Дело № ******

Мотивированное 

решение

 изготовлено 13.07.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06.07.2020

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Бабкиной Н.А.,

с участием представителя истца ФИО5,

представителя ответчика и третьего лица ФИО3,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации 

<

адрес> о сохранении нежилого помещения в многоквартирном доме в перепланированном и переустроенном состоянии,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указано, что истец является собственником нежилого помещения площадью 170,9 кв.м., находящегося на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>, имеющего кадастровый № ******. Помещение было приобретено истцом в 2018 году, право собственности зарегистрировано за номером № ****** ДД.ММ.ГГГГ.

С целью улучшения удобства использования помещения и соблюдения требований законодательства к нежилым помещениям в многоквартирных домах, истец имела намерения произвести изменения внутренней планировки помещения, для чего обратилась в ООО ПКФ «Оранта» для разработки проекта перепланировки помещения в части архитектурно-строительных решений. Кроме того, проект по заданию истца предусматривал изменение схемы входа в помещение и устройство отдельной входной группы, которой ранее помещение не имело. В вопросе организации входной группы использовала эскизный проект, изготовленный ООО «Редфокс» по заданию предыдущего собственника помещения. В ноябре 2010 г. проект был согласован с Департаментом архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений 

<

адрес>. По представленным Министерством строительства и развития инфраструктуры 

<

адрес> сведениям от ДД.ММ.ГГГГ № ****** для проведения работ с целью организации входной группы разрешение на строительство не требуется. Других обращений в административные органы для согласования производимой перепланировки помещения истцом не предпринималось. Предусмотренная проектной документацией перепланировка была выполнена в помещении. ЕМУП БТИ 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ провело обследование помещения, что было отражено в выписке из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, содержащей сведения о текущем состоянии помещения. В результате перепланировки площадь помещения изменилась и в настоящее время составляет 167,7 кв.м. Произведённые изменения касаются только организации входной группы и межкомнатных перегородок, не являющихся несущими элементами здания. Перепланировка позволила улучшить эксплуатационные качества помещения, сделав его внутреннюю организацию более просторной и современной. В настоящее время помещение эксплуатируется в качестве студии фитнеса и салона красоты. В ноябре 2019 года Департаментом государственного жилищного и строительного надзора 

<

адрес> была проведена выездная проверка принадлежащего истцу помещения, в результате которой актом № ****** от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что перепланировка и переустройство помещения были произведены без соблюдения требований к порядку их согласования. Письмом № ****** от ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> было предъявлено требование к истцу о приведении помещения в прежнее состояние либо сохранении его в перепланированном виде путём обращения в суд. После выполнения работ по перепланировке ООО «Баутекс», являющееся членом ассоциации «Саморегулируемая организация «

<

адрес>» с необходимым уровнем допуска, в апреле 2018 г. произвело обследование выполненных работ по перепланировке помещения, в результате чего пришло к положительному заключению. С учетом положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 29 Жилищного кодекса РФ, истец просит сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии принадлежащее ей нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 исковые требования поддержал по заявленным в нем основаниям, просит удовлетворить.

Представитель ответчика и третьего лица ФИО3 в судебном заседании по иску пояснила, что со стороны истца имело место обращение в администрацию по факту проведенных работ, но административным регламентом не предусмотрена возможность согласования перепланировки в отсутствие судебного акта о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Возражений по заявленным исковым требованиям не имеет, произведенные внутри помещения изменения выполнены с соблюдением действующих норм и правил, о чем представлено техническое заключение, на момент согласования выполнения работ в 2010 г. иных требований не было предусмотрено. 

Заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу. 

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 170,9 кв.м., находящегося на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>, имеющего кадастровый № ******, право собственности зарегистрировано за номером № ****** ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Как следует из представленного суду технического заключения ООО «Баутекс», являющегося членом ассоциации «Саморегулируемая организация «

<

адрес>» с необходимым уровнем допуска, от ДД.ММ.ГГГГ, в процессе проведения оценки технического состояния строительных конструкций установлено:

1. демонтаж существующих гипсолитовых и кирпичных межкомнатных перегородок для организации внутреннего пространства нежилого помещения, согласно разработанному плану демонтажных работ;

2. демонтаж подоконной перемычки оконного проема со стороны 

<

адрес>, без расширения его в стороны для устройства узла входа в помещение, в соответствии разработанным планом перепланировки;

3. возведение новых межкомнатных перегородок из гипсокартонных листов по металлическому каркасу с внутренним заполнением звукоизоляционными материалами, в соответствии с выполненным планом перепланировки внутреннего пространства.

Произведённые изменения не привели к снижению прочности конструкций жилого дома, в связи с чем не нарушают права и законные интересы жильцов дома, не ведут к возникновению угрозы для жизни и здоровья окружающих.

В соответствии с выводами указанного технического заключения изменения, предусмотренные в процессе перепланировки внутреннего пространства нежилого помещения, расположенного по 

<

адрес> в 

<

адрес>, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом, и в соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуют выдачи разрешения на строительство.

Существенных недостатков в конструкциях здания не выявлено. Состояние строительных конструкций оценивается как работоспособное. Перепланировка нежилого помещения и устройство входной группы не уменьшит несущую способность конструкций жилого дома.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что нежилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, в связи с чем удовлетворяет заявленные истцом требования в данной части, узаконив изменения нежилого помещения, перечисленные в п. 8 выводов технического заключения.

Что касается требований истца о сохранении устройства входной группы как перепланировки, в обоснование выполнения которой представлен эскизный проект входной группы по адресу: 

<

адрес>, изготовленный ООО «Редфокс» в ноябре 2010 г., а также проект перепланировки и устройства входной группы в нежилые помещения 1 этажа многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу в части архитектурно-строительных решений, выполненный ООО ПКФ «Оранта» в апреле 2018 г., то оснований для их удовлетворения не имеется.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 170) переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Из материалов дела видно, что устройство входной группы произведено не только за счет имевшихся ранее площадей и строительных элементов помещений, а также в результате возведения новой пристройки, сооруженной вне пределов нежилого помещения. Из изложенного следует, что истцом в соответствии с вышеуказанным проектом произведено устройство входной группы, включающей в себя крыльцо, с осуществлением демонтажа подоконной части оконного проема в пределах существующего размера окна.

Однако, по смыслу приведенных положений закона возведение входной группы в нежилое помещение подпадает под понятие реконструкции помещения, так как включает в себя изменение планировки, возведение надстроек, встроек, пристроек, а также частичную разборку здания, что влечет за собой изменение параметров помещения и всего жилого дома, а потому регулируется нормами не Жилищного кодекса Российской Федерации, а Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В связи с этим применение положений части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации к реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланированного невозможно. Проведенные в отношении нежилого помещения истца строительные работы привели к созданию нового, иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 17 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В данном случае устройство входной группы в нежилое помещение истца повлекло за собой видоизменение облика фасада многоквартирного дома в результате демонтажа подоконного участка стены фасада для устройства узла входа в помещение, а также и обустройства самой входной группы с целью организации входа. Соответственно, в результате указанных работ изменились параметры объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома) ввиду изменения в несущих ограждающих строительных конструкциях (наружной ограждающей несущей стены). Таким образом, произведенные изменения затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности здания.

В соответствии с п. 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 75-ОЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об установлении на территории 

<

адрес> случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство» реконструкции объектов капитального строительства и (или) их частей, предусматривающей проведение работ по устройству входных групп (в том числе по установке пандусов, подъемников, транспортеров) для маломобильных групп населения, с площадью застройки таких входных групп не более 50 квадратных метров.

Вместе с тем, в силу вышеприведенных нормативных положений, выполненные изменения параметров объекта нежилого помещения в связи с проведением работ по устройству входной группы относятся именно к реконструкции, а не перепланировке, выводы о чем содержатся и в приложенных к иску материалах, в том числе, ответе сообщения Министерства строительства и развития инфраструктуры 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.ч. 2-4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой перепланировки и реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, в случае, если перепланировка или реконструкция влекут за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Как следует из материалов дела, в рамках переустройства и перепланировки нежилого помещения в доме по адресу: 

<

адрес> истец произвела не только демонтаж подоконной перемычки оконного проема со стороны 

<

адрес>, без расширения его в стороны для устройства узла входа в помещение, но и устройство крыльца.

Таким образом, фактически истцом произведены не только работы по переустройству и перепланировке нежилого помещения, но и реконструкция, затрагивающая несущую фасадную стену дома.

Поскольку данные работы влекут за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, суд, с учетом требований указанных норм права, приходит к выводу, что в данном случае согласование проекта перепланировки с органом местного самоуправления не исключает и не подменяет собой необходимость получения согласия всех собственников многоквартирного дома на проведение указанных работ.

Доказательств получения согласия собственников, решения общего собрания собственников по данному вопросу истцом не представлено.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 5 той же статьи земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Вместе с тем данное обстоятельство не может являться основанием для произвольного использования этого земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

Часть земельного участка, занятая возведенным истцом крыльцом, непосредственно примыкает к многоквартирному дому по адресу: 

<

адрес>, в силу чего очевидным является тот факт, что данная часть земельного участка входит в состав земельного участка земельного участка под многоквартирным домом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что возведение истцом входной группы к принадлежащему ей нежилому помещению в отсутствие соответствующего решения собственников не соответствует требованиям закона, затрагивает права собственников помещений многоквартирного дома по вышеприведенному адресу.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительного кодекса Российской Федерации, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации. Положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Таким образом, право истца может быть ею защищено путем обращения в суд с требованиями о признании за ней права собственности на реконструированное помещение в порядке, установленном ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В рамках рассматриваемого дела такого требования истцом заявлено не было, истец просит только о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

В связи с этим требования ФИО1 могут быть удовлетворены только в части изменений, являющихся перепланировкой, в удовлетворении остальной части иска надлежит отказать. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № ******, в перепланированном и переустроенном состоянии, узаконив следующие изменения: 

1. демонтаж существующих гипсолитовых и кирпичных межкомнатных перегородок для организации внутреннего пространства нежилого помещения, согласно разработанному плану демонтажных работ, приведенному в техническом заключении ООО «Баутекс» от ДД.ММ.ГГГГ (рис. 2);

2. демонтаж подоконной перемычки оконного проема со стороны 

<

адрес> (в помещении 2, см. рис. 1), без расширения его в стороны для устройства узла входа в помещение, в соответствии разработанным планом перепланировки, приведенным в техническом заключении ООО «Баутекс» от ДД.ММ.ГГГГ (рис. 3, 4);

3. возведение новых межкомнатных перегородок из гипсокартонных листов по металлическому каркасу с внутренним заполнением звукоизоляционными материалами, в соответствии с выполненным планом перепланировки внутреннего пространства, приведенным в техническом заключении ООО «Баутекс» от ДД.ММ.ГГГГ (рис. 3).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд 

<

адрес>.

Судья Н.А. Бабкина