Дело №

УИД 50RS0№-04

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

17 сентября 2024 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кокорева Ю.А.

при помощнике ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 ФИО19 к Желевскому ФИО20, ФИО5 ФИО21 о расторжении договора купли-продажи, возврате денежных средств, внесении сведений в ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ :

ФИО12 ФИО22 обратилась в суд с иском Желевскому ФИО23. о расторжении договора, внесении сведений в ЕГРН, в обоснование иска указала, что по договору купли-продажи земельного участка и нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, от имени ФИО2, по нотариальной доверенности была совершена сделка ФИО5 ФИО24., в пользу Желевского ФИО25 в отношении следующих объектов недвижимого имущества: административное здание, №-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, Наро-Фоминский городской округ, 

<

адрес>; здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, 

<

адрес>; земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, далее при совместном упоминании - Недвижимое имущество. Договор купли-продажи подписан при наличии осведомленности сторон о том, что в Росреестре имеется запись о запрете на государственную регистрацию перехода права собственности без личного участия собственника. ФИО5 ФИО32., имеющая доверенность на продажу объектов недвижимости, утаила от истца факт заключения договора купли-продажи и после неудавшейся попытки переоформить недвижимость на свою мать ФИО6 ФИО33., совершила вышеуказанную сделку, присвоив себе денежные средства, полученные в качестве оплаты. Присвоение денежных средств, полученных ФИО5 ФИО26 в качестве оплаты сделки подтверждается вступившим в силу решением Кунцевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ №, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №. Часть денежных средств в качестве оплаты были переведены на расчетный счет истца, который был указан ФИО5 ФИО27., а именно на счет, к которому имелся доступ доверенных лиц в связи с использованием его в моей предпринимательской деятельности. Т.е. перечисление денег в качестве оплаты по договору произведено таким образом, чтобы исключить поступление денег в распоряжение собственника В доверенности, выданной ФИО5 ФИО29., полномочие на самостоятельное определение цены договора отсутствует, но даже ту заведомо заниженную стоимость, которая была в превышение полномочий ею указана в договоре, собственник не получил, т.е. от совершения указанной сделки собственник не получил экономической выгоды, тогда как утратил право собственности на ликвидный актив стоимостью № млн. рублей (именно за эту цену имущество было выставлено на продажу после принятия Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ), который являлся единственным средством для извлечения дохода у Истца.

После того, как истцу стало известно о действиях поверенного в ущерб ее интересов, была отменена ранее выданная ФИО5 ФИО30. доверенность, дата отмены доверенности ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ года Ответчик, обратился в суд с требованием перехода на него права собственности. Судом было принято встречное исковое заявление ФИО12 ФИО45 для совместного рассмотрения с первоначальным иском, о признании указанного договора недействительным по основаниям нарушения представителем интересов представляемого (ст. 174 ГК РФ).

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказано ввиду того, что договор признан незаключенным; в удовлетворении встречного иска отказано, так как недействительной может быть признана только заключенная сделка. Одновременно с этим решением, ФИО5 ФИО31. было подано исковое заявление в Никулинский районный суд 

<

адрес> по такой же схеме манипуляций с выданными мной доверенностями. Как выяснилось в Никулинском районном суде 

<

адрес> от моего имени по доверенности, еще в № году был подписан договор аренды нежилого помещения, по которому у меня образовался долг в пользу ФИО5 ФИО43. Исходя из поведения ФИО5 ФИО44 она не была уверена о наличии этого долга, так как, какие именно помещения были сданы с ее стороны в аренду она ответить не смогла, о наличии долга у ФИО12 ФИО42. перед ней по арендной плате при рассмотрении спора в Наро-Фоминском городском суде не заявляла. Ни ФИО5 ФИО40 ни Желевский ФИО39 ни ФИО7 ФИО41. (подписал от моего имени договор аренды помещения у ФИО5 ФИО34 которые работали вместе в ООО «ТОК», мне не предоставили возможности ознакомления с договорами, заключенными от моего имени. До настоящего времени у ФИО1 не имеется в подлиннике ни одного из вышеобозначенных договоров, с текстом которых (все время разным) я могла ознакомиться только из материалов судебного дела. Заключение договора истцом не признавалось, как не признавалось это и судом первой инстанции по делу №, ввиду несогласованности действий ФИО5 ФИО36 и Желевского ФИО35 с разными вариантами договора по цене.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено в обжалуемой части (в части отказа в регистрации перехода права собственности), договор купли-продажи от № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей признан заключенным и исковые требования о регистрации перехода права собственности от ФИО12 ФИО47. к Желевскому ФИО46. удовлетворены. Недействительность заключенного договора не рассматривалась в связи с отсутствием апелляционной жалобы в части отказа в удовлетворении встречного требования. 

Таким образом, учитывая неопределенность ФИО5 ФИО38 и Желевского ФИО37 в какой именно редакции подписанного ими договора он заключен (с ценой сделки №., поданной в Росреестр или с ценой сделки № руб., поданной в суд), моментом нарушения моего права заключением договора купли-продажи от № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей, является момент признания его заключенным судом.

ДД.ММ.ГГГГ вступило в силу решение, в соответствии с которым, я должна выплатить ФИО5 ФИО48. № рублей по долгу, о котором я ранее ничего не знала за период арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ года. На момент заключения договора продажи моей недвижимости от № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму № рублей было бы известно о то, что имеется задолженность перед ФИО5 ФИО54 более №. рублей по аренде (без учета пени), истец не предоставила возможность продажи своего ликвидного имущества по заниженной цене, которая в любом случае не покрывает размер.

Отчуждение имущества по Договору купли-продажи земельного участка и нежилых зданий № от ДД.ММ.ГГГГ произведено в период брака и на данный момент является предметом спора о разделе совместно нажитого имущества. ФИО12 ФИО52. не уполномочивал ни распоряжаться совместно нажитым имуществом ФИО5 ФИО59, ни определять цену сделки, которая до настоящего момента продавцу не передана. ФИО5 ФИО49 и Желевский ФИО50. воспользовались согласием предоставленным лично мне моим уже бывшим супругом, который на данный момент требует раздела совместно нажитого в браке имущества, не находящимся фактически в пользовании Желевского ФИО53 После прекращения брачных отношений в № г., согласие выданное ФИО12 ФИО51. на продажу имущества, отменено. Имущество в отношении которого заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий № от ДД.ММ.ГГГГ является совместной собственностью супругов, бывший супруг от своего права на долю не отказывался, согласия третьим лицам на продажу не давал, право пользования имуществом не утрачивал, недвижимость с момента ее приобретения из фактического владения не выбывала. 

Истец полагает, что указанные изменения обстоятельств являются в силу ст. 450 ГК РФ существенными, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании изложенного истец просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 ФИО56 в лице ФИО5 ФИО55 по доверенности и Желевским ФИО57, в отношении следующих объектов недвижимости: административное здание, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>; здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, 

<

адрес>; земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, возложить на истца обязательство возвратить Желевскому ФИО58 денежные средств, оплаченные в качестве цены договора в размере № руб.; после регистрации перехода права собственности к Желевскому ФИО62 на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, признать основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись об обратном переходе права собственности к ФИО12 ФИО61 в связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – АО «ДИКСИ ЮГ». Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ с согласия истца к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО5 ФИО60. Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечен – Финансовой управляющий ФИО8 ФИО63

Истец ФИО12 ФИО64. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО9 ФИО65 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить, с учетом доводов письменных пояснений, указав, что в настоящее время спорное имущество входит в конкурсную массу, ФИО12 ФИО69. признана банкротом.

Ответчик Желевский ФИО68., извещенный надлежаще в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ответчика по доверенности – адвокат ФИО67. в судебном заседании с требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворения иска, поскольку правовых оснований для удовлетворения требований не имеется, поддержал доводы письменных возражений, а также ходатайство о применении срока исковой давности.

Ответчик ФИО5 ФИО70 в судебном заседании с требованиями не согласилась, поддержала доводы письменных возражений, указав, что договор подписывала с Желевским ФИО72., который после передан на регистрацию, просила в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица: ФИО12 ФИО71., представители Управления Росреестра по Московской области и АО «ДИКСИ ЮГ», извещенные надлежаще в судебное заседание не явились.

Финансовой управляющий ФИО8 ФИО75. в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, в котором пояснила, что поскольку заявление о признании ФИО12 ФИО73 банкротом принято арбитражным судом ДД.ММ.ГГГГ., а рассматриваемая сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ, данная сделка не может быть рассмотрена в рамках дела о банкротстве.

Руководствуясь ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассматривать дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения представителей сторон и ответчика ФИО5 ФИО74 изучив доводы искового заявления и возражений на иск, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО12 ФИО76. и Желевским ФИО77. совершена сделка купли-продажи нежилых зданий и земельного участка: а именно следующих объектов недвижимости: 

- административное здание, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, стоимость № руб.;

- здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, 

<

адрес> стоимость № руб.;

- земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, стоимостью № руб. (л.д. 1-7 том 2).

Сделка по продаже объектов со стороны продавца совершалась представителем ФИО12 ФИО79 по доверенности – ФИО5 ФИО81., действовавшей на основании доверенности № №, выданной ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом нотариального округа 

<

адрес> – ФИО11 Доверенность зарегистрирована в реестре нотариальных действий за № (л.д. 28 том 2). 

При заключении договора, имелось также нотариально удостоверенное согласие супруга ФИО12 ФИО85 на отчуждение указанного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель и представитель продавца по доверенности по доверенности ФИО5 ФИО84 подписали Договор № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий, так же по Акту приема-передачи представитель продавца передала покупателю, а покупатель принял объекты в свою собственность.

Согласно условиям договора: пункта 2.2. Договора, покупатель оплатил представителю продавца по доверенности – ФИО5 ФИО82. наличными денежными средствами № руб., то есть произвел первый платеж в порядке, предусмотренном условиями Договора. 

ДД.ММ.ГГГГ. Желевский ФИО86. совершил второй платеж, перечислив на банковский счет истца ФИО12 ФИО83 денежные средства, в размере № руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской по счет (л.д.61 том 1).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз. 1 ст. 431 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно пояснениям представителя истца, заключение договора истцом не признавалось, как не признавалось это и судом первой инстанции по делу №, ввиду несогласованности действий ФИО5 ФИО90. и Желевского ФИО91. с разными вариантами договора по цене. При этом ответчики воспользовались согласием представленным супругом истца, который на данный момент требует раздела совместно нажитого в браке имущества, не находящимся фактически в пользовании Желевского ФИО92. При этом, если бы истец могла разумно предвидеть, что у нее имеется долг перед ФИО5 ФИО87., при всей степени заботливости и осмотрительности, полагая, что она самостоятельно могла бы определить цену, такой договор заключен бы не был. В случае определения истцом цены договора и реализуя недвижимое имущество по действительной рыночной цене, то она бы исполнила обязательства по выплате долга перед ФИО5 ФИО89. В настоящее время имущество входит в конкурсную массу, соответственно сохранение имущества за должником обеспечивает права кредиторов.

Ответчик ФИО5 ФИО88. утверждает, что она подписала договор, денежные средства истец получала, обязательства по оплате договора были исполнены покупателем, истцом не только выдана доверенность для сделки, но и получено от ее супруга согласие на совершение сделки.

Представитель ответчика – адвокат ФИО10 пояснил, что истец привод доводы относительно недействительности договора, которые уже были предметом рассмотрения в рамках нескольких гражданских дел, и которые были признаны судом необоснованными.

В соответствий со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать основания своих требований и возражений.

Частью 2 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из данной правовой нормы следует, что установленные вступившим в законную силу решением суда факты и правоотношения не могут быть оспорены сторонами и другими лицами, участвовавшими в рассмотрении дела, и этим фактам и правоотношениям не может быть дана иная оценка в решении по другому гражданскому делу.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (часть 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда - судебный акт, предусмотренный статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

По смыслу закона в его истолковании Конституционным Судом Российской Федерации, установлена недопустимость пересмотра определенных вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных в связи с этим фактов.

Решением Наро-Фоминского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отказана в удовлетворении исковых требований Желевского ФИО95 к ФИО12 ФИО96 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО12 ФИО93 к Желевскому ФИО94 о признании договора недействительным отказано.

Этим решением установлено, что договор купли-продажи является незаключенным, то ФИО12 ФИО99 обоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Заявление о невозможности государственной регистрации перехода права на вышеуказанное недвижимое имущество без личного участия ФИО12 ФИО97 было подано ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до представления документов на государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ №. В обоснование встречного иска о признании договора купли-продажи недействительным ФИО12 ФИО98 ссылается на ч. 2 ст. 174 ГК РФ и указывает, что покупатель знал или должен был знать о явном ущербе для представляемого. При этом условия о цене недвижимости сторонами сделки не согласованы. Поскольку договор купли-продажи между истцом и ответчиком не заключен в связи с несогласованием цены недвижимости, а недействительной может быть признана только заключенная сделка, то встречные требования о признании договора недействительным не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3

В отмененной части постановлено новое решение об удовлетворении иска Желевского ФИО101. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО12 ФИО103. к Желевскому ФИО102 по договору № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между продавцом Рудяну ТФИО100 в лице представителя ФИО5 ФИО104 и покупателем Желевским ФИО105 в отношении объектов недвижимости: - административное здание, 2- этажное, общая площадь № (

<

данные изъяты>) кв. м, инвентарный №, Лит. А, адрес месторасположения: 

<

адрес>, Петровский с.о., 

<

адрес>, кадастровый №, стоимостью № (

<

данные изъяты>) рублей; - здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь 561,7 (пятьсот шестьдесят одна целая семь десятых) кв. м, инвентарный №, Лит. А-АI, адрес месторасположения: 

<

адрес>, кадастровый №, стоимостью № (

<

данные изъяты>) рублей; - земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь № (

<

данные изъяты>) кв. м, адрес месторасположения: 

<

адрес> кадастровый №, стоимостью № (

<

данные изъяты>) рублей. Апелляционное определение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В остальной части Наро-Фоминского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ – оставлено без изменения. 

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что предмет спорного Договора купли-продажи согласован Сторонами в разделе 1 Договора. В частности, пункты 1.1.1., 1.1.2. и 1.1.3. Договора содержат данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее купле-продаже, в том числе в указанных пунктах имеются указания на кадастровые номера объектов недвижимости, что само по себе является достаточным основанием для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор содержит указание на площадь объектов недвижимого имущества, их местоположение, что позволяет однозначно их идентифицировать. Именно недвижимое имущество с указанными характеристиками и адресами.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

По материалам дела установлено, что условия о цене имущества, подлежащего купле-продаже, письменно согласовано Сторонами в разделе 2 спорного Договора. Указанный раздел Договора также определяет и порядок оплаты цены договора. При этом ФИО3 оплатил цену по договору от ДД.ММ.ГГГГ № на общую сумму № руб., в т.ч.: по расписке от ДД.ММ.ГГГГ передал ФИО5 ФИО108 № руб., а также перечислил № руб. на расчетный счет ИП ФИО12 ФИО106. по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ. Материалами дела подтверждено, что продавцом получены денежные средства в счет заключенного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости, более того, указанными денежными средствами ФИО12 ФИО107 воспользовалась и распорядилась.

Доводы ФИО12 ФИО109 о том, что распоряжение ее расчетным счетом произведено третьим лицом - судебной коллегией не приняты и отклонены, поскольку при установленных обстоятельствах, сторона самостоятельно распоряжается своими правами по своему усмотрению, передача прав на распоряжение расчетным счетом иному лицу - не может являться основанием для отказа в удовлетворении требовании о понуждении в регистрации договора купли-продажи. Тот факт, что на регистрацию был подан договор с иным указанием цены недвижимого имущества, не является основанием для отказа в иске ФИО3, поскольку как пояснила сторона покупателя и продавец имущества по доверенности ФИО5 ФИО116., было подписано два договора купли-продажи, второй с более низкой ценой был подписан по просьбе продавца с целью уменьшения налогооблагаемой базы. Оплата же ФИО3 спорного имущества произведена исходя из цены недвижимого имущества в размере № рублей.

ФИО12 ФИО111, получив от покупателя Желевского ФИО110. денежные средства, в том числе и денежные средства, перечисленные по платежному поручению №, не возвратила их и (или) не отказалась от исполнения условий Договора. 

При этом, как пояснил представитель ФИО12 ФИО112. в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции, денежные средства в размере № рублей были израсходованы ФИО2 на личные нужды. При этом каких-либо претензий относительно размера полученных денежных средств со стороны продавца не поступало. Таким образом, действия ФИО12 ФИО113 по получению встречного исполнения от Желевского ФИО114. в согласованном в договоре размере, в полной мере свидетельствует об исполнении Договора обоими сторонами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

С ДД.ММ.ГГГГ, после подписания Договора, передачи имущества по акту приема-передачи и исполнения Желевским ФИО117 своих обязательств в части оплаты, он пользовался спорным имуществом. Добросовестно исполнив принятые на себя обязательства, покупатель правомерно рассчитывал и на добросовестное встречное исполнение обязательств со стороны ФИО12 ФИО118 Тот факт, что цена договора купли-продажи не совпадает с установленной экспертным путем рыночной стоимостью имущества и ее кадастровой стоимостью - не может свидетельствовать о несогласованности условий договора в части продажной цены. Обязательного требования определения продажной цены недвижимого имущества в размере кадастровой стоимость при заключении договора купли-продажи при установленных судом обстоятельствах закон не содержит. Как пояснила в судебном заседании ФИО5 ФИО120 все условия договора и в первую очередь цена продаваемого имущества согласовывалась ею с ФИО12 Доказательств того, что ФИО13 приобрел имущество по цене, значительно ниже его кадастровой стоимости, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, не представлено. Таким образом, суд апелляционной инстанции признал условия договора согласованными.

Принимая во внимание преюдициальное значение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из того, что договора является заключенным, основные условия договора сторонами согласованны, так предмет спорного Договора купли-продажи согласован Сторонами в разделе 1 Договора, условия о цене имущества, подлежащего купле-продаже, письменно согласовано Сторонами в разделе 2 спорного Договора. Указанный раздел Договора также определяет и порядок оплаты цены договора. Обязательство по оплате цены договора Желевским ФИО121 исполнено, ФИО12 ФИО122. получены денежные средства в счет заключенного договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости, более того, указанными денежными средствами ФИО12 ФИО124 воспользовалась и распорядилась. Действия ФИО12 ФИО123 по получению встречного исполнения от Желевского ФИО125. в согласованном в договоре размере, в полной мере свидетельствует об исполнении договора обоими сторонами. При этом каких-либо претензий относительно размера полученных денежных средств со стороны продавца не поступало.

Исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность сторон подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, суд исследовал доказательства, представленные сторонами в обоснование своих правовых позиций по делу, отвечающие требованиям относимости и допустимости, по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доказательств того, что Желевский ФИО126 приобрел имущество по цене, значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, не представлено. 

То обстоятельство, что собственник спорных объектов недвижимости при их продаже не получил экономической выгоды, тогда как утратил право собственности на ликвидный актив стоимостью, определенной истцом в размере № млн. рублей, по смыслу закона не может явится основанием для расторжения договора, а указанный довод истца, носит предположительный характер и направлен на несогласие с условиями договора.

При этом исходя из обстоятельств дела, а также учитывая, что стороны являлись участниками по гражданскому делу №, в ходе рассмотрения которого установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с установленной ценой договора в сумме № руб. соответствуют требованиям закона, договор сторонами надлежащим образом исполнены, судебный акт вступил в законную силу.

Таким образом, суд апелляционной инстанции признал условия договора согласованными, в том числе относительно цены договора и стоимости объектов, указанному разделу договора дана правовая оценка.

ДД.ММ.ГГГГ, после подписания Договора, Акта приема-передачи земельного участка и нежилых зданий, совместно ответчик представили документы в МФЦ 

<

адрес> для государственной регистрации прав.

Однако ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки, связанной с переходом права собственности на объекты недвижимости, выдано уведомление о возврате документов в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации сделок, без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя).

Таким образом, ФИО12 ФИО127., выдав доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. на имя ФИО5 ФИО131 с правом получения денежных средств, выдав согласие супруга на отчуждение имущества от ДД.ММ.ГГГГ., истец ДД.ММ.ГГГГ подав заявление в Росреестр о запрете государственной регистрации сделок без ее личного участия, отозвала доверенность только ДД.ММ.ГГГГ, после того как получила от покупателя денежные средства на личный счет в размере № руб., а также зная, что покупателем оплачено доверенному лицу № руб.

Тем самым судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО12 ФИО128 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, что выражается в подаче ею заявления в Управление Росреестра по 

<

адрес> о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, без ее личного участия, и в неявке в регистрирующий орган для подачи заявления на регистрацию перехода права собственности на объекты.

В связи с указанным доводы истца о том, что доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. на имя ФИО5 ФИО130. отозвана, а также о том, что согласие супруга ФИО12 ФИО132. отменено, судом отклоняются, поскольку судом установлено, что договор является заключенным, в соответствии с требованиями закона, условия согласованны сторонами.

Доводы истца о том, что ФИО12 ФИО133. не уполномочивал ФИО5 ФИО136 ни распоряжаться спорным имущество, а также определять цену сделки, судом отклоняются, поскольку в момент сделки он не был собственником спорного имущества, с учетом того, что для ее совершения у ФИО5 ФИО138. имелась доверенность на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, а также согласие супруга собственника на отчуждение спорного имущества.

При этом как пояснила суду ФИО5 ФИО137 до подписания договора все условия договора и в первую очередь цена продаваемого имущества согласовывалась ею с ФИО12 ФИО129., после подписания и заключения договора его копия была передана истцу.

Фактически доводы истца направлены на оспаривание обстоятельств, установленных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, а потому подлежат отклонению.

Кроме того, не могут быть приняты во внимание судом доводы истца о наличии задолженности перед ФИО5 ФИО140 по договору аренды, поскольку наличие задолженности по аренде не могут поставлены в зависимость от заключения договора купли-продажи земельного участка и нежилых помещений, в связи с чем, иные взаимоотношения не имеют никакого отношения к заявленным в настоящем иске требованиям.

То обстоятельство, что арбитражным судом ДД.ММ.ГГГГ. принято заявление о признании ФИО12 ФИО139. банкротом, не может явится основание для расторжения договора, поскольку рассматриваемая сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ и не может быть рассмотрена в рамках дела о банкротстве.

Доводы о том, что имущество в отношении которого заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий № от ДД.ММ.ГГГГ является совместной собственностью супругов, бывший супруг от своего права на долю не отказывался, согласия третьим лицам на продажу не давал, право пользования имуществом не утрачивал, недвижимость с момента ее приобретения из фактического владения не выбывала, не могут быть приняты судом, поскольку направлены на не добросовестное поведения стороны сделки, и направлены на создание препятствий в регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

При рассмотрении дела установлено, что ФИО12 ФИО141. получив исполнение по договору, обязательства по оплате покупателем исполнены, истец злоупотребляя своими правами, создает условия, не позволяющие добросовестному приобретателю Желевскому ФИО142 произвести государственную регистрацию своих прав на недвижимое имущество, при условии вынесения судом решения о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, настоящее требование о расторжении договора купли-продажи, свидетельствует о недобросовестности со стороны истца, что является основанием для отказа в иске, в силу п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Относительно заявленного со стороны представителя ответчика срока исковой давности, суд приходит к следующему.

К заявленным требованиям о расторжении договоров подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик, является самостоятельным основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Договор заключены 14.08.2019 года, исковое заявление поступило в суд 12.01.2024 года.

Согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Исходя из положений п. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что до предъявления иска о расторжении договора обязательно предъявление ответчику такого требования в досудебном порядке.

Факт предъявления истцом ФИО12 ФИО143 ответчику Желевсокму ФИО144 об урегулировании спора в досудебном порядке в пределах срока исковой давности подтвержден материалами дела и ответчиком не опровергнут.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора (том 2 л.д. 161-162), что подтверждается отчетом об отслеживании (том 1 л.д. 143-144).

Таким образом, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка течение исковой давности по настоящим исковым требованиям в силу действующего законодательства приостанавливалось. Следовательно, срок давности истцом для обращения в суд истцом не пропущен.

Разрешая заявленные требования, принимая во внимание судебный акт по делу №, вступивший в законную силу и имеющий силу преюдиции в порядке ст. 61 ГПК РФ, истцом ФИО12 ФИО145. не представлено доказательств нарушения ответчиком Желевским ФИО146 существенных условий договора. Указание в договоре купли-продажи на стоимость объектов недвижимости, получении продавцом денежных средств не противоречит требованиям закона, подтверждение исполнение ответчиком условий договора по передаче денежных средств.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не находит правовых оснований для расторжения договора № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных объектов недвижимого имущества: административное здание, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>; здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, 

<

адрес>; земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью 10762 кв.м, кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, заключенного между ФИО12 ФИО147., в лице ФИО5 ФИО150 по доверенности, и Желевским ФИО148

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению производные требования о выплате истцом денежных средств и регистрации об обратном переходе права собственности истца, после регистрации права собственности за ответчиком Желевским ФИО151., в связи с расторжением договора купли-продажи. 

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований суд отказывает в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО12 ФИО152 к Желевскому ФИО153, ФИО5 ФИО154 о расторжении договора купли-продажи, возврате денежных средств, внесении сведений в ЕГРН, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Ю.А. Кокорев