Дело № 2а-4324/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Казань 

13 июля 2018 года 

Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Латыповой Д.Н., 

при секретаре судебного заседания Глибиной Е.В.,

с участием представителя административного истца,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Татарстан от 14.05.2018 г. об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке по заявлению 16/096/001/2018-2542, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения об уступке права требования неустойки по договору долевого участия в строительстве от 29.01.2018, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Татарстан о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Татарстан от 14.05.2018 г. об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке по заявлению 16/096/001/2018-2542, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения об уступке права требования неустойки по договору долевого участия в строительстве от 29.01.2018.

В обоснование указано, что 21.07.2015 между ФИО1, ФИО3 и ООО «ИнтегСтрой» был заключен договор № 6.25/59/146/15/АБН участия в долевом строительстве жилого дома строительный № 6.25 в микрорайоне 6Б жилого комплекса «Казань XXI век». По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого стротильества и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. 

В соответствии с п. 2.6 данного договора объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2016 года. 22 августа 2017 года между ООО «ИнтегСтрой» и административным истцом подписан акт приема-передачи квартиры. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства застройщиком нарушен, и у него в силу закона возникла обязанность оплатить участнику долевого строительства неустойку (пени). 

29 января 2018 года между административным истцом и ООО «Гарант-Актив» заключено соглашение об уступке права требования, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени), штрафа и компенсации морального вреда за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства. Передача в рамках данного соглашения только права требования по неустойке (пени) является законной, так как основана на нормах Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования. Однако Управлением Росреестра по РТ осуществление государственной регистрации было приостановлено, а впоследствии отказано на том основании, что данное соглашение не подлежит государственной регистрации, так как предусматривает передачу только права требования неустойки без перехода права на недвижимое имущество, акт приема-передачи квартиры подписан 22.08.2018. С данным решением административный истец не согласен и считает, что оно не соответствует положениям действующего законодательства.

Определением Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан от 26.06.2018 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен государственный регистратор ФИО2

В судебное заседание административный истец не явился, его представитель заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, представлен отзыв, в котором с административным иском не согласился.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2, привлеченный к участию в деле судом, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещена, просил рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствии не явившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Материалами дела установлено, что 21.07.2015 между ФИО1, ФИО3 и ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» (застройщик) заключен договор № 6.25/59/146/15/АБН участия в долевом строительстве жилого дома строительный № 6.25 в микрорайоне 6Б жилого комплекса «Казань XXI век». По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Согласно п. 2.2 договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, строительный номер № 59, общей проектной площадью 63,84 кв. м, жилой проектной площадью 33,87 кв. м, расположенная на 3 этаже.

В соответствии с п. 2.6 данного договора объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2016 года. 

Пунктами 3.1 и 3.2 предусмотрено, что цена квартиры составляет 3 312 976,80 рублей без НДС из расчета 51 895 рублей за 1 кв. м. Цена договора по письменному соглашению сторон может быть изменена.

В течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по РТ участник долевого строительства вносит первоначальный взнос за счет собственных средств в размере 2112976,80 рублей и в размере 1 200 000 рублей участник долевого строительства оплачивает за счет кредитных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24, согласно заключенному между банком и участником долевого строительства кредитному договору 

<

***> от 22 июля 2015 года.

Согласно п. 9.1, п. 9.3 договора уступка прав требования по договору допускается в соответствии со ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры после уплаты цены договора. Участник долевого строительства обязан уведомить застройщика и банк о состоявшейся уступке и предоставить застройщику копию договора уступки права требования, зарегистрированного Управлением Росреестра по РТ. 

В случаях заключения участником долевого строительства договора уступки права требования он обязан получить письменное согласие застройщика и банка, а также самостоятельно за свой счет зарегистрировать договор уступки права требования в Управлении Росреестра по РТ. В этом случае банк сохраняет за собой право потребовать от участника долевого строительства полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Указанный договор участия в долевом строительстве жилого дома зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Татарстан 05.08.2015.

22 августа 2017 года между ООО «ИнтегСтрой» и административным истцом подписан акт приема-передачи квартиры. 

Административным истцом административному ответчику направлена претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, ответ на которую в материалах дела отсутствует и суду не предоставлен.

29 января 2018 года между административным истцом и ООО «Гарант-Актив» заключено соглашение об уступке права требования, согласно которому цедент передает, а цессионарий принимает право требования неустойки (пени), штрафа и компенсации морального вреда за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства. 

Административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования. 

12 февраля 2018 года административный истец и представитель ООО «Гарант-Актив» обратились в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о государственной регистрации соглашения об уступке права требования.

Согласно уведомлениям государственного регистратора Управления Росреестра по РТ ФИО2 осуществление государственной регистрации было приостановлено 09.02.2018, а впоследствии 14.05.2018 отказано в регистрации на том основании, что данное соглашение не подлежит государственной регистрации, так как акт приема-передачи квартиры подписан 22.08.2018.

Приостановление и отказ в государственной регистрации мотивированы тем, что соглашение об уступке права требования от 29 января 2018 года не подлежит государственной регистрации. Передаточный акт объекта долевого строительства подписан 22.08.2018, после чего уступка права требования невозможна. Передаточный акт свидетельствует о том, что стороны взаимных претензий по оплате квартиры друг к другу не имеют. Право собственности зарегистрировано на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 4 и ч. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав ;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В соответствии с ч. 1, ч. 2 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.

В силу ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Проанализировав положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация уступки права требования неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка является обеспечительной мерой за ненадлежащее выполнение застройщиком обязательства. Государственная регистрация уступки права требования неустойки осуществляется с учетом наличия неисполненного застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства и предполагает обременение недвижимости.

В данном случае квартира, являющаяся объектом долевого строительства, передана административному истцу 22 августа 2017 года, что подтверждается подписанным между ним и ООО «ИнтегСтрой» в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» передаточным актом. 

Соответственно, регистрация соглашения об уступке права требования неустойки, заключенного после передачи застройщиком квартиры, противоречит требованиям закона.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что государственный регистратор в пределах предоставленных ей законом полномочий провела правовую экспертизу поданных на регистрацию документов и обоснованно отказал в осуществлении государственной регистрации соглашения об уступке права требования.

Следовательно, решение государственного регистратора Управления Росреестра по РТ ФИО2 об отказе в государственной регистрации, изложенное в уведомлении от 14 мая 2018 года № 16/096/001/2018-2542, является законным.

Таким образом, административное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Татарстан от 14.05.2018 г. об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке по заявлению 16/096/001/2018-2542, обязании осуществить государственную регистрацию соглашения об уступке права требования неустойки по договору долевого участия в строительстве от 29.01.2018 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в течение месяца.

Судья Приволжского районного суда города Казани Республики Татарстан 

Д.Н.Латыпова 

Мотивированное решение изготовлено 13.07.2018.