Административное дело № 3а-172/2025

УИД 23OS0000-01-2025-000009-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

1 декабря 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола

помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ОМНИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «ОМНИ» обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, площадью 801,3 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости равной 28 900 000 рублей по состоянию на 01.01.2023 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере 48 886 119,06 рублей. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке № 168/24 от 23.08.2024 года, выполненным ООО «Агентство независимой оценки «НЭСКО», рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 года объекта составляет 28 900 000 рублей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Конкурсным управляющим ООО «ОМНИ» ФИО1 направлено ходатайство о проведении судебного заседания без его участия, в котором указал на отсутствие возражений относительно удовлетворения административного искового заявления.

Представителем административного истца ООО «ОМНИ» по доверенности ФИО2 направлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести законное и обоснованное решение, а также возражения на заключение эксперта, полагает, что оно не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки, также содержится ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в отсутствие представителя.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем заинтересованного лица ФИО6 по доверенности ФИО2 направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заинтересованного лица, просит административное исковое заявление удовлетворить.

Представителем заинтересованного лица ФИО7 по доверенности ФИО8 направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заинтересованного лица, просит административное исковое заявление удовлетворить.

Представителем заинтересованного лица ФИО9 по доверенности ФИО10 направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заинтересованного лица, просит административное исковое заявление удовлетворить.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 20.01.2025 года № 27-00754-ДС/25 и выписке из ЕГРН, ООО «ОМНИ» на праве собственности в период с 28.03.2014 года до 19.02.2025 года принадлежал объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером ........, площадью 801,3 кв.м, расположенное по адресу: .............

Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на имущество в отношении недвижимого имущества, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость, предусмотрены статьей 378.2 НК РФ.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в дополнении к отзыву указано, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером ........ с 2017 года не включался в перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Из представленных по запросу суда сведений ИФНС № 3 по г. Краснодару следует, что объект недвижимости с кадастровым номером ........ имеет назначение «Иные строения, помещения и сооружения», и не включен в перечень объектов недвижимого имущества, указанных в под. 1 и 2 п. 1 статьи 378.2 НК РФ, в связи с чем не отвечает условиям для исчисления налога по кадастровой стоимости.

Вместе с тем, налогоплательщики - российские организации исполняют обязанность по представлению налоговой декларации по налогу на имущество организаций в части объектов налогообложения, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость.

Имущество, облагаемое налогом по среднегодовой стоимости, в общем случае признается объектом налогообложения при условии учета его в качестве основных средств (пункт 1 статьи 375 НК РФ).

С 01.01.2024 года ООО «ОМНИ» применяет упрощённую систему налогообложения, что влечет их к освобождению от обязанности по уплате налога в отношении указанного объекта за отчетный период 2024 год. Однако за отчетные периоды 2022-2023 гг. Обществом представлены декларации в ИФНС России № 5 по г. Краснодару, налог за данный объект был исчислен.

Из дополнительных объяснений представителя ФИО2 и материалов дела усматривается, что во исполнение мирового соглашения, утвержденного в рамках дела о признании ООО «ОМНИ» несостоятельным (банкротом) определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2024 года по делу № ........, ООО «ОМНИ» передало в общую долевую собственность физических лиц указанное нежилое помещение, в связи с чем 19.02.2025 года зарегистрировано право собственности ФИО11 (........), ФИО9 ........) и ФИО7 ........). Собственники недвижимого имущества оплачивают налог на имущество, который напрямую зависит от кадастровой стоимости, а также на размер НДФЛ при его отчуждении.

Пунктом 2 статьи 214.10 НК РФ установлено, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Согласно абзацу 2 части 8 статьи 214.10 НК РФ в целях пунктов 2, 3 и 6 настоящей статьи в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении доходов налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «ОМНИ» наделено правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровым номером ........ в размере 48 886 119,06 рублей определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» (акт № АОКС-........ от 16.02.2024 года) в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», и согласно статье 18 названного закона с 01.01.2024 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2023 года.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 168/24 от 23.08.2024 года, выполненный ООО «Агентство независимой оценки «НЭСКО», из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 года объекта с кадастровым номером ........ составляет 28 900 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно его обоснованности, суд на основании определения от 10.03.2025 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ФИО12 ООО «Р-ГРУПП». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № РГ-172/2025, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО12, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года округленно составляет 45 027 900 рублей. Отчет об оценке № 168/24 от 23.08.2024 года, выполненный ООО «Агентство независимой оценки «НЭСКО», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено.

По результатам ознакомления с вышеуказанным заключением эксперта, представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3, представитель ООО «ОМНИ» по доверенности ФИО2 выразили несогласие с выводами проведенной экспертизой.

