... 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 сентября 2017 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Богомазовой Е.А., при секретаре Мардаевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, признании договора дарения недействительным, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

Обращаясь в суд, истец ФИО1 просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: ..., ..., ..., заключенный между ФИО1 и ФИО2, в связи с нарушением ответчиком обязанности по оплате переданного имущества, прекратить право собственности за ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., путем исключения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать недействительным договор дарения квартиры по адресу: ..., ..., ..., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 в лице законного представителя ФИО4, прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: ..., станция Дивизионная, 1 участок, ..., путем исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., путем внесения записи регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Иск мотивирован тем, что 22.09.2015 г. между истцом и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи 1/3 квартиры, расположенной по адресу: ..., ..., ..., однако, в день сдачи документов в Росреестр агентство ООО «Доброе», через которое оформлялась сделка, перепечатали договор, истец продала ФИО2 всю квартиру. По условиям договора ответчик ФИО2 должна была уплатить 453000 руб. за счет заемных средств, полученных от ООО «Доброе». 22.09.2015 г. сделка была зарегистрирована в Росреестре. Но ООО «Доброе» в свою очередь заявило условие о том, что денежные средства будут храниться в ООО «Доброе» с момента сдачи документов в ПФР покупателя. С данным условием истец не согласилась и обратилась в Росреестр с целью расторжения договора купли-продажи квартиры, однако, в Росреестре ей пояснили, что это невозможно в связи с залогом квартиры у ООО «Доброе». После обращений в Прокуратуру РБ, ООО «Доброе» сняли залог с квартиры, однако, ответчик ФИО2 в Росреестр на расторжение сделки не шла, в августе 2016 г. истец узнала, что 25 мая 2016 г. ФИО2 подарила квартиру сыну ФИО3 Вместе с тем, квартира является единственным местом жительства истца, другого жилья у истца не имеется, денежных средств она не получила. 

В ходе рассмотрения дела истцом исковые требования были уточнены, просила признать также сделку купли-продажи квартиры от 22 сентября 2015 г. недействительной.

Определением суда участию в деле в качестве третьего лица был привлечен орган опеки и попечительства Администрации Советского района г.Улан-Удэ. 

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представители по заявлению ФИО5, по доверенности ФИО6 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Ответчик ФИО2, являющаяся также законным представителем несовершеннолетнего ФИО3, в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО7, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал в полном объеме, просил в удовлетворении исковых требований истцу отказать, так как заявленные истцом требования не приведут к защите нарушенного права, оспариваемые договоры признать недействительными нельзя. Кроме того, ответчик не лишена возможности взыскать денежные средства за проданную квартиру. 

Представитель Администрации Советского района г.Улан-Удэ на основании доверенности ФИО8 в судебном заседании полагала иск не подлежащим удовлетворению, так как несовершеннолетний ФИО3 является добросовестным приобретателем. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ своих представителей в настоящее судебное заседание не направили, просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, представили письменный отзыв, в соответствии с которым Управление не возражает против удовлетворения требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, в случае если будет установлено, что оспариваемая сделка совершена с нарушением требований закона.

Третье лицо Отделение Пенсионного фонда РФ по РБ также не направило в судебное заседание своих представителей, представили ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Третье лицо ООО «Доброе» своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени слушания извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что 22.09.2015 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры. По условиям договора продавец (ФИО1) обязуется продать, а покупатель (ФИО2) обязуется купить в собственность квартиру общей площадью 44,3 кв.м, назначение жилое, этаж 3, кадастровый (или условный) ..., расположенную по адресу: ..., ..., .... Сторонами была определена стоимость указанной квартиры в размере 453000 руб.

В соответствии с п.4 договора квартира приобретается покупателем за счет заемных средств, предоставляемых ООО «Доброе» согласно договору целевого займа .../ДУ-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ.

Также 22.09.2015 г. сторонами был составлен и подписан передаточный акт, в котором стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатель принял квартиру. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемой квартире не имеется.

25.09.2015 г. была произведена государственная регистрация перехода права собственности к новому собственнику ФИО2

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, ФИО1 ссылается на то, что расчет по договору купли-продажи покупатель не произвел.

16.11.2016 г. ФИО1 направила ФИО2 претензию, в которой указала, что в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору купли-продажи она требует расторжения данного договора.

Ответчиком действий по расторжению договора не было произведено. 

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ ..., Пленума ВАС РФ ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

Из существа заключенного между ФИО1 и ФИО2 22.09.2015 г. договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: ..., ... ..., следует, что покупатель обязан был уплатить цену, предусмотренную договором, сумма, указанная в договоре, должна была быть выплачена покупателем за счет заемных средств, предоставляемых ООО «Доброе».

Вместе с тем, как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика ФИО2, денежные средства за проданную квартиру ФИО2 ФИО1 не были переданы, ООО «Доброе» денежные средства истцу также не передавали.

В соответствии с требованиями пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества ФИО2 должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО1 денежной суммы по договору купли-продажи.Такие доказательства суду не предоставлены, истец факт получения денежных средств отрицает. Иных допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, в деле также нет.

Факт неуплаты денежных средств также подтверждается и тем, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ..., ..., ..., ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений о внесении в ЕГРП записи о прекращении от ФИО2 и от ООО «Доброе» от 24.12.2015 г. погашена запись ... от 25.09.2015 г. об ипотеке, залогодержателем которой являлось ООО «Доброе» и залогодателем ФИО2

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости ФИО1 знала, что она не получит денежные средства по договору купли-продажи, она не заключала бы договор купли-продажи и не передавала бы имущество покупателю ФИО2

Кроме того, как установлено судом, иного недвижимого имущества истец не имеет, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений. Как следует из выписки из лицевого счета по адресу: ..., ..., ..., ФИО1 зарегистрирована по данному адресу с ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком ФИО2 нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Вместе с тем, судом было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 в лице матери ФИО2 заключен договор дарения, по условиям которого ФИО2 подарила квартиру с кадастровым номером 03:24:010401:311, расположенную по адресу: ..., ..., ..., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В силу ч. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из искового заявления, ФИО2 достоверно знала о том, что денежные средства за квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., продавцу ФИО1 ею не были переданы. Со слов истца она соглашалась расторгнуть договор купли-продажи.

ФИО1 обращалась в Управление Росреестра по РБ о расторжении договора купли-продажи квартиры. Также истец обращалась в ОП №2 УМВД России по г.Улан-Удэ по факту отмены сделки купли-продажи ее квартиры. 

Однако, ФИО2 от расторжения договора купли-продажи в Управлении Росреестра по РБ уклонилась.

Вместе с тем, 25.05.2016 г. Управлением Росреестра по РБ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на данный объект недвижимости, в связи с заключением договора дарения от 17.05.2016 г. между ФИО2 и несовершеннолетним ФИО3 в лице матери ФИО2

При этом ФИО2 и ее представитель не представили полных и последовательных пояснений относительно необходимости заключения договора дарения именно в мае 2016 года, учитывая то, что у ФИО2 на тот момент имелись средства материнского капитала, недвижимое имущество было подарено ФИО2 своему несовершеннолетнему сыну в короткие сроки после заключения договора купли-продажи, передано по безвозмездной сделке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка, заключенная ФИО2 и ФИО3 была произведена с целью уклонения от расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., ..., ....

Между тем, согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу положений п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований указанных выше требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

В частности, злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возврата данного имущества законному владельцу.

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что договор дарения от 17.05.2016 г. заключен ФИО2 и несовершеннолетним ФИО3 с целью уклонения ФИО2 от возврата имущества истцу, исковые требования истца в части признания договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: ..., ..., ..., заключенного ФИО2 и несовершеннолетним ФИО3, недействительным, также подлежат удовлетворению.

При этом доводы стороны ответчика, представителя Администрации Советского района г.Улан-Удэ о том, что ФИО3 является добросовестным приобретателем, в его действиях нарушений не имеется, судом не могут быть приняты во внимание, так как данная сделка была заключена его законным представителем ФИО2

Не умаляя прав несовершеннолетнего ФИО3, имеющего законных представителей, обязанных его содержать, суд считает, что доводы представителя ответчика о необходимой защите его прав, не могут повлечь умаление прав ФИО1, так как согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с действующим законодательством именно на родителей возложена обязанность действовать в интересах детей. Поэтому именно ФИО2 при заключении договора дарения квартиры по адресу: г.... достоверно зная о неоплате за нее денежных средств, должна была предусмотреть все возможные последствия своих собственных действий для ее несовершеннолетнего ребенка.

С учетом изложенного, при установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании договора дарения от 17.05.2016 г. недействительным и применения последствия его недействительности. 

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно абзацу второго пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Таким образом, поскольку ФИО1 имеет интерес в возврате квартиры по адресу: ..., ..., ..., правовым последствием признания договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО2 и несовершеннолетним ФИО3 является прекращение права собственности на данное имущество за ФИО3 

В соответствии с данными филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ собственником квартиры по адресу: ..., ..., ..., является ФИО3

Как разъяснено в абз. 2 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При указанных обстоятельствах, имеются основания для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записей о праве собственности ФИО3 на указанный выше объект недвижимости.

Вместе с тем, поскольку договор купли-продажи от 22 сентября 2015 г. квартиры, расположенной по адресу: ..., ... ..., заключенный между ФИО1 и ФИО2, расторгнут судом, то указанная квартира не может быть возвращена ФИО2, так как собственником указанной квартиры являетсяФИО1 и исковые требования о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., за ФИО1 подлежат удовлетворению.

Так как договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: ..., ..., ..., заключенный между ФИО1 и ФИО2 судом расторгнут, данный договор не может быть признан недействительным.

Поскольку регистрационная запись о ФИО2 как собственнике указанной квартиры была погашена при заключении ею договора дарения, то оснований для прекращении ее права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ... исключении записи регистрации о ней в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется. В данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ жилого помещения по адресу: ..., ..., ..., заключенный ФИО2 и несовершеннолетним ФИО3, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки. Возвратить стороны в первоначальное положение.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: ..., ..., ..., заключенный между ФИО1 и ФИО2 

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение по адресу: ..., ... ....

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записей о праве собственности ФИО3 на указанный выше объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г.Улан-Удэ.

В окончательной форме решение суда принято 03.10.2017 г.

Судья: Е.А. Богомазова