РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 02 октября 2025 года 

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Королевой Е.Е., с участием прокурора фио, при ведении протокола фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-143/25 по иску ФИО1 к ООО «Онлайн Недвижимость», ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными, истребовании имущества, признании права собственности, выселении, вселении, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Онлайн Недвижимость», ФИО2, указав, что 24 марта 2024 года заключила договор с ФИО2 по возмездному оказанию услуг, связанных с сопровождением сделки по продаже недвижимости за сумма.

03 апреля 2024 года между истцом и ООО «Онлайн Недвижимость» заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес за сумма. В пункте 5.5.2 договора предусмотрено, что сумма перечисляются на счет ФИО2.

15 апреля 2024 года подписан акт приема-передачи квартиры. Переход права собственности зарегистрирован. 

Истец указывает, что намерения продавать квартиру и заключать договор с ФИО2, у нее не было, она действовала под влиянием заблуждения, обмана третьими лицами и ФИО2 

Так, истец указывает, что 29 февраля 2024 года в мессенджере «Телеграмм» получила сообщение от главного врача поликлиники с текстом, что ожидается звонок сотрудника ФСБ и необходимости следовать данным ими инструкциям.

Далее, ФИО1 следуя инструкциям, как она думала сотрудника ФСБ, Центрального Банка, оформила несколько кредитов, в том числе, под залог квартиры. фио было сообщено, что сейчас с ней свяжется риелтор, который возьмет на себя все вопросы, связанные с фиктивной продажей квартиры. 24 марта 2024 года позвонила ФИО2, которая сообщила, что приняла заявку по продаже квартиры, в связи с чем, фио полагала, что это риелтор от правоохранительных органов. фио фио перевела сумма, будучи уверена, что и квартира и денежные средства будут ей возвращены. фио получены справки НД, ПНД, другие запрошенные документы. 03 апреля 2024 года у нотариуса, в МФЦ, следуя указаниям по телефону, фио совершила сделку купли-продажи принадлежащей ей квартиры с ООО «Онлайн Недвижимость». фио получила сумма от продажи принадлежащей фио квартиры. При этом, фио подписала договор займа с фио, по которому взяла, якобы у фио сумма. После подписания договора купли-продажи, «куратор» потребовал «на время» освободить квартиру. Вещи фио не вывозила. фио была помещена в хостел. Денежные средства, полученные от продажи квартиры в сумме сумма, она обналичила и перевела по реквизитам, указанным «куратором». 24 апреля 2024 года фио перевезли в адрес. Поскольку фио не вышла на работу, коллеги забеспокоились и сообщили брату фио, который обратился в полицию. фио сотрудники полиции обнаружили в адрес и привезли в Москву. Коллеги и родственники объяснили фио, что она стала жертвой мошенников. Только когда «Куратор» позвонил фио, угрожал, а затем сообщил, что все деньги фио перевела на нужды ВСУ, фио рассказала, что произошло. Возбуждено уголовное дело, в рамках которого фио признана потерпевшей. Указывая, что совершила сделку под влиянием обмана, со ссылкой на ст.ст. 177, 178,179 ГК РФ, фио просила признать недействительным договор оказания услуг между фио и фио от 24 марта 2024 года, применить последствия и возвратить сумма; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 03 апреля 2024 года между фио и ООО «Онлайн недвижимость», применить последствия, -вернуть стороны в первоначальное положение; возвратить квартиру в собственность фио, аннулировать запись о праве собственности ООО «Онлайн недвижимость» и взыскать с фио сумма.

В настоящее время ФИО1 проживает в Центре, двоюродные братья взять к себе её не могут. 

Уточнив требования, ФИО1, в последней их редакции, просила признать недействительным договор возмездного оказания услуг, связанных с сопровождением сделки с недвижимым имуществом от 24 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки – взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма; признать недействительным договор займа от 03 апреля 2024 года на сумму сумма, признать незаключенным договор займа от 04 апреля 2025 года; применить последствия недействительности сделки – взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 03 апреля 2024 года с кадастровым номером 77:02:0002012:7413 по адресу: адрес от 03 апреля 2024 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Онлайн недвижимость»; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 02 мая 2025 года с кадастровым номером 77:02:0002012:7413 между ООО «Онлайн недвижимость» и ФИО3; Истребовать квартиру из незаконного владения ФИО3; прекратить право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: адрес и признать право собственности за ФИО1, указав, что решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре; выселить ФИО3 из квартиры по адресу: адрес; вселить ФИО1 в квартиру.

ФИО1 совместно с представителями в судебном заседании требования поддержала. 

Представитель центра ГКУ ЦСА им. фио полностью требования полагает подлежащими удовлетворению.

Представитель ООО «Онлайн недвижимость» в судебном заседании требования не признал, указывал, что приобретение квартир, их ремонт и продажа – основной вид деятельности. При заключении сделки юридическая проверка была проведена, вопросы фио задавали, о мошеннических действиях предупреждали, времени на обдумывание было достаточно, фио настаивала на скорейшей продаже принадлежащей ей квартиры в связи с необходимостью приобретения ею квартиры в адрес. Все справки представлены. Кроме того, было время для принятия мер по запрету регистрации. Квартира в плохом состоянии приобретена за сумма при кадастровой стоимости сумма. Денежные средства продавцом получены. Акт приема-передачи подписан, вещи фио вывезла (л.д.23 том 2). В квартире сделан ремонт. Квартира продана ФИО3. Полагает себя обманутым.

ФИО3 совместно с представителями в судебное заседание явилась, требования не признала, поясняла, что «разъехалась с дочерью», работает поваром в школьной столовой. Проживает в квартире, другого жилья нет. Купила квартиру с ремонтом и мебелью за сумма. Представитель указывал, что никто не увидел порока в сделке от 03 апреля 2024 года, поскольку последовательность действий, а именно, то что фио снялась самостоятельно с регистрационного учета, освободила квартиру, получила деньги, свидетельствуют о её волеизъявлении.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, в ходе судебного разбирательства поясняла, что узнала о продаже квартиры от коллеги. Объявление было размещено на ЦИАН. Неоднократно предупреждала фио о мошенниках (л.д.91 том 4), предлагала услугу по приобретению новой квартиры, от которой фио отказалась. Договор займа заключила на сумма в целях страховки на случай, если в договоре купли-продажи квартиры этот пункт, который фактически составляет стоимость оказанных риелторских услуг, не включат. Денежные средства получила. (л.д.15 том 5). 

Представитель ФИО2 в судебное заседание явился, требования не признал, доводы возражений поддержал, просил в удовлетворении требований к ФИО2 в полном объеме отказать.

Нотариус фио в судебное заседание не явилась, извещена, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила отзыв, согласно которому, (л.д.157 том 1): фио поясняла, что сумма намерена отдать фио по договору займа, на остальные деньги приобрести недвижимость. На вопросы отвечала связно.

Дело рассмотрено при данной явке на основании ст. 167 ГПК РФ, по имеющимся доказательствам, которые суд счел достаточными для рассмотрения дела по существу, с учетом мнения сторон.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, изучив заключение судебной экспертизы, допросив эксперта, выслушав заключение прокурора, полагавшую требования о выселении подлежащими удовлетворению, требования подлежащими удовлетворению в части, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 со ст. 178 ГК РФ, Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 178 ГК РФ).

В силу п. 3 и п. 4 ст. 179 ГК РФ Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В силу положений ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, 24 марта 2024 года ФИО1 заключила договор возмездного оказания услуг, связанных с сопровождением сделки с недвижимым имуществом с ФИО2 на сумму сумма и уплатила сумма ФИО2 (л.д.22-23,24,25 том 1). 

