Дело № 3а-131/2025 

УИД - 78OS0000-01-2025-000033-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 2 июля 2025 года 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «ИДЛ Логистик Хизметлери аноним Ширкети» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец акционерное общество «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети» (далее – АО «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети») обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2022 года земельного участка:

с кадастровым номером №..., общей площадью 100 007 кв.м, в размере его рыночной стоимости 89 846 000 (восемьдесят девять миллионов восемьсот сорок шесть тысяч рублей);

с кадастровым номером №..., общей площадью 100 004 кв.м, в размере его рыночной стоимости 89 844 000 (восемьдесят девять миллионов восемьсот сорок четыре тысячи) рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 529 986 кв.м, в размере его рыночной стоимости 379 687 000 (триста семьдесят девять миллионов шестьсот восемьдесят семь тысяч) рублей;

с кадастровым номером №..., общей площадью 95 470 кв.м, в размере его рыночной стоимости 86 319 000 (восемьдесят шесть миллионов триста девятнадцать тысяч) рублей.

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания 5 марта 2025 года, при согласии участников процесса произведена замена административного ответчика филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Санкт-Петербургу на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. В качестве заинтересованного лица привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга. 

Представитель административного истца АО «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети» ФИО1, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, представил ходатайство об уточнении административных исковых требований, в котором, принимая во внимание заключение эксперта от 11.06.2025, полученного в ходе судебного разбирательства, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... равной рыночной стоимости в размере 133 000 000 рублей и в отношении земельного участка с кадастровым номером №... в размере 494 800 000 рублей. В остальной части заявлен отказ от требований. 

Определением суда от 02.07.2025 принят отказ АО «ИДЛ Логистик Хизметлери аноним Ширкети» от административного искового заявления в части требований об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года земельных участков:

с кадастровым номером №..., общей площадью 100 004 кв.м, в размере его рыночной стоимости 89 844 000 (восемьдесят девять миллионов восемьсот сорок четыре тысячи) рублей; 

с кадастровым номером №..., общей площадью 95 470 кв.м, в размере его рыночной стоимости 86 319 000 (восемьдесят шесть миллионов триста девятнадцать тысяч) рублей.

Представители заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО2 и административного ответчика Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» – ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, не возражали против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы. 

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о месте и времени судебного заседания извещен, представителя в суд не направил, доказательств уважительности причин неявки, ходатайства об отложении судебного заседания, отзыва на иск не представил.

Суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

17 июля 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) на основании приказа АОКС-78/2024/000112 от 15.07.2024 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащей применению с 3 июля 2024 года в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 109 291 459,22 рублей (т.1 л.д.10).

3 июля 2024 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности АО «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети» на данный земельный участок (т.1 л.д.11-14).

21 сентября 2023 года в ЕГРН на основании приказа АОКС-78/2023/000129 от 20.09.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащей применению с 7 сентября 2023 года в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 131 588 663,34 рублей (т.1 л.д.15).

11 августа 2011 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности АО «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети» на данный земельный участок (т.1 л.д.16-19).

27 февраля 2023 года в ЕГРН на основании приказа АОКС-78/2023/000023 от 21.02.2023 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащей применению с 1 января 2023 года в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 58 7759 190,88 рублей (т.1 л.д.20).

15 октября 2020 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности АО «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети» на данный земельный участок (т.1 л.д.21-25).

9 января 2023 года в ЕГРН на основании приказа 146-п от 28.10.2022 внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащей применению с 1 января 2023 года в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 144 870 430,22 рублей (т.1 л.д.26).

13 июля 2011 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности АО «ИДЛ Логистик Хизметлери Аноним Ширкети» на данный земельный участок (т.1 л.д.27-30).

Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В обоснование требований административный истец представил отчеты №12/4 от 20.10.2024, №12/1 от 20.10.2024, №12/2 от 20.10.2024, №12/3 от 20.10.2024, составленные оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО (т.1 л.д.61-177, 178-250, т.2 л.д.1-60, 61-182, 183-249, т.3 л.д.115).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе рассмотрения административного дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, существенное отличие рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда, по ходатайству Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости Объектов по состоянию на 1 января 2022 года. 

Проведение экспертизы поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО. 

Экспертом суду представлено заключение №23/04/25-1 от 11.06.2024 (т.4 л.д.110-241), согласно которому отчеты об оценке №12/4 от 20.10.2024, №12-1 от 20.10.2024, №12/2 от 20.10.2024, №12/3 от 20.10.2024, составленные оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО., не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оценщиком при составлении отчета допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достаточной, достоверной и проверяемой. 

Экспертом проанализировано соответствие отчета об оценке № 3507-03-2024-М/78-1 от 04.06.2024 формальным требованиям законодательства, проведена проверка арифметических действий, выполненных оценщиком, и проверка содержания отчетов на соответствие требованиям к содержанию.

Согласно заключению эксперта проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что указанные отчеты содержат ряд ошибок и явных противоречий, которые влияют на достоверность полученного результата. В качестве замечаний эксперт указал, следующее: оценщик не анализирует возможные виды застройки согласно правилам землепользования и застройки на соответствие проекту планировки территории; в отчете №12/4 от 20.10.2024 указана недостоверная информация относительно объекта исследования с кадастровым номером №...; объекты-аналоги №2,3,4,5 несопоставимы с объектом по зонированию по правилам землепользования и застройки, отсутствие корректировок на использование не обоснованно. Виды разрешенного использования для зон объектов-аналогов не соответствуют зоне по правилам землепользования и застройки и размещению коммерческой застройки в соответствии с проектом планировки территории; неверно определен сегмент рынка. 

Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2022 года:

– земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> составила 160 900 000 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> составила 133 000 000 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> составила 133 000 000 рублей;

– земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> составила 494 800 000 рублей. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. 

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости помещений и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом определена сравнительным подходом к оценке, выбор которого, а также использованных методов, обоснован; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты – земельные участки, предназначенные для размещения комплексной производственно-складской застройки, выполнены необходимые корректировки на условия рынка, локальное местоположение.

Заключение эксперта от 11.06.2025 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности и сторонами не оспаривается. 

Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем суд, приходит к выводу о том, что указанное экспертное заключение достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки и может быть принято судом для целей установления кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке статьи 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 30 декабря 2024 года – дата обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением (т.1 л.д.2).

Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 100 007 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 133 000 000 рублей;

земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 529 986 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 494 800 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 30 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ А.Г. Бондарь

Мотивированное решение составлено 15 июля 2025 года.

Копия верна:

Судья А.Г. Бондарь