78RS0021-01-2025-000234-67

Дело № 2-603/2025 28 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе 

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.

с участием помощника прокурора Карасева М.О.

при секретаре Ядрошниковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующим за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО13, о признании утратившими право пользования жилой площадью, выселении, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО «Аукцион Торг Инвест», ФИО1 о признании недействительными публичных торгов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании ФИО4, ФИО3, их несовершеннолетнего сына ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ г.р. утратившими право пользования жилой площадью - квартирой, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выселении, указав, что на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 03.12.2024 он является собственником указанного жилого помещения. В настоящее время в квартире проживают и зарегистрированы бывшие собственники ФИО4, ФИО3 и их сын, что нарушает право собственника на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом. 

ФИО2 ФИО3 обратились в суд со встречным иском о признании недействительными публичных торгов, проведённых 15.11.2024 ООО «Аукцион Торг Инвест» по поручению МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в форме открытого аукциона по продаже квартиры по адресу: 

<

адрес>, указав, что копии постановлений о возбуждении исполнительных производств им не направлялись. При ознакомлении ФИО2 25.12.2024 с материалами сводного исполнительного производства данные постановления отсутствовали. Кроме того, судебным приставом-исполнителем оценщик для оценки квартиры не привлекался, его заключение отсутствует, им не направлялось, так же им не направлялась копия постановления об оценке имущества, в связи с чем они были лишены права оспорить произведенную оценку, которую полагают несправедливой, а установленную рыночную стоимость квартиры – чрезмерно завышенной. Также им не направлялась копия постановления о передаче имущества на реализацию.

В судебном заседании представитель истца ФИО5, представитель 3-его лица ГУ ФССП по г. Санкт-Петербургу ФИО6 иск ФИО1 поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали.

Представитель ответчиков ФИО7 против удовлетворения иска ФИО1 возражал, встречный иск поддержал.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ФИО3, действующие за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО15, несовершеннолетний ФИО16 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Представители ответчиков по встречному иску МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, ООО «Аукцион Торг Инвест», представители 3-их лиц ПАО АКБ «Абсолют Банк», ОСП по Кронштадтскому и Курортному районам г. Санкт-Петербурга УФССП по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены. Представитель ООО «Аукцион Торг Инвест» просил рассмотреть дело в его отсутствие. 

Выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора полагавшего иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, встречный иск ФИО2, ФИО3 - отклонению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ФИО3, ФИО4 являлись собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 24.01.2020, которая была приобретена ими частично за счет кредитных средств в размере 4 372 908 руб., предоставленных по кредитному договору № № от 24.01.2020 ПАО «Абсолют банк» (т. 1 л.д. 138-158).

Решением Сестрорецкого районного суда города Санкт-Петербурга от 04.12.2023 с ФИО8, ФИО3 в пользу АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) солидарно взыскана, в том числе задолженность по кредитному договору в сумме 4 555 147,72 руб.; обращено взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 6 394 925,60 руб. 

В силу ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

22.02.2024 судебным приставом-исполнителем ОСП по Кронштадтскому и Курортному районам г. Санкт-Петербурга ГУ ФССП России по г. Санкт-Петербургу в отношении ФИО8 возбуждено исполнительное производство № №; в отношении ФИО3 - № №, соответствующие постановления направлены в личный кабинет портала Госуслуг, получены ответчиками не были, направлены почтой России (ФИО3 – №, ФИО8 – №), т. 1 л.д. 197, 221, 222-223.

26.02.2024 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного объекта недвижимости (т. 1 л.д. 198).

26.03.2024 исполнительные производства № № (в отношении ФИО8) и № № (в отношении ФИО3) объединены в одно производство (т. 1 л.д. 203, 224).

26.03.2024 судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на спорную квартиру, который направлен ответчикам почтой России 04.04.2024 (ФИО3 – №, ФИО8 – №), т. 1 л.д. 200-202.

02.04.2024 судебным приставом-исполнителем постановлено произвести арест имущества, принадлежащего ФИО8 (т. 1 л.д. 199).

27.05.2024 вынесено постановление об оценке имущества должника, установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) – квартиру по адресу: 

<

адрес> в размере 6 394 925,60 руб. Постановление получено ФИО8 в личном кабинете портала Госуслуг 08.06.2024, также направлено ответчикам почтой России 28.05.2024 (ФИО3 – №, ФИО8 – №), т. 1 л.д. 207-209.

16.07.2024 судебным приставом-исполнителем подана заявка на торги арестованного имущества (т.1 л.д. 210, т. 2 л.д. 4).

16.07.2024 вынесено постановление о передаче в Территориальное управление Росимущества в Ленинградской области на реализацию квартиры на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, которое получено ФИО8 в личном кабинете портала Госуслуг 17.07.2024, также направлено ответчикам почтой России 16.07.2024 (ФИО3 – №, вручено 10.08.2024, ФИО8 – №), т. 1 л.д. 212-209.

05.08.2024 МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области уведомило о готовности к реализации арестованного имущества (т. 2 л.д. 3).

12.09.2024 МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области дано поручение ООО «Аукцион Торг Инвест» получить имущество (правоустанавливающие и подтверждающие право документы) и осуществить на торгах его реализацию (т. 1 л.д. 213-214, т. 2 л.д. 5, 67-73).

12.09.2024 арестованное имущество передано на торги ООО «Аукцион Торг Инвест» (т. 2 л.д. 6).

Пунктом 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями Правил направления информации о торгах по продаже заложенного имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2013 № 66, информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

15.09.2024 информация о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства размещена на официальном сайте www.torglots.ru (т. 2 л.д. 39-42).

16.09.2024 объявление о проведении открытого аукциона опубликовано в газете Санкт-Петербургские ведомости (т. 2 л.д. 35-38).

03.10.2024 ООО «Аукцион Торг Инвест» торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия поданных заявок на участие (т. 1 л.д. 215, т. 2 л.д. 7).

22.10.2024 постановлением судебного пристава-исполнителя цена имущества была снижена на 15% и составила 5 435 686,76 руб. (т. 1 л.д. 216, т. 2 л.д. 8), постановление направлено ответчикам почтой России 22.10.2024. 

27.10.2024 информация о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства размещена на официальном сайте www.torglots.ru (т. 2 л.д. 51-53).

28.10.2024 объявление о проведении открытого аукциона опубликовано в газете Санкт-Петербургские ведомости (т. 2 л.д. 47-50).

08.11.2024 ФИО1 на счет МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области переведены денежные средства в размере 54 357 руб. (т. 2 л.д. 60-63).

15.11.2024 состоялись повторные торги, победителем которых признан ФИО1 (т. 2 л.д. 10-11, 56-58).

20.11.2024 ФИО1 на счет МТУ Росимущество в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области переведены денежные средства в размере 5 452 866,76 руб. (т. 2 л.д. 60-62).

03.12.2024 между ООО «Аукцион Торг Инвест» и ФИО1 заключен договор купли-продажи арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 11-16, т. 2 л.д 12.).

20.12.2024 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снятии ареста с имущества в связи с его реализацией, исполнительные производства окончены на основании п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве» (т. 1 л.д. 219, 225).

25.12.2024 ФИО2 ознакомлена с материалами исполнительного производства.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Согласно ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим федеральным законом.

В ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные ст.ст. 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что информация о предстоящих публичных торгах была размещена в свободном доступе, являлась доступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества; извещения о торгах были произведены надлежащим образом и содержат все предусмотренные законом сведения, в том числе дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену; заинтересованные лица, имели достаточное количество времени для реализации права на подачу заявок на участие в торгах; торги проведены уполномоченным субъектом.

В нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками доказательств того, что кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом, не представлено.

Доводы ответчиков о не направлении им судебным приставом-исполнителем копий постановлений о возбуждении исполнительного производства опровергаются материалами исполнительного производства, так копии указанного постановления были направлены судебным приставом-исполнителем в личный кабинет портала Госуслуг ФИО2, получены ответчиками не были, направлены почтой России (ФИО3 – № и ФИО8 – №).

Вопреки доводам ответчиков о дальнейших мерах принятых судебным приставом-исполнителем по исполнительным производствам должники извещались в установленном законом порядке.

Доводы ответчиков о непривлечении судебным приставом-исполнителем оценщика для оценки квартиры основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

Так, в силу ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Иные правила определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества при его реализации установлены Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 названного Федерального закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется в решении суда об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не препятствует изменению судом начальной продажной цены заложенного имущества, если рыночная стоимость имущества существенно повысилась после обращения на него взыскания (определение от 04.02.2014 № 221-О).

В данном случае оценка имущества должника по общему правилу ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве не проводилась, начальная продажная цена имущества определена в решении суда об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. По вопросу изменения судом начальной продажной цены заложенного имущества в порядке, предусмотренном ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ФИО2 ФИО3 не обращалась; данных о таком обращении или судебный акт, которым установлена иная, отличная от указанной в оспариваемом постановлении, начальная продажная цена имущества суду не представлены.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2, ФИО3 не имеется.

До настоящего времени в спорной квартире зарегистрированы и проживают: ФИО4, ФИО3 (с 27.03.2023 по 23.03.2028), ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (т. 1 л.д. 31).

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Исходя из положений ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Ответчики, по смыслу ч. 1 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, членами семьи собственника жилого помещения не являются, какой-либо договор, предоставляющий право пользования данным помещением с ответчиками не заключался. 

Доказательств, подтверждающих наличие у ответчиков права пользования квартирой на иных основаниях, материалы дела не содержат.

На основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку спорное жилое помещение было отчуждено в пользу истца по договору купли-продажи, из которого следует, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, не имеется, право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке, ответчики к членам семьи истца не относятся, оснований для сохранения за ними права пользования жилым помещением не имеется, при этом регистрация по месту жительства, сама по себе, не может являться основанием для реализации ответчиками прав на жилое помещение истца, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО2, ФИО3 в пользу ФИО1 надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 отказать.

Признать ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ФИО18 (ДД.ММ.ГГГГ.р.) утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Выселить ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ФИО9 из квартиры №, расположенной в доме 

<

адрес>. 

Взыскать солидарно с ФИО8, ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Богданова Н.Л.