Судья Фомин М.В. Дело №33аа-809/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 27 июля 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

судей Болотовой Л.А., Корнушенко О.Р., 

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 11 мая 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии от 09 декабря 2016 года № 1388 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …., площадью 8688 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автосалона, расположенного по адресу: город Ставрополь, улица …., в размере рыночной в сумме 32 458 000 рублей на основании отчета № 031/2016-1 от 28 ноября 2016 года, выполненного ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТрайКо», восстановлении в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере 52 806 706,56 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года, утвержденной 29 ноября 2015 года и внесенной в государственный кадастр недвижимости 19 декабря 2015 года, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19 декабря 2015 года.

В обоснование административного иска административный истец указал, что решение принято на основании документов, полученных с нарушением требований действующего законодательства, поскольку представленный отчет о рыночной оценке объекта недвижимости оформлен с нарушением требований пункта 13 ФСО № 1, пункта 5 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 4. Оценщиком использованы объекты-налоги, имеющие существенные отличия от объекта оценки по ценообразующим факторам (площади, целевому использованию), неверно применена корректировка на условия продажи (уторгование) в размере 14 %, относящаяся к пассивному рынку, не применена корректировка по дате предложения. В таких обстоятельствах решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверного отчета нарушает имущественные права административного истца.

Решением Ставропольского краевого суда от 11 мая 2017 года в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Не согласившись с постановленным по делу решением, руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицына Н.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой выражает свое несогласие с решением суда, считает его незаконным и необоснованным, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении административных исковых требований в полном объеме. 

Указывает, что решением комиссии от 09 декабря 2016 года № 1388 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. в размере рыночной 32 458 368 рублей согласно отчету об оценке от 28 ноября 2016 года № 031 /2016-1.

Указанное решение комиссии, по мнению комитета, незаконно, поскольку вынесено на основании отчета об оценке не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из отчета 031/2016-1 следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков города Ставрополя с использованием только одного подхода: сравнительного, с применением метода сравнения продаж.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик не обосновал, почему им выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости: 4 аналога. Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Комитет, считает, что данные требования Стандартов оценщиком не выполнены.

Сведения из скриншотов объектов-аналогов существенно разнятся, так в заголовке объявления о продаже каждого земельного участка указано «промназначение», далее по тексту объявления № 2, указанно уже коммерческое назначение или «возможность застройки таунхауса», по тексту объявления № 4 - «торгово-офисное».

Объект исследования имеет вид разрешенного использования: - «под автосалонами», однако оценщик делает необоснованный вывод о том, что вид разрешенного использования каждого из объектов-аналогов можно считать коммерческим, в связи с чем, не проводит корректировки по указанному фактору.

Корректировка по дате предложения составила 0 %, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01 января 2015 года может существенно отличаться по стоимости представленных объектов-аналогов (№ 1-28.04.2014 г., № 4-02.02.2014).

В рамках проведенного исследования оценщиком применена корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере 14% близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь, таковым не является.

Данные допущения в проведенной оценке могли привести к получению недостоверного результата о цене объектов исследования.

Согласно п. 11 ФСО № 4 для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

Данные требования Стандарта не исполнены оценщиком, поскольку идентифицировать объекты, подлежащие продаже и время создания объявлений (в отношении всех аналогов объявление, размещено в сети интернет), не представляется возможным.

Следовательно, допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В отчете об оценке не указаны точные адреса, либо иные визуальные ориентиры земельных участков-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

В п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», закреплены такие принципы как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.

Таким образом, информация используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило. 

Представители администрации города Ставрополя, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

От представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Деминой Д.С. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. 

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Атаян А.Р. представила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя комитета. 

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО «Автодом» Магдаласова К.А., просившего решение суда оставить без изменения, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Ситникову В.Г., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

В соответствии с частью 5 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований процессуального закона возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, соблюдения требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядка принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Часть 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, предусматривающим в качестве одного из них принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 статьи 65 ЗК РФ предусматривает, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением администрации города Ставрополя от 19.04.2016 года № 825 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города Ставрополя, и предоставленные в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду без проведения торгов, исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (пункт 2 Порядка).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 28 августа 2012 года между комитетом по правлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и ООО «Автолом» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь 958, по условиям которого административному истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:155, площадью 8 688 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автосалона, расположенный по адресу: город Ставрополь, ул. Октябрьская, 204, в квартале 373. Срок действия договора установлен 10 лет, до 19 августа 2022 года.

Согласно условиям пункта 3.1 договора аренды и приложения к нему, расчет арендной платы за пользование вышеназванного земельного участка производится в соответствии с действующим законодательством согласно расчету, приведенном в Приложении № 1, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости.

Снижение размера кадастровой стоимости затрагивает интересы бюджета муниципального образования города Ставрополя.

В соответствии с Положением о комитете по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, утвержденным Решением Ставропольской городской Думы от 25 февраля 2015 года № 612 (в редакции, действовавшей на момент обращения административного истца в суд) комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации муниципального образования города Ставрополя, наделяется полномочиями для решения вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом в пределах своей компетенции, находящимся в муниципальной собственности, осуществляет контроль за поступлением в бюджет города налоговых доходов от использования муниципального имущества и земельных участков, защиту имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования в сфере имущественных и земельных отношений, представляет в орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в электронной форме принятые правовые акты администрации города, содержащие сведения, внесение или изменение которых обязательно в соответствии с требованиями законодательства, а также осуществляет постановку на кадастровый учет земельных участков, реализует иные права и обязанности арендодателя земельных участков, предусмотренные действующим гражданским и земельным законодательством, муниципальными правовыми актами, осуществляет иные функции в области земельных отношений.

Указанное подтверждает нарушение прав административного истца оспариваемым решением и его право на обращение в суд с настоящим административным иском.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографиипри его территориальном органе в. соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Согласно пунктам 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами опенки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представителем заинтересованного лица ООО «Авгодом» при обращении в комиссию предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года №П/485 установлено, что состав численный Комиссии - 4 человека.

При рассмотрении заявления ООО «Автодом» принимали участие три члена комиссии - председатель К.С.Г. (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), член комиссии М.М.И. (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), член комиссии Г.И.В. (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным.

Из листа голосования членов комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости следует, что все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

Принимая оспариваемое решение, комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером …. отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30 %, а именно на 38,5 % (рыночная стоимость, установленная на основании предоставленного отчета об оценке составляет 32 458 368 руб., кадастровая стоимость - 52 806 706,56 руб.).

Положительное экспертное заключение на отчет об оценке заявителем не предоставлялось, что не свидетельствует о неправомерности принятого комиссией решения.

Комиссия пришла к выводу, что предоставленный отчет об оценке рыночной стоимости № 031/2016-1 от 28.11.2016 года, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ТрайКо», соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Отчет об оценке содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Из содержания отчета следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, но результатам осмотра объекта оценки.

Отчет полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность выводов оценщика, сторонами, заинтересованными лицами не представлено.

Суждения оценщика основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, не имеется.

Из отчета об оценке объекта недвижимости следует, что в распоряжении оценщика предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что оценщиком неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Подобранные оценщиком аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО Лу 7. Все объекты аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, идентичных по ценообразующим характеристикам районах, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

Аналоги с нетипичными условиями продажи не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения оценщика, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Описание применяемых корректировок», то есть, оценщиком выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО № 3.

Представленный ООО «Автодом» в комиссию отчет об оценке, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении, процедура принятия решения комиссией не нарушена.

При таких обстоятельствах у комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления общества.

Трехмесячный срок обращения в суд с административным иском, предусмотренный частью 1 стать 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения административного искового заявления. 

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 11 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: