Дело №2-1663/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2017 года 

Копейский городской суд Челябинской области в составе: 

Председательствующего судьи Лебедевой А.В. 

При секретаре Обуховой Е.Ф. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Копейского городского округа Челябинской области, управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка и по встречному иску Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО к ФИО1 об освобождении и передаче по акту приема-передачи земельного участка, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, признании недействительным договора уступки права аренды, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, указав в обоснование исковых требований, что испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 29 декабря 2016 года истец обратился в администрацию КГО с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность, предоставив полный пакет документов. Из ответа администрации следует, что в заявлении нет сведений об основаниях предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов, не приложены соответствующие документы. Поскольку истец является собственником жилого дома, расположенного по адресу АДРЕС площадью 26,5 кв. метров с кадастровым номером НОМЕР считает, что в силу п. 2 ст. 15, п. 4 ст. 28 п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ отказ администрации неправомерен.. Просит обязать администрацию КГО направить ФИО1 проект договора купли-продажи указанного земельного участка, исходя из цены, установленной Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247 «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области или государственная собственность на которые не разграничена» (л.д. 7-9 – исковое заявление).

Управление по имуществу и земельным отношениям администрации КГО обратились с встречным исковым заявлением (с учетом уточнения) к ФИО1 просили признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на жилой дом по АДРЕС площадью 26,5 кв. метров, погасить запись о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером НОМЕР расположенный по адресу АДРЕС, обязать ФИО1 в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 1080 кв. метров, расположенный на землях населенного пункта по адресу АДРЕС и передать его по акту приема – передачи управлению по имуществу и земельным отношениям администрации КГО, признать недействительным договор уступки прав аренды на земельный участок от 29 декабря 2016 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 В обоснование исковых требований указано, что распоряжением главы Копейского городского округа от 21 мая 2007 года № 825-р ФИО2 был предоставлен на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 1080 кв. метров, расположенный на землях населенного пункта по адресу АДРЕС для завершения строительства жилого дома. На основании указанного распоряжения между управлением имуществом Копейского городского округа и ФИО2 был заключен договор аренды находящегося в собственности земельного участка НОМЕР от 22 июня 2007 года. Срок действия договора - с 21 мая 2007 года по 21 мая 2017 года. По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для завершения строительства жилого дома. Указанный земельный участок передан арендатору, что подтверждает акт приема-передачи от 22 июня 2007 года. 29 декабря 2016 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки прав аренды на земельный участок без согласования с арендодателем. Дата государственной регистрации договора уступки согласно выписке из ЕГРП от 26 января 2017 года - 10 января 2017 года. Актом обследования земельного участка № 7 от 20 января 2017 года установлено, что земельный участок забором не огорожен, территория отсыпана гореликом, ведется строительство некапитального объекта, фундамент объекта строительства не имеет, прочная связь с землей отсутствует, расстояние между нижней частью постройки и земельным покровом более 3 см, 16 февраля 2017 года было проведено повторное обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что участок забором не огорожен, территория отсыпана горелитком, возведено строение из пеноблоков, прочная связь с землей отсутствует. Актом от 12 мая 2017 года установлено, что границы земельного участка не обозначены, на территории земельного участка расположено разрушенное строение, ведутся восстановительные работы, кроме того актом от 29 мая 2017 гад установлено, что на территории участка расположено блочное некапитальное строение, по стенам видны трещины, блоки посажены на строительную пену, отсутствует потолочное перекрытие. Таким образом, установлено, что объект расположенный на земельном участке не связан прочно с землей, является некапитальным строением, следовательно данный объект не может быть недвижимой вещью. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на жилой дом, который не обладает признаками недвижимого имущества нарушает права истца. 

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях настаивал, суду пояснил, что администрация и управление по имуществу и земельным отношениями были уведомлены о заключенном договоре уступке прав аренды. После того как права аренды к нему перешли, им был возведен жилой дом на участке и зарегистрировано право на объект недвижимости. С требованиями управления по имуществу и земельным отношениям он не согласен в полном объеме. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 позицию своего доверителя поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика-истца Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО ФИО4 с иском ФИО5 не согласен, встречные исковые требования. 

Представитель ответчика администрации Копейского городского округа, действующая на основании доверенности ФИО4 судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал.

Ответчик по встречному иску ФИО2 в суд не явился, о дне слушания дела извещен. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в суд не явились, о дне слушания дела извещены. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, во встречных требованиях необходимо отказать. 

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 1080 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: АДРЕС был предоставлен в аренду ФИО2 для завершения строительства жилого дома на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР от 22 июня 2007 года (л.д. 19-21), распоряжения главы администрации Копейского городского округа Челябинской области № 825-р от 21 мая 20017 года (л.д. 18 том 1).

Согласно п.2.1 договора НОМЕР от 22 июня 2007 года срок договора аренды установлен с 21 мая 2007 года по 21 мая 2017 года (л.д.19-21).

ФИО2 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке площадью 24 кв. метра (л.д. 22).

29 декабря 2016 года между С.Э.У. заключен договор уступки прав аренды земельного участка общей площадью 1080 кв. метров, расположенного по адресу АДРЕС (л.д. 29-30). Данный договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. 

В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу п. 4.3.2 договора аренды арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Согласно п. 8.1 договора аренды НОМЕР от 22 июня 2007 года договор субаренды земельного участка, также договор передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору подлежат государственной регистрации в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и направляется арендодателю.

Истцом в подтверждения выполнения вышеуказанных пунктов договора аренды представлено в материалы дела уведомление, адресованное начальнику управления по имуществу Администрации КГО Челябинской области о состоявшейся уступке права аренды, данное письмо получено Управлением по имуществу и земельным отношениям 29 декабря 2016 года (л.д. 71 том 1).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Судом установлено, что после получения уведомления о произошедшей уступке прав аренды, Управление по имуществу и земельным отношениям администрации КГО, считая, что договор аренды заключен с ФИО1 вели с ним переписку, получали арендные платежи до окончания срока аренды, что подтверждается письмом от 26 апреля 2017 года № 8854-пс, где указано, что между ФИО1 и Управлением по имуществу и земельным отношениям заключен договор аренды земельного участка (л.д. 25 том 1), квитанциями об оплате аренды на сумму 2312 рублей 24 копейки от 15 мая 2017 года. 

На основании выше изложенного, а также учитывая, что условия договора аренды сторонами исполнены, Управление по имуществу и земельным отношениям администрации КГО были уведомлены о переходе прав аренды иному лицу, получали от ФИО1 платежи по договору аренды, сведений о том, что Управление по имуществу и земельным отношениям администрации КГО отказались от принятия арендных платежей либо возвратил полученную ими сумму, материалы дела не содержат, требования истца о признании договора уступки прав аренды недействительным удовлетворению не подлежат. 

К доводам представителя Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО, о том, что ФИО2 было направлено извещение 19 января 2017 года о не согласии с заключением договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка НОМЕР суд относиться критически. В указанном уведомлении указано, что направляется соглашение о расторжении договора аренды для подписания ФИО2 однако приложение в виде соглашение о расторжении договора аренды к письму отсутствует, также такое приложение не представлено в материалы дела (л.д. 117). 

Таким образом, суд пришел к убеждению, что договор аренды земельного участка НОМЕР от 22 июня 2007 года, расположенного по адресу АДРЕС, предоставленный для завершения строительства жилого дома сторонами не расторгался, следовательно требования об освобождении земельного участка также удовлетворению не подлежат. 

Согласно сведений о характеристиках объекта недвижимости предоставленных филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Челябинской области в государственный кадастр недвижимости ДАТА внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером НОМЕР, адрес объекта: АДРЕС, жилой дом площадью 26,5 кв.м., количество этажей – 1, год завершения строительства – 2017, кадастровый номер участка, в пределах которого расположен объект недвижимого имущества - НОМЕР, данный объект недвижимости образован путем преобразования объекта незавершенного строительством с кадастровым номером НОМЕР, право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано за ФИО1 (л.д. 41-46).

Установлено, что ФИО1 обратился в администрацию КГО Челябинской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС.

Двадцать шестого апреля 2017 года истцу ФИО1 направлен ответ, в котором указано, что в заявлении не содержится сведений об основаниях предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов, не приложены соответствующие документы.

23 мая 2017 года ФИО1 повторно обратился с указанным заявлением (л.д. 187) в администрацию Копейского городского округа Челябинской области, 7 июня 2017 года направлен ответ, что капитальное строение на земельном участке не возводилось, в виду чего отсутствуют основания для заключения договора купли-продажи (л.д.186 том 1).

Представителем Управления по имуществу и земельным отношениям КГО представлены в подтверждение отсутствия объектов недвижимости на спорном земельном участке акты проведенных осмотров испрашиваемого земельного участка. Так актом от 14 января 2017 года, согласно которого осмотр проведен главным специалистом отдела Управления земельными ресурсами Г.Т.А., установлено, что земельный участок забором не огорожен, объекты капитального строительства на участке отсутствуют, ведутся работы по уборке снега и распашке территории со стороны автодороги, на участке складируются бетонные блоки (л.д. 119 -131 том 1). Актом обследования земельного участка НОМЕР от 20 января 2017 года, проведенным начальником отдела управления земельными ресурсами Г.Н.Е. установлено, что земельный участок забором не огорожен, территория отсыпана гореликом, ведется строительство некапитального объекта, фундамент объект строительства не имеет, прочная связь с землей отсутствует, расстояние между нижней частью постройки и земельным покровом более 3 см, площадь объекта строительства составляет 25 кв. метров, что не соответствует технической документации на объект незавершенного строительства. (л.л.132-140 том 1). Актом обследования земельного участка № 8 16 февраля 2017 года проведенным главным специалистом отдела Управления земельными ресурсами Г.Т.А. установлено, что земельный участок забором не огорожен, территория отсыпана гореликом, на территории участка возведено строение из пеноблоков площадь объекта строительства 25 кв. метров, прочная связь между объектом строительства и земельным участком отсутствует, расстояние между нижней частью постройки и земельным покровом более 3 см, высота объекта строительства ориентировочно составляет 2,7 метра, объект имеет одно окно, дверь (л.д.141-145том 1). Актом от 12 мая 2017 года обследования фактического использования земельного участков НОМЕР проведенного начальником управления земельными ресурсами Г.Н.Е. и главным специалистом отдела управления земельными ресурсами Г.Т.А. установлено, что на территории земельного участка расположено разрушенное строение (отсутствуют крыша стены), ведутся восстановительные работы (л.д.148-152 том 1). 29 мая 2017 года также был составлен акт обследования спорного земельного участка, которым установлено, что на территории земельного участка расположено блочное некапитальное строение по стенам видны трещины, блоки посажены на строительную пену, отсутствует потолочное перекрытие (л.д. 152-155). 

Поскольку начальник управления земельными ресурсами Г.Н.Е.. являющаяся по образованию юристом и главный специалист отдела управления земельными ресурсам Г.Т.А., имеющая диплом экономиста, не являются специалистами в строительстве. Судом не могут быть взяты за основу вышеуказанные акты, как надлежащие доказательства, того, что на земельном участке объект недвижимости отсутствует. 

В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, иные объекты прочно связанные с землей, то есть объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Под несоразмерным ущербом в силу постановления Пленума ВС РФ № 6 и Пленума Высшего арбитражного суда № 8 от 01 июля 1996 года, следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Для определения - является ли объект, расположенный на спорном земельном участке объектом недвижимости судом была назначена экспертиза. 

Согласно заключения эксперта Южно-уральской торгово-промышленной палаты НОМЕР от 29 августа 2017 года объект, расположенный по адресу АДРЕС по состоянию на 21 мая 2017 года является объектом недвижимости, объект представляет собой одноэтажное строение, стены которого выполнены кладкой отдельных искусственных камней (мелких блоков), соединенных раствором в единую конструкцию. Под стенами выполнен фундамент из монолитного железобетона, в качестве гидроизоляции использован рубероид. При использовании технологии каменной кладки для стен обеспечивается жесткая связь между камнями, образуется монолитная конструкция, перемещение которой повлечет за собой её разрушение вследствие деформации. Перемещение объекта экспертизы приведет к разрушению основных конструктивных элементов здания (стены и фундамент), что повлечет невозможность использования объекта в качестве здания (строения). 

Не доверять заключению эксперта у суда нет оснований, экспертом осуществлен осмотр объекта проанализированы представленные документы, данное заключение составлено, полно, мотивировано, согласуется с иными представленными в материалы дела документами. 

В материалах дела имеется технический паспорт, составленный по состоянию на 19 июля 2017 года на строение, расположенное по АДРЕС, из которого следует, что на участке расположен объект капитального строительства площадью застройки 26,5 кв. метра.

Право собственности истца на указанное строение зарегистрировано в надлежащем порядке, таким образом, оснований для признания отсутствующим право на жилой дом по АДРЕС и погашении записи о регистрации права на данный объект отсутствует. Судом установлено, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке возведено строение - жилой дом площадью 26,5 кв. метров. Доказательств, того, что право собственности истца на жилой дом зарегистрировано с какими-либо нарушениями не представлено.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об удовлетврени и требований истца ФИО1 к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа об обязании администрации Копейского городского округа Челябинской области направить ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР, исходя из цены, установленной Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247 «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по тем основаниям, что на земельном участке расположен объект недвижимости, собственником которого является ФИО1 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд-

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1.

Обязать администрацию КГО направить в адрес ФИО1 проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для индивидуального жилищного строительства, исходя из цены установленной Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247 «О порядке определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

В удовлетворении требований Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО об освобождении земельного участка и передаче его по акту приема-передачи, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, признании недействительным договора уступки права аренды от 29.12.2016 года, погашении записи о регистрации права отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: А.В. Лебедева