Дело № (2-3491/2024)

УИД № 77RS0031-02-2023-003325-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 г. г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы 

в составе председательствующего судьи Шмониной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трофимович Т.С., 

гражданское дело по исковому заявлению АО «Тинькофф Банк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску ФИО1 к АО «Тинькофф Банк» о признании договора залога недвижимого имущества недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Тинькофф Банк» обратился в Хорошевский районный суд г. Москвы с иском к ФИО1, в котором просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде квартиры, общей площадью 33,8 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №), принадлежащей на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 860 136 руб., взыскать с ФИО1 в пользу АО «Тинькофф Банк» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате отчета об оценке 2021-04/1250(1455) от 22 июля 2022 г. в размере 5 000 руб.

В обоснование своих требований указал, что 21 августа 2021 г. ФИО2 заключил с АО «Тинькофф Банк» кредитный договор № путем акцепта банком оферты, содержащейся в заявлении-анкете (заявке) клиента в соответствии с условиями кредитования, существующими в банке. Составными частями заключенного кредитного договора являются размещаемые на сайте 

<

адрес> условия комплексного банковского обслуживания, условия тарифного плана, Индивидуальные условия договора кредита под залог недвижимости, а также заявление-анкета (заявка) клиента. Кредитный договор заключен на следующих условиях: размер кредита 958 870 руб. (п. 1 индивидуальных условий); ежемесячный регулярный платеж по кредиту 26 950 руб. (п. 6); срок кредита 60 месяцев (п. 2); проценты за пользование кредитом 16,9% годовых, а при неучастии заемщика в программе страховой защиты заемщиков банка 3.0 в качестве застрахованного лица 16,9% годовых (п. п. 4,17); ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору - неустойка в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального Банка РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения кредитного договора от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет залогодержателя (включительно) (п. 12 индивидуальных условий); обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору залог недвижимого имущества (ипотека) в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, (кадастровый №), согласно условиям договора залога движимого имущества (договора ипотеки) №, заключенного 21 августа 2021 г. между банком и ФИО1 В соответствии с заявлением-анкетой (заявкой) клиента и индивидуальными условиями, банк перечислил денежные средства в размере 958 870 руб. на лицевой счет заемщика №. Банк акцептировал направленное предложение заемщика о заключении кредитного договора под залог недвижимости, а заемщик, в свою очередь, воспользовался предоставленными денежными средствами. Должник ФИО2 инициировал процедуру банкротства (дело № №). В связи с неисполнением должником обязательств по кредитному договору, ответчику направлено требование об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, в добровольном порядке до настоящего времени не исполненное. Кредитный договор продолжает действовать по настоящее время, но поскольку решением Арбитражного суда введена процедура банкротства, то все начисления по данному договору приостановлены и сумма задолженности составляет 1 011 393,71 руб., включая: 917 088,13 руб. – сумма основного долга; 77 194,90 руб. – сумма просроченных процентов; 5 604,24 руб. — сумма неустойки (штрафов) за неисполнение/ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору; 11 506,44 руб. – страховая программа. Пунктом 2.4.4. договора ипотеки, п.п. 4.3.5, 4.3.7, 5.4, 5.5 общих условий предусмотрено правило, согласно которому при неисполнении/ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору банк вправе обратить взыскание на предмет залога. Стоимость предмета залога определена в отчете об оценке №) от 22 июля 2022 г., составленным ООО «Бюро Оценки Бизнеса», равной 2 325 170 руб. В соответствии с вышеуказанной правовой нормой начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах должна быть установлена в размере 2 325 170 руб. х 80% = 1 860 136 руб.

7 июня 2023 г. от ФИО1 поступило встречное исковое заявление к АО «Тинькофф Банк», в котором просит признать договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) № от 21 августа 2021 г. недействительным; снять обременение с предмета залога – жилого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. 

В обоснование встречных требований указала, что в момент подписания договора залога находилась в тяжелейшем депрессивном состоянии ввиду того, что 22 марта 2021 г. ее сын был приговорен к лишению свободы. Данное обстоятельство сильно повлияло на ее психическое и эмоциональное состояние. Стресс, который она испытала при аресте сына, был усугублен вынесением приговора. Затяжной стресс лишил ее способности здраво рассуждать, анализировать, в том числе и прогнозировать неблагоприятные последствия передачи единственного жилья в залог.

Определением Хорошевского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2024 г. гражданское дело передано по подсудности в Октябрьский районный суд г. Пензы.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) АО «Тинькофф Банк» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований, поддержала встречный иск, поддержав изложенные в нем доводы.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте его проведения надлежащим образом.

Выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной; договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта. На основании п. 1 ст. 820 Гражданского кодекса РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Согласно п. 3 ст. 434 Гражданского кодекса РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ, а именно, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для её акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом.

В силу ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее; к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы «Заем», если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе залог. 

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ указано, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает, в том числе, на основании договора.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя; залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. 

Часть 1 ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указывает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.

В соответствии со ст. 19 названного федерального закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ и согласно абз. 1 п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 21 августа 2021 г. в офертно-акцептной форме на основании заявления-анкеты (заявки) клиента ФИО2 между АО «Тинькофф Банк» и ФИО2 заключен кредитный договор №, составными частями которого являются размещаемые на сайте ФИО11/ условия комплексного банковского обслуживания, условия тарифного плана, индивидуальные условия договора кредита под залог недвижимости, а также заявление-анкета (заявка) клиента. 

В соответствии с п. 1, 2, 4, 6, 12, 17 индивидуальных условий кредитного договора размер кредита составил 958 870 руб. (п. 1); ежемесячный регулярный платеж по кредиту 26 950 руб. (п. 6); срок кредита 60 месяцев (п. 2); проценты за пользование кредитом 16,9% годовых, а при неучастии заемщика в программе страховой защиты заемщиков банка 3.0 в качестве застрахованного лица 16,9% годовых (п. п. 4,17); ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору - неустойка в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения кредитного договора от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет залогодержателя (включительно) (п. 12).

21 августа 2021 г. между АО «Тинькофф Банк» (залогодержатель) и ФИО1 (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества № от 21 августа 2021 г., в соответствии с которым залогодатель передает залогодержателю в залог (ипотеку) квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, (кадастровый №) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору №, заключенному между АО «Тинькофф Банк» и ФИО2.

В соответствии с индивидуальными условиями кредитного договора банк исполнил принятые на себя обязательства и перечислил ФИО2 денежные средства в размере 958 870 руб. на его лицевой счет №. 

Заемщик ФИО2, в свою очередь, воспользовавшись предоставленными денежными средствами, свои обязательства по договору выполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.

Пунктом 2.4.4. договора залога установлено, что залогодержатель имеет право потребовать обращения взыскания на недвижимое имущество при выставлении заемщику требования о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных на кредит процентов, суммы штрафов и пеней, предусмотренных договором, при неисполнении/ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору. 

В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по кредитному договору, 31 марта 2022 г. в адрес ФИО1 и ФИО2 направлены требования исх. № соответственно о полном досрочном исполнении обязательств, в котором указано, что по состоянию на 31 марта 2022 г. задолженность по договору составляет 942 181,74 руб., в том числе: сумма кредита – 917 088,13 руб., проценты за пользование кредитом – 24 857,29 руб., неустойка за неисполнение обязательств – 236,32 руб. Требования оставлены без исполнения.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 8 декабря 2023 г. ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества. Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18 апреля 2023 г. в третью очередь реестра требований кредиторов включены требования АО «Тинькофф Банк» в сумме 525 213,34 руб., в том числе: 447 827,7 руб. – основной долг, 51 853,34 руб. – проценты, 25532,3 руб. – штрафы. 

Возражая относительно заявленных исковых требований и заявляя встречный иск, ФИО1 указала, что в момент подписания договора залога находилась в тяжелом депрессивном состоянии, что лишило ее способности здраво рассуждать, анализировать, прогнозировать неблагоприятные последствия передачи единственного жилья в залог.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1, 3 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законам, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В связи с возражениями ответчика (истца по встречному иску) по ее ходатайству определением Октябрьского районного суда г. Пензы от 17 января 2025 г. по делу назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза для определения психического состояния ФИО1 на момент совершения сделки – договора залога недвижимого имущества № от 21 августа 2021 г., заключенного между ней и АО «Тинькофф Банк».

Согласно заключению ...

...

На момент совершения сделки 21 августа 2021 г. у ФИО1 также отмечались ...

Суд принимает во внимание указанное заключение экспертов, поскольку оснований не доверять его выводам не имеется, эксперты являются квалифицированными специалистами в области судебно-психиатрической экспертизы, прямо или косвенно в исходе дела не заинтересованы, отводов экспертам не заявлено, экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 85, 86 ГПК РФ, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

Экспертное заключение банком не оспорено, опровергающих выводы экспертной комиссии доказательств в материалы дела не представлено.

Рассматривая заявленные первоначальные исковые требования, так и встречные исковые требования, суд установил, что в юридически значимый период ФИО1 была не способна понимать значение своих действий и руководить ими, в полной мере руководить своими поступками, а также прогнозировать правовые последствия совершаемой ею сделки. 

В связи с чем на основании п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что договор залога недвижимого имущества от 21 августа 2021 г., заключенный между ФИО1 и АО «Тинькофф Банк», является недействительным, как совершенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с признанием договора залога недвижимого имущества от 21 августа 2021 г. недействительным, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований АО «Тинькофф Банк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Учитывая признание договора залога недвижимого имущества от 21 августа 2021 г. недействительным, решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, номер государственной регистрации № в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования АО «Тинькофф Банк» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО1 к АО «Тинькофф Банк» о признании договора залога недвижимого имущества недействительным удовлетворить.

Признать договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) №, заключенный между АО «Тинькофф Банк» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, номер государственной регистрации № в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №).

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2025 г.

Судья Е.В. Шмонина