УИД - 23RS0059-01-2024-002995-53

К делу № 2-3510/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 02 октября 2024 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевелева Н.С.,

при секретаре судебного заседания Оленичевой А.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности,

ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО5 о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли квартиры.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит 3/4 доли квартиры с кадастровым номером 23:49:0203023:1476 по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, полученного после смерти матери истца ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ. 1/4 доли квартиры, поэтому же адресу, принадлежала сводному брату истца - ответчику ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время спорная 1/4 доли квартиры, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ответчику ФИО5, на основании договора купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Истец ФИО1 в квартире не проживала, т.к. длительное время проживает в 

<

адрес>. В июле 2017 года ФИО1 и ФИО3 устно договорились, что ФИО1 выкупит у ФИО3 1/4 доли квартиры по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> за 1 500 000 рублей. Тогда же стороны договорились производить оплату частями, путем перевода денежных средстве на счет ФИО3, а также в счет оплаты истец предложила свою пенсию, ответчик согласился, в связи с чем истцом была выдана в июле 2017 года доверенность на имя ответчика на право получения ее пенсии, которая неоднократно пролонгировалась. В последующем, в счет оплаты выкупа 1/4 доли квартиры, ФИО1 через счета дочери и зятя, стала производить переводы денежных средств ФИО3 После договоренностей сторон о купле-продажи доли, ФИО1 произвела ремонт всей квартиры, с заменой дверей. Однако, после того, как был произведен ремонт в квартире, ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, в котором указал, что якобы ФИО7 сменила замок в дверях и тем самым препятствует ему пользоваться квартирой. При этом, непосредственно к истцу ФИО1 ответчик ФИО3 до подачи иска в суд не обращался с просьбой дать ему доступ в квартиру, т.к. стороны договорились, что ФИО1 выкупает его долю в квартире, за что ответчик получал денежные средства. Решением Центрального районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ (вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ 23) удовлетворено исковое заявление ФИО3 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 получила выписку из ЕГРН на квартиру по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес> ей стало известно, что ответчик ФИО3 продал принадлежащую ему на праве собственности 1/4 доли квартиры ответчику ФИО5, при этом никакие письменные извещения от ФИО3 о намерении продать свою долю она не получала. О том, что истец ФИО1 проживает в 

<

адрес> ответчику ФИО3 было достоверно известно, т.к. стороны общались, кроме того ФИО3 получал по доверенности пенсию ФИО1 в г. Сочи, зная, что она проживает в 

<

адрес>, где неоднократно ею выдавалась доверенность на его имя. Истец ФИО1 считает, что, отчуждая 1/4 доли квартиры ФИО5, без направления ей письменного уведомления о намерении продать долю квартиры с указанием цены и других условий, ФИО3 нарушил ее преимущественное право покупки. Ответчик ФИО3, несмотря на состоявшуюся устную договоренность с истцом ФИО1 о продаже ей 1/4 доли квартиры, заключил договор купли-продажи доли квартиры с ФИО5, не уведомил истца надлежащим образом, зная место жительства истца в 

<

адрес>, тем самым ответчик ФИО3 фактически уклонился от заключения с истцом ФИО1 договора купли-продажи доли квартиры, в связи с чем отчуждение доли квартиры ФИО5 произведено с нарушением преимущественного права покупки истца. На момент отчуждения доли квартиры у истца имелись необходимые денежные средства для ее приобретения, хотя это и не имеет юридического значения, так как истец в установленном порядке вообще не было предложено в 2023 году купить долю, на тех условиях, что она была продана ФИО5 Истцу стало известно о том, что ФИО3 заключил с ФИО5 договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи 1/4 доли квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, вид помещения: квартира, общей площадью 43,3 кв.м., находящейся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> только ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец полагает, что с учетом изложенного, положений ст.250 ГК РФ, права и обязанности покупателя спорной 1/4 доли квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, вид помещения: квартира, общей площадью 43,3 кв.м., находящейся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> должны быть переведены на ФИО1, что является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на 1/4 доли указанной квартиры и погашения записи о праве собственности ФИО5 на нее.

На основании изложенного, увеличив в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ первоначально заявленные требования, истец просит: перевести права и обязанности покупателя по договору купли - продажи 1/4 доли квартиры с кадастровым номером №, назначение: жилое, вид помещения: квартира, общей площадью 43,3 кв.м., находящейся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО5 на ФИО1, на тех же условиях, что содержатся в договоре купли- продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировать в ЕГРН запись о праве собственности ФИО5 на 1/4 доли квартиры с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; указать, что судебный акт является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения сведений о записи регистрации права собственности за ФИО1 на 1/4 доли квартиры с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; обязать ФИО5 не чинить препятствий ФИО1 в пользовании квартирой, с кадастровым номером №, назначение: жилое, вид помещения: квартира, общей площадью 43,3 кв.м., находящейся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>; обязать ФИО5 передать ФИО1 комплект ключей от входной двери квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