03 апреля 2024 года ФИО1 заключила договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности в порядке наследования квартиры № 21 по адресу: адрес и произвела её отчуждение ООО «Онлайн Недвижимость» за сумма, при кадастровой стоимости сумма. Пунктом 5.1 предусмотрено, что денежная сумма в размере сумма будет уплачена покупателем продавцу за счет целевых кредитных средств, предоставленных покупателю в соответствии с договором о кредитной линии № 286-2023/Л, заключенным 06 декабря 2023 года с ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК», со сроком возврата кредитных денежных средств не позднее 04 декабря 2026 года.

В соответствии с п. 5.2 договора, оплата стоимости квартиры производится покупателем путем депонирования безналичных денежных средств в размере сумма на публичный депозитный счет нотариуса адрес фио, с условием их последующего перечисления продавцу после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, ипотеки в силу закона в пользу ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».

В соответствии с п. 5.5 и 5.5.1 договора, нотариус перечисляет с депозитного счета на счет продавца ФИО1 - сумма, при условии получения нотариусом выписки, подтверждающей переход права собственности на покупателя и ипотеки в силу закона в пользу банка. Пунктом 5.5.2 договора предусмотрено, что оставшаяся денежная сумма в размере сумма будет уплачена через депозит нотариуса в счет погашения задолженности по договору займа, заключенным между ФИО2 и ФИО1 04 апреля 2024 года –ФИО2 (л.д.26-32 том 1).

ФИО1 дано нотариальное обязательство в связи с продажей квартиры (л.д.23 том 2). 

02 апреля 2024 года ФИО1 снялась с регистрационного учета указанной квартиры (л.д.94 том 1).

03 апреля 2024 года ФИО1 и ФИО2 подписали договор займа, по которому, ФИО1 обязалась возвратить ФИО2 сумму займа сумма до 04 мая 2024 года (л.д.24 том 2).

15 апреля 2024 года подписан акт приема-передачи квартиры (л.д.33 том 1).

Переход права собственности произошел. ФИО1 (л.д.56 том 1, л.д. 7,8 том 2) и ФИО2 денежные средства получены, что не оспаривалось.

06 мая 2024 года возбуждено уголовное дело 12401450025000447, ФИО1 признана потерпевшей.

Суду представлен ряд заключенных фио кредитных договоров. 

Суду представлена медицинская документация в отношении ФИО1

ФИО1 ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы.

23 декабря 2024 года судом допрошены в качестве свидетелей фио и фио, каждая из которых показали, что в силу имеющихся особенностей, на протяжении всей жизни ФИО1 находилась под контролем и постоянной опекой своей матери. После смерти матери, состояние ФИО1 заметно ухудшилось, заикание усилилось.

У суда нет оснований ставить под сомнение показания кого-либо из свидетелей.   

Определением суда от 22 января 2025 года судом назначена комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГКУ адрес ФГБУ «Государственный научный центр социальной и судебной психиатрии им. фио».

Согласно выводам заключения, в юридически значимый период подписания договора от 24 марта 2024 года и 03 апреля 2024 года у ФИО1 развилось психическое расстройство в форме смешанной тревожной и депрессивной реакции, обусловленной расстройством адаптации, сопровождавшееся нарушением способности адекватно осмысливать и критически оценивать объективную реальность. По своему психическому состоянию, а также с учетом индивидуально-психологических особенностей ФИО1. как находившаяся в «таком состоянии» (ст. 177 п. 1 ГК РФ), в юридически значимый период заключения и подписания договора возмездного оказания услуг по продаже квартиры от 24 марта 2024 года, а также в период заключения и подписания договора купли-продажи квартиры от 03 апреля 2024 года, не могла понимать значения своих действий и руководить ими.

Указанное заключение, вопреки утверждениям ответчиков, соответствует требованиям законодательства, составлено экспертами, имеющими необходимую квалификацию и опыт работы по специальности, четко, ясно, мотивировано и научно обоснованно. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности в установленном законом порядке.  

Допрошенная по ходатайству ответчика эксперт - медицинский психолог - фио, заключение поддержала.

Вопреки доводам ответчиков, оснований ставить под сомнение, как заключение, так и данные экспертом пояснения, у суда не имеется. Обстоятельств, свидетельствующих о каком-либо не соответствие заключения, его ошибочности, неполноте, суду не приведено.

Указанное заключение суд кладет в основу решения и отклоняет доводы ответчиков как несостоятельные.

Таким образом, оспариваемые совершенные ФИО1 сделки подлежат признанию недействительными по п. 1 ст. 177 ГК РФ.

 В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

 Суд признает недействительным договор возмездного оказания услуг, связанных с сопровождением сделки с недвижимым имуществом от 24 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 и, в соответствии со ст. 167 ГК РФ, применяет последствия недействительности сделки путем взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в размере сумма.

Также, подлежит признанию недействительным договор займа от 03 апреля 2024 года на сумму сумма, признанию недействительным подлежит указанный в договоре купли-продажи договор займа от 04 апреля 2025 года.

Однако, поскольку ФИО1 денежные средства ФИО2 не передавались, денежные средства поступили ФИО2 с депозитного счета нотариуса, размещенные ООО «Онлайн недвижимость», оснований для взыскания указанных денежных средств в пользу ФИО1, не имеется.

В указанной части суд отказывает.

Признанию недействительным подлежит договор купли-продажи квартиры от 03 апреля 2024 года с кадастровым номером 77:02:0002012:7413 по адресу: адрес, заключенный между ФИО1 и ООО «Онлайн недвижимость».

Требование в части признания недействительным договор купли-продажи квартиры от 02 мая 2025 года с кадастровым номером 77:02:0002012:7413 между ООО «Онлайн недвижимость» и ФИО3, удовлетворению не подлежит, поскольку ФИО1 участником сделки не являлась.

Тем не менее, разрешая вопрос о применении последствий недействительности сделок, суд указывает следующее.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Поскольку окончательное требование, заявленное истцом, состоит в возврате ей спорного имущества, суд применяет положения статей 301, 302 ГК РФ.

Право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: адрес подлежит прекращению с признанием права собственности за ФИО1

На основании ст.304 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ, ФИО3 подлежит выселению из квартиры по адресу: адрес.

В связи с требованием о вселении ФИО1 в квартиру, суд указывает, что требование в указанной части не подлежит удовлетворению, поскольку собственник недвижимости имеет возможность самостоятельно определить пределы использования принадлежащего на праве собственности жилого помещения.

Таким образом, требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1 к ООО «Онлайн Недвижимость», ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными, истребовании имущества, признании права собственности, выселении, вселении, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор возмездного оказания услуг, связанных с сопровождением сделки с недвижимым имуществом от 24 марта 2024 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки и взыскать с ФИО2 (паспортные данные) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в размере сумма; 

Признать недействительным договор займа от 03 апреля 2024 года на сумму сумма, признать незаключенным договор займа от 04 апреля 2025 года.

В удовлетворении требований применить последствия недействительности сделки – взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере сумма, отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 03 апреля 2024 года с кадастровым номером 77:02:0002012:7413 по адресу: адрес от 03 апреля 2024 года, заключенный между ФИО1 и ООО «Онлайн недвижимость»; 

Истребовать квартиру из незаконного владения ФИО3 и прекратить право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: адрес.

Признать право собственности за ФИО1 на квартиру по адресу: адрес.

Решение, со дня вступления его в законную силу является основанием для внесения в ЕГРН записи в соответствии с резолютивной частью настоящего решения.

Выселить ФИО3 из квартиры по адресу: адрес.

В остальной части требований отказать.

Решение подлежит обжалованию в Московский городской суд через Бутырский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2025 года