Дело № 2-660-2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Мариинский городской суд Кемеровской области в составе судьи Мининой Н.А.,

при секретаре Губенко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Мариинске

04 сентября 2017 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о прекращении ипотеки и регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит прекратить ипотеку путем снятия наложенного ограничения (обременения) права – ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью 

<

...> расположенной по адресу: 

<

...> 

<

...> а также провести регистрацию перехода права на квартиру общей площадью 

<

...>., расположенной по адресу: 

<

...> 

<

...> от Б. и ФИО2 к ФИО1 Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 

<

...> между ФИО1 и Б., ФИО2 был заключен договор купли продажи недвижимого имущества, квартиры общей площадью 

<

...>., расположенной по адресу: 

<

...>., кадастровый 

<

...> Данная квартира принадлежит на праве общей совместной собственности Б. и ФИО2 на основании договора купли продажи квартиры с залогом в силу закона от 

<

...>, о чем имеется запись в ЕГРП дата регистрации 

<

...> 

<

...>. После осмотра квартиры и согласования цены с собственниками было принято решение о покупки данной квартиры, но существовало небольшое препятствие для сделки, а именно тот факт, что приобретаемый объект являлся предметом залога - ипотеки и для дальнейшего отчуждения данного объекта в ее пользу требовалось погасить ипотеку. В связи с тем, что она очень давно знала покупателей как добросовестных и честных людей, они решили составить договор купли-продажи квартиры, произвести расчет, продавец обязался в течение 10 дней погасить свои обязательства перед банком и снять обременение в виде залога, и после этого обратиться в регистрирующий орган для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.

<

...> она, Б. и ФИО2, составили договор купли- продажи квартиры, описали в нем все существенные условия, и она передала при подписании договора цену, оговоренную за 

<

...> рублей, в подтверждение чего была составлена расписка в получении денежных средств в присутствии всех сторон настоящего договора, а также двух понятых, также ей были переданы правоустанавливающие документы на квартиру и ключи. После этого она должна была с 

<

...> по 

<

...> улететь в отпуск, а по прилету продавцы уже должны были снять все обременения и они должны были сдать совместно все необходимые документы для регистрации данной сделки. Однако по прилету ей стало известно, что Б. скоропостижно и внезапно скончался. Несмотря на смерть супруга ФИО2 не стала отказываться от ранее возникших отношений, и вместе с ней обратилась в регистрирующий орган Управления Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру, но документы в Росреестре у них отказались принимать, сославшись на то, что при подаче документов должны быть все стороны сделки и предложили им обратиться в суд за восстановлением нарушенного права. Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Согласно п.п.1, 3 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Поскольку договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, единственным препятствием к регистрации перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи считается заключенным. Кроме того, данная квартира находится в залоге, а в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 

<

...> №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Следовательно, как вытекает из норм действующего законодательства, у нее нет иного способа защиты ее нарушенного права, как только обратиться в суд с настоящим заявлением о регистрации перехода права собственности, так как сторона в договоре уклоняется от регистрации перехода права собственности и иного способа у нее нет, а также о прекращении ипотеки. 

Определением Мариинского городского суда 

<

...> от 

<

...> к участию по делу привлечены в качестве соответчиков ФИО3, ФИО4 – дочери умершего Б., а также ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала в том же объеме и по тем же основаниям. Подтвердила, что расчет между ней и ФИО2. Б. за квартиру произведен в полном объеме, квартира ей передана, претензий друг к другу не имеют.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала. Дополнительно суду пояснила, что иных наследников первой очереди у Б., кроме нее и их дочерей ФИО3, ФИО4, не было. Не оспаривает того обстоятельства, что расчет между ними и ФИО1 за квартиру произведен в полном объеме, квартира передана покупателю, претензий друг к другу не имеют.

Ответчица ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала. Не оспаривает того обстоятельства, что расчет между продавцами и покупателем за квартиру произведен в полном объеме, квартира передана покупателю, претензий друг к другу не имеют.

Ответчица ФИО4 в судебном заседании исковые требования признала. Не оспаривает того обстоятельства, что расчет между продавцами и покупателем за квартиру произведен в полном объеме, квартира передана покупателю, претензий друг к другу не имеют.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, направил суду письменной ходатайство с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Дополнительно пояснили, что согласно справке банка по состоянию на 

<

...> задолженность по кредитному договору 

<

...> от 

<

...> составляет 0,00 рублей. 

<

...> созаемщиком произведено гашение кредита в полном объеме. Для снятия регистрационной записи об ипотеке созаемщику необходимо обратиться в банк за выдачей закладной.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Согласно заявлению просили дело рассмотреть в отсутствие их представителя.

Суд, лица, участвующие в деле, считают возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд рассмотрел гражданское дело, заслушал стороны, исследовал письменные материалы дела, находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 ст.223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с ч.8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 

Согласно ч.1 ст.2 настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2013 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлены иные сроки вступления их в силу.

Согласно п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что 

<

...> между ФИО1 и Б., ФИО2 был заключен договор купли продажи недвижимого имущества - квартиры общей площадью 

<

...>., расположенной по адресу: 

<

...>

<

...> согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя указанную квартиру, о покупатель принять и оплатить квартиру 

<

...> Данная квартира принадлежит на праве общей совместной собственности Б. и ФИО2 на основании договора купли продажи квартиры с залогом в силу закона от 

<

...>, о чем иметься запись в ЕГРП дата регистрации 

<

...> 

<

...> 

<

...> Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 

<

...> 

<

...> согласно которому Б., ФИО5 имеют в общей совместной собственности квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>. Цена квартиры согласно договору от 

<

...> составляет 

<

...>. Денежные средства переданы при подписании договора в полном объеме, продавец обязуется в течение 30 дней со дня подписания договора погасить денежное обязательство перед банком (ипотеку) и снять все ограничения для перехода права собственности. Согласно акту приема-передачи квартира передана от 

<

...> продавцами покупателю 

<

...>

Согласно расписке 

<

...>

Стороны не успели произвести государственную регистрацию перехода права собственности

<

...>

Согласно сведениям нотариуса Мариинского нотариального округа 

<

...>

Согласно сведениям нотариуса Мариинского нотариального округа 

<

...>

Из кредитного договора 

<

...>

Согласно договору купли-продажи квартиры с залогом в силу закона 

<

...> 

Согласно справке о задолженности заемщика по состоянию 

<

...>

<

...>

<

...>

Согласно свидетельству о рождении 

<

...>

Согласно свидетельству о заключении брака 

<

...>

Согласно свидетельству о рождении 

<

...>

Согласно свидетельству о заключении брака 

<

...>

Согласно свидетельству о расторжении брака 

<

...>

Подвергать сомнению письменные доказательства у суда нет оснований, поскольку они являются относимыми и допустимыми, не противоречивы, взаимно дополняются, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Судом установлено, что сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, исполнена сторонами, однако до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости наступила смерть продавца, а потому решение о такой регистрации может быть вынесено судом в соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ (уклонение продавца от регистрации).

Кроме того, в отсутствие стороны продавца ФИО5 по причине его смерти для подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Суд считает правильным удовлетворить исковые требования ФИО1 в полном объеме, прекратить ограничение (обременение) права – ипотеку в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 

<

...> расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый 

<

...>, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру общей площадью 

<

...>., расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый 

<

...> от продавцов Б., ФИО2 к покупателю ФИО1.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить полностью.

Прекратить ограничение (обременение) права – ипотеку в силу закона в отношении квартиры общей площадью 

<

...> расположенной по адресу: 

<

...>, кадастровый 

<

...>

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру общей площадью 

<

...> расположенную по адресу: 

<

...>, кадастровый 

<

...> от продавцов Б., ФИО2 к покупателю ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья – Н.ФИО6

Мотивированное решение изготовлено 08 сентября 2017 года.

Судья – Н.ФИО6

СОГЛАСОВАНО: Судья______________________________________Н.ФИО6