Ответчик ФИО3 в представленных суду письменных возражениях на иск указал на то, что ФИО1 стала правообладателем указанной выше 3/4 доли квартиры в результате отказа ФИО3 от права на наследство по завещанию на долю, принадлежавшую их матери ФИО6, умершей ДД.ММ.ГГГГ, и к тому же мне было на тот момент 62 года, то есть он в любом случае имел право на обязательную долю в наследстве, как нетрудоспособный наследник первой очереди в соответствии со ст. 1149 ГК РФ. Еще при жизни наследодателя ФИО6 - их матери, ФИО1, уговорила ответчика отказаться от своего права на наследство в будущем, после его открытия, поскольку у него нет других родственников и наследовать его имущество больше некому. Сводная сестра убедила ответчика в том, что за обещание отказа от права на наследство, об ответчике будут всячески заботиться и она сама, и ее дочь на протяжении всей его жизни. Истица ФИО1 и члены ее семьи должны были оказывать материальную и иную, в случае необходимости помощь систематически. Во исполнение описанных договоренностей ответчик по делу отказался от своего права на наследство, оставшегося после смерти ФИО6 в пользу истицы по делу ФИО1, в том числе и не воспользовался правом на обязательную долю в наследстве в соответствии со ст. 1149 ГК РФ, как нетрудоспособный наследник первой очереди. Действительно, на протяжении нескольких лет, до июля 2022 года истица и члены ее семьи переводили на счет ответчика денежные средства различными суммами по своему усмотрению, однако с июля 2022 года истец исполнение своих обязательств в одностороннем порядке прекратила. Пенсионные выплаты на имя ФИО1, получаемые по доверенности, также расходовались на оплату коммунальных услуг в спорной квартире и иные нужды. О выкупе у ответчика истцом в рассрочку принадлежавшей в спорной квартире 1/4 доли устно не договаривались, соглашение в виде предварительного договора купли-продажи не заключали. Указанные в исковом заявлении денежные суммы, перечисленные на счет ответчика и полученные по доверенности пенсионные выплаты ФИО1 связаны с отказом ответчика от права на наследство по завещанию на 3/4 доли в спорной квартире, и являлись частичной компенсацией отказа от права. После прекращения указанных выплат со стороны истца, ответчик оказался в тяжелом материальном положении, в связи с чем вынужден был обратиться в суд осенью 2022 года, так как был лишен доступа в спорную квартиру. Стороной истицы был заменен замок входной двери и ключ ответчику не передавался. Учитывая недобросовестное отношение к ответчику со стороны родственников и тяжелое материальное положение, ответчик принял решение о продаже принадлежавшей ему 1/4 доли в спорной квартире, для чего ответчику был необходим правомерный доступ в квартиру, что и послужило основанием обращения с исковым заявлением в суд об устранении препятствий в пользовании 1/4 доли в квартире. ФИО1, реализуя свои права как участник процесса через своего представителя не заявляла в суде о тех основаниях, по которым она обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, а, наоборот утверждала, что не препятствует ФИО3 в пользовании принадлежавшей ему 1/4 доли в спорной квартире. О том, что на указанную долю у сторон имелась договоренность о выкупе частями и тем более, часть денежной суммы уже выплачена ее правообладателю, истица ФИО1 суду не сообщила с целью пропуска со стороны ответчика срока исковой давности на оспаривание в судебном порядке отказа от права на наследство. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой № в 

<

адрес> в г. Сочи. Впоследствии, при определении рыночной стоимости 1/4 доли в спорной квартире, ответчик обратился к нотариусу ФИО8 для надлежащего уведомления ФИО1 о своем намерении продать указанную долю, и, соответственно, о ее цене, что и было сделано нотариусом. ФИО1 по месту ее постоянной регистрации, (иной адрес ответчику не известен), было направлено соответствующее уведомление с указанием даты, до истечения которой ей необходимо было выразить свое согласие на выкуп доли либо отказ от такового. По истечении указанного срока, который истец проигнорировала, сделка купли-продажи была нотариально удостоверена, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Таким образом, требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки нотариусом были полностью соблюдены при оформлении сделки. Об указанном также свидетельствует тот факт, что при подаче апелляционной жалобы на решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, будучи ответчиком по делу, указала адрес своего места жительства: г. Сочи, 

<

адрес>, что имело место ДД.ММ.ГГГГ, и вся судебная корреспонденция направлялась по обозначенному ФИО1 адресу изначально, с момента заявления исковых требований. На основании изложенного ответчик просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещена надлежаще, для участия в деле обеспечила явку своего представителя. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, для участия в деле обеспечил явку своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 – ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, поддержала доводы, изложенные в представленных суду письменных возражениях. Также представитель ответчика ссылалась на то, что поскольку до настоящего времени денежные средства за выкупаемую долю истцом на депозит суда не поступили, что свидетельствует о том, что ФИО1 не располагает денежными средствами.

В судебном заседании ответчик ФИО5 исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, суду пояснила, что купила долю в праве на квартиру год назад, живет в ней, истцу в пользовании квартирой не препятствует. О продаже квартиры узнала по объявлению, сделку купли-продажи оформляли через нотариуса. О том, чтобы предоставить доступ в квартиру истец не обращалась. Готова предоставить ключи истцу для доступа в квартиру.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте назначенного судебного заседании извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомил.

На основании ч.ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела и исследовав доказательства по делу в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании, истцу ФИО1 и ответчику ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, ФИО1 – 3/4 доли в праве, ФИО3 – 1/4 доли в праве.

Право общей долевой собственности ФИО3 возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО3 унаследовал после смерти отца ФИО3 1/4 доли в праве.

Право общей долевой собственности ФИО1 возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 унаследовала после смерти матери ФИО6 3/4 доли в праве.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО3, как продавцом, и ФИО5, как покупателем, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8, зарегистрированный в реестре за №

В соответствии с условиями данного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 продал ФИО5 принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/4 доли квартиры, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны оценили указанную долю квартиры в размере 3 350 000 рублей. Согласно п. 4.1 договора, ФИО5 купила у ФИО3 указанную долю квартиры за 3 350 000 рублей. В силу п. 4.2 договора. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО3 от имени которого действовал на основании доверенности ФИО9 получил от ФИО5 3 350 000 рублей.

На основании указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ФИО5 зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/4 доли в праве на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Истец, ссылаясь на то, что нарушено право ее преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности, поскольку она не была уведомлена ФИО3 о продаже его доли в праве на квартиру, просит перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/4 доли квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу: 

<

адрес>

Суд находит исковые требования необоснованными ввиду следующего.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8 по адресу регистрации по месту жительства ФИО1 – г

<

адрес>, заказным письмом с уведомлением направлено заявление ФИО3 о предложении купить 1/4 долю квартиры, расположенной по адресу: г

<

адрес>. Просит ответ на заявление переслать нотариусу Сочинского нотариального округа ФИО8

Данное обстоятельство подтверждается представленным свидетельством о направлении документов, удостоверенным нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, а также копией конверта, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (№).

Однако, данное заявление, направленное заказным письмом ФИО1 получено не было. Заказное письмо возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения, поскольку не было получено ФИО1

Сторона истца ссылалась на то, что ФИО1 длительное время гостит у дочери в городе Москве.

Однако, как установлено судом ранее Центральным районным судом города Сочи рассматривалось гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой, расположенной по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО3 к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой удовлетворено. На ФИО1 возложена обязанность устранить препятствия в пользовании квартирой, расположенной по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>; передать ФИО3 комплект ключей от квартиры, расположенной по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, а также предоставить иные средства доступа в подъезд для беспрепятственного доступа в квартиру.

Подтверждением того, что требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки ФИО3 были полностью соблюдены при оформлении сделки, является тот факт, что при подаче апелляционной жалобы на решение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, будучи ответчиком по делу, указала адрес своего места жительства: г. Сочи, 

<

адрес>, вся судебная корреспонденция направлялась по обозначенному ФИО1 адресу, с момента заявления исковых требований.

Согласно свидетельству о регистрации по месту пребывания от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 зарегистрирована по месту пребывания на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес>.

Доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что ФИО3 был известен адрес места пребывания ФИО1 в городе Москве, в том числе поскольку ФИО1 каким-либо способом сообщила такой адрес ФИО3, суду не представлено. В данном случае, именно на ФИО1 лежала обязанность поставить ФИО3 в известность о месте своего фактического проживания.

Кроме того, статья 165.1 ГК РФ предусматривает, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, продавец вправе направить извещение участниками долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Таким образом, тот факт, что заявление ФИО3 о предложении купить 1/4 долю квартиры, расположенной по адресу: г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, не был получен ФИО1, что произошло по независящим от ФИО3 обстоятельствам, не свидетельствует о несоблюдении им требований ст. 250 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Поскольку заключенный между ФИО5 и ФИО3 договор купли-продажи является возмездной сделкой, правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, должны были быть соблюдены.

Из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении, при этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В соответствии с ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Аналогичные разъяснения содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 14 которого указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Как указывает истец в своем исковом заявлении, истцу стало известно, что между ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1/4 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, - ДД.ММ.ГГГГ.

С иском в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ в пределах трехмесячного срока.

Вместе с тем, судом установлено, что заявление ФИО3 о предложении ФИО1 купить 1/4 долю квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, то есть с предложением реализовать преимущественное право покупки, соответствует требованиям законодательства и содержит в себе все необходимые условия.

