Дело № 3а-330/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

31 мая 2017 г. г.Красногорск

Московской области 

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Коньшиной А.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общество с ограниченной ответственностью «Вояж» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, 

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Вояж» обратилось в Московский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, нежилого здания торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:7, площадью 1499.5 кв. метров и нежилого здания торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:8, площадью 1512.2 кв. метров, расположенных по адресу: 

<

...>.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость зданий значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает право заявителя на уплату справедливо установленных налогов.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему нежилых зданий в размере рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценке 01 августа 2015 года исходя из размера определенном в отчете об оценке №224/16 подготовленном оценщиком ООО «КО-Инвест» и подтвержденным положительным заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал, указал, что с учетом выводов эксперта в заключении судебной оценочной экспертизы, отчет представленный в качестве доказательства рыночной стоимости объектов отражает достоверную стоимость, которая может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивал на проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, пологая, что в отчете имеется нарушение норм федеральных стандартов об оценке и законодательства об оценочной деятельности. Которые не учтены экспертом при проведении экспертизы. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд представителей не направило. Извещено. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, заслушав эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, находит требования ООО «Вояж» подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:7, площадью 1499.5 кв. метров и нежилое здание торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:8, площадью 1512.2 кв. метров, расположенных по адресу: 

<

...>.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №13ВР-1998 от 24 ноября 2015 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки объектов недвижимости проведенной по состоянию на 01 августа 2015 года, в том числе и нежилых зданий административного истца. 

Согласно справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 01 августа 2015 года и составляет 84 244 324.20 рублей и 85 729 627.28 рублей.

Административный истец полагая, что кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов необоснованно завышена, чем затронуты его права по несению налогового бремени в справедливом размере. С целью установления рыночной стоимости обратился в ООО «КО-Инвест», где оценщиком был подготовлен отчет №224/16 об оценке рыночной стоимости нежилых зданий (л.д.67). По данным оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0090107:7 по состоянию на 01 августа 2015 года определена в размере 44 561 800.00 рублей, с кадастровым номером 50:57:0090107:8 в размере 45 030 900.00 рублей.

По итогам проведения экспертизы на подтверждение стоимости отчета об оценке, по мнению эксперта саморегулируемой организации оценщиков отчет об определении рыночной стоимости соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в РФ, Федеральным стандартам оценки. Экспертным советом дано положительное заключение на отчет об оценке.

Общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года №П/452 в Московской области при территориальном органе в Московской области (далее Комиссия) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания).

Комиссия на заседании, проведенном 16 декабря 2016 года рассмотрела поступившее 22 ноября 2016 года заявление и приняла решение которым, заявление отклонила, указав на наличие в представленном обществом отчете об оценке рыночной стоимости здания нарушение требований ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценке и величина отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости составляет 47.5% (л.д.37).

Согласно пункту 1 статьи 373 НК РФ плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

В силу части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется исходя из его кадастровой стоимости, подлежит налогообложению у собственника такого объекта или у организации, владеющей таким объектом на праве хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ №508 от 22.10.2010). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

На территории Московской области налог на имущество организаций введен Законом Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области".

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой объекта недвижимости, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения согласно которых в отчете об оценке рыночной стоимости объектов административного истца, согласно которого выявлены нарушения, указывающие на допущение оценщиком при составлении отчета нарушение принципов существенности и обоснованности, закрепленных Федеральными стандартами об оценке. Министерство полагает, что отчет не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность и не может являться допустимым по делу доказательством (л.д.179).

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку представленного в материалы дела отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Шогин и Партнеры» ФИО2.

Судом получено заключение эксперта №2017-33 от 20 марта 2017 года. В заключении эксперт при ответе на первый вопрос пришел к выводу, что нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой оценщиком при приготовлении отчета об оценке не допущено. Эксперт проверив расчеты произведенные оценщиком, подтвердил размер рыночной стоимости объектов.

Данное заключение подвергалось сомнению стороной Министерства имущественных отношений МО. Судом допрошен эксперт ФИО2, который полностью поддержал заключение и пояснил, что в части подписки эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения допущена техническая описка в части указания суда. По остальным вопросам представителя министерства эксперт пояснил, что при производстве экспертизы и ответе на первый поставленный судом вопрос им проверен отчет №224/16 ООО «КО-Инвест». По результатам исследования он пришел к выводу, что форма отчета, установленная законодательством, оценщиком соблюдена, отчет содержит разделы и отражает в них информацию предусмотренную законодательством об оценочной деятельности. Полученная при проверке расчетов величина отличия обусловлена погрешностью округлений и предустановленной точностью расчетов в программе Excel. Эксперт пояснил, что все объекты аналоги подобранные оценщиком базы относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка. Поскольку объекты аналоги (магазины) и предлагаются к продаже при проведении оценки презюмируется, что все они находятся в состоянии позволяющим их эксплуатацию. Считает, что по ценообразующий факторам торговые объекты здания и помещение при определении рыночной стоимости одинаковы. Оценщик самостоятельно проводит анализ рынка и с учетом множества конкретных факторов определяет, к какому сегменту рынка отнести объекты. При определении стоимости доходным подходом оценщик предположил сдачу всего помещения в аренду, полагает, что нарушения п.5 ФСО №3, как на то указывает министерство, отсутствуют, поскольку законодательно не закреплена обязательная сдача в аренду помещений по частям.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы №12017-33, подготовленное экспертом ФИО2 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Приведенные в заключение оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Рассмотрев замечания представителя административного ответчика на заключение эксперта, суд приходит к выводу об их необоснованности по следующим основаниям.

При даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчет, представленный административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объектов, и пришел к выводу об отсутствии в нем нарушений требований действующего законодательства об оценочной деятельности и подтвердил стоимость объектов недвижимости.

Оценивая выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и проверены расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомоложного заключения, полностью поддержал и ответил на вопросы в судебном заседании.

Суд не усмотрел оснований для назначения по делу второй повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку доводы представителя административного ответчика фактически направлены на переоценку представленного в дело заключения судебного эксперта и отчета об оценке и по своей сути содержат субъективное мнение представителя министерства, не обладающего специальными познаниями в оценочной области. Министерством имущественных отношений МО не представлено доказательств порочности экспертного заключения. 

Кроме того, административным истцом в подтверждение достоверности отчета об оценке представлено экспертное заключение №3691/2016 Экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» согласно которого эксперт пришел к выводу о соответствии отчета требования федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам об оценки, сделанные выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки обоснованы. 

Данное заключение стороной Министерства имущественных отношений МО сомнению не подвергалось и не оспорено.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы N 2017-33 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке №224/16 от 18 ноября 2016 года, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "КО-Инвест», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 августа 2015 г., и положить представленный отчет в основу судебного решения по настоящему административному делу.

С учетом положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:7 в размере 44 561 800.00 рублей и торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:8 в размере 45 030 900.00 рублей по состоянию на 01 августа 2015 года является достоверной и подлежит установлению в качестве новой кадастровой стоимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области является 22 ноября 2016 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2016 г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью «Вояж» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:7, площадью 1499.5 кв. метров расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 августа 2015 года в размере рыночной стоимости 44 561 800.00 рублей

нежилого здания торгово-складского комплекса с кадастровым номером 50:57:0090107:8, площадью 1512.2 кв. метров, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 августа 2015 года в размере рыночной стоимости 45 030 900.00 рублей.

Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 22 ноября 2016 года.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова