Дело [номер]/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 23 декабря 2019 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, количество этажей - 2, общей площадью 297,3 кв. м., расположенного по адресу: [адрес], кадастровый [номер], в размере его рыночной стоимости 4081000 (Четыре миллиона восемьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на [дата] и объекта недвижимости - нежилого здания, количество этажей - 1, общей площадью 77,9 кв.м., [номер], кадастровый [номер], в размере его рыночной стоимости 1112000 (Один миллион сто двенадцать тысяч) рублей по состоянию на [дата],

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 [дата] обратился в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал в административном иске о том, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], и нежилого здания с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес]. 

В соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской [адрес]» кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена в размере 5856402,6 рублей, а кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] – в размере 3193357,51 рублей.

Административный истец считает, что утвержденная кадастровая стоимость нежилых зданий существенно выше рыночной стоимости этих объектов недвижимости, в связи с чем он обратился в оценочную организацию КП. с целью установить рыночную стоимость нежилых зданий. Оценочной организацией Казенное предприятие Нижегородской области «Нижтехинвентаризация» был составлен отчет об оценке от 10.09.2019 года [номер], согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на [дата] составляет 4081000 рублей. В соответствии с отчетом об оценке от 10.09.2019 года №87-09.2019 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на [дата] составляет 1112000 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 ФИО3 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить. Заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО2 Ходатайство удовлетворено. Заявил ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области в письменном отзыве указало о том, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в отношении спорных объектов недвижимости (т.2 л.д.54-56).

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало удельные показатели кадастровой стоимости и не является органом государственной власти, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, права административного истца Учреждение не нарушало (т.2 л.д.59-63).

В информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области указывается, что объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес], поставлено на государственный кадастровый учет [дата] года. Кадастровая стоимость данного объекта определена в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» и на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории на территории Нижегородской области» в размере 5856402,6 рублей по состоянию на [дата]. 

Объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес]3, внесен в государственный реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 05.07.2011 года. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 3193357,51 рублей по состоянию на [дата].

Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости в последующем в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН и Акт определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] от [дата] (т.2 л.д.13-23).

Заинтересованным лицом администрацией города Арзамаса Нижегородской области в суд представлена письменная позиция, в которой данное заинтересованное лицо просит суд в удовлетворении административного искового заявления отказать. Указывается на то, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно объекты-аналоги подобраны не корректно, недостаточно исследован рынок объектов оценки, необоснованно применен затратный подход, в отчете об оценке [номер] информация плохо читаема, в отчете об оценке [номер] при расчете стоимости земельного участка под зданием для объекта-аналога [номер] не применялась корректировка на торг, в отчетах не использовались корректировки на наличие отдельного входа. Заинтересованное лицо просило рассмотреть дело без участия представителя в судебном заседании (л.д.29-30).

С учетом замечаний к отчетам об оценке и ходатайства представителя административного истца судом допрошена в качестве свидетеля оценщик КП. ФИО2

Свидетель ФИО2, предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, в отношений указанных заинтересованным лицом администрацией города Арзамаса Нижегородской области замечаний к отчетам об оценке пояснила, что составляла отчеты об оценке [номер] и [номер] в отношении нежилых зданий, расположенных в городе Арзамасе Нижегородской области.

Сообщила, что здания осматривались, производилось их фотографирование. Кадастровая стоимость данных зданий была определена по состоянию на 2011 год и на 2014 год без учета их состояния, конструктивных особенностей, влияющих на размер рыночной стоимости. 

При осмотре зданий состояние объектов ею было определено как хорошее. 

Так как оценка производилась на ретроспективную дату, ею с использованием имеющихся источников информации, указанных в отчетах об оценке, была исследована информация о предложении к продаже объектов, относящихся к одному с объектами оценки сегменту рынка, а также о продаже земельных участков и аренде объектов-аналогов. 

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости и отборе объектов-аналогов ею были учтены требования ФСО №7, в том числе пункта 22«б», согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В отношении здания с кадастровым номером [номер]1776 использовались объекты-аналоги, расположенные в городах Арзамасе, Заволжье и Дзержинске, а в отношении здания с кадастровым номером [номер] - в городах Арзамасе и два Дзержинске. Как и объекты оценки, объекты-аналоги расположены в городах с развитой промышленностью. Подобрать все объекты-аналоги к объектам оценки в городе Арзамасе на даты оценки не представилось возможным из-за отсутствия у неё такой информации. Другие объекты, расположенные в г.Арзамасе, информация о которых на даты оценки у нее имелась, отличались от объектов оценки по ценообразующим характеристикам, поэтому применение поправочных коэффициентов привело бы к искажению результатов определения рыночной стоимости оцениваемых зданий. 

Относительно применения затратного подхода свидетель ФИО2 пояснила о том, что применение такого подхода предусмотрено пунктом 19 ФСО №1, когда имеется достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. У неё, как у оценщика, такая информация в отношении оцениваемых объектов имелась. Применение затратного подхода к оценке считает обоснованным и правильным.

Относительно плохо читаемого текста на страницах 94-96 в отчете об оценке [номер] пояснила, что приведен распечатанный текст из газеты. Однако к отчету об оценке приложен отчет об оценке в электронном виде, в котором текст на указанных страницах хорошо читаем.

Пояснила, что в отчете об оценке [номер] при расчете стоимости земельного участка под зданием для объекта-аналога №3 не применялась корректировка на торг, так как в самом объявлении данный объект предложен на продажу с оговоркой «без торга». К другим объектам, в объявлениях о которых такой оговорки не было, ею применялась поправка на торг 8%, о чем прямо указано в отчете об оценке на странице 64 (т.1 л.д.100).

Относительно не применения ею в отчетах корректировки на наличие отдельного входа в здания свидетель ФИО2 пояснила, что такую корректировку в данном случае применять необходимости не имеется, так как и объекты оценки и объекты-аналоги являются зданиями и имеют отдельный вход в них.

Полагала, что рыночная стоимость объектов недвижимости ею установлена правильно. Рыночная стоимость объектов оценки, полученная различными подходами, не имеет больших отличий, находится в допустимых пределах.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 297,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: промтоварный магазин, расположенного по адресу: [адрес], и собственником объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 77,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин), расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.2 л.д.16-19).

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом).

Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером [номер] определена в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» и на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории на территории Нижегородской области» в размере 5856402,6 рублей по состоянию на 11.02.2014 года, о чем представлен Акт определения кадастровой стоимости (т.2 л.д.22-23). В последующем изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. При таких обстоятельствах в отношении требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и его кадастровая стоимость может быть определена по состоянию на [дата], что и просит административный истец. Применительно к данному требованию надлежащим административным ответчиком является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», определившее кадастровую стоимость данного объекта по состоянию на [дата].

Актуальная кадастровая стоимость объекта капитального строительства - нежилого здания с кадастровым номером [номер] утверждена непосредственно постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. В последующем изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. При таких обстоятельствах в отношении требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] может быть определена по состоянию на [дата], что и просит административный истец. Применительно к данному требованию надлежащими административными ответчиками являются Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец ФИО1 представил в суд отчет об оценке от [дата] [номер] и отчет об оценке от [дата] [номер], составленные оценщиком КП. ФИО2 (т.1 л.д.37-167, л.д.168-304).

Согласно данным отчетам рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 297,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: промтоварный магазин, расположенного по адресу: [адрес], составляет 4081000 (Четыре миллиона восемьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на [дата]; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 77,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин), расположенного по адресу: [адрес], составляет 1112000 (Один миллион сто двенадцать тысяч) рублей по состоянию на [дата].

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчеты об оценке от [дата] [номер] и [номер], составленный оценщиком КП. ФИО2, допросив оценщика ФИО2 в качестве свидетеля, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Из раздела 2 (задание на оценку) отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости объектов оценки для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (раздел 8).

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки.

Указывается, что объект оценки с кадастровым номером [номер] представляет собой нежилое здание (магазин), расположенное в центральной части города Арзамас Нижегородской области в градостроительной зоне обслуживания и деловой активности местного значения. Удаленность от областного центра составляет порядка 100 км. Объект расположен на красной линии застройки, транспортная доступность хорошая, подъездные пути – асфальтированная дорога. Площадь здания – 297,3 кв.м., число этажей – 2, год постройки – 2007, коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение. Стены кирпичные, мягкая кровля. Состояние объекта определено как хорошее (физический износ от 0 до 20%) (т.1 л.д.51-56).

Объект оценки с кадастровым номером [номер] представляет собой нежилое здание (магазин), также расположенное в центральной части города Арзамас Нижегородской области в градостроительной зоне обслуживания и деловой активности местного значения. Удаленность от областного центра составляет порядка 100 км. Объект расположен на красной линии застройки, транспортная доступность хорошая, подъездные пути – асфальтированная дорога. Площадь здания – 77,9 кв.м., число этажей – 1, год постройки – 2006, коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение. Стены кирпичные, мягкая кровля. Состояние объекта определено как хорошее (физический износ от 0 до 20%) (т.1 л.д.182-187).

Приведены сведения относительно земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости – оцениваемые нежилые здания (т.1 л.д.56, л.д.187). 

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, указан за период, предшествующий дате оценки.

С учетом особенностей функционального назначения объектов оценки, а также особенностей местоположения, оцениваемые объекты оценщиком отнесены к объектам недвижимости, которые относятся к сегменту рынка коммерческой недвижимости офисно-торгового назначения, торговая недвижимость (т.1 л.д.64-65, л.д.194-195).

В отчете содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного сегмента рынка. Приведены цены предложений объектов торгового и универсального назначения (10 и 11 предложений), цены арендных ставок на объекты офисно-торгового назначения (6 и 5 предложений), предложения по продаже земельных участков коммерческого назначения (8 и 9 предложений) (т.1 л.д.65-71, л.д.195-201). 

Определены ценообразующие факторы для объектов офисно-торговой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.72-81, л.д.202-212). 

Наиболее эффективным использованием зданий в соответствии с требованиями ФСО №7 признано их фактическое использование в качестве объектов торгового назначения (т.1 л.д.81-83, л.д.212-214).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчетов об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено. 

Оценка нежилых зданий проведена с применением всех возможных подходов к оценке: сравнительного подхода, затратного подхода и доходного подходов. При этом оценщик обосновал возможность применения всех подходов к оценке.

При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. В отчете приведены сведения, содержащиеся в Сборнике КО-ИНВЕСТ, 2008 год «Общественные здания», а также значения корректирующих коэффициентов. Произведен расчет корректировок цен объектов-аналогов. Оценщиком установлены размеры накопительного износа, а также применены соответствующие корректировки (т.1 л.д.86-99, л.д.216-222).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано по 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. При этом в отчете обоснован выбор объектов-аналогов. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (т.1 л.д.92-118, л.д.223-247).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, для каждого из объектов. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. Определен чистый операционный доход применительно к оцениваемым объектам, размер ставки капитализации с учетом которых установлена рыночная стоимость объектов оценки доходным подходом (т.1 л.д.118-128, л.д.247-255).

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилых зданий, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО2 является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», регистрационный [номер]. Имеет высшее профессиональное образование, диплом Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, АВС 0680483, 1999 год. Диплом о профессиональной переподготовке Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, [номер], 2015 год. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от [дата] [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – 4 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО «Ингосстрах» (т.1 л.д.,43-44 л.д.159-165).

Сведений о том, что оценщик ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО2 у суда не имеется. 

Суд учитывает показания свидетеля ФИО2 в судебном заседании, полагает, что показания свидетеля подтверждают правильность определения рыночной стоимости спорных нежилых зданий.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам, составленным оценщиком КП. ФИО2, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости доводы административных ответчиков Правительства Нижегородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованного лица администрации города Арзамаса Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] [номер] в размере их рыночной стоимости имело место [дата], то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости необходимо считать [дата].

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 297,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: промтоварный магазин, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 4081000 (Четыре миллиона восемьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на [дата].

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] площадью 77,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое здание (магазин), расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 1112000 (Один миллион сто двенадцать тысяч) рублей по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости считать [дата]. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено [дата].

Судья М.А. Кручинин