ФИО3 выполнены требования закона о предложении приобретения у него спорной доли истцом ФИО1

С указанного времени в месячный срок право на преимущественную покупку 1/4 доли в праве на квартиру ФИО1 реализовано не было.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь действующими нормами гражданского законодательства об общей долевой собственности и гарантиях, предоставляемых при ее реализации, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования необоснованны, не доказаны и подлежат отклонению, поскольку продажа ФИО3 1/4 доли в квартире ФИО5 произведена в соответствии с требованиями закона, так как обязанность предусмотренная ст. 250 ГК РФ по извещению истца ФИО1 о намерении продать доли в праве общей долевой собственности на квартиру, была исполнена.

В ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении ее права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку судом установлено, что ФИО3 предприняты все предусмотренные законом меры по извещению ФИО3 о предстоящем отчуждении принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд учитывает также то обстоятельство, что истец заявляет требования о переводе прав и обязанностей покупателя на истца, однако на депозит суда денежные средства истцом не вносились в качестве подтверждения материальной возможности и намерения истца ФИО1 приобрести 1/4 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Краснодарский край

<

адрес>, за 3 350 000 рублей – цену, указанную в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд учитывает, что согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Между тем достоверных и достаточных доказательств возможности надлежащего исполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества истцом не представлено.

Согласно разъяснениям Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ (п. 91).

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) 4. При переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли (п. 4).

Ответчиком ФИО5 право собственности на приобретенную 1/4 доли в праве на квартиру с кадастровым номером 23:49:0203023:1476, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, было зарегистрировано, впоследствии ФИО5 приняла все необходимые меры по вселению в спорное имущество.

Доказательств того, что истец готова возместить ответчику ФИО5, как покупателю, уплаченную стоимость приобретенной доли недвижимого имущества суду не представлено, истцом не заявлялось.

Суд не принимает во внимание доводы истца о том, что между истцом и ответчиком ФИО3 существовала договоренность о том, что ФИО1 выкупит у ФИО3 1/4 доли квартиры по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес> за 1 500 000 рублей, поскольку надлежащих доказательств, подтверждающих такую договоренность между сторонами, суду не представлено, письменное соглашение, предварительный договор купли-продажи доли в праве на квартиру, сторонами не заключались.

Из материалов дела следует, что на счет ФИО3 действительно со стороны ФИО1 в период с 2017 года по 2020 года производились зачисления денежных средств, однако, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что указанные денежные средства перечислялись в счет оплаты за приобретаемую у ФИО3 1/4 долю в праве на спорную квартиру. Из представленных суду доказательств, установить назначение данных платежей суду не представляется возможным.

При этом, из пояснений ответчика ФИО3 следует, что данные денежные средства ФИО1 перечисляла ему в связи с тем, что после смерти их матери ФИО6 он отказался о вступления в наследство на 3/4 доли в праве на квартиру. Отказ ФИО3 от принятия наследства после смерти ФИО6 подтверждается материалами наследственного дела.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования ФИО1 о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли квартиры не подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца об обязании ФИО5 не чинить препятствий ФИО1 в пользовании квартирой, с кадастровым номером № назначение: жилое, вид помещения: квартира, общей площадью 43,3 кв.м., находящейся по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, а также об обязании передать ФИО1 комплект ключей от входной двери квартиры, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им. оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пунктов 1, 2 статьи 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит 3/4 доли в праве на квартиру с кадастровым номером 23:49:0203023:1476, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>.

ФИО1 желает реализовать свои права собственника, а именно пользоваться квартирой, получить ключ от квартиры, иметь постоянный беспрепятственный доступ в квартиру.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку ФИО1 является участником общей долевой собственности в спорной квартире, она вправе пользоваться ею, а ответчик ФИО5 не вправе чинить препятствия истцу в пользовании данным имуществом.

Вместе с тем, в нарушение указанных требований закона у ФИО1 в настоящее время отсутствует возможность свободного доступа в квартиру по адресу: г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, так как у истца отсутствуют ключи от квартиры.

Суд, при разрешении заявленных требований исходит из того, что истец, являясь долевым собственником спорной квартиры, вправе владеть, пользоваться жилым помещением, а также вправе требовать устранения всяких нарушений ее права, в связи с чем требования ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой путем передачи ключей от квартиры являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 и ФИО5 о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли квартиры – удовлетворить частично.

Обязать ФИО5 не чинить препятствий ФИО1 в пользовании квартирой, с кадастровым номером № назначение: жилое, вид помещения: квартира, общей площадью 43,3 кв.м., находящейся по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО5 передать ФИО1 комплект ключей от входной двери квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение составлено и подписано судьей 16.10.2024 года.

«Решение в законную силу на момент опубликования не вступило»

"Согласовано"