Для оценки доводов представителей, устранения возможных сомнений в обоснованности проведенного экспертного исследования, которые невозможно устранить в судебном разбирательстве путем допроса эксперта, а также ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования экспертного заключения, определением Краснодарского краевого суда от 18.06.2025 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бизнес-Партнер» ФИО13 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Бизнес-Партнер» ФИО13 № БП-172/2025 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года округленно составляет 44 556 400 рублей.

Отчет об оценке № 168/24 от 23.08.2024 года, выполненный ООО «Агентство независимой оценки «НЭСКО», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л. 21-23 заключения эксперта).

Так, эксперт указывает, что при анализе рынка в таблице № 7 оценщик приводит рынок предложений о продаже/аренде объектов коммерческой недвижимости, делая выборку из трех объектов аналогов для сравнительного и доходного подходов. Отличие и непринятие к расчету других предложений, выявленных при анализе рынка, не обосновано, поскольку оценщик не указывает по каким именно ценообразующим параметрам имеются различия между предложениями, представленными в рынке и объектом оценки, что требования Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 «Оценка недвижимости». При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщик ошибочно использует максимальное значение скидки на торг в размере 9% (среднее значение составляет 6%). В отчете об оценке имеется ссылка на статью о том, что в «центре Краснодара спрос на торговые площади в 2022 году упал на четверть» как обоснование выбора данного значения, однако оценщиком данная статья проанализирована не в полном объеме, так как в районе расположения оцениваемого объекта - Карасунском районе спрос вырос, что нарушает требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В рамках доходного подхода выбранные оценщиком объекты аналоги №1-№3 несопоставимы с оцениваемым объектов по площади, что приводит к введению корректировок в размере от -27% до -52%. Объект аналог №3 имеет площадь 17 кв.м, в свою очередь оцениваемый объект представляет собой помещение, площадью 801,3 кв.м (различие в площади более 47 раз), что свидетельствует о несопоставимости данных предложений с оцениваемым объектом и нарушает требования Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)». Необоснованно и ошибочно использовано также верхнее значение коэффициента капитализации в размере 12% (среднее значение составляет 10%), поскольку местоположение оцениваемого объекта характеризуется высокой плотностью застройки, хорошим транспортным потоком, высоким уровнем предпринимательского дохода. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик ошибочно использует максимальное значение скидки на торг в размере 10% (среднее значение составляет 5%), поскольку в районе расположения оцениваемого объекта - Карасунском районе спрос на торговые площади вырос. В рамках сравнительного подхода выбранные оценщиком объекты аналоги №1-№3 несопоставимы с оцениваемым объектов по площади, что приводит к введению корректировок в размере от -34% до -35%, что свидетельствует о несопоставимости данных предложений с оцениваемым объектом и нарушает требования Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)».

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта.

Таким образом, оценивая отчет об оценке, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта № БП-172/2025, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3 направлено возражение на заключение эксперта, согласно которому считает, что оно не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

В обоснование своих возражений указывает, что в рамках сравнительного подхода, экспертом допущены следующие нарушения:

1) объект-аналог № 1 является отдельно стоящим зданием, соответственно данный объект сравнения не сопоставим с объектом экспертизы по типу объекта. Применение данного объекта сравнения к расчету даже с учетом корректирующего коэффициента некорректно;

2) принятая к расчету площадь объекта-аналога № 1 не подтверждена, не соответствует площади, указанной в скриншоте объявления объекта-аналога № 1;

3) применение поправочного коэффициента на долю земельного участка в стоимости ЕОН для объектов-аналогов № 2, 3 некорректно, так как данные объекты-аналоги являются встроенными помещениями. Кроме того, величина корректирующего коэффициента в размере «-35,8%» не подтверждена и не обоснована (страница 38 заключения). Применение к расчетам понижающих корректировок в размере более 30% говорит о выходе аналогов из рассматриваемого сегмента рынка и вызывает сомнения в достоверности использования данных объектов как объектов сравнения;

4) корректировка на состояние отделки рассчитана неверно, кроме того, в объявлении объекта-аналога № 3 указано, что у данного объекта сравнения отделка «чистовая», в расчетах данный фактор не учтен;

5) в заключении отсутствует информация, подтверждающая общую площадь подвала и общую площадь 1 этажа объекта экспертизы. Не указан источник информации, на основании которого рассчитывался усредненный коэффициент на этаж расположения для объекта экспертизы.

При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода, по мнению представителя административного ответчика, экспертом допущены следующие нарушения:

1) не указан источник информации, на основании которого рассчитывался усредненный коэффициент на этаж расположения;

2) согласно информации с геоинформационного портала пространственных данных «Национальная система пространственных данных» по адресу, указанному в скриншоте объявления объекта-аналога № 3 (страница 65 заключения) расположено нежилое 2-х этажное здание - магазин, площадью 599,5 кв.м (кадастровый номер ........). В скриншоте объявления объекта-аналога № 2 указано, что сдается помещение площадью 560 кв.м, 2 этаж. Учитывая, что площадь всего здания 599,5 кв.м, можно сделать вывод о том, что в аренду сдается все здание, а не помещение 2-го этажа, как указывает эксперт, соответственно принятые для данного объекта-аналога корректирующие коэффициенты внесены некорректно;

3) эксперт производит определение рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках доходного подхода методом капитализации доходов, при этом в расчет использует ставку дисконтирования вместо коэффициента капитализации (страница 50 заключения), обоснования эксперта отсутствуют.

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта, по его мнению, нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ФИО13 не явился, представил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений относительно выявленных нарушений при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода следует, что корректировка для объекта-аналога № 1 применена на основании источника: Справочник оценщика недвижимости - 2022, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО14, 

<

...> г. таблица 48, и данный корректирующий коэффициент учитывает преимущества использования отдельно стоящего здания по сравнению со встроенным помещением, в том числе, возможность более свободного использования отдельно стоящего здания.

Относительно принятой к расчету площади объекта-аналога № 1, эксперт пояснил, что площадь была принята по данным геоинформационного портала ............, и согласно данным Росреестра площадь составляет 919,80 кв.м.

В обоснование применения поправочного коэффициента на долю земельного участка в стоимости ЕОН для объектов-аналогов № 2, 3, эксперт пояснил, что каждому собственнику помещения/помещений принадлежит доля в праве на земельный участок с учетом долей в праве собственности на здание, поэтому при оценке стоимости встроенного помещения как объекта капитального строительства из стоимости встроенного помещения, рассчитанного методами сравнительного и доходного подходов, в рамках которых определяется стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к ОКС, необходимо вычесть стоимость прав на земельный участок в размере доли оцениваемого помещения в праве собственности на здание. Наиболее типично доля оцениваемого помещения в праве собственности на здание определяется пропорционально общим площадям помещений, находящихся в собственности нескольких собственников и являющихся в совокупности собственниками всего здания.

Относительно проведенного расчета корректировки на состояние отделки, эксперт разъяснил, что данная корректировка применена на основании источника: «Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. № 19. По состоянию на 01.01.2023 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2023 года) под ред. ФИО15 (код сборника: СРКД 19/1-2023Н). Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: Краснодарский край». Проанализировав материалы дела, эксперт выявил, что подвал объекта экспертизы находится в состоянии, требующем ремонта, следовательно, требуется применение корректирующего коэффициента. Экспертом рассчитана корректировка по данному параметру в соответствии с соотнесением площади 1 этажа (не требующем ремонта, без применения корректировки) и площади подвала (требующем ремонта с применением корректировки). Чистовая отделка учтена, так как чистовая отделка - это завершающий этап внутренней отделки, направленный на придание пространству готового вида и полной функциональности. После завершения чистового ремонта помещение полностью готово к установке мебели, техники и использованию.

В качестве источника информации, на основании которого рассчитывался усредненный коэффициент на этаж расположения для объекта экспертизы в рамках доходного и сравнительного подходов, эксперт указал, что площадь подвала и площадь первого этажа приняты на основании технического паспорта на объект, имеющимся в материалах дела.

Принятые корректирующие коэффициенты для объектов-аналогов № 2,3 в рамках доходного подхода эксперт обосновал тем, что им была использована общедоступная информация, которую собственник указал в объявлении. Также отметил, что зачастую собственниками указываются близлежащие адреса к объектам, выставленным на продажу, соответственно при подготовке заключения экспертом анализировались данные публичных карт, и в случае существенного расхождения с данными, указанными в объявлении и публичных кадастровых картах, эксперт делает вывод о том, что указан ближайший адрес к объекту, выставленному на продажу.

Ставка дисконтирования (норма доходности, норма отдачи на вложенный капитал, потенциальная доходность) может быть применена во всех методах доходного подхода. В методе дисконтирования денежных потоков ставка дисконтирования может быть использована для приведения всех прогнозируемых расходов, связанных с созданием или преобразованием оцениваемого объекта недвижимости, и доходов, которые по расчетам он будет приносить в будущем, к дате оценки. Приведенная ставка дисконтирования экспертом рассчитана исключительно по рыночным данным, на основе соотношения доходности к стоимости объектов недвижимости. В методе капитализации по расчетным моделям приведенная в сборниках ставка дисконтирования может участвовать при построении расчетной модели.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителя административного ответчика на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта, суд полагает, что доводы представителя о допущенных, по его мнению, экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, которое приведено на странице 27 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Для согласования результатов оценки, полученных с использованием различных подходов, эксперт использовал метод анализа иерархий (МАИ).

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта

№ БП-172/2025, подготовленного экспертом ООО «Бизнес-Партнер» ФИО13, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2023 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 25.12.2024 года (дата обращения с административным исковым заявлением в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25.12.2024 года.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «ОМНИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества ........, площадью 801,3 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 44 556 400 (сорок четыре миллиона пятьсот пятьдесят шесть тысяч четыреста) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 25.12.2024 года.

В остальной части в удовлетворении административных исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 15 декабря 2025 года.