Дело № 2-20/2019

УИД 33RS0014-01-2018-002178-81

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2019 года город Муром Владимирской области

Муромский городской суд Владимирской области в составе председательствующего Беловой Л.А., 

при секретаре Желтовой Э.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - адвоката Холина Л.А.,

третьего лица судебного пристава-исполнителя ОСП города Мурома и Муромского района Владимирской области - ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 обществу с ограниченной ответственностью «Компания оценки и права» и ФИО3 о признании недействительной (недостоверной) величины оценки арестованного имущества,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «Компания оценки и права» и ФИО3 о признании недействительной (недостоверной) величины оценки арестованного имущества. 

В обоснование иска указано, что в ОСП города Мурома и Муромского района УФССП России по Владимирской области находится исполнительное производство от .... возбужденное на основании исполнительного листа .... выданного Муромским городским судом Владимирской области по делу .... предмет исполнения: взыскание задолженности в размере .... в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя ФИО3 24 августа 2018 года представитель истца ознакомлен с постановлением о принятии результатов оценки от .... которым судебный пристав-исполнитель на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества .... изготовленного .... установил (принял) следующую стоимость арестованного имущества:

- жилой дом (....

- земельный участок ....

Однако ФИО1 полагает величину стоимости арестованного имущества, установленную отчетом .... недостоверной и заниженной. Независимым специалистом-оценщиком .... определена действительная рыночная стоимость объекта оценки .... которая существенно отличается от результатов оценки .... и составляет .... Кроме того, в отчете .... содержатся существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности, стандартов оценки, а также существенные фактические ошибки:

- стр. 9 Привлекаемые специалисты - осмотр проведен сотрудником исполнителя, а не оценщиком. Нарушен п. 8д ФСО № 3 - информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степениих участия в проведении оценки объекта оценки;

- стр. 9 Сведения об оценщике - нет сведений о месте нахождения оценщика. Нарушен п.8г - Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: место нахождения оценщика.

- стр. 33,38 в таблице в графах Условия рынка (время предложения/продажи) указана дата предложения август у аналогов №№ 1-4. Нарушен п. 8 ФСО№1 - Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В анализе рынка отсутствует пункт Основные выводы относительно рынка недвижимости. Нарушен п. 11д ФСО№ 7 - Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Согласно п. 11 ФСО № 7 Оценщик должен провести анализ рынка объектов оценки. Данное требование выполнено им на стр. 22-26 Оценщик анализирует рынок объектов оценки на дату оценки, а именно на июль 2017 г. Однако на стр. 37,45,46 Оценщик, применяя корректировки к земельному участку и жилому дому, используя справочники Лейфера за 2016 г. Данные справочники отражают ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости за 2015 год, что отличается от даты оценки - июль 2017 г. Ситуация с 2015 г. до даты оценки изменилась. На сегодняшний день имеются свежие справочники и иная информация на 2018 г. Так, например, в справочнике за 2018 г. скидка на торг, при оценке жилого дома составила бы 9%, что изменило бы стоимость дома в большую сторону.

- стр. 35 Корректировка на торг для земельного участка Оценщиков применена в размере - 14% (0,86), что является максимальной и соответствует нижней границе диапазона таблицы, где присутствуют еще и верхняя и средняя граница. Оценщик никак не обосновывает данный размеркорректировки, что нарушает п. 25 ФСО № 7 - «Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки».

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о месте и времени судебного заседания, не явилась. Её представитель- адвокат Холин Л.А., действующий на основании ордера, в судебном заседании поддержал заявленные требования и просил удовлетворить.

Ответчик ФИО3 и его представитель - адвокат Гаврилова Е.В., действующая на основании ордера, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились. Согласно полученному от ФИО3 25.01.2019 ходатайству просил рассмотреть дело в своё отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Компания оценки и права», надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился. В адресованном суду ходатайстве просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, отказав в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП г. Мурома и Муромского района Владимирской области - ФИО2 в судебном заседании по иску возражала, полагая результаты оценки .... принятые ею, достоверными, просила в иске отказать.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела в ОСП города Мурома и Муромского района УФССП России по Владимирской области находится исполнительное производство от .... возбужденное на основании исполнительного листа .... выданного Муромским городским судом Владимирской области по делу .... предмет исполнения: взыскание задолженности в размере 1 .... в отношении должника ФИО1 в пользу взыскателя ФИО3

24 августа 2018 года представитель истца ознакомлен с постановлением о принятии результатов оценки от .... которым судебный пристав-исполнитель на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества .... изготовленного .... установил (принял) следующую стоимость арестованного имущества:

- жилой дом ....

- земельный участок ....

В соответствии со ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

В силу положений ст. 12, 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Пунктом 26 Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 об утверждении федерального стандарта оценки «общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» установлено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Согласно положениям п. 3 ч. 4 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

При этом статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО « 1) итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 11 от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

По ходатайству истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению .... рыночная жилого дома, расположенного по адресу: .... на период проведения исследования составляет ....

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г.... на период проведения исследования составляет ....

В соответствии с нормами п. 1 ст. 11 от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" допускается оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска, направленного на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства.

С учетом установленного сравнительного анализа рыночной стоимости спорного имущества, принятой судебным приставом-исполнителем, а также проведенных оценщиками методов исследования и соответствующих выводов экспертов, установлено занижение цены исследуемых объектов оценки.

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества .... подготовленный .... в нарушение положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит недостоверную информацию о рыночной цене имущества, поскольку не отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества. В связи с изложенным, оспариваемый отчет об оценке имущества являются недостоверными.

На основании изложенного, суд полагает требования истца обоснованными, оценку имущества, произведенную .... а именно: жилого дома (.... земельного участка .... недостоверной. Необходимо признать надлежащей оценкой жилого дома, расположенного по адресу: .... земельного участка, расположенного по адресу: ....

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Признать недостоверной оценку имущества, произведенную .... а именно: жилого дома, расположенного по адресу: .... и земельного участка, расположенного по адресу: .... указанную судебным приставом-исполнителем ОСП г. Мурома и Муромского района УФССП России по Владимирской области ФИО2 в постановлении от .... о принятии результатов оценки арестованного имущества должника ФИО1

Признать надлежащей оценкой жилого дома, расположенного по адресу: ....

Признать надлежащей оценкой земельного участка, расположенного по адресу: ....

На решение сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Белова