УИД 37RS0012-01-2025-003942-31

Дело № 2-171/2026

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2026 года г.Иваново

Ивановский районный суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи Меремьяниной Т.Н.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.08.2024 между ФИО5 и ФИО3, ФИО4 был заключен предварительный договор купли - продажи (с условием обеспечения обязательства задатком) в счет оплаты на приобретение жилого помещения, квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Стороны договорились в последующем, сто между ними будет заключен основной договор в срок до 22.09.2024. Стоимость квартиры составляла 3700000 руб. Расчет будет производиться частями: 1200000 руб. за счет собственных средств истца, 2500000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных истцу банком 

<

данные изъяты>

Перед подписанием предварительного договора по решению банка 

<

данные изъяты> истцу был одобрен ипотечный заем, предварительно, в размере 3393939 руб., сроком действия до 29.12.2024.

Согласно предварительного договора, истец передал ответчикам денежные средства, в счет оплаты за продаваемую квартиру, что подтверждается расписками от 22.08.2024, 22.08.2024, 22.09.2024, 24.09.2024, 26.09.2024, а всего в общей сумме 273 000 руб.

04.10.2024 истец получил информационное письмо от банка 

<

данные изъяты> о том, что при рассмотрении квартиры как объект залога, по адресу: 

<

адрес> получено отрицательное решение с просьбой рассмотреть другой объект залога.

Предположительно, причиной отказа от выдачи ипотечного займа явилось то, что за ответчиками числятся долги по кредитам на сумму примерно 700 000 руб. Обо всем этом истец сообщил ответчикам и попросил их решить вопрос с долгом, что бы у него не было проблем с банком по выделению ипотечного кредита. На что ответчики сказали, что у них таких средств не имеется и найти их в последующем не представляется возможным.

Далее, истец попросил вернуть залог, но ответчики отказались, объясняя тем, что полученные денежные средства они потратили по своему усмотрению.

21.04.2025 постановлением оперуполномоченного 

<

данные изъяты> в возбуждении уголовного дела в отношении ответчиков было отказано, на основании того, что в данной ситуации усматриваются гражданско-правовые отношения.

В связи с этим полагаю, чтобы уйти от уголовной ответственности, ответчики ввели в заблуждение правоохранительные органы, проводившие доследственную проверку по КУСП № от 12.04.2025. В своих пояснениях они утверждали, что вернут денежные средства истцу после продажи своей квартиры. Данная квартира была продана ответчиками другим лицам, по договору купли-продажи, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Также истцу стало известно, что ответчики приобрели другую недвижимость по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку ответчики принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнили, основной договор купли-продажи заключен не был, предложений по заключению основного договора в адрес истца не поступало, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) истец просил суд взыскать в свою пользу с ФИО3 денежные средства в размере 173000 руб., с ФИО4 в размере 100000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался о дате и времени судебного заседания в соответствии с гл. 10 ГПК РФ, в деле участвует его представитель.

Представитель истца ФИО7 в судебное заседание после перерыва не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен в соответствии с гл. 10 ГПК РФ, ранее в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание после перерыва не явился, извещался о дате и времени судебного заседания в соответствии с главой 10 ГПК РФ. Ранее в судебном заседании не оспаривал факт получения от истца денежных средств за квартиру.

В судебное заседании после перерыва не явился ответчик ФИО4, о дате и времени судебного заседания была извещена в соответствии с гл. 10 ГПК РФ, ранее в судебном заседании факт получения денежных средств не оспаривала, однако указала, что ею и ФИО3 было получено не 270000 руб. по распискам, а 170000 руб. Она и ФИО3 написали расписки на получение денежных средств на 100000 руб. каждый, однако от истца в тот день они получили лишь 100000 руб.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц, участвующих в деле в порядке заочного судопроизводства.

Суд, исследовав материалы настоящего гражданского дела, оценив представленные по делу доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры, и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 4, 6 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ предмет договора продажи недвижимости и его цена являются существенными условиями договора, при отсутствии или несогласованности которых договор считается незаключенным. Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить, в том числе, цену продаваемой недвижимости, свидетельствует о несогласованности указанных условий договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> до 28.03.2025 принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 (по 1/2 доли).

22.08.2024 между ФИО3, ФИО4 (продавцами) и ФИО2 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) принадлежащей продавцам на праве собственности квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.3 Договора, основной договор должен быть заключен сторонами до 22.09.2024 включительно.

В силу п. 1.4 Договора, срок, указанный в п. 1.3 может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным соглашением.

Согласно п. 1.5 Договора, стоимость объекта недвижимости составляет 3700000 руб. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 1200000 руб. за счет собственных средств, 2500000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных банком Совкомбанк.

В силу п. 1.8 Договора, продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, объект свободен от любых обязательств, а именно: под арестом или запретом не состоит.

Согласно п. 2.6 Договора, продавцы гарантируют, что на момент оформления сделки в органе, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, задолженностей по коммунальным платежам в отношении продаваемого объекта недвижимости, а также налогам и иным расходам, причитающихся с собственников объекта, не будет.

Согласно п. 3.1 Договора, при досрочном расторжении настоящего договора по инициативе продавцов, последние возвращают покупателю сумму задатка в течение 5 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора (согласно п.2 ст. 381 ГК РФ).

При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе покупателя задаток остается у продавцов (п. 3.2 Договора).

Получение продавцами от покупателя денежных средств в общем размере 270000 руб. в качестве аванса за приобретаемое имущество по предварительному договору купли-продажи квартиры от 22.08.2024, заключенному в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>, подтверждается представленными истцом в материалы дела расписками, а именно:

- распиской от 22.08.2024, в соответствии с которой ФИО4 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 100000 руб. за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>,

- распиской от 22.08.2024, в соответствии с которой ФИО3 получил от ФИО2 денежную сумму в размере 100000 руб. за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>,

- распиской от 22.03.2024, в соответствии с которой ФИО3 получил от ФИО2 денежную сумму в размере 15000 руб. за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>,

- распиской от 24.09.2024, в соответствии с которой ФИО3 получил от ФИО2 денежную сумму в размере 8000 руб. за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>,

- распиской от 26.09.2024, в соответствии с которой ФИО3 получил от ФИО2 денежную сумму в размере 50000 руб. за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Основной договор купли-продажи в установленный срок до 22.09.2024 между сторонами заключен не был.

Как следует из пояснений истца обе стороны не вышли на сделку в связи с наличием у ответчиков задолженности по оплате коммунальных услуг за квартиру, а также ареста на квартиру, наложенного судебным приставом-исполнителем.

До настоящего времени денежные средства, уплаченные ФИО2 в качестве аванса по предварительному договору, истцу не возвращены, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

12.04.2025 ФИО2 обратился в 

<

адрес> с заявлением о привлечении ответчиков к ответственности в связи с невозвратом уплаченных им по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Из объяснений ФИО2 от 12.04.2025, имеющих в материалах КУСП №, следует, что в начале августа 2024 года он увидел объявление на «ЦИАН» о продаже квартиры по адресу: 

<

адрес>, решил списаться с продавцом, так как собирался приобрести новое жилье для семьи. В тот же день, ему ответил продавец ФИО3, который подтвердил факт продажи квартиры. Истец решил заключить предварительный договор купли-продажи (с условием обеспечения обязательства задатком). Также до заключения договора ФИО3 сообщил, что квартира находится в собственности у двух человек - у него и у ФИО4 В предмете предварительного договора было указано, что основной договор будет заключен в срок до 22.09.2024 включительно.

Первый задаток им внесен 22.08.2024 в размере 100 000 руб. Эти денежные средства были отданы под расписку ФИО4.

ФИО4 через время показала со своего телефона выписку из ЕГРН, где риелтор заметил, что стоит запрет на продажу квартиры, поскольку имеются долги. На что ФИО4 пояснила, что она о них не знала. Далее он дал еще один залог в 100 000 руб. 29.08.2024 под расписку от ФИО3 Данные задатки он давал для того, чтобы собственники погасили долги, которые у них имелись.

Позже он узнал, что у них остался еще один долг в размере 50 000 руб. Данную сумму он также дал как залог под расписку от ФИО3 26.09.2024. Также он узнал, что еще есть долги на 15 и 8 тысяч рублей, на что он также передал 15 000 руб. по расписку ФИО3 22.09.2024 и на 8000 руб. 24.09.2024 под расписку ФИО3

04.10.2024 он получил отказ от банка по причине продавцов, а именно, сотрудник банка пояснил, что банк не уверен в лицах, как продавцах. Далее 05.10.2024 года он встретился ФИО3 и сообщил ему об этом, попросил вернуть залог, поскольку в ипотеку 

<

данные изъяты> не готов поручиться на покупку квартиры. ФИО3 ответил, что денег в настоящее время у них нет, все деньги ушли на погашение кредитов. Тогда они договорились, что они продают свою квартиру и возвращают ему денежные средства в размере 273 000 руб. Также они решили, что расторгают договор, они ищут новых покупателей и после продажи квартиры возвращают ему денежные средства.

Аналогичные объяснения дала риэлтор ФИО10 от 14.04.2025.

Согласно объяснениям ФИО4 от 16.04.2025, в мае 2024 года ее сожитель ФИО3 ФИО8 разместил объявление о продаже квартиры 48,6 к.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. В августе 2024 года на связь с Данисом вышел покупатель Новиков, который в результате диалога выразил намерения приобрести данный объект недвижимости. Дальнейшее сопровождение сделки со стороны покупателя сопровождала риэлтор (ФИО6), по чьей просьбе они получил выписку ЕГРН и предоставили покупателю. В результате чего всем участникам сделки стало известно о имеющимся ограничении право продажи квартиры в связи с долгами по линии коммунальных услуг, составляющих 173 000 руб. Ранее от ФИО5, ФИО8 получил задаток в размере 100 000 руб. (наличными), поскольку покупатель выразил свое предложение, что передаст ей в качестве задатка еще 173 000 руб. для погашения задолженности и последующего снятия ограничений по продаже, на что они выразили свое согласие. В виду их тяжелого финансового положения, часть денежных средств ими были потрачены на покупку лекарственных препаратов для нее, оставшиеся денежные средства были направлены на погашение задолженности, таким образом к сентябрю 2024 года ими была полностью выплачена задолженность и сняты ограничения по квартире. Однако ФИО5, в октябре 2024 года заявил, что по их вине банк 

