УИД № 92OS0000-01-2024-000485-86

Производство №3а-28/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2025 года город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Блейз И.Г.,

при секретаре – Бондюковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, заинтересованное лицо – Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, 

установил:

ФИО1 обратился с административным иском к указанным административным ответчика, указав, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровым номером №, площадью 1342,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>Б, нежилые помещения торговли и услуг (помещения с № I-52 по № I-69 в здании торгового комплекса лит. А). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость здания установлена в размере 104 911931,07 руб., вместе с тем из составленного по его заказу отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ следует, что рыночная стоимость помещений на дату установления кадастровой стоимости составляла 64 901 600 рублей. Поскольку размер подлежащего уплате налога за принадлежащие административному истцу нежилые помещения определяется на основании кадастровой стоимости, в результате существенного превышения размера кадастровой стоимости над рыночной на него возлагается повышенное бремя налогообложения, что послужило поводом для обращения с настоящим административным иском.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО1 просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью 1342,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения торговли и услуг (помещения с № I-52 по № I-69 в здании торгового комплекса лит. А), равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 64 901 600 рублей.

Административный истец в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, его представитель направил в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения (далее также – ГБУ) г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в отсутствие. 

Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя явку своих представителей не обеспечили, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – ФЗ №237-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровым номером №, площадью 1342,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>-Б, нежилые помещения торговли и услуг (помещения с № I-52 по № I-69 в здании торгового комплекса лит. А), о чём в ЕГРН сделана запись от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 ноября 2024 года кадастровая стоимость указанных выше нежилых помещений по состоянию на 01 января 2023 года определена в размере 104 911 931,07 руб. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество.

Частью 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью. 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование завышенности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости от 07 ноября 2024 года, составленный экспертом-оценщиком ООО «Бюро судебной экспертизы» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость помещений составляет 64 901 600 рублей.

Из разъяснений, изложенных в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Из заключения судебной экспертизы от 01 июля 2025 года следует, что:

- рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составляет 72 518 101 рубль;

- при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что при определении рыночной стоимости объектов оценки оценщиком не применялся сравнительный подход, в том числе, ввиду неактивности рынка продажи объектов офисно-торгового назначения, при этом при анализе рынка оценщиком представлено 20 возможных объектов-аналогов, обоснованного отказа от применения указанных объектов-аналогов оценщиком не представлено. В ходе проведения судебной экспертизы установлено достаточное количество предложений по продаже объектов, сопоставимых с объектами оценки, указанное могло повлиять на значение рассчитанной рыночной стоимости объекта.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого здания. 

Заключение составлено компетентным экспертом, имеющей необходимые познания в исследуемой области и значительный стаж работы в экспертной деятельности, предупрежденной о наступлении уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит обширные и мотивированные выводы, в связи с чем, у суда не имеется оснований ему не доверять.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью подлежат удовлетворению, при этом при решении вопроса об установлении рыночной стоимости земельного участка суд полагает необходимым руководствоваться выводами, отраженными в заключении судебной экспертизы.

Отчет об оценке, предоставленный административным истцом, в данном случае не может быть принят во внимание, ввиду допущенных в нём ошибок при определении рыночной стоимости здания, на которые указано в заключении судебной экспертизы.

Кроме того специалист, составивший представленный административным истцом отчет об оценке, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что ставит под сомнение объективность и беспристрастность сделанных им выводов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец обратилась в суд с административным иском 19 ноября 2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 19 ноября 2024 года.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с заключением судебной экспертизы ФБУ «Севастопольская ЛСЭ» Минюста России направлено заявление о выплате вознаграждения за проведение экспертизы в размере 200 100 рублей согласно счету на оплату от 01 июля 2025 года.

Из материалов дела следует, что ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено стороной административного истца.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте оценки, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, судебные расходы относятся на орган, допустивший такую ошибку.

Из материалов дела не следует, что размер установленной кадастровой стоимости стал следствием недостоверности сведений об объекте оценки либо исправления кадастровой ошибки.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости установленной в заключении судебной экспертизы и кадастровой стоимостью установленной в результате массовой кадастровой оценки составляет (100% - 72 518 101 / 104 911 931,07 * 100% = 30,9%), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.

В этой связи несение судебных расходов по проведению судебной экспертизы подлежат возложению на него.

Согласно платежному поручению от 04 декабря 2024 года ФИО1 в счет оплаты судебной экспертизы на депозитный счет суда внесены денежные средства в размере 70 000 рублей, следовательно, с него подлежат взысканию 130 100 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилых помещений с кадастровым номером №, площадью 1342,9 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения торговли и услуг (помещения с № I-52 по № I-69 в здании торгового комплекса лит. А), равными их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2023 года в размере 72 518 101 (семидесяти двух миллионов пяти ста восемнадцати тысяч ста одного) рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 19 ноября 2024 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 130 100 (ста тридцати тысяч ста) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 24 июля 2025 года.

Председательствующий И.Г. Блейз