Дело № 2-2252/2019

УИД 74RS0038-01-2019-002264-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

С.Долгодеревенское 26 декабря 2019 года 

Сосновский районный суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Е.В. Боднарь, 

при секретаре Н.Г. Гайнановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области с иском, в котором (с учетом уточнения) просила признать за истцом право собственности на реконструированную квартиру общей площадью 74,6 кв.м, расположенную по АДРЕС, с кадастровым №, согласно техническому паспорту ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области по состоянию на ДАТА.

В обоснование исковых требований указала, что ДАТА ею была приобретена в собственность квартира площадью 48,5 кв.м, расположенная по АДРЕС (далее - квартира) по договору купли-продажи квартиры. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном порядке ДАТА В целях улучшения жилищных условий истцом произведена перепланировка и переустройство принадлежащей ей квартиры: возведен одноэтажный отапливаемый пристрой — жилая комната площадью 23,4 кв.м (помещение №, лит. А1), произведен монтаж и демонтаж внутренних перегородок помещений №, №, №. В результате перепланировки и переустройства квартиры ее общая площадь увеличилась до 74,6 кв.м. При этом реконструкция произведена без получения соответствующего разрешения.

В соответствии с заключениями специалистов объемно-планировочные решения и конструктивная схема самовольно возведенного строения (пристроя к квартире) обеспечивают его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций и не создают угрозу жизни и здоровью граждан; переустроенная/перепланированная квартира соответствует требованиям действующих СанПиН.

С целью легализации самовольной постройки и произведенной реконструкции истец обращалась в администрацию Сосновского муниципального района с соответствующим заявлением, в чем ей отказано, разъяснено право на обращение в суд.

Иск мотивирован со ссылкой на пп. 1, 3 ст. 222 ГК РФ.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Пояснил, что уточнять исковые требования относительно внесения в ЕГРН сведений об увеличенной площади многоквартирного жилого дома не будет, данный вопрос будет решаться во внесудебном порядке путем совместного обращения собственников помещений в многоквартирном доме в Управление Росреестра по Челябинской области.

Представитель ответчика администрации Сосновского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила заявление, в котором указала, что дает свое согласие ФИО1. на узаконение в судебном порядке произведенной ею перепланировки/переустройства квартиры АДРЕС, поскольку считает, что они не нарушают каких-либо ее прав и интересов, а также не создают ей и членам ее семьи угрозы жизни и здоровья.

Третье лицо Управление Росреестра по Челябинской области представителя в судебное заседание не направило, извещен, направили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, а также мнение на исковое заявление. В мнении на иск указали, что согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. В силу п. 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДАТА №, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). При этом согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ). При возведении пристройки к уже существующему зданию, являющемуся многоквартирным жилым домом, первоначальный объект права собственности изменяется, сама же самовольная пристройка самостоятельным объектом права не является. Соответственно, необходимо внесение изменений в государственный кадастровый учет объектов недвижимости как квартиры, так и многоквартирного дома. При этом изменение их характеристик осуществляется одновременно и в заявительном порядке, в связи с чем согласно ст.ст. 14, 15 Закона о госрегистрации истцу для осуществления кадастрового учета объекта, созданного в результате реконструкции такого объекта, и государственной регистрации прав на такой объект необходимо обратиться в орган регистрации прав с соответствующими заявлениями, техническим планом жилого помещения (к которому возведен пристрой), техническим планом на многоквартирный дом с приложением решения суда с отметкой о вступлении решения суда в законную силу и иными необходимыми документами. Также в резолютивной части решения суда следует указать, что надлежащим заявителем для внесения изменений в государственный кадастровый учет будет являться истец. Без соблюдения заявительного порядка решение суда не может быть исполнено.

Суд с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно положениям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В Градостроительном кодексе РФ приведено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1).

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

При этом к числу документов, подаваемых в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, отнесено и согласно п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с правовой позицией, изложенной п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДАТА «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ, ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Положениями ст. 40 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом при рассмотрении спора установлено, что на государственном кадастровом учете состоит здание с кадастровым №, назначение – многоквартирный дом, наименование – жилой дом, количество этажей – 1, площадью 116 кв.м, расположенное по АДРЕС. При этом в указанном здании (согласно выписке из ЕГРН на последнее) расположены помещения с кадастровыми №, №, №. Само здание с кадастровым № расположено на земельных участках с кадастровыми №, №.

В соответствии с выписками из ЕГРН от ДАТА.

- помещение с кадастровым №, назначение – жилое помещение, вид жилого помещения – квартира, площадью 45,5 кв.м, расположенное по АДРЕС, принадлежит на праве собственности с ДАТА ФИО2;

- помещение с кадастровым №, назначение – жилое помещение, вид жилого помещения – квартира, площадью 34,9 кв.м, расположенное по АДРЕС, принадлежит на праве собственности с ДАТА ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДАТА.

Земельный участок площадью 1492 кв.м с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по АДРЕС принадлежит ФИО1 на праве собственности с ДАТА, что подтверждается выпиской из ЕГРН данный земельный участок.

В целях улучшения жилищных условий истцом произведены перепланировка и реконструкция принадлежащей ей квартиры, а именно: возведен одноэтажный отапливаемый пристрой — жилая комната площадью 23,4 кв.м (помещение №, лит. А1), произведен монтаж и демонтаж внутренних перегородок помещений № в результате чего общая площадь квартиры № увеличилась до 74,6 кв.м, а общая площадь многоквартирного дома – до 137,1 кв.м (в соответствии с приказом Минэкономразвития № от ДАТА), что подтверждается техническими планами помещения и здания, подготовленными кадастровым инженером Сосновского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» Ч.Л.В.

При этом перепланировка, переустройство произведены без получения соответствующего разрешения на реконструкцию, а также без письменного согласования с собственником другой квартиры в многоквартирном доме.

Иных помещений, в том числе имеющих назначение – жилое помещение, в указанном многоквартирном доме не имеется, что следует из технического плана здания, заключения кадастрового инженера Сосновского филиала ОГУП «Обл.ЦТИ» Ч.Л.В. О том, что в ЕГРН содержится ошибочная информация о наличии в здании с кадастровым № трех помещений, ссылался и представитель истца в судебном заседании.

Из имеющейся в техническом плане здания схемы расположения объекта недвижимости (здания многоквартирного дома) следует, что пристрой к квартире № возведен в границах принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым № путем увеличения внешнего контура помещения квартиры № в направлении земельного участка с кадастровым №, на котором расположена квартира № ФИО2 В результате чего расстояние от внешней стены помещения – квартиры № до земельного участка с кадастровым № уменьшилось и стало 0,29 м.

При этом ФИО2 дала письменное согласие на признание за истцом права собственности в судебном порядке на самовольно реконструированную квартиру №, о чем указывалось выше.

Согласно техническому заключению № от 22.02.2018г., выполненному ООО «Ю*», объемно-планировочные решения и конструктивная схема самовольно возведенного строения (пристроя к квартире) обеспечивают его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, оно подготовлено с учетом фактического обследования дома специалистом организации, имеющей свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Челябинской области» от ДАТА также подтверждается, что самовольное строение – жилое помещение (квартира АДРЕС) соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.ДАТА-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (с изменениями на ДАТА), СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», СанПиН 2.2.1/2.ДАТА-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий» (с изменениями на ДАТА), СанПиН 2.ДАТА-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (с изменениями на ДАТА), и не соответствует требованиям п. 2.5 СанПиН 2.ДАТА-02 «Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения. Санитарная охрана источников».

Пунктом 2.5 названного СанПиНа предусмотрено, что место расположения водозаборных сооружений следует выбирать на незагрязненном участке, удаленном не менее чем на 50 метров выше по потоку грунтовых вод от существующих или возможных источников загрязнения: выгребных туалетов и ям, складов удобрений и ядохимикатов, предприятий местной промышленности, канализационных сооружений и др. При невозможности соблюдения этого расстояния место расположения водозаборных сооружений в каждом конкретном случае согласуется с центром государственного санитарно - эпидемиологического надзора.

Согласно экспертному заключению расстояние между колодцем и выгребной ямой составляет 15 м.

Данное несоответствие, по мнению суда, не является основанием для отказа истцу в признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру, поскольку из заключения и иных доказательств по делу не следует, что такой нецентрализованный источник питьевого водоснабжения (колодец) появился в связи с реконструкцией квартиры. 

ДАТА ФИО1 обращалась в администрацию Сосновского муниципального района по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию квартиры АДРЕС. Письмом от 02.08.2019г. исх. № её уведомили, что согласно приложенному техническому паспорту на жилой дом, выполненному ОГУП «Областной цент технической инвентаризации» по Челябинской области Сосновский филиал, реконструкция квартиры № по АДРЕС произведена без разрешительных документов. На основании изложенного, в получении разрешения на реконструкцию квартиры истцу отказано. 

Факт того, что в техническом паспорте на жилое помещение – квартиру АДРЕС имеется соответствующая отметка о возведении теплого пристроя лит. А1 без разрешительных документов, подтверждается копией данного технического паспорта, подготовленного Сосновским филиалом ОГУП «Обл.ЦТИ» по Челябинской области по состоянию на ДАТА.

Оценив представленные доказательства, учитывая, что площадь спорной квартиры увеличилась до 74,6 кв.м за счет возведения одноэтажного отапливаемого пристроя — жилая комната площадью 23,4 кв.м, (помещение №, лит. А1), произведения монтажа и демонтажа внутренних перегородок помещений № и разрешение на строительство (реконструкцию) истцом не получено, суд приходит к выводу, что истцом произведена самовольная реконструкция квартиры.

С целью определения того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки правила землепользования и застройки, суд с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА №, направлял запрос в управление архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района Челябинской области.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки Долгодеревенского сельского поселения, утвержденных решением совета депутатов Долгодеревенского сельского поселения № от ДАТА, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0309003:3 расположен в территориальной зоне В1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, к числу условно разрешенных видов использования которой относится малоэтажная многоквартирная жилая застройка: размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный).

Учитывая, что отсутствие разрешения на строительство на реконструкцию квартиры само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, земельный участок под квартирой № принадлежит истцу ФИО1 на праве собственности, вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства допускает строительство жилых домов (п. 4 Федерального закона от ДАТА № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»), реконструкция квартиры произведена в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, не нарушает надежность и устойчивость строительных конструкций и не создает угрозу жизни и здоровью людей, иск подлежит удовлетворению.

При этом в силу статьи 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав производится путем признания права, поэтому требования о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном состоянии были заявлены первоначально без учета положений ст. 222 ГК РФ. В данном случае реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДАТА № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего объекта недвижимости, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является квартира, включающая самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДАТА рождения, право собственности на жилое помещение - квартиру с кадастровым № общей площадью 74,6 кв.м, расположенную по АДРЕС.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Е.В. Боднарь