Дело № 2-4152/2024

УИД: 50RS0052-01-2024-004253-49

Решение

Именем Российской Федерации

08 июля 2024 года г. Щёлково, Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Левченко М.Б.

при секретаре Барановой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО7 к ФИО3 ФИО8 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Пальцев ФИО9 обратился в Щёлковский городской суд Московской области с иском к ФИО3 ФИО10 о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на квартиру.

В обосновании иска указал, что между ФИО3 ФИО11. (продавец) и ФИО1 (покупатель) 19 января 2024 года заключён предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту - Договор), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру. Стоимость квартиры составила 9 000 000 рублей. В связи с нахождением квартиры в залоге, стороны договорились, что взаиморасчёт будет произведён следующим образом:

- сумма в размере 270 000 рублей уплачена покупателем продавцу в качестве аванса до подписания Договора;

- сумма в размере 6 500 000 рублей переводится покупателем продавцу в день подписания Договора. Продавец обязуется за счёт средств, полученных от покупателя, полностью исполнить свои обязательства по договору об ипотеке в день подписания договора и предоставить покупателю выданный банком документ об исполнении обязательств;

- оставшаяся сумма в размере 2 230 000 рублей оплачивается после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя, посредством номинального счёта, бенефициаром в отношении денежных средств, размещённых на номинальном счёте, является покупатель. 

19 января 2024 года в день подписания Договора пальцев ФИО12 в соответствии с его условиями перевёл ФИО3 ФИО13. 6 500 000 рублей, что подтверждается платёжным поручением № от 19.01.2024 и распиской, собственноручно написанной ФИО3 ФИО14., подтверждающей получение от ФИО2 ФИО15. в счёт продажи квартиры 6 770 000 рублей. 26 января 2024 года сторонами составлен акт приёма-передачи квартиры, истцу были переданы ключи от квартиры. Согласно п.2 Акта продавец обязуется проконтролировать процесс снятия обременения и ареста с квартиры, наложенных АО «БЖФ» и после получения выписки ЕГРН с отсутствием обременения и/или ареста, а также погасить имеющиеся задолженности по коммунальным услугам и заключить с покупателем основной Договор купли-продажи. ФИО3, в свою очередь, частично выполнила условия Договора и 19 января 2024 года погасила ипотечную задолженность перед банком АО «БЖФ». 08 февраля 2024 года определением Преображенского районного суда г.Москвы прекращено производство по делу по гражданскому делу №№ по иску АО «БЖФ» к ФИО3 ФИО43 о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с отказом от иска, вследствие с добровольной оплатой ответчиком задолженности по кредитному договору. Обеспечительные меры, наложенные судом в виде запрета Управлению Росреестра совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> были отменены. 16 марта 2024 года ФИО3 ФИО16. снялась с регистрационного учёта в спорной квартире. Однако до настоящего времени ответчица уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры, перехода прав собственности на квартиру истцу. 26 марта 2024 года истцом по последнему известному месту жительства ФИО3 ФИО17 была направлена телеграмма и сообщение в мессенджере с просьбой явиться 30 марта 2024 года в 10-00 в МФЦ по адресу: 

<

адрес>. Ответчице был направлен проект договора купли-продажи. ФИО3 ФИО18. в МФЦ не явилась. Истец вместе со своей семьёй: супругой и тремя детьми с 26.01.2024 проживают в приобретённой квартире, что в совокупности с актом приёма-передачи свидетельствуют об исполнении предварительного договора купли-продажи. Обязательства по Договору истцом исполнены согласно условиям.

В исковом заявлении истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, заключённый 19 января 2024 года между ФИО3 ФИО19 и Пальцевым ФИО20 основным договором купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> Признать за Пальцевым ФИО23 право собственности на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> указав, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО2 ФИО22 на указанный объект недвижимости, а также обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 ФИО21.

В судебное заседание истец не явился, его представитель адвокат Львов В.В., действующий на основании доверенности (копия в деле) исковые требования поддержал. Просил их удовлетворить в полном объёме.

В судебном заседании ответчик ФИО3 ФИО24 против удовлетворения иска не возражала.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную её часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что 19 января 2024 года между ФИО3 ФИО25 (продавец) и Пальцевым ФИО26 (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру. Стоимость квартиры составила 9 000 000 рублей. 

В связи с нахождением квартиры в залоге, стороны договорились, что взаиморасчёт будет произведён следующим образом:

- сумма в размере 270 000 рублей уплачена покупателем продавцу в качестве аванса до подписания Договора;

- сумма в размере 6 500 000 рублей переводится покупателем продавцу в день подписания Договора. Продавец обязуется за счёт средств, полученных от покупателя, полностью исполнить свои обязательства по договору об ипотеке в день подписания Договора и предоставить покупателю выданный банком документ об исполнении обязательств;

- оставшаяся сумма в размере 2 230 000 рублей оплачивается после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя, посредством номинального счёта, бенефициаром в отношении денежных средств, размещённых на номинальном счёте, является покупатель. 

19 января 2024 года в день подписания Договора Пальцев ФИО27. в соответствии с его условиями перевёл ФИО3 ФИО28. 6 500 000 рублей, что подтверждается платёжным поручением № от 19.01.2024 и распиской, собственноручно написанной ФИО3 ФИО29., подтверждающей получение от ФИО2 ФИО44. в счёт продажи квартиры 6 770 000 рублей. 

26 января 2024 года сторонами составлен акт приёма-передачи квартиры, истцу были переданы ключи от квартиры. 

Согласно п.2 Акта продавец обязуется проконтролировать процесс снятия обременения и ареста с квартиры, наложенных АО «БЖФ» и после получения выписки ЕГРН с отсутствием обременения и/или ареста, а также погасить имеющиеся задолженности по ЖКХ, эл.энергии, капремонту и заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи. 

ФИО3 ФИО30. частично выполнила условия Договора и 19 января 2024 года погасила ипотечную задолженность перед банком АО «БЖФ». 

08 февраля 2024 года определением Преображенского районного суда г.Москвы производство по гражданскому делу № по иску АО «БЖФ» к ФИО3 ФИО31. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество было прекращено, в связи отказом истца от иска, в связи с добровольной оплатой ответчиком задолженности по кредитному договору. Указанным определением отменены обеспечительные меры, наложенные судом в виде запрета Управлению Росреестра совершать любые регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Несмотря на то, что отпали обстоятельства, препятствовавшие заключению основного договора, до настоящего времени договор купли-продажи квартиры не заключен, переход права собственности на квартиру истцу не осуществлен. 

Ответчиком не представлено объективных доказательств невозможности или наличия препятствий к заключению вышеуказанного договора.

Исходя из существа заключенного между сторонами договора, хотя и поименованного как предварительный, из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, учитывая намерения сторон и их общую волю, цель договора и фактические обстоятельства по делу, суд считает возможным признать предварительный договор купли продажи от 19.01.2024 основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

Суд находит добросовестным поведение истца по исполнению договора. 01.07.2024 Пальцевым ФИО32. на депозит Управления Судебного департамента в Московской области в качестве обеспечения настоящего иска были внесены оставшиеся денежные средства по договору в размере 2 230 000 рублей, что в совокупности с ранее оплаченными денежными средствами и подписанным актом приёма-передачи, свидетельствует о полном исполнении истцом обязанностей по договору купли-продажи квартиры.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 ФИО33 к ФИО3 ФИО34 - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, заключённый 19 января 2024 года между ФИО3 ФИО35 и Пальцевым ФИО36 основным договором купли-продажи квартиры общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Признать за Пальцевым ФИО37 право собственности на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 ФИО38 в пользу ФИО3 ФИО39 денежные средства в размере 2 230 000 рублей в качестве доплаты по договору купли-продажи от 19.01.2024 посредством перечисления указанной денежной суммы с депозитного счёта УФК по Московской области (Управление Судебного Департамента в Московской области) в пользу ФИО3 ФИО40, после вступления решения суда в законную силу;

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости: погашение записи в ЕГРН о праве собственности на квартиру за ФИО3 ФИО42 и внесение записи о праве собственности на квартиру общей площадью 68,3 кв.м с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> за Пальцевым ФИО41.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щёлковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья М.Б. Левченко

Решение в окончательной форме изготовлено 08.07.2024