Дело № 3а-91/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ярославль 10 мая 2018 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению мэрии города Ярославля о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12 января 2018 года и возложении обязанности по внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости, 

установил:

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области (далее – Комиссия) от 12 января 2018 года по заявлению ООО «Золотое кольцо» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 17 466 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> – в размере 28 877 000 рублей.

Мэрия города Ярославля обратилась с административным исковым заявлением, в котором оспаривает законность данного решения Комиссии. 

В качестве оснований незаконности данного решения в административном исковом заявлении приведены доводы о нарушении Комиссией порядка работы Комиссии, определенного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263. 

Пунктом 20 указанного Приказа установлено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При рассмотрении заявления ООО «Золотое кольцо» Комиссия установила, что отклонение рыночной стоимости обоих земельных участков заявителя отличается от их кадастровой стоимости более чем на 30 %. Тем не менее, в отсутствие положительного экспертного заключения на Отчет Комиссией принято решение об удовлетворении заявления ООО «Золотое кольцо».

В судебное заседание административный истец мэрия города Ярославля и административный ответчик Комиссия своих представителей не направили.

Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные объяснения по административному иску, поддержанные в судебном заседании представителем данного органа по доверенности ФИО1

Из письменных объяснений и пояснений представителя следует, что Управление Росреестра по Ярославской области оставляет разрешение требований административного иска мэрии города Ярославля на усмотрении суда. Вместе с тем, административный ответчик отмечает, что приведенные в административном иске положения пункта 20 Приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 Комиссией применяются с учетом положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции данной нормы, действующей со 2 июня 2016 года), согласно которой положительное экспертное заключение на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не относится к документам, представление которых в Комиссию является обязательным.

При рассмотрении заявления ООО «Золотое кольцо» Комиссией проверена достоверность Отчета и соответствие его законодательству об оценочной деятельности и установлено, что указанным требованиям представленный заявителем Отчет соответствует. Комиссией принято во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости определен Отчетом на основании сравнительного подхода, при этом отобранные оценщиком объекты для сравнения с оцениваемыми объектами сопоставимы с ними по основному, по мнению Комиссии, ценообразующему фактору – по виду разрешенного использования.

По указанным основаниям Комиссия полагала, что основания для удовлетворения заявления ООО «Золотое кольцо» на основании представленного им Отчета имеются.

Представитель заинтересованного лица ООО «Золотое кольцо» по доверенности ФИО2 в удовлетворении административного иска мэрии города Ярославля возражала, пояснила суду, что оснований для применения пункта 20 Приказа Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 не имеется в связи с его противоречием статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный ООО «Золотое кольцо» Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости был Комиссией проверен и обоснованно признан соответствующим законодательству об оценочной деятельности. Решение Комиссии от 12 января 2018 года представитель заинтересованного лица полагала законным.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности ФИО3 административный иск мэрии города Ярославля поддержала, привела доводы о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков заявителя является недостоверным, оснований для удовлетворения заявления ООО «Золотое кольцо» в соответствии с данным Отчетом у Комиссии не имелось.

Судом допрошена в качестве свидетеля оценщик ООО «Ярэксперт» ФИО, которая Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Золотое кольцо» поддержала.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что решение Комиссии от 12 января 2018 года, которым удовлетворено заявление ООО «Золотое кольцо» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № подлежит отмене.

В соответствии с частями 27 и 28 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решения комиссии могут быть оспорены в суде. 

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Аналогичные положения содержат части 22 и 22.1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Решением Комиссии от 12 января 2018 года по заявлению ООО «Золотое кольцо» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлена в размере его рыночной стоимости 17 466 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> - в размере 28 877 000 рублей.

Отличие величины кадастровой стоимости указанных земельных участков от их рыночной стоимости составило 63 % и 61 % соответственно, что является существенным и указывает на то, что правом оспаривания указанного решения Комиссии мэрия города Ярославля как орган местного самоуправления города Ярославля, являющегося получателем земельного налога, обладает.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области создана приказом Росреестра от 6 августа 2012 года № П/344.

При рассмотрении заявления ООО «Золотое кольцо» кворум для рассмотрения данного заявления и принятия по нему решения имелся, решение принято Комиссией в правомочном составе. Представленные ООО «Золотое кольцо» документы вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были достаточными для рассмотрения вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости независимо от величины отличия кадастровой стоимости объектов недвижимости от и рыночной стоимости.

Орган местного самоуправления о рассмотрении указанного вопроса был надлежащим образом Комиссией уведомлен, представитель мэрии города Ярославля в заседании Комиссии участвовала, представляла возражения на Отчет, которые Комиссией проверялись.

Таким образом, процедура принятия оспариваемого решения Комиссией соблюдена.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела и исследованных судом протокола заседания Комиссии и оспариваемого решения от 12 января 2018 года следует, что требования части 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 (далее – Порядок), Комиссией соблюдены не в полном объеме.

Согласно части 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно пункту 20 Порядка заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено Комиссией в случае, если содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Соответствие представленного ООО «Золотое кольцо» отчета в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки проверено Комиссией не в полном объеме.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: 

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из исследованного судом Отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Золотое кольцо», пояснений участвующих в деле лиц и пояснений оценщика, судом установлено, что определение рыночной стоимости объектов оценщиком осуществлялось сравнительным подходом методом сравнения продаж.

Для отбора объектов – аналогов для сравнения оценщиком проводилось сопоставление обнаруженных им предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения за 2014 год в городе Ярославле с объектами оценки.

При этом, используя метод ранжирования оценщик определил три критерия, на основании которых проводился отбор объектов – площадь участка, разрешенное использование и зона в Генеральном плане города. Все указанные критерии признаны оценщиком равнозначными, при совпадении характеристик объекта оценки и исследуемых предложений по указанным критериям за каждое совпадение оценщик присваивал данному предложению один балл.

По результатам ранжирования предложения, получившие наибольшее количество баллов, отбирались оценщиком для использования в качестве объектов – аналогов и расчете рыночной стоимости объектов оценки методом сравнения продаж. 

Из таблицы 4 Отчета видно, что объект оценки отнесен оценщиком к зоне Ж – зона застройки жилыми домами. Таким образом, принятые оценщиком для сравнения предложения, находящиеся в зоне Ж, по данному критерию получили один балл. 

Однако, из материалов дела следует, что объекты оценки находятся в зоне ФЦ – зона функциональных центров. При ранжировании объектов объекты, находящиеся в зоне, аналогичной объектам оценки, баллов не получили.

Указанные обстоятельства не были установлены и исследованы Комиссией при рассмотрении заявления ООО «Золотое кольцо». Выводы Комиссии о том, что указанные обстоятельства не указывают на нарушение оценщиком при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3, своего отражения ни в протоколе, ни в решении Комиссии не нашли. 

Оснований, по которым Комиссия пришла к выводу о том, что приведенная ошибка оценщика в части отнесения объектов оценки к функциональной зоне Ж не привела к неверному определению величины рыночной стоимости объектов оценки, ни протокол заседания Комиссии, ни решение не содержат. 

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Ярославской области поясняла суду, что отобранные оценщиком для сравнения объекты сопоставимы с объектами оценки по виду разрешенного использования. Комиссия исходила из того, что именно вид разрешенного использования, как ценообразующий фактор, имеет решающее значение в выборе объектов – аналогов. 

Суд полагает указанные доводы представителя административного ответчика необоснованными, поскольку они не соответствуют логике исследуемого Отчета и выбранному оценщиком способу выявления объектов – аналогов.

Как указывалось выше, при отборе таких объектов оценщик исходил из равного влияния на стоимость всех используемых им для отбора критериев – площадь, вид разрешенного использования и отнесение к функциональной зоне, согласно документам территориального планирования.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что проверка представленного ООО «Золотое кольцо» Отчета в Комиссию проведена ею неполно, выводы Комиссии о соответствии Отчета законодательству об оценочной деятельности являются бездоказательными. 

По указанным основаниям, вынесенное Комиссией решение от 12 января 2018 года нельзя признать законным, оно подлежит отмене.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (пункт 26) суд возлагает на Комиссию обязанность повторного рассмотрения заявления ООО «Золотое кольцо», в ходе которого Комиссия обязана в соответствии со своей компетенцией проверить достоверность представленного Отчета, используя при этом полномочия, предоставленные Комиссии статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

В соответствии со статьей 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости ООО «Золотое кольцо» внесенные на основании решения Комиссии от 12 января 2018 года подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 – 181, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление мэрии города Ярославля удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12 января 2018 года, которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: город 

<

адрес>, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № 11114/01/17 от 10 ноября 2017 года.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области повторно рассмотреть заявление ООО «Золотое кольцо» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Исключить и Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленные решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12 января 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Щеголькова Е.Ю.

Решение в окончательной форме изготовлено 15 мая 2018 года