Дело № 92OS0000-01-2024-000389-83

Производство № 3а-9/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Бондюковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Грифон Плюс» к Правительству Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Грифон Плюс» (далее – ООО «Грифон Плюс») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>), равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 7 849 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ООО «Грифон Плюс» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является арендатором земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>). В соответствии с договором аренды вышеуказанный земельный участок относится к категории земель – земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование – для строительства туристическо-информационного центра с уголком живой природы Крыма и местом отдыха. На дату заключения договора аренды кадастровая стоимость земельного участка составляла 7 786 121,31 руб., а годовая арендная плата – 186 866,91 руб. Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 12 841 666,35 руб., в связи с чем размер годовой арендной платы за пользование земельным участком в 2023 и 2024 годах составляет 308 199,99 руб. ООО «Грифон Плюс» считает, что установленная кадастровая стоимость в отношении указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость в размере 7 849 000 руб., установленную по состоянию на 1 января 2022 г. отчетом об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, что нарушает его права и имущественные интересы, а также влечет за собой необоснованное увеличение издержек ООО «Грифон Плюс» в части уплаты арендной платы в справедливом размере. 

В судебное заседание представитель административного истца ФИО1 не явилась, направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, содержащее согласие с заключением дополнительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №С.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, возражений на него, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ООО «Грифон Плюс», административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>), с категорией земель – «земли особо охраняемых территорий и объектов» и разрешенным использованием – «для строительства туристическо-информационного центра с уголком живой природы Крыма и местом отдыха».

Из пункта 2.2 договора следует, что величина годовой арендной платы определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (руб.). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 7 786 121,31 руб. Ставка арендной платы в размере 2,4 %. Величина годовой арендной платы за пользование участком составляет 186 866,91 руб. (т. 1 л.д. 19-26).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2022 г. распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ определена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 12 841 666,35 руб. Датой начала применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда является 1 января 2023 г. (т. 1 л.д. 41).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28), следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. 

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований административным истцом ООО «Грифон Плюс» до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка по состоянию на дату оценки – 1 января 2022 г. составляет 7 849 000 руб., то есть ниже кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 28 августа 2024 г. по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г., и соответствия представленного истцом отчета от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С, выполненному экспертом ФИО3, рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>), по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 8 233 000 руб. Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, не является объективным, всесторонним, обоснованным и достоверным с точки зрения нормативных требований, предъявляемых к такого рода исследованиям, а также правильности методического обеспечения исследований подобного рода, имеет явные признаки нарушения действующих, на момент подготовки данного отчета, требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в том числе: требований раздела пунктов 10, 11 Б, В, Г, Д, 22 Б, В, Е ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Отчет об оценке от 8 июля 2024 г. № 83, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2, не может быть использован в суде в качестве доказательства по делу (т. 2 л.д. 22-141). 

Вместе с тем, в судебном заседании 18 декабря 2024 г. эксперт ФИО3 пояснил, что данное им заключение является неполным в части применения им корректировки на коммуникации и исследования в части наличия (отсутствия) ветхих строений на земельном участке, выбранном для сравнения в качестве объекта-аналога № 3, для чего требуется проведение дополнительного исследования с выездом на объект-аналог № 3. 

С учетом вышеизложенного, а также с учетом ходатайств представителя административного истца и представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» определением суда от 14 января 2025 г. по административному делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза в части установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2022 г., с учетом актуальных корректировок на коммуникации и наличия (отсутствия) ветхих строений на земельном участке (объект-налог № 3), по результатам которой в материалы дела представлено дополнительное заключение эксперта ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №

Согласно вышеуказанному дополнительному заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>), по состоянию на 1 января 2022 г., с учетом актуальных корректировок на коммуникации и наличия (отсутствия) ветхих строений на земельном участке (объект-налог № 3) составляет 8 668 000 руб.

Каких-либо обоснованных возражений относительно указанного дополнительного заключения эксперта, а также заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С в части несоответствия представленного истцом отчета от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки от представителей административного истца, административных ответчиков не поступило.

Руководствуясь положениями статей 82, 84 КАС РФ, суд признает составленное экспертом ФИО3 дополнительное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, а также заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С в части несоответствия представленного истцом отчета от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки надлежащими доказательствами, подтверждающими содержащуюся в них рыночную стоимость объекта недвижимости и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы (в части ответа на вопрос № 2) и дополнительной экспертизы данные требования закона экспертом ФИО3 соблюдены. Не доверять его выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертизы назначались непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, содержащиеся в заключениях выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно допущенных оценщиком ООО «Независимая экспертная компания «ЭКСОР» ФИО2 нарушениях при проведении исследования и составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, которые повлияли на итоговые результаты проведенного исследования.

Также суд считает возможным согласиться с выводами эксперта, изложенными в дополнительном заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, о рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, общей площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>), определенной сравнительным подходом методом сравнения продаж (методом корректировок). Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С, с учетом дополнительного заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.1/09/24-С, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении эксперта и дополнительном заключении эксперта проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, в том числе корректировки на местоположение, площадь участка, коммуникации, условия рынка, наличие ветхих строений.

Заключение эксперта, с учетом дополнительного заключения эксперта, полностью соответствуют положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключениях даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключениях эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-С (в части ответа на вопрос № 2) и дополнительное заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу о допустимости их как доказательств.

Оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющихся в деле заключения эксперта в части ответа на вопрос № и дополнительного заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в них выводах.

При этом суд не принимает в качестве доказательства отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку, как следует из вышеуказанного заключения эксперта, оценщиком при проведении исследования допущены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости нежилых зданий.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в дополнительном заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из положений пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 следует, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Грифон Плюс» обратилось в суд с административным иском 8 августа 2024 г., следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 8 августа 2024 г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, площадью 9999 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>), равную его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г., в размере 8 668 000 (восемь миллионов шестьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 августа 2024 г.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Председательствующий – 

Мотивированное решение составлено 3 марта 2025 г.

Председательствующий –