<

данные изъяты> отказал ему в выдаче ипотечного кредита, в связи с чем стал от них требовать возврата залога в размере 273 000 руб. На что они заявили покупателю, что произвести возврат денежных средств не имеют возможности, ввиду тяжелого материального положения.

В апреле 2025 года вышеуказанная квартира ими при помощи риэлтора «Вектор» продана за 3400000 руб. На вырученные от продажи денежные средства она с Данисом приобрели квартиру по адресу. 

<

адрес> за 2 400 000 руб.. Оставшийся 1 000 000 рублей она потратили на собственные нужды, при этом задолженность ФИО5 ими возвращена не была, по причине нежелания Даниса, поскольку перед заключением сделки она и ФИО8 предупреждали Андрея, о своем тяжелом материальном положении.

Из объяснений ФИО3 от 16.04.2025 следует, что в мае 2024 года она на сайте бесплатных объявлений разместил объявление о продаже квартиры 48,6 к.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> В августе 2024 года на связь с ним вышел покупатель ФИО5, который в выразил намерение приобрести данный объект недвижимости. Из выписки из ЕГРН всем участникам сделки стало известно о имеющимся ограничении на право продажи квартиры в связи с имеющимися долгами по линии коммунальных услуг, составляющих 173 000 руб. Ранее от ФИО5 он получил задаток в размере 100 000 руб. (наличными). Покупатель выразил свое предложение, что передаст ему в качестве задатка еще 173 000 руб. для погашения задолженности и последующего снятия ограничений по продаже. В виду своего финансового положения, часть денежных средств им была потрачена на покупку лекарственных препаратов для супруги. К сентябрю 2024 года он полностью оплатил задолженность и снял ограничения по квартире. Однако ФИО5, в октябре 2024 года заявил, что по его вине банк 

<

данные изъяты> отказал ему в выдаче ипотечного кредита, в связи с чем стал от него требовать возврата залога в размере 273 000 руб. На что он заявил не состоявшемуся покупателю, что произвести возврат денежных средств не имеет возможности, ввиду тяжелого материального положения.

После продажи данной квартиры иным покупателям, задолженность ФИО5 им возвращена не была, по причине его нежелания, поскольку перед заключением сделки он предупреждал Андрея о своем тяжелом материальном положении.

Постановлением 

<

данные изъяты> оказано в возбуждении уголовного дела по заявлению о совершении преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ по основаниям, предусмотренным п.2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. В связи с отсутствием состава в действиях ФИО4 и ФИО3.

Из материалов дела также следует, что квартира по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 22.03.2025 ответчиками была продана ФИО11 и ФИО12 Переход права собственности зарегистрирован 28.03.2025, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав недвижимости от 04.12.2025.

Судом также установлено и не оспаривалось ответчиками в ходе рассмотрения спора, денежные средства в размере 270000 руб. до настоящего времени ФИО3 и ФИО4 истцу ФИО2 не возращены.

На основании изложенного, исходя из условий предварительного договора, принимая во внимание, что в установленный договором срок основной договор не заключен, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи в письменной форме сторонами не оформлялось, суд приходит к выводу о том, что денежные средства в размере 270000 руб., переданные ответчикам в качестве аванса, подлежат возврату покупателю в полном объеме, а именно ФИО3 в размере 173000 руб., ФИО4 в размере 100000 руб.

Доказательств того, что сделка не была заключена по вине покупателя, ответчиками суду не представлено, требований о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи покупателю ответчики не предъявляли.

В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

По смыслу названного законоположения, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Истец уплатил государственную пошлину при подаче иска в суд в размере 18150 руб., что подтверждается чеками по операции от 20.11.2025, от 23.11.2025 (л.д.9,10).

Принимая во внимание, что решение состоялось в пользу истца, то расходы по уплате государственной пошлины в размере 10190 руб. подлежат взысканию с ответчиков в его пользу, а именно с ФИО3 в размере 6190 руб., с ФИО4 в размере 4000 руб.

Возвратить ФИО2 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 7960 руб.

Руководствуясь статьями 194 - 199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) сумму аванса в размере 173000 руб., уплаченного на основании Предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.08.2024, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6190 руб.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) сумму аванса в размере 100000 руб., уплаченного на основании Предварительного договора купли-продажи квартиры от 22.08.2024, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Возвратить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 7960 руб., уплаченную по чеку по операции от 20.11.2025.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Т.Н. Меремьянина

Мотивированное решение изготовлено 29.01.2026