РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2019 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Гошуляк Т.В.,

при секретаре Бойдиновой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску АО «Дом. РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Дом. РФ» обратилось в суд с вышеназванным иском к ФИО1, ФИО2, указав в его обоснование, что в соответствии с условиями кредитного договора от 20.06.2007 г. №.., заключенного между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ответчиками, Банк предоставил кредит в размере 2 000 000 руб. на срок 180 месяцев для целевого использования, а именно, для приобретения жилого дома, состоящего из шести комнат, общей площадью 192,8 кв.м. и земельного участка площадью 806 кв.м., расположенных по адресу: .... По состоянию на 31.07.2019 г. дом и земельный участок оценены в размере 5 043 000 руб., что подтверждается отчетом оценщика. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, выданной регистрирующим органом первоначальному держателю – ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области». Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «Дом. РФ». Обязательства по кредитному договору исполняются ответчиками ненадлежащим образом. Задолженность ответчиков по состоянию на 24.07.2019 г. составляет 854 040,32 руб., в том числе, 806 637,93 руб. – задолженность по основному долгу, 9 002,99 руб. – проценты за пользование кредитом, 8 038,74 руб. – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 30 360,66 руб. – пени по просроченному долгу.

Просит взыскать солидарно с ответчиков ФИО1, ФИО2 в пользу истца задолженность в сумме 854 040,32 руб., в том числе, 806 637,93 руб. – задолженность по основному долгу, 9 002,99 руб. – проценты за пользование кредитом, 8 038,74 руб. – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 30 360,66 руб. – пени по просроченному долгу; обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., в том числе, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 23 740,4 руб.; расторгнуть кредитный договор №.. от 20.06.2007 г.

В судебном заседании представитель истца АО «Дом. РФ» по доверенности – ФИО3 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дал объяснения, аналогичные его содержанию, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований, полагала рыночную стоимость спорных жилого дома и земельного участка, определенную в заключении судебной экспертизы, заниженной.

Ответчик ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 307 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 810 п.1 ч. 1 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Судом установлено, что согласно закладной, удостоверяющей права по кредитному договору от 20.06.2007 г. №.., заключенному между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и созаемщиками ФИО1 и ФИО2 на сумму 2 000 000 руб. под 13,5% годовых, ответчики предоставили в залог первоначальному залогодержателю ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ....

24.03.2009 г. зарегистрировано право нового владельца закладной ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию».

14.03.2018 г. в ЕГРЮЛ внесены сведения о смене фирменного наименования АО «АИЖК» на АО «Дом. РФ». 

Спорный кредитный договор составлен сторонами в письменной форме, подписан от имени заемщиков и займодавца в пределах представленных им полномочий, соответствует требованиям гражданского законодательства и обычаям делового оборота, на момент рассмотрения дела судом займодавцем и заемщиками не оспорен, недействительным в порядке, установленном законодательством РФ, не признан, в связи с чем его условия принимаются судом во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора по существу.

Согласно расчету задолженность ФИО1, ФИО2 по кредитному договору от 20.06.2007 г. по состоянию на 24.07.2019 г. составляет 854 040,32 руб., в том числе, 806 637,93 руб. – задолженность по основному долгу, 9 002,99 руб. – проценты за пользование кредитом, 8 038,74 руб. – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 30 360,66 руб. – пени по просроченному долгу.

Расчет задолженности по кредитному договору проверен судом, является арифметически верным; иного расчета задолженности ответчиками не представлено, от заявления ходатайства о проведении по делу судебной бухгалтерской экспертизы стороны отказались.

Договорные обязательства ФИО1, ФИО2 выполняются недобросовестно.

Неисполнение ответчиками принятых на себя обязательств по кредитному договору от 20.06.2007 г. №.. подтверждено материалами дела, указанное обстоятельство является существенным нарушением кредитного договора, поскольку заимодавец, заключая с ответчиками кредитный договор, рассчитывал ежемесячно получать денежную сумму, включающую сумму в возврат своих денег и прибыль от их использования ответчиками. В связи с чем, требование истца о расторжении кредитного договора от 20.06.2007 г. №.. в соответствии с п.1, п.2 ст.450 ГК РФ и взыскании задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению. Размер задолженности подтвержден документально.

В силу п.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данный жилой дом и земельный участок является залоговым имуществом.

Согласно п.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст.348 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Поскольку ФИО1, ФИО2 свои обязательства по кредитному договору от 20.06.2007 г. не исполняют, сумма долга соразмерна стоимости заложенного имущества, суд считает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество также является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

В силу пункта 1 ст. 350 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Предъявляя требования об обращении взыскания на заложенное имущество, истец исходил из того, что согласно отчету №16511-АИ/ВТБ-С/19 об оценке от 31.07.2019 г. рыночная стоимость спорного жилого дома и земельного участка по состоянию на дату оценки 31.07.2019 г. составляет 5 043 000 руб.

Как следует из заключения судебной экспертизы ООО «Центр независимой экспертизы» №08/19 от 28.10.2019 г., рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ..., составляет 6 036 420 руб., в том числе, рыночная стоимость жилого дома – 4 884 646 руб., рыночная стоимость земельного участка – 1 151 774 руб.

В связи со спором об определении начальной продажной цены имущества, суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества, принадлежащего ФИО1, в размере 6 036 420 руб. согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы.

Кроме того, как следует из консультации эксперта ФИО5 в судебном заседании, при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости было учтено техническое состояние конструкций жилого дома, его местонахождение, наличие ограждений, плодово-ягодных насаждений и надворных построек на земельном участке. При этом, с учетом физического износа, рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, определенные на основании отчета об оценке от 2008 г., может быть примерно равна рыночной стоимости указанных объектов недвижимости по состоянию на 2019 г. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить исковые требования АО «Дом. РФ» к собственнику спорного имущества ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

В судебном заседании также установлено, что в спорном жилом доме по адресу: ..., зарегистрированы по месту жительства ФИО1 и ФИО4 

Вместе с тем, в силу вышеуказанных требований норм материального права регистрация в спорном жилом помещении не препятствует реализации имущества путем продажи с публичных торгов. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Установлено, что при обращении в суд с настоящим исковым заявлением АО «Дом. РФ» была уплачена госпошлина на общую сумму 23 740,40 руб., в том числе, за требования имущественного характера о взыскании задолженности в размере 17 190,66 руб., за требования неимущественного характера о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество по 6 000 руб. за каждое из требований.

При таких обстоятельствах, учитывая, что исковые требования удовлетворены, с ответчиков подлежит взысканию солидарно госпошлина за требования имущественного характера и требования о расторжении кредитного договора, а с ответчика ФИО1 также подлежит взысканию госпошлина за требование об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 6 000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление АО «Дом. РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора - удовлетворить.

Взыскать солидарно со ФИО2, ..., ФИО1, ..., в пользу АО «Дом. РФ» (

<

...>, ОГРН 

<

***> от 30.09.2002 г., ИНН 

<

***>) задолженность по кредитному договору от 20.06.2007 г. в размере 854 040 (восемьсот пятьдесят четыре тысячи сорок) руб. 32 коп., в том числе, 806 637,93 руб. – задолженность по основному долгу, 9 002,99 руб. – проценты за пользование кредитом, 8 038,74 руб. – пени за несвоевременную уплату плановых процентов за пользование кредитом, 30 360,66 руб. – пени по просроченному долгу.

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ..., принадлежащие на праве собственности ФИО1. 

Установить начальную продажную цену предмета залога для реализации на публичных торгах в размере 6 036 420 (шесть миллионов тридцать шесть тысяч четыреста двадцать) руб., в том числе, стоимость жилого дома – 4 884 646 руб., стоимость земельного участка – 1 151 774 руб. 

Расторгнуть кредитный договор №.. от 20.06.2007 г., заключенный между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ФИО1, ФИО2.

Взыскать солидарно со ФИО2, ФИО1 в пользу АО «Дом. РФ» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 17 740 (семнадцать тысяч семьсот сорок) руб. 40 коп.

Взыскать с ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2019 года.

Судья: