Дело №2-2-271/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2024 года п.Долгое, Орловской области

Ливенский районный суд Орловской области в составе: 

председательствующего судьи Селищевой И.П.,

при секретаре Дорофеевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Ливенского районного суда Орловской области гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация Юность» (далее ООО «АПК Юность») к ФИО2. ФИО3, ООО Луганское о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным и об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка, по иску ФИО2 к ООО «АПК Юность» о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли – продажи земельного участка, 

установил:

Истец АПК Юность»обратился в суд с иском к ответчикам: ФИО2, ООО Луганское, ФИО3 о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным и об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка. 

В обосновании иска указав, что по условиям заключенного между ООО «АПК Юность» (покупатель) и ФИО2 (продавец) предварительного договора купли - продажи земельного участка от 03.05.2024, продавец обязуется в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ выделить в натуре земельный участок, общей площадью не менее 80 000 кв.м (8 га) в счет всех принадлежащих ему земельных долей из земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 300 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенном по адресу: 

<

адрес> и зарегистрировать право собственности на выделенный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1.1 Предварительного договора).

Также в обеспечение обязательств Сторон по Предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «АПК Юность» было заключено соглашение о задатке от 03.05.2024.

На основании расходного кассового ордера № от 15.10.2020 ФИО2 от ООО «АПК Юность» получены денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., на основании расходного кассового ордера № от 03.05.2024 ФИО2 от ООО «АПК Юность» получены денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принадлежали две земельные доли общей площадью 16 га.

Так, в целях исполнения Предварительного договора кадастровым инженером ФИО1 был подготовлен проект межевания, по результатам чего в счет земельных долей, принадлежащих ФИО2 был образован земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 240 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес> о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации права № от 20.06.2024.

Вместе с тем, ФИО2 в нарушение условий Предварительного договора от 03.05.2024, Основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с ООО «АПК Юность» заключен не был, а также не были совершены действия, направленные на заключение Основного договора. Уведомлений о готовности заключить Основной договор или невозможности исполнить условия Предварительного договора ФИО2 в адрес ООО «АПК Юность» не поступало.

ООО «АПК Юность» в адрес ФИО2 было направлено уведомление о заключении договора купли-продажи №/Исх от 17.07.2024, однако до настоящего времени от ФИО2 не поступало документов и информации о готовности заключить Основной договор.

В тоже время, по результатам анализа ООО «АПК Юность» сведений ЕГРН установлено, что в настоящий момент собственником земельного участка с кадастровым номером № является ООО «Луганское», о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ФИО2 нарушены условия Предварительного договора.

Действия ФИО2 по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с ООО «Луганское» повлекли неблагоприятные последствия для ООО «АПК Юность» в виде лишения истца права на приобретение земельного участка в собственность на условиях, согласованных в Предварительном договоре от 03.05.2024, и, соответственно, на получение урожая сельскохозяйственных культур и излечение прибыли от его использования по целевому назначению.

В ходе рассмотрения дела от истца по первоначальному иску ООО «АПК Юность» поступили уточненные исковые требования. 

В обоснование которых истец указал, что из анализа сведений Публичной кадастровой карты установлено, что в местах расположения земельного участка с кадастровым номером № в настоящее время расположен земельный участок с кадастровым номером №, состоящий из 11 контуров, поставленный на кадастровый учет 24.09.2024. 

Из представленных в материалы дела реестровых дел установлены следующие фактические обстоятельства: земельный участок с кадастровым номером № был образован в счет земельных долей ФИО2 из земельного участка с кадастровым номером № на основании проекта межевания от 17.05.2024; земельный участок с кадастровым номером № был продан ФИО2 в пользу ООО «Луганское» на основании договора купли- продажи земельного участка от 27.06.2024 за 

<

данные изъяты> руб.; земельный участок с кадастровым номером № был образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами: № (8 га), № (8 га), № (16 га), № (8 га), № (8 га), № (8 га), № (8 га), № (24 га), № (8 га), принадлежащих ООО «Луганское» на праве собственности на основании договоров купли-продажи; земельный участок с кадастровым номером № был продан ООО «Луганское» в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2024 за № руб., оплата по договору должна быть произведена ФИО3 в срок до 30.12.2026. 

Из материалов дела следует, что исковое заявление ООО «АПК Юность» к ФИО2 и ООО «Луганское» с требованием об обязании ФИО2 заключить с ООО «АПК Юность» договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером № получено ООО «Луганское» 06.09.2024, из чего можно сделать вывод, что объединение земельных участков и образование земельного участка с кадастровым номером № (поставлен на учет 24.09.2024) является умышленным совершением со стороны ООО «Луганское» действий, направленных на невозможность удовлетворения исковых требований ООО «АПК Юность» и исполнение судебного акта в случае признания их судом обоснованными.

На основании материалов реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что данный земельный участок продан ООО «Луганское» ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2024 за 

<

данные изъяты> руб., оплата по договору ФИО3 не произведена и должна быть осуществлена в срок до 30.12.2026 (запись в ЕГРН №- от 11.11.2024).

Земельный участок с кадастровым номером № является земельным участком сельскохозяйственного назначения и предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности. 

Вместе с тем, согласно общедоступных сведений, в том числе сведений ЕГРИП, ФИО3 не зарегистрирован в качестве субъекта предпринимательской деятельности и не относится к сельхозтоваропроизводителям. 

Кроме того, из договора купли-продажи следует, что ФИО3 не произведена оплата по договору за приобретенный им земельный участок, ФИО3 предоставлена отсрочка осуществления оплаты на срок до 30.12.2026, то есть более чем на 2 года.

Из вышеизложенного следует, что действия ООО «Луганское» по объединению земельных участков и снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером № являются действиями, совершенными ООО «Луганское» со злоупотреблением правом, и последующая продажа ООО «Луганское» земельного участка с кадастровым номером № в пользу ФИО3 без осуществления им оплаты по договору купли-продажи, но со сменой собственника земельного участка, является ничтожной сделкой в виду ее мнимости.

Таким образом, в целях восстановления нарушенных прав ООО «АПК Юность» подлежит признанию недействительной не только сделка между ФИО2 и ООО «Луганское», но и подлежит признанию ничтожной сделка между ООО «Луганское» и ФИО3 по продаже земельного участка.

Просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от 11.11.2024, заключенный между ООО «Луганское» и ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 960 039 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ничтожной (мнимой) сделкой; признать недействительным образование земельного участка с кадастровым номером №, площадью 960 039 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> и исключить из ЕГРН сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером №; признать договор купли-продажи земельного участка от 27.06.2024, заключенный между ФИО2 и ООО «Луганское» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 240 000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, недействительной сделкой; признать за ФИО2 право собственности на земельный участок, площадью 240 000 кв.м., образованный путем выдела долей из земельного участка с кадастровым номером № на основании проекта межевания земельных участков от 17.05.2024, подготовленного кадастровым инженером ФИО4. (публикация в выпуске газеты «Орловская правда» № 52 (27474) от 17.05.2024), в соответствующих координатах; обязать ФИО2 в срок не позднее 2 месяцев с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО «АПК Юность» договор купли-продажи земельного участка, образованного путем выдела долей из земельного участка с кадастровым номером № на основании проекта межевания земельных участков от 17.05.2024, подготовленного кадастровым инженером ФИО4 (публикация в выпуске газеты «Орловская правда» № 52 (27474) от 17,05.2024). 

Представитель истца по встречному иску (представитель ответчика по первоначальному истку) ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, обратилась в суд со встречным исковым заявление к ООО «АПК Юность» о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли -продажи земельного участка. 

В обосновании иска указав, что на момент заключения предварительного договора ФИО2 принадлежало 8 га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения сельского хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.01.2023. 

Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет только 20.06.2024 (спустя 47 дней после заключения предварительного договора б/н от 03.05.2024), что подтверждается записью регистрации № 20.06.2024.

Земельный участок с кадастровым номером №, из которого произошел выдел земельного участка ФИО2, находился в общей долевой собственности. ООО «АПК «Юность» на момент заключения предварительного договора не являлось собственником земельного участок с кадастровым номером №

Сделка по предварительному договору от 03 мая 2024 года, заключенному между ООО "АПК «Юность" и физическим лицом ФИО2, собственником земельной доли в земельном участке с кадастровым номером №, совершена с нарушением преимущественного права покупателя, в силу чего являются ничтожной.

Просит признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли - продажи земельного участка от 03.05.2024, заключенный между ФИО2 и ООО «АПК «Юность».

В судебное заседание представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ООО «АПК Юность» не явился, предоставил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя. 

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, предоставила в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, отказать истцу ООО «АПК Юность» по первоначальному иску в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, встречные исковые требовании удовлетворить. 

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО2 о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. 

Ответчики ООО «Луганское» и ФИО3 о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

Третье лицо – Управление Росреестра по Орловской области о дате, времени и месте рассмотрения дела было извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось. 

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что между ООО «АПК Юность» (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли - продажи земельного участка от 03.05.2024, согласно которого продавец обязуется в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ выделить в натуре земельный участок, общей площадью не менее 80 000 кв.м (8 га) в счет всех принадлежащих ему земельных долей из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 300 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенном по адресу: 

<

адрес> и зарегистрировать право собственности на выделенный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1.1 Предварительного договора).

В соответствии с п. 1.3 Предварительного договора предусмотрено, что на момент заключения Предварительного договора Продавцу на праве общей долевой собственности принадлежит 1 (одна) земельная доля площадью 8 га в земельном участке, указанном в п. 1.1 Предварительного договора, что подтверждается записью в ЕГРН № от 08.09.2020.

В случае приобретения Продавцом после заключения Предварительного договора, но до момента завершения образования нового земельного участка, в том числе подготовки и согласования проекта межевания, в собственность земельных долей в земельном участке, указанном в п. 1.1 Предварительного договора, площадь образуемого Продавцом земельного участка будет определяться как сумма площади всех земельных долей, принадлежащих Продавцу на праве собственности в данном участке, о чем ЕГРН должны содержаться соответствующие записи регистрации прав на земельные доли.

Согласно п. 1.6 Предварительного договора общая цена Предварительного договора, а в последующем Основного договора, составляет 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек.

Пунктом 1.7 Предварительного договора предусмотрено, что в качестве предоплаты по Предварительному договору Покупатель выплачивает Продавцу денежные средства в размере 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек. На момент заключения Предварительного договора Продавцом произведена предоплата Покупателю в сумме 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек. Оставшуюся сумму предоплаты в размере 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек Покупатель выплачивает Продавцу в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты заключения Предварительного договора.

На основании п. 1.8 Предварительного договора указанная в п. 1.6 Предварительного договора сумма Предварительного договора, а в последующем Основного договора, включает в себя стоимость земельного участка, образованного как в счет земельной доли, принадлежащей Продавцу на праве собственности на момент заключения Предварительного договора, так и стоимость земельного участка, образованного в счет всех принадлежащих Продавцу земельных долей, в том числе приобретенных Продавцом после заключения Предварительного договора, и в счет которых Продавцом будет образован земельный участок (л.д. 13-16).

Кроме того, в обеспечение обязательств Сторон по Предварительному договору от 03.05.2024 между ФИО2 и ООО «АПК Юность» было заключено соглашение о задатке от 03.05.2024 (л.д. 17-18).

ФИО2 на основании расходного кассового ордера № от 15.10.2020 получены от ООО «АПК Юность» денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 19), на основании расходного кассового ордера № от 03.05.2024 ФИО2 от ООО «АПК Юность» получены денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб.(л.д. 20).

Кадастровым инженером ФИО4 был подготовлен проект межевания от 17.05.20924, согласно которого в счет трех земельных долей, принадлежащих ФИО2 был образован земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 240 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 24-38), о чем в ЕГРН была внесена запись регистрации права № от 20.06.2024 (л.д. 39-42). 

ООО «АПК Юность» в адрес ФИО2 было направлено уведомление о заключении договора купли-продажи №/Исх от 17.07.2024, однако до настоящего времени от ФИО2 не поступало документов и информации о готовности заключить Основной договор (л.д. 43-44), чем ФИО2 был нарушен п. 1.2 Предварительного договора. 

До настоящего времени ФИО2 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с ООО «АПК Юность» заключен не был. 

Согласно договору купли – продажи земельного участка от 27.06.2024, ФИО6, действующая на основании доверенности от ФИО2, продала земельный участок, площадью 240000 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес: 

<

адрес>, кадастровый № – ООО «Луганское». 

По выписке из ЕГРН от 15.08.2024, собственником земельного участка с кадастровым номером № является ООО «Луганское», о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 01.07.2024 (л.д. 48-50).

