Дело № 2-140/2025 УИД 22RS0054-01-2025-000235-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Староалейское 19 августа 2025 года

Третьяковский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Кучиной Е.Н., 

при секретаре Даниловой М.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права собственности, в обоснование иска указывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи. Согласно п. 1.1 которого истец передала возмездно в собственность ответчика принадлежащие ей на праве собственности жилой дом, общей площадью 51,2 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Цена отчуждаемого недвижимого имущества в соответствии с п. 2.1 указанного договора составила 250000 рублей, из них цена жилого дома – 200000 руб., цена земельного участка – 50000 руб.

По соглашению сторон пунктом 2.2 договора установлен следующий порядок расчетов: денежную сумму в размере 90000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств до подписания настоящего договора; денежную сумму в размере 160000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. По соглашению сторон объект будет находится в залоге у продавца.

В соответствии с указанными условиями договора ответчик передал 90000 рублей до подписания договора, стороны совместно подали договор в МФЦ для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. На основании указанного договора право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО2: на жилой дом за № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В пользу истца зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в силу закона: на жилой дом за № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок за № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец в полной мере выполнил перед покупателем обязанности по договору – передал недвижимое имущество в соответствии с условиями договора, а покупателем обязанности по оплате договора не исполнены: денежная сумма в размере 160000 рублей до настоящего времени не передана.

Ссылаясь на ст.309, ст.310, пп.1 п. 1 ст.352, п. 2 ст. 450, 1102, 1104 ГК РФ, ч. 5 ст. 1, п. 5 ч. 12 ст. 14, ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге движимости)», истец просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Прекратить право собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 51,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ; земельный участок из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства общей площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ. Восстановить право собственности ФИО1 на жилой дом общей площадью 51,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земельный участок из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного общей площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером 22:50:080002:49, расположенный по адрес: 

<

адрес>. Погасить регистрационные записи об ипотеке: на жилой дом за № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, в том числе уплаты процентов на сумму предварительной оплаты квартиры.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (ст. 209 ГК РФ).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из системного толкования положений ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена недвижимого имущества, стороны договора.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Правовые последствия расторжения договора урегулированы статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 5 которой, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и (продавцом) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Цена жилого дома и земельного участка была определена сторонами и согласована пунктом 2.1 указанного договора в размере 250000 рублей. Данная сумма должна была быть оплачена ответчиком в следующем порядке: 

- денежные средства в размере 90000 рублей покупатель оплачивает продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных средств, 

- денежные средства в размере 160000 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств до ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ФИО2 в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации № и №.

Лицо, в пользу которого установлены ограничения – ФИО1

Ответчиком уплачено за приобретенное недвижимое имущество 90000 рублей. С июня 2023 года внесение оплаты по договору купли-продажи ответчиком не исполняется. Неисполнение договора купли-продажи нарушает права истца ФИО1, так как она лишена того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи. 

До настоящего времени установленные договором платежи за приобретенный жилой дом с земельным участком ответчик истцу не вносит. В связи, с чем истец ФИО1 вынуждена обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положениями статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Управление Росреестра осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, Типовым положением о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 марта 2016 года № 180 и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В силу положений частей 3 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений; государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, которая осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 2 - 5 статьи 1 поименованного закона).

Согласно части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным законом.

Пунктом 5 части 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку решение суда является основанием для внесения соответствующей записи о правах в ЕГРН, то суд приходит к выводу, что применение последствий недействительности сделок в виде реституции – аннулировании регистрационной записи о переходе права собственности на недвижимое имущество не требуется.

Исходя из изложенного, суд полагает, что требование истца о погашении регистрационных записей об ипотеке являются излишними, в связи с чем, в резолютивной части решения следует указать о прекращении ипотеки на спорное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, восстановлении права собственности удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД 

<

адрес>, код подразделения 222-055) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по 

<

адрес>, код подразделения 220-055) зарегистрированный в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ГУ МВД России по 

<

адрес>, код подразделения 220-055) на недвижимое имущество – жилой дом общей площадью 51,2 кв.м. с кадастровым номером №, зарегистрированное в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2300 кв.м., с кадастровым номером №, зарегистрированное к ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить ипотеку на недвижимое имущество – жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан ДД.ММ.ГГГГ ОВД 

<

адрес>, код подразделения 222-055) на недвижимое имущество – жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Третьяковский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Н. Кучина

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25.08.2025.