судья фио

дело в суде I инстанции № 2-3716/2025

апелляционное производство № 33-58749/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

77RS0034-02-2024-028974-29

Москва	 4 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Князева А.А.,

судей Ильиной З.М., фио,

при помощнике судьи Мартыненко А.Е.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ильиной З.М. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «СЗ «Лотан» на решение Щербинского районного суда адрес от 7 августа 2025 года, которым постановлено:

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 (паспортные данные) стоимость расходов на устранение недостатков в размере сумма, разницу стоимости площади квартиры в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, по оплате исследования в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО «Лотан» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков и неустойки до окончания срока предоставления отсрочки, установленного Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326.

Взыскать с ООО «Лотан» в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с изменениями в порядке ч.1 ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Лотан» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, разницы площади объекта в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов на оплату юридических услуг в размере сумма, на оплату услуг эксперта в размере сумма, почтовых расходов в размере сумма

07.08.2025 Щербинским районным судом адрес постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с принятым решением в части удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит в обжалуемой части судебный акт отменить, принять по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований истца.

В судебном заседании судебной коллегии представители ответчика фио и ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Истец в суд апелляционной инстанции не явился, извещен, представил письменные возражения на апелляционную жалобу, дело рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав представителей ответчика, проверив материалы дела в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ и в соответствии с п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом первой инстанции решение вышеуказанным требованиям в полной мере не отвечает.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ФИО1 на основании заключенного с ООО «Лотан» договора участия в долевом строительстве № Бут25-26(кв)-4/1/2(2) (АК) от 15.02.2023 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Согласно п. 3.2 договора объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 521, этаж расположения: 1, номер подъезда (секции): 4, проектная общая площадь: 58,20 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 58,20 кв.м., проектная общая жилая площадь 30,40.

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет сумма, что соответствует долевому участию в строительстве 58,20 кв.м проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета сумма за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

08.06.2024 ООО «Лотан» передало вышеуказанную квартиру собственнику по акту приема-передачи общей площади 57,80 кв.м., общей приведенной площади 57,80 кв.м., фактическая площадь комнат 30,20 кв.м.

08.06.2024 между сторонами подписан акт осмотра квартиры и оборудования в квартире с указанием дефектов.

19.06.2024 между сторонами подписан акт об устранении замечаний в квартире, ФИО1 частично приняты работы по устранению дефектов.

21.06.2024 ФИО1 в адрес ООО «Лотан» направлено уведомление об устранении выявленных недостатков в течение 60 дней.

Ввиду невыполнения требования об устранении недостатков квартиры ФИО1 обратилась в ООО ЭУ «За веру и правду», согласно заключению которого стоимость затрат по устранению выявленных дефектов составляет сумма

Сторона ответчика не согласилась с представленным истцом заключением эксперта, как в части стоимости выявленных недостатков, так и объема таковых.

Определением Щербинского районного суда адрес была назначена судебная строительно-техническая экспертиз, производство которой было поручено ООО «Стройэкспо».

Согласно выводам судебной экспертизы, в квартире истца обнаружены недостатки (дефекты), которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, (частей таких стандартов и сводов правил). Переданная квартира не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве в части выявленных недостатков (дефектов). Стоимость работ и материалов для устранения недостатков (дефектов) составляет сумма

Заключение судебной экспертизы суд признал относимым и допустимым доказательством по делу, подтвердившим наличие в объекте долевого строительства недостатков, а также определившим стоимость по их устранению.

Разрешая исковые требования, суд руководствовался ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 01.01.2025, положения которой ограничивают размер удовлетворения требований участника долевого строительства по возмещению расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, по взысканию неустойки (штрафов, пеней) общей суммой, которая не может превышать трех процентов от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Оценив представленные по делу доказательства и установив, что цена договора составляет сумма, суд пришел к выводу о взыскании с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 расходов на устранение строительных недостатков в сумме сумма (3% от цены договора), отказу в удовлетворении требований о взыскании штрафа, отметив также, что претензия истца была направлена ответчику в период действия моратория на начисление штрафных санкций по постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

Руководствуясь положениями ст. ст. 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 ; 214-ФЗ, условиями Договора участия в долевом строительстве № Бут25-26(кв)-4/1/2(2) (АК) от 15.02.2023, приняв в качестве доказательства представленное стороной истца заключение ООО «За веру и правду», согласно выводам которого разница межу общей приведенной площадью объекта долевого строительства и проектной площадью составляет 1,45 кв.м., суд удовлетворил требования истца о взыскании разницы стоимости площади квартиры в размере сумма

Установив в ходе рассмотрения дела нарушение прав истца, выразившихся в передаче объекта долевого строительства с недостатками, суд взыскал с ответчика в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда по сумма

В порядке ст. ст. 88, 98, 100, 103 ГПК РФ судом распределены по делу судебные расходы.

На основании п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взысканных денежных средств на устранение недостатков.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно п. 4.4 Договора участия в долевом строительстве № Бут25-26(кв)-4/1/2(2) (АК) от 15.02.2023 стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной плошали объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора изменению не подлежит. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.адрес производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего договора. адрес объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно п. 4.5, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной плошали объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м., то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течении 10 (десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

Ссылки истца о том, что ответчик, как застройщик, построил (создал) квартиру с отступлениями от условий договора и тем самым, нарушил положения ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, отклоняются судебной коллегией.

В силу п. 1.3 Договора участия в долевом строительстве, проектная общая площадь объекта долевого строительства - это площадь по проекту без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий аттестат кадастрового инженера.

адрес объекта долевого строительства истца составляет 58,20 кв.м. (п. 3.2 договора участия в долевом строительстве).

По условиям п. 3.3 договора указанная в договоре площадь квартиры является проектной (ориентировочной) и уточняется сторонами на основании данных обмеров кадастрового инженера, произведенных по окончанию строительства жилого дома.

Таким образом стороны определили, что проектная площадь квартиры по отношению к фактической площади может измениться после завершения строительства жилого дома.

По результатам окончания строительства и в целях установления фактической общей площади объекта долевого строительства кадастровым инженером фио (Уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и дата внесения сведений о физическом лице в такой реестр: 1196, «13» декабря 2016 года, страховой номер индивидуального лицевого счета: 114-717-161 35, наименование саморегулируемой организации кадастровых инженеров, членом которой является кадастровый инженер: Союз «Некоммерческое объединение Кадастровых инженеров», кадастровый инженер является работником ППК «Роскадастр», договор, на основании которого выполняются кадастровые работы № 23-7701-Д/0296, 26 октября 2023 года) были произведены обмеры многоквартирного дома, в частности квартиры № 521, являющейся объектом договора участия в долевом строительстве, заключенным между истцом и ответчиком, и подготовлен технический план здания. Данные о кадастровом инженере, также содержатся и в Разрешении о вводе объекта в эксплуатацию от 20.12.2023 № RU50-21-25928-2023.

Обмеры объекта долевого строительства проведены в соответствии с действующим законодательством и лицом имеющем соответствующую квалификацию, отвечающим требованиям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», который регулирует деятельность кадастрового инженера.

На основании обмеров кадастровым инженером сведения внесены в передаточный акт и в выписку из ЕГРН.

Суд также не учел, что по договору застройщик передает квартиру истцу с отделкой.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах в 0.40 кв.м. не свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, ухудшении качества объекта, его недостатках. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения оговорено сторонами при заключении договора.

Представленное истцом заключение ООО ЭУ «За веру и правду», содержащее сведения об иной площади квартиры, допустимым и достаточным доказательством по делу не является, само по себе указанное заключение выводов и результаты работ кадастрового инженера не опровергает, ходатайств о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы истцом не заявлено.

В остальной части решение суда не обжалуется.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о взыскании разницы площади квартиры подлежит отмене, с постановлением по делу нового решения об отказе в удовлетворении указанных требований.

В связи с изменением взысканных с ответчика денежных сумм, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взысканной с ответчика государственной пошлины в доход бюджета адрес, которая определяется судебной коллегией ко взысканию с учетом положений п. 1 ст. 333.19 НК РФ в сумме сумма

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда адрес от 7 августа 2025 года в части удовлетворения исковых требований о взыскании разницы площади квартиры отменить. В указанной части постановить новое решение. В удовлетворении данных требований отказать.

Решение в части взыскания с ответчика госпошлины изменить.

В данной части изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с ООО «Лотан» в бюджет адрес госпошлину в размере сумма

В остальной части оставить решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 27.01.2026