Согласно договору купли – продажи земельного участка от 11.11.2024, ООО «Луганское» продало земельный участок, площадью 960039 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес: 

<

адрес>, кадастровый № – ФИО3 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 25 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации, или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого же закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21 июля 2022 г. № 1817-О установленные законодателем в статье 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 января 2009 г. № 1-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2009 г. № 1504-О-О, от 23 апреля 2013 г. № 534-О, от 20 июля 2021 г. № 1581-О). При этом круг субъектов, указанный в оспариваемой норме в качестве обладающих правом на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения, какой-либо неопределенности не содержит и соответствует как природе права общей долевой собственности, так и публичным интересам в сфере продовольственной безопасности государства, заключающимся в необходимости сохранения сложившихся в сельском хозяйстве технологических и производственных связей и в предоставлении определенных преимуществ в данной сфере лицам, имеющим необходимый опыт ведения сельского хозяйства на конкретных земельных участках и осуществившим мероприятия по их освоению (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 г. № 2789-О).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Как установлено пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из материалов дела следует, что по условиям заключенного между сторонами предварительного договора предметом сделки является земельная доля в праве общей долевой собственности. 

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, на момент заключения предварительного договора число участников долевой собственности на вышеуказанный земельный участок превышало пять, при этом ООО «АПК Юность» не являлось участником долевой собственности, а также сельскохозяйственной организацией, использующей указанный земельный участок, не являлось.

Следовательно, ООО «АПК Юность», не являющееся участником долевой собственности, не имело права приобретать по договору купли-продажи долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № и, как следствие, не могло быть субъектом такой сделки в силу прямого законодательного запрета, установленного Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Поскольку положениями пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на отчуждение долей в праве на земельный участок в пользу лиц, не являющихся участниками общей долевой собственности, и именно такая сделка нарушает требования закона и применительно к пункту 2 статьи 168 ГК РФ посягает на нарушение прав участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, заключенный между ФИО2 и ООО «АПК Юность» предварительный договор купли-продажи земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения является ничтожной сделкой, которая не порождает никаких юридических последствий.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Пунктом 2 данной статьи обусловлено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (пункт 3 статьи 8).

01.07.2024 ФИО7, действующий по доверенности от ФИО2, направил в Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области извещение о намерении продать земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО2 на праве собственности, общей площадью 240 000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Согласно ответу от 03.07.2024, Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области уведомил ФИО7 об отказе в приобретении в государственную собственность Орловской области вышеназванного земельного участка при реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 

Судом установлено, что на дату заключения предварительного договора продавец не выполнил предусмотренное пунктом 2 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязательное требование о направлении субъекту Российской Федерации – Орловской области извещение о намерении реализовать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения с целью соблюдения преимущественного права Орловской области на приобретение земельного участка. 

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает особый порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения с обязательным предварительным извещением о продаже высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и возможность продажи земельного участка из земель сельхозназначения иному лицу поставлена в зависимость от решения данного органа приобрести либо отказаться от приобретения земельного участка.

Следовательно, возможность для сторон заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка возникает только после направления ФИО2 в Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области извещения о намерении продать земельный участок и получения от уполномоченного органа отказа от приобретения земельного участка либо неуведомления ответчика в установленный срок о намерении приобрести земельный участок.

Заключение предварительного договора купли-продажи до направления продавцом соответствующего уведомления в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации является преждевременным и исключает в данной ситуации для покупателя возможность требовать от продавца в будущем заключить основной договор купли-продажи в случае получения ФИО2 от уполномоченного государственного органа согласия на приобретение земельного участка. 

На основании вышеизложенного, суд считает, что исковые требования ФИО2 к ООО «АПК Юность» о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли – продажи земельного участка, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В связи с тем, что встречные исковые требования ФИО2 к ООО «АПК Юность» о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли – продажи земельного участка удовлетворяются, соответственно, правовых оснований для удовлетворения требований ООО «АПК Юность» к ФИО2, ФИО3, ООО Луганское о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным и об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка, не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

исковые требования ООО «АПК Юность» к ФИО2. ФИО3, ООО Луганское о признании договора купли – продажи земельного участка недействительным и об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка, оставить без удовлетворения 

Исковые требования ФИО2 к ООО «АПК Юность» о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора купли – продажи земельного участка, удовлетворить. 

Признать недействительным (ничтожным) предварительный договор купли – продажи земельного участка, заключенный между ФИО2 и ООО «АПК Юность» от 03 мая 2024 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в течение тридцати дней с момента изготовления его в окончательной форме, с подачей жалобы через Ливенский районный суд Орловской области. 

Мотивированное решение уда изготовлено 09 января 2025 года. 

Судья: