Дело "Номер"

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Новгород "Дата"

Ленинский районный суд Н.Новгорода в составе председательствующего федерального судьи Косолапова К.К., при секретаре Криницыной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «НовМонолитСтрой» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве и признании недействительным пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ООО «НовМонолитСтрой» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве и признании недействительным пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве, указывая на то, что ответчик в связи с уменьшением площади квартиры на 1,2 кв.м в соответствии с условиями п. 2.3 договора участия в долевом строительстве "Номер" от "Дата" обязан возвратить излишне уплаченные денежные средства в размере 72 604, 30 руб., а пункт 2.3 договора долевого участия в строительстве ущемляет права потребителя, как противоречащий положениям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закону Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ и лишающий возможности получения доплаты денежных средств при занижении площади квартиры по сравнению с её проектной площадью менее чем на 1 метр.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать с ООО «НовМонолитСтрой» излишне уплаченные по договору "Номер" от "Дата" денежные средства в размере 72 604, 30 руб., в связи с изменением площади квартиры на 1,2 кв.м., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 378 руб. и признать недействительным пункт 2.3 договора долевого участия в строительстве "Номер" от "Дата".

В судебном заседании истец поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям. 

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала по доводам указанным в возражениях и исходя из принципа свободы договора, диспозитивности норм, отсутствия нарушений действующего законодательства, применительно к требованию о признании недействительным п. 2.3 договора долевого участия. 

Выслушав доводы истца и представителей сторон, проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

"Дата" между мною сторонами спора заключен договор участия в долевом строительстве "Номер" ( далее «Договор») на приобретение квартиры "Номер", общей площадью 67 кв.м., по цене 4 053 751 рублей, из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра, равной 60503,75 рублей, по адресу: "Адрес".

"Дата" стоимость указанной квартиры по договору долевого участия "Номер" от "Дата" оплачена истцом исходя из цены договора в размере 4 053 751 рублей.

Передача недвижимости подтверждается актом приема-передачи от "Дата" подписанным сторонами без замечаний.

Согласно п. 1.4 заключенного Договора под общей проектной площадью объекта Сторонами понимается сумма площади всех частей объекта, включая площади не отапливаемых (летних) помещений.

В соответствии с п. 2.1 договора цена объекта составляет 4053751 рубль, из расчета стоимости 1 (одного) квадратного метра, равной 60503,75 копеек включает в себя, в том числе, возмещение затрат на строительство и услуги Застройщика при строительстве жилого дома по адресу, указанному в п.1.1. настоящего Договора. Цена объекта подлежит уточнению в порядке, предусмотренном пунктами 2.2, 2.3 настоящего договора.

Согласно п. 2.2 договора окончательная цена объекта определяется Сторонами после обмеров объекта Государственным органом технической инвентаризации.

В соответствии с п. 2.3 договора в случае изменения фактической площади объекта по отношению к проектной стороны производят расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью объекта. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной п. 2.1 настоящего Договора. Фактическая площадь объекта устанавливается в соответствии с данными экспликации БТИ. Стороны пришли к соглашению, что в случае изменения фактической площади объекта в пределах 1 (Одного) квадратного метра, расчет стоимости разницы между проектной и фактической площадью не производится. Если фактическая площадь объекта в соответствии с обмером БТИ больше проектной, то Дольщик доплачивает возникшую разницу в течении 20 (Двадцать) банковских дней после надлежащего уведомления его Застройщиком. Если фактическая площадь объекта в соответствии с обмером БТИ меньше проектной, то дольщику возвращается разница в течении 20 (Двадцать) банковских дней после предоставления Дольщиком реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

По условиям договора общая проектная площадь квартиры без учета летних помещений составляет 66,1 кв.м. Площадь балкона составляет 3 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРН, площадь квартиры "Номер" без учета летних помещений составляет 65,8 кв.м.

Общая полная проектная площадь квартиры, указана в приложении N 2 к договору, исходя из площадей всех частей объекта, и составляет 69,1 кв.м.

Согласно п. 3.37. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N37): общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас- 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0

Аналогичные коэффициенты установлены Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения"

Расчет цены Объекта по договору произведен исходя из цены 1 кв.м. в размере 60 503 рубля 75 коп., с учетом площади балкона не 3 кв.м., а 0.9 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3).

Поскольку разница площадей квартиры без учета летних помещений по договору 66,1 кв.м. и по выписке ЕГРН (65,8 кв.м) составляет 0,3 кв.м., аналогичная разница получится при сравнении площадей с учетом летних помещений, основания для взыскания излишне уплаченных по договору в сумме 72 604,30 руб. в связи с изменением площади в сторону уменьшения отсутствуют.

Регистрация объекта недвижимости без учета летних помещений не свидетельствует ненадлежащем исполнении застройщиком условий договора и не являются основанием для перерасчета цены в порядке п. 2.3 договора.

Поскольку требование о взыскании денежных средств не подлежит удовлетворению, у суда отсутствуют правовые основания для взыскания штрафа.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительным пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве.

В качестве основания иска о признании недействительным пункта 2.3 договора долевого участия истец указывает на то, что данный пункт содержит условие о включении в общую планируемую площадь объекта площади балкона в нарушение статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также условия об одностороннем порядке изменения общей площади квартиры в меньшую сторону без перерасчета и изменения застройщиком цены договора и возврата сумм денежных средств, внесенных участником долевого строительства, что ограничивает права дольщика на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено, что спорный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Положения ст. 15 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей общую площадь жилого помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В рассматриваемом случае договором долевого участия в строительство стороны прямо предусмотрели характеристики подлежащей передаче квартиры предусмотрев общую проектную площадь с учетом лоджии кв. м и общая проектная площадь без учета лоджии. Цена квартиры, являющаяся существенным условием договора, определена.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отклонение фактической площади на 0,3 кв.м. не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами.

Истец, заплатив за 67 кв.м. получил в собственность квартиру площадью 68,8 кв.м.

Как следует из положений п. 2 ст. 424 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 2.3 договора долевого участия в строительстве сторонами предусмотрено изменение цены договора при уменьшении площади квартиры по сравнению с проектной площадью, что в полной мере соответствует ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" в соответствии с которой по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Условия пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве нормам федерального законодательства (Гражданского кодекса РФ, в том числе п. 3 ст. 555 ГК РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ "О защите прав потребителей") не противоречат и указанные истцом основания для признания указанного пункта договора недействительным, не имеются.

Императивных норм запрещающих ставить в зависимость изменение цены в договоре участия в долевом строительстве при изменении фактической площади объекта по сравнению с его проектной площадью не имеется.

Истец в силу диспозитивности условий о цене объекта и принципа свободы договора своей подписью подтвердил согласие с данными условиями. Доказательств невозможности заключения договора на иных условиях, не представлено.

В этой связи основания для признания недействительным пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в иске ФИО1 к ООО «НовМонолитСтрой» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве и признании недействительным пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве, отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Н. Новгорода в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Федеральный судья К.К. Косолапов