Судья Е.М. Митрофанова

Дело № 33-2302

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«01» декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.Н. Демьяновой,

судей И.П. Жукова, А.В. Ивковой,

при секретаре М.Н. Агафоновой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-167/2025 (УИД 44RS0001-01-2024-002192-64) по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 10 июля 2025 года по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО5, поддержавшей апелляционную жалобу, ФИО2, возражавшей относительно удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Представитель ФИО6 - ФИО2 06 марта 2024 года обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с вышеназванным иском к ФИО1, указав, что истец, её мать, является собственником части долей в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

В 2022 году собственники других долей ФИО9 выставили на продажу принадлежащие им доли в праве, искали покупателя. Несмотря на отсутствие между матерью и данными лицами общения ввиду споров по поводу общего имущества, истец знала, что имеет право преимущественной покупки, имела намерение воспользоваться им.

Однако с официальным предложением по вопросу выкупа доли продавцы к ФИО6 не обращались, с 21 октября 2023 года мать находилась на стационарном лечении, 14 ноября 2023 года из больницы была перевезена в геронтологический центр.

Она, ФИО2, в связи с болезнью матери приезжала в г. Кострому из Германии, где проживала, находилась по адресу собственности, но никаких устных или письменных уведомлений от продавцов тоже не получала.

18 декабря 2023 года на неё вышла риэлтор со стороны продавцов, дозвонившись ей в Берлин и написав в социальных сетях, на её просьбу подождать приезда в Россию с целью выкупа доли, а цена озвучивалась как 1 450 000 руб., 19 декабря 2023 года через риэлтора был получен отказ. После её нового приезда в Российскую Федерацию было выяснено о покупке долей в праве собственности на квартиру ФИО1 со слов покупателя за 1 млн. руб.

Ссылаясь на нарушение права преимущественной покупки ФИО6, представитель истца просила о переводе на мать прав и обязанностей покупателя.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО4, в качестве третьих лиц в рассмотрении дела участвовали администрация г.Костромы, Управление муниципальным и жилищным фондом администрации г. Костромы,ФИО7, нотариус ФИО8.

В связи со смертью 16 сентября 2024 года ФИО6 определением суда от 23 мая 2025 года в порядке процессуального правопреемства произведена замена истца ФИО6 на ФИО2.

В дальнейшем ФИО2 исковые требования уточнила, просила перевести на неё права и обязанности покупателя 34/168 доли в праве собственности на квартиру по ранее названному адресу по договору купли-продажи от 20 декабря 2023 года, заключенному между ответчиками, с признанием её правообладателем спорных долей и переводом в пользу ФИО1 с депозита суда внесённых денежных средств в размере 1 млн. руб., с производством соответствующих регистрационных действий, взыскать с ФИО3, ФИО4 в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины 13 000 руб.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 10 июля 2025 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Переведены права и обязанности покупателя ФИО1 по договору купли –продажи 34/168 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, заключенному 20 декабря 2023 между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, на ФИО2.

С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 1 000 000 руб. путём перечисления денежных средств в сумме 1 000 000 руб., внесённых ФИО2 в интересах ФИО6 на основании чека от 14 марта 2024 года и хранящихся на депозитном счёте Управления Судебного департамента в Костромской области, в пользу ФИО1.

Указано, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в запись о государственной регистрации права собственности на 34/168 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путём указания в качестве собственника ФИО2.

В пользу ФИО2 взысканы расходы по уплате госпошлины с ФИО3 в размере 4 400 руб., с ФИО4 в размере 4 400 руб.

В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2.

Давая подробную оценку имеющимся по делу доказательствам, настаивает на выполнении продавцами обязанности по уведомлению ФИО6 о продаже долей в праве в собственности на жилое помещение, что исключало удовлетворение иска. Также указывает, что суд оставил без исследования цену договора, которая составила 1 450 000 руб., не опросил в качестве свидетелей заявленных ответчиками риэлторов.

В возражениях относительно апелляционной жалобы ФИО2 просит об оставлении судебного решения без изменения.

В настоящем судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО5 апелляционную жалобу поддержала.

ФИО2 относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

С учётом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ФИО1, ФИО3, ФИО4, третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали.

Проверив законность и обоснованность решения суда по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

По делу видно, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> находилось в общей долевой собственности ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с долей в праве 61/ 168, муниципального образования городской округ город Кострома с долей в праве 45/168, ФИО3 и ФИО4 с долей в праве 17/168 у каждого и ФИО7 с долей в праве 28/168.

20 декабря 2023 года ФИО9 заключили договор купли-продажи принадлежащих им долей в праве собственности на жилое помещение с ФИО1, общая цена сделки в договоре, составленной сторонами расписке, копия которой имеется в деле, составила 1 млн. руб.

Договор был нотариально удостоверен, в подтверждение соблюдения права преимущественной покупки ФИО6 нотариусу представлены телеграммы от ФИО3 и ФИО4 на имя указанного лица, направленные 17 ноября 2023 года по месту нахождения имущества 

<

адрес> стоимость продаваемой каждым продавцом доли в телеграммах обозначена в размере 500 000 руб. Имеются отметки органа почтовой связи о том, что телеграммы не доставлены, квартира закрыта, адресат за извещением не является.

При этом ФИО6 с 22 апреля 2003 года по 16 сентября 2024 года имела регистрацию по месту жительства по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с 21 октября 2023 года в связи с переломом шейки бедра находилась на стационарном лечении, после чего 14 ноября 2023 года была помещена в геронтологический центр, находилась в нём на момент предъявления иска.

Аналогичные сообщения о планируемой продаже долей ФИО9 направлены в адрес других долевых собственников, ФИО7 19 декабря 2023 года оформлен отказ от покупки, 26 января 2024 года произведено отчуждение своих 28/168 долей в праве собственности на квартиру ФИО6.

Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав толкование высшим судебным органом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, по результатам оценки доказательств исходил из того, что извещения (телеграммы) на имя ФИО6, направленные в ноябре 2023 года по месту нахождения имущества, при установленном факте отсутствия адресата по данному адресу в связи с состоянием здоровья, не могут быть расценены в качестве выполнения продавцами требований пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклонив доводы ответчиков о направлении аналогичных телеграмм на имя ФИО6 в январе 2023 года по мотиву их отсутствия в нотариальных документах, непредставления сведений о вручении, суд пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя, одновременно произведя взыскание судебных расходов с ФИО9 (в пределах заявления истца).

Выводы суда доводами апелляционной жалобы ФИО1 не опровергнуты.

В настоящем судебном заседании судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства стороны ФИО1 о принятии в качестве дополнительных доказательств расписки об уплате продавцам помимо обозначенной в договоре купли-продажи цены ещё 450 000 руб., сведений о заключении кредитного договора с ПАО Росбанк.

Судебной коллегией учтено, что на протяжении судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчики на несоответствие указанной в договоре цены реальной цене сделки не ссылались, подобных доказательств в отсутствии каких-либо уважительных причин не представляли. В то время как, вопреки доводам жалобы, установление цены сделки судом было определено в качестве юридически значимых обстоятельств, денежные средства в размере обозначенной в договоре цены стороной истца перечислены на депозитный счёт Управления Судебного департамента в Костромской области. Ссылка в иске на то, что первоначально цена в разговоре с риэлтором озвучивалась как 1 450 000 руб., указание цены как 1 490 000 руб. в снятом с публикации объявлении, не свидетельствуют о наличии процессуальных оснований для принятия дополнительных доказательств.

В апелляционной жалобе ФИО1 приводит нормы закона касательно регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, цитирует разъяснения постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации относительно применения положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмо Федеральной нотариальной палаты от 31 марта 2016 года № 1033/03-16-3, настаивая на надлежащем уведомлении продавцами ФИО6 о планируемой продаже доли.

Между тем нахождение ФИО6 с 14 ноября 2023 года в геронтологическом центре, безотносительно от доводов апелляционной жалобы об отсутствии запроса о регистрации по месту пребывания в орган регистрационного учёта, сомнений не вызывает, медицинские документы, справка центра имеются в материалах дела.

В заседании судебной коллегии ФИО2 пояснила, что когда мать в комнате не проживала, то она была закрыта на замок, что жители квартиры не могли не видеть, указанные объяснения суд апелляционной инстанции считает убедительными.

При таких обстоятельствах и обращая внимание на усматриваемые по делу конфликтные отношения между ФИО6 и продавцами, наличие в выписке из ЕГРН от 23 января 2024 года сведений о месте регистрации ФИО6, отсутствие у долевого собственника обязанности по совершению активных действий, в том числе по внесению денежных средств на депозит нотариуса, при одной лишь осведомлённости о поиске другими сособственниками покупателей до официального уведомления о продаже, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о нарушении преимущественного права покупки ФИО6.

В случае исключения из числа доказательств скриншотов переписки ввиду непредставления технического устройства с подлинной перепиской, хотя её наличие по существу в апелляционной жалобе не оспаривается, документа на иностранном языке без перевода на русский язык (л.д.28), объяснения ФИО2, проездные документы достаточны для вывода о том, что на момент направления телеграмм дочь ФИО6 находилась за пределами Российской Федерации, при получении сведений о планируемой сделке в декабре 2023 года выразила готовность к покупке, что ответчиками были проигнорировано.

Злоупотребления правом в понимании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации по совокупной оценке доказательств, включая объяснения всех участников процесса, показания свидетелей ФИО21, ФИО22, допрошенных в суде первой инстанции, стороной истца не допущено. Утверждения ФИО1 в апелляционной жалобе об обратном основаны на субъективной оценке ответчиком сложившейся ситуации, имеющихся по делу доказательств, что поводом для отмены судебного решения не является.

Не находя основания при тех же доказательствах для переоценки вывода суда касательно телеграмм от января 2023 года, судебная коллегия отмечает, что в судебном заседании 11 июня 2024 года ФИО1 было заявлено ходатайство о допросе свидетелей ФИО23 и ФИО24 (риэлторов), которое судом было удовлетворено.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 – ФИО5 пояснила, что явка свидетелей была обеспечена в судебное заседание 14 октября 2024 года, когда производство по делу было приостановлено ввиду смерти ФИО6 до определения её правопреемника, но суд свидетелей в этом заседании не стал допрашивать.

Учитывая, что по состоянию на 14 октября 2024 года ФИО6 умерла, её правопреемник определён не был, далее ФИО1 явку свидетелей не обеспечивала, в том числе и в последнее судебное заседание 10 июля 2025 года, в котором все участники процесса выразили согласие закончить рассмотрение дела по имеющимся доказательствам, судебная коллегия отвергает доводы апелляционной жалобы о процессуальных нарушениях суда в связи с не допросом указанных лиц.

Каких- то иных доводов, которые в действительности могли бы поставить под сомнения правомерность выводов суда, в апелляционной жалобе не приведено.

В соответствии с изложенным решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 – отклонению.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 10 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента вынесения в окончательной форме во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 08 декабря 2025 года