Дело № 3а-42/2021

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

26 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Калиновка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Калиновка» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года и 11.12.2018 года.

Представитель административного истца требования поддержал, против установления стоимости в размере определенном по результатам судебной оценочной экспертизы ФИО1 категорически возражал. Также, полагал, что экспертиза ФИО2 не может быть положена в основу решения суда. Относительно результатов эксперта ФИО3 полагал наиболее достоверным. Вместе с тем, просил о назначении по делу комплексной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, выводы вновь повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом АО «Международный Центр Оценки» ФИО1 не оспаривал, принятие решения по существу оставил на усмотрение суда. 

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Москва» решение оставил на усмотрение суда пояснив что на земельных участках имеются ограничения и обременения связанные с прохождением газопровода, что учтено в экспертом заключении ООО «Финансовый консалтинг». 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, экспертов, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении этого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>. 

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года, в последующем кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> была пересчитана по состоянию на 11 декабря 2018 года и утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 004д от 29.03.2019г.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчет № 250-006-2019 о рыночной стоимости спорных объектов, подготовленный оценщиком ООО «ОЭК Групп».

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № СЭ-76/2020 от 06.04.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов. Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 1 293 417 913.00 рублей с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 748 240 446.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 392 943 100.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 37 292 758.00 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 1 228 062 268.00 рублей с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 710 432 298.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 373 087 917.00 рублей по состоянию на 11.12.2018 года.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО2, не согласился представитель административного истца, представил рецензию.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривали.

Принимая во внимание замечания представителя административного истца, пояснений данных в судебном заседании эксперта ФИО2, суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый консалтинг» ФИО3.

По выводам повторного исследования экспертом представлено заключение № 12/10/20 от 20 октября 2020 года согласно выводам которого, в ходе проверки отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 878 167 590.00 рублей с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 487 881 135.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 250 560 471.00 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и на 11.12.2018года; с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 34 426 392.00 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

В связи с поступившими возражениями в судебное заседание был вызван эксперт ФИО3, которая исходя из фактов и данных, требующих уточнения расчета для полного отображения всего объема исследований, проведенных экспертом, подготовила дополнение к заключению, определив рыночную стоимость объектов с учетом данных представленных Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области от 18.08.2021 о наличии обременений зарегистрированных в ЕГРН в том числе сведений о прохождении газопровода высокого давления по земельным участкам, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 570 755700.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 356 424 500.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 146 241 100.00 рублей по состоянию на 01.01.2018 года и 11.12.2018года с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 35 619 60000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года. 

С выводами дополнительного заключения согласился представитель административного истца, представив замечания.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с учетом информации, полученной от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области от 18.08.2021 № исх08-40/0008, со стоимостью, указанной в экспертном заключении не оспаривал.

Представитель административного ответчика Министерство имущественных отношений МО выводы судебной оценочной экспертизы с учетом представленных дополнений эксперта ФИО3 подверг сомнению, указав в качестве нарушения отказ эксперта от использования доходного подхода. По указанному основанию полагал необходимым назначение повторной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая, наличие возражений сторон относительно представленных двух заключений судом назначена экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту акционерного общества «Международный Центр Оценки» ФИО1. Эксперту было также поручено указать причины расхождения получаемого результата с другими, представленными в дело заключениями экспертов.

Согласно заключению № 099/21 от 19.03.2021 года эксперта ФИО1 в ходе рассмотрения отчета об оценке также выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Рыночную стоимость эксперт определил у земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 1 125 624 700.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 674 550 100.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 329 053 100.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 37 496 900.00 рублей по состоянию на 01.01.2018 года; 

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 1 063 818 300.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 630 868 700.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 311 520 800.00 рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 35 334 000.00 рублей по состоянию на 11.12.2018 года.

Различие полученных результатов с ранее проведенными исследованиями экспертом ФИО3 эксперт ФИО1, указал, на допущение нарушения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. 

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель Министерство имущественных отношений МО.

Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы эксперта ФИО1, не согласился, полагал с учетом количества проведенных экспертиз необходимым проведение комплексной судебной оценочной экспертизы, представил письменные возражения, рецензию, согласно которым заключение, выполненное экспертом АО «Международный центр оценки» ФИО1 не соответствует требованиям закона о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации и других законов и нормативных актов, регламентирующих порядок проведения судебных экспертиз, а именно ст. 8 ФЗ-73 в части отсутствия всесторонних исследований, проведенных в полном объеме, ошибочно примененных корректировок в расчетах, некорректного применения метода сравнительного подхода. Также не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартом оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а именно ст. 11 закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., п. 10 ФСО № 1, п. 5 ФСО № 3, п. 11, 22 ФСО № 7. 

По мнению стороны и позиции рецензента, эксперт в рамках анализа рынка рассматривает и применяет к расчету объекты аналоги из других сегментов рынка и из другого субъекта Федерации (Москва). При этом выбор для расчетов аналогов из другого субъекта Федерации не обоснован; кроме того эксперт необоснованно использует результаты исследований рынка земли Московской области для корректировки стоимости аналогов из г. Москвы. Эксперт искажает терминологию исследований в справочниках и методологически ошибочно определяет корректировки на вид разрешенного использования, на площадь, на направление, на удаленность от МКАД, на наличие охранных зон, на близость к объектам, увеличивающим стоимость.

В связи с поступившими возражениями, в судебное заседание был вызван эксперт ФИО1, который счел замечания не обоснованными.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

По делу проведено три судебные оценочные экспертизы. Суд применительно к вышеизложенным процессуальным нормам полагает необходимым дать оценку представленным по делу заключениям. Оснований для назначения по делу комплексной экспертизы суд не усмотрел. 

Так, при исследовании экспертного заключения ООО «Объективная оценка» ФИО2 судом установлено, что по территории земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> проходит линия магистрального газопровода ФИО4, что подтверждается данными публичной кадастровой карты, документами градостроительного регулирования, письмом ООО «Газпромтранс Москва», а также сведениями полученными от Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области от 18.08.2021 № исх08-40/0008.

Вместе с тем эксперт произвел расчет рыночной стоимости без учета данного обременения, счел его не существенным и не препятствующим застройке участков жилыми домами. Кроме того, эксперт некорректно применил авторскую методику ФИО5 «Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут».

Указанные выводы эксперта противоречат Правилам охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Министерством топлива и энергетики России и постановлением Госгортехнадзора России предусматривающих установление охранных зон для исключения возможности повреждения трубопровода.

На основании части 4 статьи 32 Федерального закона от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Минимальные расстояния от оси подземных и наземных трубопроводов до населенных пунктов, зданий и сооружений устанавливаются в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, но не менее значений, установленных в соответствии с п.7.15 Сода правил «СНиП 2.05.06-85*. Строительные нормы и правила. Магистральные трубопроводы» утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 30.03.1985 N 30. 

Применительно к спорным земельным участком зона минимальных отступов составляет 200 метров. Диаметр магистрального газопровода Ставрополь-Москва 2 составляет 800мм, что относит его к газопроводу-отводу 1 класса согласно СНиП 2.05.06-85. 

Таким образом, факт наличия обременения, исключающего возможность жилой застройки в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, нашел свое подтверждение. 

Суд полагает, что вывод эксперта ФИО2 о несущественности обременений и возможности строительства в соответствии с видом разрешенного использования на участках вопреки приведенному выше, является не состоятельным. Выводы эксперта о рыночной стоимости объектов без учета указанных обременений суд, находит не достоверными, полученные результаты положены в основу решения суда быть не могут.

Так суд критически относится к заключению судебной оценочной экспертизы проведенному экспертом ФИО1, исходя из следующего. 

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано. 

Вместе с тем в составе заключения полностью отсутствует анализ данных по объектам, представленных в материалах дела, чем нарушены требования ст.8 Федерального закона №73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части обязанности эксперта по обеспечению полноты и всесторонности проводимого исследования. 

Эксперт ограничился анализом данных о ценах предложений 11 самостоятельно отобранных объектов (стр.84-85 заключения эксперта). При этом 4 объекта в составе выборки расположены на территории г.Москвы, что не позволяет сделать достоверный вывод о диапазоне цен объектов, близких по основным характеристикам с исследуемыми объектами. 

Следует отметить, что рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство/блокированную жилую застройку является самым развитым на территории Московской области. В свободном доступе имеются предложения о продаже земельных участков, близких по основным характеристикам с исследуемым объектом, расположенных в южном направлении (направлении исследуемых объектов) (в том числе, данные предложения содержатся в материалах дела (в составе отчета об оценке и в составе ранее проведенных заключений экспертов), однако Эксперт ФИО1 полностью проигнорировал их и привел в составе выборки только два объекта, расположенных в южном направлении.

Таким образом, эксперт некорректно сформировал первичную выборку, тем самым ошибочно определил интервал стоимости. 

В результате некорректно сформированной первичной выборке эксперт неверно подобрал объекты аналоги: объекты-аналоги №1 и №2 (для расчета стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>), а также объект-аналог №1 (для расчета стоимости земельного участка с кадаст���������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????????????????�?????????*????J?J???h�????�?j�???????????J?J??�?????????J?J??�???????�??????????�???????????????????J?J?????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������*�����?������©�����?������—�����?������‚�����?�����������������������

В Справочнике оценщика недвижимости-2017, под редакцией кандидата технических наук ФИО6 Нижний Новгород, 2017 г., стр.49,63 проанализировано влияние данного фактора на стоимость земельных участков под жилую застройку, согласно данным которого, корректировка на статус населенного пункта достигает -41,3% ((0,47/0,8-1)*100%).

Отсутствие в заключении эксперта анализа расположения объектов с точки зрения статуса населенного пункта и его влияния на стоимость означает, что экспертиза была проведена поверхностно и ее выводы не могут быть признаны обоснованными и достоверными. 

Кроме того суд отмечает, что на стр.126-127 заключения указана дата публикации объявления о продаже объекта-аналога №3: 02.05.2016г., однако согласно принт-скрину объявления (стр.238 заключения), дата публикации (обновления) объекта-аналога №3: 29.12.2017г. Данная ошибка эксперта привела к неверно рассчитанной корректировки на дату предложения (для расчета стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> на 1 января 2018г. и 11 ноября 2018г.). Таким образом, проведенные расчеты не могут быть признаны достоверными.

Исследуемый объект с кадастровым номером: 

<

данные изъяты> имеет разрешенное использование: односемейные блокированные жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью ведения личного подсобного хозяйства. 

В свободном доступе имеются объявления о продаже земельных участков сопоставимого разрешенного использования с исследуемым объектом (без необходимости применения корректировок на назначение). Однако, эксперт применяет объекты не только несопоставимые по статусу населенного пункта, но и несопоставимые по разрешенному использованию.

Так, объект-аналог №1 имеет разрешенное использование: для малоэтажного жилищного строительства и объектов культурно-бытового и социального назначения. Объект-аналог №2 имеет разрешенное использование: для размещения многофункционального офисно-делового и торгового комплекса и многоэтажной жилой застройки.

Кроме того, объект-аналог №2 расположен в промышленной зоне города, вдоль автодороги А-107, что подвергает сомнению о возможности использования данного земельного участка под блокированную жилую застройку.

Довод эксперта ФИО1 в обоснование подбора аналогов в городе Москве обусловленный закрытостью информации по существующим на ретроспективную дату определения стоимости предложениям суд находит безосновательным, поскольку как следует из отчета об оценки, экспертного заключения ФИО2, ФИО3 проблем с подбором объектов для исследования расположенных на территории субъекта Московской области не имеется. 

Заключение в разделах «Анализ рынка земельных участков» и «Определение рыночной стоимости» не содержат полное обоснование выводов, которые применяются экспертом в расчетах. Экспертом лишь описаны основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков под загородное жилищное строительство, к которому в т.ч. относится малоэтажная и блокированная застройка, представленная коттеджами, таунхаусами и сблокированными домами. 

Из пояснений эксперта следует, что, так как юго-западное направление полностью входит в территорию Новой Москвы, стоимость участков, расположенных в данном географическом секторе, определяется стоимостью направления, любая дополнительная корректировка приведет к дублированию учета престижности направления относительно объектов, не входящих в юго-западный сегмент. Однако данный довод суд находит не состоятельным.

Ошибочно мнение эксперта и о сопоставимости объектов которая определялась критериям: территории от МКАД не далее ММК (А-107),назначение под объекты рекреации, объекты площадью от 10 га для участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> площадью до 10 га для участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>; разрешенное использование - загородное жилищное строительство. 

Принимая во внимание, что экспертом ФИО1 подобраны объекты аналгии не сопоставимые с объектами оценки, расположенные в другом субъекте (город Москва), суд полученные в заключении результаты стоимости считает недостоверными, в связи сем данное экспертное заключение не может быть положено в основу решения суда. 

В результате суд на момент рассмотрения дела обладает экспертными заключениями ФИО1 и ФИО2, не отражающим достоверную рыночную стоимость объектов исследования, размер которой возможно установить в качестве новой кадастровой стоимости для целей, в том числе и обоснованного и справедливого налогового обложения.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению эксперта ФИО3 в совокупности с приставленным дополнением.

Так суд усматривает, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующий факторы, используемые при определении рыночной стоимости. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

Из заключения также следует, что экспертом в ходе исследования выявлено частичное расположение земельных участков в охранных зонах. По данным документов территориального планирования и зонирования охранные зоны исследуемых участков накладываются друг на друга. В связи с чем, эксперт учел общую площадь охранных зон проходящих по территории исследуемого участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, которая составила 228 600 кв. метров, участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составила 120 700 кв. метров, участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составила 76 770 кв. метров. Корректировка на наличие дополнительных особенностей (охранных зон) экспертом применена по сборнику под редакцией ФИО7. Правильность выводов эксперта ФИО8 по расчету корректировки на наличие охранных зон подтверждается методикой ссылка, на которую приведена в дополнительном заключении на стр. 84.

Обоснованность учета экспертом указанных обременений подтверждена ответом ФГБУ ФКП Росррестра по Московской области данном суду, согласно которого по сведениям ЕГРН участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> частично входят в границы зон с особыми условиями использования территории. Охранная зона магистрального газопровода имеет площадь обременения 42800.71 к.метров, зона минимальных расстояний сведения о которых внесены в реестр 209 256.07 кв. метров, Охранная зона ВЛ220 «Борисовская» величина вхождения 25236.59 кв. метров, «Чагино» 23 50.ю08 кв. метров, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в границах ЗОУИТ величина вхождения 3027.32,22110.8 кв. метров, 26 286.82 кв. метров., участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> минимальных расстояний 76 870 81 кв. метров, охранная зона 16 672.19 кв. метров.

Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, которым предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта ФИО3 приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-8 экспертного заключения). Суд соглашается с выводами эксперта ФИО3 о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщика были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной оценочной экспертизы по выводам, изложенным в дополнительном заключении, проведенной экспертом ООО «Финансовый консалтинг» ФИО3, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению, проведенному в рамках повторной экспертизы, у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением эксперта ФИО3 Министерство имущественных отношений Московской области имеет замечание лишь по применению одного сравнительного подхода, полагая, что отказ от применения доходного подхода некорректен/несостоятелен. 

Суд, изучив заключение эксперта ФИО3 с указанными выше доводами согласиться не может, исходя из следующего. 

В соответствии с п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого их подходов. Замечание представителя Министерства имущественных отношений Московской области противоречит требованиям стандартов оценки.

Согласно ФСО № 7 (п. 23 (а)): доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Согласно ФСО № 1 (п. 16) доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Вместе с тем на стр. 43 заключения экспертом представлен развернутый обоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке.

Так, согласно представленного заключения, исследуемыми объектами являются незастроенные земельные участки. 

В материалах дела отсутствует проект застройки территории либо иная проектная документация в отношении указанных земельных участков, какие-либо данные по градостроительной проработке с учетом имеющихся ограничений (охранных зон). Любое прогнозирование планировки территории и возможных способов ее комплексной или индивидуальной застройки на дату исследования, проведение расчетов, основанных на среднерыночных данных (без учета особенностей исследуемых объектов), по мнению эксперта, приведет к низкой достоверности результатов из-за высокой субъективности определения величины доходов и расходов, коэффициента капитализаций и ставок дисконтирования расчетными методами.

В результате анализа рынка проведенного экспертом данные о величине рыночной арендной платы земельных участков, аналогичных исследуемым, расположенных в Московской области, в открытых источниках выявлены не были.

Поэтому, по мнению эксперта, попытка применения в отношении рассматриваемых земельных участков методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельных участков, при отсутствии данных о проектно-сметной документации на застройку каждого исследуемого земельного участка, об объемно-планировочных решениях, привязке каждого земельного участка к инженерным коммуникациям, любое прогнозирование доходов от продажи размежеванных земельных участков или от их застройки с последующей продажей, приведет к низкому уровню достоверности результатов.

Таким образом, учитывая достаточно высокий уровень активности свободных земельных участков, для целей настоящего исследования эксперт целесообразно полагал возможным применить для определения стоимости исследуемых земельных участков метод корректировок в составе сравнительного подхода.

Суду суждение эксперта относительно отсутствия совокупности факторов позволяющих применять методы оценки данных земельных участков с использованием доходного подхода видится правильным, а мнение представителя министерства ошибочно.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта ФИО3, признает его убедительным, не усматривает оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Оснований для назначения по делу комплексной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел и полагает расходы по ее несению сторонами не обоснованными.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 20 декабря 2019 года.

Суд на основании изложенного и руководствуясь ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Калиновка», поданное в Московский областной суд 20 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 462 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 570 755 700,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 462 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 11 декабря 2018 года в размере 570 755 700,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 267 787 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 356 424 500,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 267 787 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на равной рыночной, определенной по состоянию на 11 декабря 2018 года в размере 356 424 500, 00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 140 630 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 146 241 100,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 140 630 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 11 декабря 2018 года в размере 146 241 100,00 рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 10 010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: односемейные блокированные жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 35 619 600,00 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2021 года.

Судья М.Ю. Елизарова