора предусмотрено, что покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора инее обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец (п. 6), покупатели осуществляют за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующего в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда (п. 8), в указанной квартире на регистарционном учете по месту жительства никто не состоит, иных лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением нет (п. 9), стороны договора подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях (п. 12).

Настоящий договор несет в себе силу передаточного акта (п. 7). 

С начала рассмотрения настоящего дела истица неоднократно изменяла основания своих исковых требований и, окончательно уточнив основания иска, ссылается на выявление недостатков, о которых она не могла знать при заключении сделки.

В обоснование этого довода, по инициативе истицы ФИО7 и ее представителя ФИО2 проведено обследование с оценкой технического состояния строительных конструкций здания 4-хквартирного жилого дома 

<

адрес>

Из заключения строительно-технической экспертизы, составленного ООО «Инжи-Инжиринг», следует, что экспертами описано состояние жилого дома в целом, мотивируя этом тем, что все квартиры жилого дома конструктивно взаимосвязаны несущими внутренними и наружными стенами из цельных деревянных брусьев с сопряженными на врубках, имеют единую систему отопления, следовательно, техническое состояние отдельных элементов квартир не будет отражать полной картины. 

Согласно указанному заключению, в № зафиксированы следы ремонта системы отопления в период эксплуатации здания.

В конструкции фундаментов вентилируемые каналы не выполняют своего функционального назначения, а слов гидроизоляции между слоем подсыпки и деревянными лежнями отсутствует.

Зафиксировано искривление горизонтальной линии стен, осадка отдельных участков здания. Поражение гнилью, жучком, частичные разрушения забирки и столбов. Дефекты и повреждения конструкций фундаментов в виде загнивания дереявнных лежней фундаментов дома превышают уровень допустимого, что свидетельствует о потере их несущей способности.

Неравномерные деформации основания отрицательно повлияли на рабочее состояние конструкций каркаса здания в целом. Заметна деформация и перекос стен, выпучивание отклонение от вертикали, поражение древесины гнилью, повышенная влажность в помещениях, следы промерзания.

Наблюдаются протечки, ослабление креплений листов к обрешетке, асбестоцементные листы кровли имеют трещины и сколы.

На основании указанных данных эксперты пришли к выводу о том, что техническое состояние несущих и ограждающих конструкций одноэтажного 4-х квартирного жилого дома в целом оценивается как ограниченно работоспособное состоянии. 

При этом указали, что в дальнейшем, усиление деформаций зданий, приведет к дальнейшему снижению несущей способности и эксплуатационных характеристик здания, при котором возникнет не опасность, а постоянная угроза для пребывания людей и выходу из строя инженерного оборудования, а в последующем исчерпании несущей способности и обрушения дома. Эксплуатация существующей электропроводки недопустима и требует замены; состояние конструкций фундаментов требует выполнение капитального ремонта.

Экспертами также составлен ресурсный сметный расчет на капительный ремонт данного 4-х квартирного дома, согласно которому сметная стоимость капитального ремонта всего жилого дома составляет 1 948 729 руб. (л.д. 32-80 том 2).

Помимо этого, стороной истца по первоначальному иску инициировано измерение температурного воздуха, относительной влажности воздуха, скорости движения воздуха в квартире 

<

адрес> Согласно протоколу лабораторных испытаний № от 04 декабря 2019 года, составленного руководителем ИЛЦ Управления Роспотребнадзора в Республике Саха (Якутия) в Мирнинском районе ФИО9 в присутствии ФИО2, инженера ЖЭО ФИО10, температура воздуха в квартире ниже допустимой нормы (л.д. 199 том 2).

Возражая против доводов стороны истца по первоначальному иску о наличии недостатков жилого помещения, о которых истица не могла знать при заключении сделки, стороной ответчика представлен Отчет №168/2019 от 02.12.2019 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому рыночная стоимость данной квартиры площадью 43,4 кв.м. с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки составляет 500 000 руб. (л.д. 133-198 том 2), что, по мнению стороны ответчика, свидетельствует о соответствии проданной его стоимости. Также ссылаются на то, что на момент проведения измерения температурного воздуха в квартире (02.12.2019), температура воздуха на улице составляла -38, поэтому температура воздуха в квартирах по всему поселку снизилась, о чем было много обсуждений в чате жителей поселка, этому повлиял переход котельной на газовое топливо. 

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что поскольку у суда отсутствуют основания для признания проданной квартиры №4 непригодным для проживания по выявленным истицей недостаткам, выявленные отклонения являются устранимыми дефектами, поскольку их устранение технически возможно, что также следует из заключения ООО «Инжи-Инжиринг», согласно которому техническое состояние несущих и ограждающих конструкций одноэтажного 4-х квартирного жилого дома в целом оценивается как ограниченно работоспособное состоянии. При этом судом отклоняются за несостоятельностью доводы представителя истицы об экономической нецелесообразности устранения недостатков, поскольку представленный в обоснование этого довода локальный ресурсный расчет капитального ремонта относится всего жилого дома, а не конкретно квартиры №, а потому не может быть принято во внимание суда.

При этом суд считает, что сам факт установления в квартире температуры воздуха в зимний период ниже установленных параметров свидетельствует о предоставлении потребителю коммунальной услуги ненадлежащего качества, и не может служить основанием для признания сделки недействительным.

Иных недостатков предоставленного жилья, судом не установлено.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что совершенная сторонами сделка были исполнена, недвижимое имущество передано по передаточному акту, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Данная сделка не была совершена под влиянием заблуждения, насилия или угрозы, под влиянием обмана, а также не являлась для сторон кабальной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 5 той же статьи установлено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, что истица ФИО11 имеет на своем иждивении троих малолетних детей, а ответчик ФИО3 – двоих малолетних детей, обе вдовы. При этом последняя, продав первой квартиру и рассчитывая на получение дохода по нему, заключила с банком ипотечный кредит на приобретение жилья, надеясь в последующим погасить часть кредита за счет запланированного поступления денежных средств по данному договору, о чем было известно ФИО11 

При таких обстоятельствах, требования истицы ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа подлежат отказу в его удовлетворении.

При этом суд считает, что наличие или отсутствие, объем и характер недостатков переданного по договору купли-продажи квартиры недвижимого имущества, не имеет правового значения для признания такой сделки недействительной в силу требований ст. 166 ГК РФ, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет доказывания при разрешении исковых требований о признании сделки недействительной и вследствие чего во внимание суда не принимаются, оспаривание договора купли-продажи квартиры по таким основаниям является ненадлежащим способ защиты нарушенного права. 

Поскольку в удовлетворении первоначальных требований отказано, встречное требование ФИО3 о понуждении ФИО11 произвести оплату по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 01 августа 2019 года в порядке, установленном договором, подлежит удовлетворению.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО7, действующей в своих и интересах несовершеннолетних детей "Ц", "Х", "Т" к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от 01 августа 2019 года, применении последствий недействительности сделки – отказать.

Встречный иск ФИО3 удовлетворить.

Обязать ФИО7, действующую в своих и интересах несовершеннолетних детей "Ц" "Х" "Т" произвести оплату по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 01 августа 2019 года в порядке, установленном договором.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2019 года.

Председательствующий В.В.Михайлова