К делу № 2-155/2025 (2-2955/2024)

УИД: 23RS0058-01-2024-003709-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2025 года г. Сочи 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Леошика Г.Д.

при секретаре Силкиной В.В.,

с участием:

представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, 

действующей на основании доверенностей: № от 26.04.2024г., и № от 08.05.2024г.,

представителя ответчика ООО «Югтехинвест» - ФИО4,

действующей на основании доверенности от 20.12.2024 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Югтехинвест» о признании права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Югтехинвест», в котором с учетом уточнения исковых требований, просят признать право собственности на квартиру, уточненная площадь квартиры, после выполненной перепланировки 69,6 кв.м. согласно техническому паспорту квартиры №, расположенной в доме 

<

адрес>, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> в размере 1/4 доли в праве общей долевой собственности за истцом ФИО2 и 3/4 доли в праве общей долевой собственности за истцом ФИО1; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить государственный кадастровый учет изменений характеристик квартиры, сведения о которой внесены в ГКН с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> а именно в сведения о площади квартиры (69,6 кв.м.), уточненной после выполненной перепланировки согласно техническому паспорту квартиры, выполненному ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по г. Сочи; взыскать с ответчика ООО «Югтехинвест» в пользу истцов судебные расходы.

Исковые требования мотивированы тем, что 15.12.2014 г. между истцом ФИО1 и ФИО5 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 05.09.2013г., по которому З.. передает свои права и обязанности по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> для дальнейшего приобретения прав собственности на квартиру с номером на поэтажном плане №, ориентировочной площадью 43,3 кв.м., включая площадь балкона (согласно проекта), расположенную на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома. Расчет между З. и истцом ФИО1 произведен полностью, претензий со стороны З. по факту оплаты не предъявлялось.

12.01.2015г. между истцами ФИО1, ФИО2 и З. был заключен Договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 09.09.2013г., по которому З. передает свои права и обязанности по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> для дальнейшего приобретения прав собственности на квартиру с номером на поэтажном плане №, ориентировочной площадью 34,1 кв.м., включая площадь балкона (согласно проекта), расположенную на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома в общую совместную собственность супругов ст. 256 ГК РФ. Расчет между З. и истцами ФИО1 и ФИО2 произведен полностью, претензий со стороны З. не предъявлялось.

Брак истцов прекращен 17.09.2019 года.

По состоянию на сегодняшний день строительство дома завершено, дом введен в эксплуатацию. Дому, в котором расположена указанная квартира, и земельному участку под ним с кадастровым номером № был присвоен новый почтовый адрес: 

<

адрес>

В процессе проведения ремонтных работ, истцами по соглашению с ответчиком было выполнено объединение квартиры на поэтажном плане №, ориентировочной общей площадью 43,3 кв.м., с квартирой с номером на поэтажном плане №, ориентировочной общей площадью 34,1 кв.м., расположенных на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома. Новая образованная квартира постановлена ответчиком на кадастровый учет, согласно проектной документации. Общая площадь квартиры составила 66,8 кв.м., присвоен кадастровый номер № и адрес: 

<

адрес>

Согласно техническому паспорту квартиры №, уточненная площадь квартиры после выполненной перепланировки составила 69,6 кв.м.

Однако, истцы были лишены возможности зарегистрировать свои права собственности на объект долевого строительства, так как Застройщиком не были предоставлены Акты приема-передачи квартиры с номером на поэтажном плане № ориентировочной общей площадью 43,3 кв.м, включая площадь балкона (согласно проекта), расположенной на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома и Квартиры с номером на поэтажном плане 

<

адрес>, ориентировочной обшей площадью 34,1 кв.м., включая площадь балкона (согласно проекта), расположенной на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома, равно как и акт приема-передачи Квартиры с кадастровым номером №, расположенной по aдpecу: 

<

адрес>

Истцы обращались по вопросу согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в администрацию г. Сочи и 14.06.2024г. получили ответ №, согласно которому истцами представлен неполный пакет документов для оказания муниципальной услуги, и по одному из оснований для неоказания услуги является то, что представлены договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 05.09.2013г., договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 09.09.2013г. в отношении квартир с номерами № и № на поэтажном плане, а выписка из ЕГРН в отношении квартиры № с кадастровым номером №, расположенной по aдpecу: 

<

адрес> не содержит информации о зарегистрированных на нее правах собственности. 

В связи с тем, что у истцов отсутствует зарегистрированный в установленном порядке Договор долевого участия на образованную путем объединения квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, (уточненная площадь квартиры после выполненной перепланировки составила 69,6 кв.м.) у истцов отсутствует возможность государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, исковые требования с учетом их уточнения, поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Югтехинвест» - ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. В удовлетворении иска просила отказать.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, администрации Хостинского района г. Сочи, в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежаще уведомлен, представил отзыв, согласно которому просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные письменные доказательства, не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений. 

Как следует из материалов дела, 05.09.2013 года между ООО «Ростехинвест» и З. был заключен Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №.

Объектом долевого строительства является квартира с номером на поэтажном плане 44, ориентировочной площадью 48,59 кв.м., включая площадь балкона (согласно проекта), расположенная на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.12-21).

Согласно дополнительному соглашению от 23.04.2014 года к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 05.09.2013, заключенному между ООО «Ростехинвест» и З. З. в договор № внесены изменения, согласно п.3 которого ориентировочная площадь квартиры составляет 43,3 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) (т.1 л.д.22-25).

Впоследствии 15.12.2014 г. между З. (Правообладатель) и ФИО1 (Правопреемник) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома 

<

адрес> от 05.09.2013г. (т.1 л.д.42-43).

Согласно п.1.1 договора, Правообладатель передает свои права и обязанности Правопреемнику, а Правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 05.09.2013 года, заключенному между ООО «Ростехинвест» и Правообладателем З. по которому Правообладатель принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для дальнейшего приобретения «Правопреемником» прав собственности на одну конкретную квартиру с номером на поэтажном плане № ориентировочной площадью 43,3 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта), расположенную на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома (т.1 л.д.42-43). 

24.12.2014г. произведена государственная регистрация договора, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №

Расчет между З. и ФИО1 произведен, что подтверждается распиской в получении денежных средств.

Также как следует из материалов дела, 09.09.2013 года между ООО «Ростехинвест» и З. был заключен Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома №.

Объектом долевого строительства по данному договору является квартира с номером на поэтажном плане № ориентировочной площадью 34,1 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта), расположенная на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.27-37).

Согласно дополнительному соглашению от 23.04.2014 года к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 09.09.2013, заключенному между ООО «Ростехинвест» и З. в договор № внесены изменения, согласно п.3 которого ориентировочная площадь квартиры составляет 34,1 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта) (т.1 л.д.38-41).

12.01.2015 года между З. (Правообладатель) и ФИО2, ФИО1 (Правопреемник) был заключен договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 09.09.2013г. (л.д.44-45).

Согласно п.1.1 договора, Правообладатель передает свои права и обязанности Правопреемнику, а Правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома № от 09.09.2013 года, заключенному между ООО «Ростехинвест» и Правообладателем З. по которому Правообладатель принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для дальнейшего приобретения «Правопреемником» прав собственности на одну конкретную квартиру с номером на поэтажном плане № ориентировочной площадью 34,1 кв.м., включая площадь балконов (согласно проекта), расположенную на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома. 

03.02.2015г. произведена государственная регистрация договора, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

Расчет между З. и ФИО1, ФИО2 произведен, что подтверждается расписками в получении денежных средств.

Судом установлено, что строительство многоквартирного дома завершено, дом введен в эксплуатацию. Дому присвоен почтовый адрес: г

<

адрес>

Как установлено судом, в процессе проведения ремонтных работ истцами было выполнено объединение квартиры на поэтажном плане №, ориентировочной общей площадью 43,3 кв.м., с квартирой с номером на поэтажном плане №, ориентировочной общей площадью 34,1 кв.м., расположенных на 3-м надземном этаже строящегося многоквартирного дома. 

При этом, как указывают истцы, объединение квартир было выполнено истцами по соглашению с ответчиком. Вместе с тем, доказательств заключения с застройщиком дополнительного соглашения к Договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома о внесении соответствующих изменений в описание и характеристики объекта долевого строительства, в материалы дела не представлено. 

Новая образованная квартира постановлена на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер №. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.05.2024г. №, спорная квартира, расположенная по адресу

<

адрес> имеет площадь 66,8 кв.м.. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (т.1 л.д.46-48)..

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту квартиры 

<

адрес>, по состоянию на 30.01.2023г., выданному отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Сочи, в спорной квартире выполнено переоборудование. При этом, на переоборудование разрешение не предъявлено. В результате выполненных работ изменилась площадь квартиры с 66,8 кв.м. на 69,6 кв.м. (т.1 л.д.49-54).

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

С целью установления обстоятельств по делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «ГеоМаркер».

Согласно заключению эксперта № от 02.12.2024г., экспертом определена общая площадь исследуемой квартиры после проведенной истцами перепланировки, которая составляет 69,6 кв.м.. Этаж расположения исследуемого помещения (квартиры) – 3 (третий) этаж. 

Экспертом сделан вывод, что произведенные работы по изменению квартиры (номер квартиры на поэтажном плане 45) на 3 этаже, по адресу: 

<

адрес> являются перепланировкой.

Согласно выводам эксперта, в результате перепланировки спорной квартиры не были присоединены части общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, строительно-монтажные работы выполнены с соблюдений требований законодательства и нарушения градостроительных и строительных норм и правил допущены не были.

Экспертом сделан вывод, что помещение (квартира) № не соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН по единственному параметру, а именно – общей площади помещения (квартиры), площадь несоответствия составляет 2,8 кв.м.. По фактическим параметрам площадь исследуемого помещения (квартиры) составляет 69,6 кв.м., площадь помещения (квартиры), согласно сведениям ЕГРН составляет 66,8 кв.м.

Согласно заключению эксперта, сохранение помещения (квартиры) в перепланированном состоянии не создает препятствий в пользовании рядом расположенными объектами недвижимости, а также выполненные строительно-монтажные работы по перепланировке исследуемого помещения (квартиры) не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд принимает во внимание заключение эксперта, сомнений в правильности и обоснованности данное экспертное заключение у суда не вызывает. 

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.

Как следует из ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Частью 2 ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник помещения должен предоставить для рассмотрения его заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме. В их числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме. 

Решение о согласовании является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (части 5 и 6 ст. 26 ЖК РФ).

Согласно ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года №210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами.

Из материалов дела следует, что истцы обратились в администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме» в отношении квартиры 

<

адрес>

Согласно ответу Департамента городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 14.06.2024 в предоставлении муниципальной услуги было отказано, в связи с непредставлением определенных пунктом 2.6.1 Административного регламента документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Так, истцами не представлен проект переустройства и перепланировки квартиры, разработанный в порядке, установленном Административным регламентом. Также указано, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности в отношении квартиры №, общей площадью 66,8 кв.м. не зарегистрировано. Одновременно истцам разъяснено, что отказ не является препятствием для повторного обращения, после устранения причин, препятствующих оказанию муниципальной услуги.

Таким образом, разрешение на перепланировку и акт приемочной комиссии в соответствии со ст. 26 и 28 ЖК РФ истцами получены не были.

Следовательно, строительно-монтажные работы по перепланировке помещения произведены истцами самовольно, на основании ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, поскольку произведены при отсутствии основания - документа, подтверждающего принятие органом, осуществляющим согласование, решения о согласовании. 

Более того, результатом произведенной перепланировки квартиры явилось увеличение общей площади квартиры, с 66,8 кв.м. до 69,6 кв.м.

При таких обстоятельствах, проанализировав нормы действующего законодательства, регулирующие спорные правоотношения сторон, применительно к установленным обстоятельствам дела на основе оценки доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для сохранения помещения в перепланированном состоянии.

Поскольку не имеется оснований для сохранения помещения в перепланированном состоянии, то требование о признании за истцами права собственности на квартиру в перепланированном состоянии удовлетворению не подлежит.

Также поскольку судом отказано в удовлетворении основного требования о признании права собственности на квартиру, требования о возложении на Управление Росреестра по Краснодарскому краю обязанности осуществить государственный кадастровый учет изменений характеристик квартиры, а также о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Югтехинвест» о признании права собственности, взыскании судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 4 марта 2025 года.

Судья Г.Д. Леошик 

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