Дело № 2-4249/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2017 года город Саратов

Октябрьский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Ершова А.А.,

при секретаре Апокине Д.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца – адвоката Козловского С.Б.,

ответчика ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о прекращении ипотеки на объект недвижимости и о погашении регистрационной записи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО4 о прекращении ипотеки на объект недвижимости и о погашении регистрационной записи.

Исковые требования мотивированы тем, что 

<

дата> между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, литера 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с условным номером № и кадастровым номером №.

При этом, в соответствии с условиями договора купли-продажи нежилого помещения от 

<

дата> указанный объект недвижимости обременен, в том числе правом ипотеки до 

<

дата> в пользу ФИО4, что подтверждается регистрационной записью об ипотеке № от 

<

дата>.

Вместе с этим, при заключении указанного договора купли-продажи, между сторонами было достигнуто устное соглашение, которое является существенным условием при заключении договора, в соответствии с которым ФИО2 и ФИО4, являющиеся сторонами договора залога недвижимого имущества (ипотеки), обратятся в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с соответствующим заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке на передаваемый истцу в собственность объект недвижимости.

Кроме этого, в соответствии с п. 4 договора купли-продажи нежилого помещения от 

<

дата>, обязанность по оплате передаваемого истцу в собственность объекта недвижимости должна была быть исполнена истцом в течение 1 дня после подписания указанного договора купли-продажи. Указанное условие договора было обусловлено тем, что ответчики именно в день подписания договора купли-продажи обязались осуществить подачу в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области заявления о снятии обременения (ипотеки) на передаваемый истцу в собственность объект недвижимости.

<

дата> ФИО4 еще до подписания сторонами договора купли-продажи спорного объекта недвижимости обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке №.

Ответчик ФИО2 сообщил, что обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке только после получения им в полном объеме денежных средств за передаваемое истцу в собственность нежилое помещение. Однако до настоящего времени ФИО2 с аналогичным заявлением о погашении регистрационной записи обременения (ипотеки) по неизвестным причинам не обратился. Непредставление заявления ФИО2 о снятии (погашении записи) ипотеки являлось основанием для отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке на спорный объект недвижимости.

В силу действующего законодательства залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Обращаясь с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке залогодержатель ФИО4 выразила свою волю, отказавшись от своего преимущественного перед другими кредиторами права удовлетворения обязательств ФИО2 за счет заложенного имущества, а именно нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> литер 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

адрес> кв. м., с условным номером № и кадастровым номером №.

Действия (бездействие) ФИО2, фактически не совершившего необходимые для погашения записи об ипотеке, вынудили истца подать заявление о приостановлении регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

Истец полагает, что действия ФИО2, фактически препятствующего истцу в приобретении права собственности на нежилое помещение, свободным от прав третьих лиц (наличие зарегистрированной ипотеки), являются незаконными, необоснованными, в связи с чем её права подлежат судебной защите.

Истец просит прекратить ипотеку между ФИО2 и ФИО4, зарегистрированную 

<

дата> за номером № сроком до 

<

дата>, и погасить вышеуказанную регистрационную запись об ипотеке.

Истец в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Она также пояснила, что в 

<

дата> по объявлению в газете она решила приобрести нежилое помещение (кафе) по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 7.000.000 руб. Ранее у неё имелся бизнес, которая она продала, и вырученные денежные средства решила вложить в кафе. В ходе общения с продавцом, который представился ей как ФИО3, он предъявил ей выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой именно он являлся собственником помещения. Была достигнута договоренность о приобретения нежилого помещения за 7.000.000 руб.

В последствии истцу стало известно, что собственником помещения является не ФИО3, а ФИО2, а само помещение находится в залоге (ипотеки) у ФИО4 В ходе переговоров между сторонами была достигнута устная договоренность о погашении записи об ипотеки и о продаже помещения без данного обременения.

<

дата> стороны должны были приехать в Росреестр в целях подачи заявлений о снятии ипотеки и для заключения основного договора купли-продажи. Встреча была назначена на утро. Однако ФИО4 не смогла прибыть в назначенное время и встречу отложили на вечер в МФЦ Фрунзенского района г. Саратова.

Вечером 

<

дата> истец вместе со своей дочерью и зятем, у которых имелись деньги на покупку помещения, прибыли в МФЦ Фрунзенского районе г. Саратова, где она впервые увидела ФИО2 и ФИО4 В начале ФИО4 должна была подать заявление о снятии ипотеки. Данное заявление было подано. Сотрудник МФЦ спросил кто является вторым участником ипотеки, а именно собственником помещения, так как заявление о снятии ипотеки должен также подать и он. На что ФИО3 сказал, что именно он является собственником помещения и именно он оформлял его залог в счёт исполнения кредитных обязательств.

Заявление о снятии ипотеки было подано от имени ФИО4 и ФИО3 Со слов сотрудника МФЦ истец узнала, что поданные заявления рассматриваются в течение 3 дней, а сама ипотека будет снята в указанный период.

После этого, между ней и ФИО2 был подписан договор купли-продажи помещения, в котором указана его цена в размере 4.000.000 руб. Однако ФИО2 были переданы деньги в сумме 7.000.000 руб., а именно та сумма, на которой они договорились. Со стороны ФИО2 была выдана расписка о получении в счёт продажи помещения 4.000.000 руб., ФИО3 оформлена расписка на сумму 2.900.000 руб. Оставшиеся 100.000 руб. были переданы в счёт оплаты жилого помещения, находящегося над кафе, которое истец тоже хотела приобрести.

Впоследствии истцу стало известно, что Управление Росреестра приостановило регистрацию действий по снятию ипотеки в отношении нежилого помещения в связи с отсутствием заявления собственника, а именно ФИО2 в связи с этим она обратилась в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. До настоящего времени ипотека не снята и право собственности на помещение за ней не зарегистрировано. При покупки помещения (кафе) была достигнута договоренность, что данное помещение приобретается ею без соответствующей ипотеки и без притязаний на него третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования и позицию истца полностью поддержал.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие (л.д. 25). Представила письменные возражения на заявленные требования (л.д. 26-27).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал и пояснил, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО3, он является собственником нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Данное помещение ранее было передано ФИО3 в залог 

<

данные изъяты> по исполнению кредитного договора, заключенного банком с 

<

данные изъяты>. В дальнейшем сторона заемщика по кредитному договору была заменена на 

<

данные изъяты> с сохранением ипотеки.

<

дата> между 

<

данные изъяты> и ФИО4 был заключен договор уступки права требования (цессии) по кредитному договору, согласно которого ФИО4 были переданы все права и обязанности по кредитному договору. На момент заключения договора уступки права требования задолженность заемщика 

<

данные изъяты> составляла 3.996.000 руб., основного долга, а также проценты за пользование суммой займа и штрафные санкции. Все права кредитора перешли к ФИО4 на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

<

данные изъяты> обязалось оплатить сумму задолженности ФИО4 с учётом досрочного истребования и наличия неурегулированного спора в суде по кредитному договору.

Со стороны ФИО4 была произведена оплата в сумме 4.258.248 руб. 54 коп.

<

дата> между 

<

данные изъяты>, ФИО3 и ФИО4 был заключен договор о замене стороны по договору ипотеки, в рамках которого к ФИО4 перешли все права и обязанности по договору ипотеки. Переход права был зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании согласия ФИО4 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорного помещения с сохранением в отношении него залога. В связи с чем, именно ФИО2 встал на место залогодателя по договору ипотеки. До настоящего времени перед ФИО4 задолженность по кредитному договору не погашена. Оснований для прекращения ипотеки не имеется.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения с истцом она прекрасно знала о наличии в отношении недвижимого имущества обремения в виде ипотеки в пользу ФИО4, а именно в самом тексте договора имелась соответствующая информация. Устной договоренности о снятии ипотеки до момента подписания договора не имелось. Основанием для обращения ФИО4 с заявлением о снятии ипотеки явилась просьба самого ФИО3, который дал обещание о погашении части задолженности ООО «СтандартСервис» перед ней в рамках кредитного договора денежными средствами, полученными ФИО3 от ФИО1 по их внутренней договоренности.

Однако полученные от ФИО1 денежные средства были им оставлены себе и не переданы ФИО4 Фактически сам ФИО3 ввел в заблуждение истца и обманул ФИО4, присвоив себе деньги, полученные от ФИО1

Со стороны ФИО2 обещаний по обращению с заявлением о снятии ипотеки не имелось. Получив от неё денежные средства в размере 4.000.000 руб., была исполнена сделка по продаже помещения.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании полагал заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению и пояснил, что ранее между 

<

данные изъяты> был заключен кредитный договор. В рамках данного кредитного договора он как физическое лицо передал в ипотеку банку нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>. В связи с притязаниями банка о взыскании с 

<

данные изъяты> задолженности по просроченному кредиту он обратился к ФИО2 как к юристу за оказанием юридических услуг. Между ними также была достигнута договоренность о погашении перед банком задолженности и о передаче ему в залог спорного помещения. Долг перед банком был погашен и судебное разбирательство о взыскании долга окончено.

В целях передачи ФИО2 как к лицу, исполнившему обязательства по кредитному договору, в залог нежилого помещения был заключен договор купли-продажи данного помещения.

ФИО3 в целях погашения имеющейся задолженности перед ФИО2 решил продать нежилое помещение и часть вырученных от продажи денежных средств отдать для погашения долга. Оставшуюся часть он намеревался оставить себе.

По размещенному объявлению к нему обратилась ФИО1, которая решила купить нежилое помещение за 7.000.000 руб., а также жилое помещение, расположенное над кафе, за 300.000 руб. На тот момент кафе являлось действующим и было передано в аренду. ФИО1 желала приобрести помещение с действующим бизнесом. ФИО2 был поставлен в известность о продаже кафе и не препятствовал совершению сделки.

<

дата> на утро стороны назначили встречу в Росреестре, куда должна была приехать ФИО4 для написания заявления о снятии ипотеки. Однако встреча не состоялось и была перенесена на вечер в МФЦ Фрунзенского района г. Саратова.

Вечером стороны прибыли в МФЦ и начали оформлять документы. Сначала в регистрирующий орган должна была обратиться ФИО4 с заявлением о снятии ипотеки, что она и сделала. Со слов сотрудника МФЦ они узнали, что такое же заявление должен написать собственник помещения. Так как он полагал, что именно он является собственником помещения, заявление о снятии ипотеки было подано именно им.

После написания заявлений между ФИО1 и ФИО2 был подписан договор купли-продажи и ФИО2 были переданы денежные средства в сумме 7.000.000 руб., из которых ФИО3 передано 3.000.000 руб. С его стороны была написана расписка на имя ФИО1 о получении денег за помещение в сумме 2.900.000 руб. Оставшиеся 100.000 руб. пошли в зачет в счёт покупки жилого помещения, расположенного над кафе, которое истец также намеревалась приобрести.

ФИО3 полагает, что исполнил перед ФИО2 свои обязательства по погашению долга в рамках кредитного договора. Оставшиеся после продажи помещения денежные средства являются его личными.

Третье лицо Управление Росреестра по Саратовской области в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, извещалось о времени и месте его проведения надлежащим образом, просило рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 58).

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика ФИО4 и представителя третьего лица Управления Росреестра по Саратовской области.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, а также материалы регистрационных дел, предоставленных из Управления Росреестра по Саратовской области, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

На основании ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что 

<

дата> между 

<

данные изъяты> был заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику переданы денежные средства в размере 6.000.000 руб. на условиях их возврата в срок не позднее 

<

дата> с уплатой процентов по кредиту (л.д. 28-31).

Исполнением обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3, а также его поручительством ФИО3 и поручительством ФИО (п. 5.1 кредитного договора).

В рамках заключенного кредитного договора в счёт его исполнения между 

<

данные изъяты> и ФИО3 был заключен договор ипотеки от 

<

дата>, по условиям которого ФИО3, являясь собственником нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, литера 

<

данные изъяты> передал в залог 

<

данные изъяты> данное нежилое помещение в счёт исполнения кредитного договора от 

<

дата>, заключенного с 

<

данные изъяты> (л.д. 34-37, регистрационное дело, том 7). Договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право собственности ФИО3 на нежилое помещение возникло у него на основании договора купли-продажи от 

<

дата>, заключенного с ФИО (регистрационное дело, том 2).

На момент передачи нежилого помещения в залог кредитору данное помещение было обременено правом аренды в пользу ООО «Авантаж» на основании договора аренды нежилого помещения от 

<

дата> сроком на 

<

данные изъяты> лет (регистрационное дело, том 3).

На основании договора о переводе долга в полном объёме от 

<

дата> обязательства 

<

данные изъяты> по кредитному договору от 

<

дата>, заключенного с 

<

данные изъяты>, перешли к 

<

данные изъяты> (л.д. 32).

В связи с заключением договора от 

<

дата> о переводе долга в рамках заключенного договора ипотеки от 

<

дата> между 

<

данные изъяты> и ФИО3 подписано дополнительное соглашение к договору ипотеки от 

<

дата>, по условиям которого установлено обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору перед банком от имени 

<

данные изъяты> (л.д. 38, регистрационное дело, том 9). Данные изменения также зарегистрированы в установленном законом порядке.

<

дата> между 

<

данные изъяты> как первоначальным кредитором, ФИО4 как новым кредитором и 

<

данные изъяты> как заемщиком был заключен договор уступки права требования (цессии) по кредитному договору № от 

<

дата> (л.д. 33). По условиям данного договора первоначальный кредитор передает новому кредитору все права и обязанности по кредитному договору от 

<

дата>, заключенного с 

<

данные изъяты>, по договору о переводе долга от 

<

дата>.

ФИО4 как новый кредитор встает на место первоначального кредитора. Сам кредитный договор становится договором займа и регулируется положениями параграфа 1 главы 42 ГК РФ. Передача договора осуществляется по ст. 392.3 ГК РФ.

На момент заключения договора задолженность заемщика перед первоначальным кредитором, право требования которой переходит к новому кредитору, по основному долгу составляет 3.996.000 руб., задолженность по процентам за пользование кредитом – 136.630 руб. 35 коп., по штрафным санкциям – 125.618 руб. 19 коп.

Заемщик ООО «СтандартСервис» признал указанный размер задолженности и был согласен на уступку права требования.

По договору новому кредитору также перешли все права и обязанности по договору ипотеки от 

<

дата>, заключенного с ФИО3 За приобретаемые права и обязанности ФИО4 должна выплатить 

<

данные изъяты> денежные средства в размере 4.258.248 руб. 54 коп.

В рамках заключенного договора уступки права требования (цессии) по кредитному договору № от 

<

дата> между 

<

данные изъяты>, ФИО4 и ФИО3 

<

дата> был заключен договор о замене стороны по договору об ипотеке (залога недвижимого имущества) от 

<

дата>, по которому к ФИО4 как новому залогодержателю перешли все права и обязанности по договору ипотеки, заключенному между 

<

данные изъяты> как залогодержателем и ФИО3 как залогодателем (л.д. 39). Договор замены стороны был зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационное дело, том 13).

Кроме того, 

<

дата> между ФИО3 как продавцом и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, литера 

<

данные изъяты> за 4.000.000 руб. (регистрационное дело, том 12). В тексте договора указано, что нежилое помещение имеет обременение в виде ипотеки в пользу 

<

данные изъяты> на основании договора ипотеки от 

<

дата>. Ипотека подлежит прекращению не позднее 

<

дата> в связи с прекращением обязательства, во исполнение которого объект недвижимого имущества был передан в залог.

При совершении сделки было получено согласие ФИО4 как залогодержателя на заключение договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО5

Право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке. 

В соответствии с представленной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

дата> в отношении нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, литера 

<

данные изъяты>, зарегистрировано право собственности ФИО2 (с 

<

дата>), а также ипотека на срок с 

<

дата> по 

<

дата> в пользу ФИО4 (л.д. 54-56).

Оценивая и давая буквальное толкование заключенным договорам, суд приходит к выводу, что на момент 

<

дата> между 

<

данные изъяты> и ФИО4 имелся договора займа на возврат ФИО4 денежных средств. Данные обязательства были обеспечены рядом мер, в том числе ипотекой спорного нежилого помещения, ранее принадлежавшего ФИО3

В соответствии с п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно положению п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 

<

дата> и после регистрации перехода права собственности на данное помещение на имя ответчика ФИО2, последний занял место залогодателя в рамках обязательств 

<

данные изъяты> перед ФИО4 как перед залогодержателем. Указанный переход права собственности на заложенное имущество состоялся с согласия залогодержателя.

<

дата> между ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, литера 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 9). Стоимость передаваемого объекта была определена в размере 4.000.000 руб. Факт оплаты помещения подтверждается распиской от руки, выдаваемой покупателем после проверки подлинности купюр (п. 4 договора).

Согласно п. 6 договора указано о наличии в отношении передаваемого объекта обременений в виде договора аренды помещения в пользу 

<

данные изъяты> и в виде ипотеки в пользу ФИО4 сроком до 

<

дата>. Покупатель выразил согласие с указанными обременениями.

Договор купли-продажи от 

<

дата> был сдан для регистрации перехода права собственности от ФИО2 на имя ФИО1 

<

дата>, что подтверждается соответствующими заявлениями сторон по соглашению. Обращение в регистрирующий орган от имени покупателя имело место лично ФИО1

Уведомлением от 

<

дата> и дополнением к нему от 

<

дата> государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с отсутствием согласия залогодержателя, а также документа, подтверждающего расчёт по договору. 

<

дата> от ФИО2 в Управление Росреестра по Саратовской области было предоставлено согласие ФИО4 на заключение договора купли-продажи и распоряжение заложенным имуществом, согласно которого ФИО4 дала согласие ФИО2 на продажу спорного объекта в пользу ФИО1 на условиях по его желанию, при условии сохранения её права залога на помещение и замены стороны залогодателя на нового собственника ФИО1

<

дата> ФИО6 также предоставлено заявление, в котором он подтверждает факт оплаты ФИО1 денежных средств в размере 4.000.000 руб. за продаваемый объект недвижимости.

Факт оплаты ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи от 

<

дата> в сумме 4.000.000 руб. также подтверждается распиской, выданной ФИО2 и находящейся на руках у ФИО1 (л.д. 86).

<

дата> от ФИО1 в Управление Росреестра по Саратовской области было подано заявление, в котором она просила приостановить осуществление государственной регистрации права на основании договора купли-продажи от 

<

дата> сроком до 

<

дата> в целях предоставления дополнительных документов.

Уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области от 

<

дата> государственная регистрация права приостановлена на период с 

<

дата> по 

<

дата>. Регистрация перехода права собственности к ФИО1 в отношении спорного нежилого помещения не осуществлена.

В настоящее время обременение нежилого помещения в виде аренды в пользу 

<

данные изъяты> прекращено в связи с досрочным расторжением договора аренды (регистрационное дело, том 15).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 

<

дата> между сторонами была достигнута договоренность о прекращении ипотеки в пользу ФИО4, а также исполнение своих обязательств истцом, ФИО1 просит в иске прекратить ипотеку между ФИО2 и ФИО4 и погасить запись об ипотеке.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ес иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем закладной является юридическое лицо.

Из содержания приведенных норм права следует, что погашение регистрационной записи может быть произведено только при условии исполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом недвижимости, либо представления решения суда о прекращении ипотеки, либо при обращении залогодержателя и залогодателя в регистрирующий орган о прекращении ипотеки.

Залог - это один из способов обеспечения обязательства, при котором заимодавец-залогодержатель приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами и по общему правилу залог прекращается прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Перечень оснований прекращения залога установлен статьей 352 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ). Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке урегулирован статьей 25 Закона об ипотеке.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Вместе с тем, оснований для прекращения ипотеки между ФИО2 и ФИО4 в отношении спорного нежилого помещения, и для погашения записи об ипотеки, предусмотренных законом, судом установлено не было.

Так, при заключении договора купли-продажи от 

<

дата> нежилого помещения обязательства 

<

данные изъяты> перед ФИО4 по возврату ей суммы займа исполнены не были. Данные обязательства были обеспечены договором залога (ипотеки), в рамках которого ФИО4 выступала как залогодержатель нежилого помещения. При дачи согласия на совершение сделки по отчуждению заложенного имущества она выразила волю на совершение сделки без прекращения ипотеки в её пользу.

Согласно материалов регистрационного дела (том 14) 

<

дата> в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление ФИО4 о прекращении ипотеки. Соответствующего заявления от залогодателя ФИО2 не поступало. Имеющееся же заявление ФИО3 о прекращении ипотеки является ничтожным в силу закона, так как на момент обращения он ни собственником нежилого помещения, ни его залогодателем не являлся. В силу же ст. 25 Федерального закона об ипотеки соответствующее заявление о прекращении ипотеки подлежит подачи именно залогодателем.

При заключении договора купли-продажи от 

<

дата> ФИО1 как покупатель была проинформирована о наличии в отношении объекта недвижимости обременения в виде ипотеки. Обязательства об обращении в регистрирующий орган с заявлением о снятии ипотеки ФИО2 на себя не принимал. Доказательств наличия данной договоренности материалы дела не содержат и истцом не представлено.

Сторонами по договору купли-продажи от 

<

дата> свои обязательства исполнены полностью, а именно ФИО2 передал истцу как покупателю объект недвижимости, ФИО1 – произвела за него оплату в сумме, предусмотренной договором (4.000.000 руб.). Каких-либо претензий стороны относительно исполнения данной сделки не выражали. Напротив, в целях регистрации перехода права собственности в порядке ст. 131 ГК РФ обратились в регистрирующий орган.

Факт обращения истца в Управление Росреестра по Саратовской области от 

<

дата> с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с предоставлением дополнительных документов не может расцениваться судом как уклонение продавца от исполнения своих обязательств. Сведений о конкретном документе, который необходимо предоставить в регистрирующий орган ФИО1, материалы дела не содержат. Сам же ответчик ФИО2 после обращения в регистрирующий орган не уклонялся от исполнения своих обязательств, дополнительно предоставив в его распоряжение документы, указанные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации права собственности.

Условия договора купли-продажи не содержат обязательств ФИО2 о прекращении им ипотеки, которая обеспечивает обязательства 

<

данные изъяты> перед ФИО4

Как не представлено и доказательств тому, что уплаченная в пользу ФИО2 денежная сумма в размере 4.000.000 руб. предназначалась для погашения (частичного погашения) обязательств перед ФИО4

Имеющаяся на руках у ФИО1 расписка, выданная 

<

дата> ФИО3, также не подтверждает наличие оснований для прекращения ипотеки (л.д. 87). Так, согласно данной расписки ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства в размере 2.900.000 руб. за продажу помещения по адресу: 

<

адрес>.

Вместе с тем, по состоянию на 

<

дата> ФИО3 не являлся собственником спорного нежилого помещения в связи с его продажей ранее в пользу ФИО2 Полномочий на представление интересов ФИО2 как собственника нежилого помещения при его продажи ФИО3 не имел.

Факт получения им денежных средств от ФИО1 также не может подтвердить исполнение обязательств 

<

данные изъяты> перед ФИО4, так как полномочий на принятие денег во исполнение заемных обязательств от 

<

данные изъяты> либо от ФИО4 он не обладал.

Факт внесения ФИО2 на банковский вклад денежных средств в размере 7.000.000 руб. в день совершения сделки и их последующее снятие со вклада не свидетельствует об исполнении обязательств, исполнение которых обеспечено ипотекой спорного имущества. Напротив, ФИО3 в судебном заседании также подтвердил то обстоятельство, что после расчётов ему были переданы часть денежных средств, полученных от ФИО1, о чём им составлена соответствующая расписка.

После совершения сделки по купли-продажи от 

<

дата> залогодержатель ФИО4 ней подтвердила факт исполнения перед ней обязательств, обеспеченного ипотекой. Так, 

<

дата> она выразила согласие на передачу заложенного имущества в аренду ФИО на основании заключенного договора аренды. Право залогодержателя она основывала на состоявшихся сделках по договору ипотеки от 

<

дата> и договора замены стороны от 

<

дата>. Исполнение обязательств ею также не подтверждено и в своих письменных возражениях на иск.

Представленные стороной истца доказательства в виде показания свидетелей ФИО и ФИО не могут подтвердить наличие оснований для прекращения ипотеки и погашения записи о ней, так как данные свидетели соответствующей информацией не обладают.

Суд не принимает во внимание также и позицию третьего лица ФИО3 о том, что фактически он является собственником спорного помещения, а заключенный договор купли-продажи с ФИО2 подтверждает лишь факт передачи в залог нежилого помещения в связи с переводом долга в отношении 

<

данные изъяты>, так как доказательств признания указанного договора недействительным либо о наличии признаков его ничтожности материалы дела не содержат. Соответствующих требований истцом либо третьим лицом в рамках настоящего спора не заявлялось и судом не рассматривалось.

Напротив, условия договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ФИО3 и ФИО2 позволяют судить о его действительности. Сам договор соответствует нормам материального закона и полностью исполнен сторонами по нему.

В соответствии с п. 1 ст. 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Однако, передавая денежные средства в распоряжение ФИО3, ФИО1 не потребовала и не убедилась в том, что указанные деньги переданы надлежащему лицу в счёт исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Учитывая отсутствие оснований для прекращения ипотеки в рамках норм материального закона, а также соблюдения условий, предусмотренных ст. 25 Федерального закона об ипотеки, заявленные ФИО1 исковые требования удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о прекращении ипотеки на объект недвижимости и о погашении регистрационной записи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Саратова.

Судья /подпись/ А.А. Ершов