Дело № 2-4092/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2019 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе 

председательствующего судьи А.А. Ахметгараева 

при секретаре судебного заседания Е.Н. Яркиной 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительных договоров купли-продажи жилого помещения и парковочного места договорами долевого участия в строительстве, признании договоров об уступке права требования согласованными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее также истец, ФИО1) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» (далее также ответчик, ООО «ЖК «Молодежный») о признании предварительных договоров купли-продажи жилого помещения и парковочного места договорами долевого участия в строительстве, признании договоров об уступке права требования согласованными.

Иск мотивирован тем, что 18 ноября 2014 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» (далее также ООО «Фон-Ривьера»), и обществом с ограниченной ответственностью «Управление механизации № 2» (далее – ООО «Управление механизации № 2») заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят>, предметом которого является жилое помещение – двухкомнатная 

<

адрес изъят>, общей площадью (проектной) 65 кв.м на 10 этаже секции 

<

номер изъят> этажного кирпично-монолитного жилого дома по Ноксинскому спуску 

<

адрес изъят> (5 дом), а также предварительный договор купли-продажи парковочного места № Н5П-27, предметом которого является парковочное место 

<

номер изъят>.34 на подземной стоянке этого же дома.

Данные предварительные договоры заключены ООО «Фон-Ривьера» на основании агентского договора от 26 января 2011 года от имени ООО «ЖК «Молодежный» за его счет и в его интересах.

В последующем, путем заключения 25 ноября 2014 года дополнительного соглашения к предварительному договору 

<

номер изъят> от 18 ноября 2014 года указанное выше жилое помещение было заменено на двухкомнатную 

<

адрес изъят>, общей площадью (проектной) 65 кв.м на 7 этаже секции 

<

номер изъят> этажного кирпично-монолитного жилого дома по Ноксинскому спуску 

<

адрес изъят> (5 дом).

Обязательства по оплате жилого помещения и парковочного места ООО «Управление механизации 

<

номер изъят>» исполнило надлежащим образом в соответствии с условиями предварительных договоров, однако обязанность по передаче объектов строительства не исполнена.

В последующем между ООО «Управление механизации № 2» и истцом 27 августа 2018 года заключены договоры уступки права требования по предварительным договорам от 18 ноября 2014 года купли-продажи жилого помещения № Н5-286 и парковочного места № Н5П-27. Однако данные договоры ответчиком не согласованы.

В настоящее время ответчик безосновательно уклоняется от передачи жилого помещения и парковочного места, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит признать предварительные договоры от 18 ноября 2014 года купли-продажи жилого помещения № Н5-286 и парковочного места № Н5П-27 договорами долевого участия в строительстве, а также признать договоры об уступке права требования между истцом и ООО «Управление механизации № 2» от 27 августа 2018 года согласованными.

Истец и ее представитель в судебном заседании заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать по причине не согласования договоров цессии, а также отсутствия доказательств оплаты стоимости жилого помещения и парковочного места; по мнению представителя ответчика, обращение с настоящим иском является злоупотреблением правом, поскольку ранее Арбитражным судом Республики Татарстан отказано в удовлетворении аналогичного иска ООО «Управление механизации № 2».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Управление механизации № 2» в судебное заседание не явился, согласно письменному отзыву просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Республике Татарстан, в судебное заседание не явился, согласно письменному заявлению просил рассмотреть дело без участия Управления Росреестра по Республике Татарстан.

В судебном заседании 20 мая 2019 года был объявлен перерыв до 9 часов 30 минут 22 мая 2019 года.

Выслушав пояснения истца и ее представители, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также Закон об участии в долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 указанного Федерального закона предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона об участии в долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона об участии в долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Судом установлено, что 18 ноября 2014 года между ООО «Фон-Ривьера»), и ООО «Управление механизации 

<

номер изъят>» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № Н5-286, предметом которого является жилое помещение – двухкомнатная 

<

адрес изъят>, общей площадью (проектной) 65 кв.м на 10 этаже секции 

<

номер изъят> этажного кирпично-монолитного жилого дома по Ноксинскому спуску 

<

адрес изъят> (5 дом), а также предварительный договор купли-продажи парковочного места

<

номер изъят>, предметом которого является парковочное место 

<

номер изъят>.34 на подземной стоянке этого же дома.

Стоимость данных помещений определена сторонами в размере по 3 445 000 рублей и 550 000 рублей соответственно.

На основании разрешения на строительство № 

<

номер изъят>, выданного 05 февраля 2014 года, застройщиком указанного многоквартирного дома является ООО «Жилищный комплекс «Молодежный».

Указанные предварительные договоры заключены ООО «Фон-Ривьера» на основании агентского договора от 26 января 2011 года от имени ООО «ЖК «Молодежный» за его счет и в его интересах.

В последующем, путем заключения 25 ноября 2014 года дополнительного соглашения к предварительному договору 

<

номер изъят> от 18 ноября 2014 года двухкомнатная 

<

адрес изъят> заменена на двухкомнатную 

<

адрес изъят>, общей площадью (проектной) 65 кв.м на 7 этаже секции 

<

номер изъят> этажного кирпично-монолитного жилого дома по Ноксинскому спуску 

<

адрес изъят> (5 дом).

ООО «Управление механизации № 2», в лице ФИО2, и истец ФИО1 27 августа 2018 года заключили договоры уступки права требования по предварительным договорам от 

<

дата изъята> купли-продажи жилого помещения № Н5-286 и парковочного места 

<

номер изъят> 

Из условий пунктов 3.2 предварительных договоров следует, что при условии полной оплаты цены договоров и обязательного письменного согласия продавца (ООО «Фон-Ривьера») покупатель вправе переуступить свои права по этим договорам.

В связи с этим ООО «Управление механизации № 2» обратилось к конкурсному управляющему ООО «Фон-Ривьера» с просьбой согласовать указанные договоры уступки права требования.

Письмом от 29 августа 2018 года конкурсный управляющий ООО «Фон-Ривьера» сообщил о невозможности согласования договоров уступки права требования, указав, что в соответствии с агентским договором между ООО «Фон-Ривьера» и ООО «ЖК «Молодежный» обязанность по передаче объектов по предварительным договорам возникла у ООО «ЖК «Молодежный». Кроме того агентский договор расторгнут соглашением сторон от 31 декабря 2016 года.

Предварительными договорами от 18 ноября 2014 года купли-продажи жилого помещения 

<

номер изъят> и парковочного места № Н5П-27, цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру и парковочное место установлена сторонами в размере 3 445 000 рублей и 550 000 рублей (пункты 2.2.1, 2.3.1).

В подтверждение исполнения условий договоров об оплате стоимости квартиры и парковочного места истцом представлены копии протоколов соглашений от 18 ноября 2014 года о зачете взаимной задолженности по указанным договорам на сумму 3 445 000 рублей и 550 000 рублей, подписанные представителями ООО «Фон-Ривьера», ООО «Управление механизации № 2» и ООО «КазаньЦентрСтрой».

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела не установлен факт наличия взаимной задолженности ООО «Фон-Ривьера», ООО «Управление механизации № 2» и ООО «КазаньЦентрСтрой», что подтверждало бы возможность зачета встречного однородного требования другой стороне в обязательстве.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика оплату по предварительным договорам не подтвердила.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что надлежащих доказательств исполнения договора купли-продажи жилого помещения и парковочного места со стороны ООО «Управление механизации № 2» истцом не представлено, а по неисполненному договору уступка права требования не допускается.

Также суд учитывает, что договоры уступки права требования по предварительным договорам от 18 ноября 2014 года купли-продажи жилого помещения № Н5-286 и парковочного места № 

<

номер изъят> между ООО «Управление механизации № 2» и истцом заключены 27 августа 2018 года.

При этом в этот период Арбитражным судом Республики Татарстан рассматривалось исковое заявление ООО «Управление механизации № 2» к ООО «ЖК «Молодежный» о признании указанных предварительных договоров договорами долевого участия в строительстве, одним из представителей истца по которому участвовала ФИО1

Как видно из определения о назначении дела к судебному разбирательству от 16 августа 2018 года № А65-15306/2018, находящегося на общедоступном сайте https://kad.arbitr.ru, в предварительном судебном заседании представители ООО «Управление механизации № 2», в том числе ФИО1, уточнили заявленные требования, просили признать предварительные договоры купли-продажи от 18 ноября 2014 года №Н5286, №Н5П-27 основанными договорами долевого участия в строительстве, заключенными между ООО «Управление механизации № 2» и ООО «ЖК «Молодежный» в лице ООО «Фон-Ривьера»; обязать ООО «ЖК «Молодежный» представить в Управление Росреестра по Республики Татарстан необходимую документацию и выполнить необходимые действия для регистрации договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, до разрешения данного спора по существу 27 августа 2018 года между ООО «Управление механизации № 2» и истцом заключены договоры уступки права требования по указанным предварительным договорам купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 6 сентября 2018 года данное исковое заявление ООО «Управление механизации № 2» к ООО «ЖК «Молодежный» оставлено без удовлетворения.

Кроме того суд учитывает, что договоры уступки права требования, подписанные истцом, а также договор уступки права требования в отношении парковочного места с указанием даты его заключения были представлены истцом только на судебное заседание после перерыва, когда на отсутствие ее подписи, а также даты договора обращено внимание представителем ответчика. 

Стоимость уступаемого права требования определена ООО «Управление механизации № 2» и истцом в отношении жилого помещения в размере 345 000 рублей, в отношении парковочного места в размере 50 000 рублей, что меньше в десять раз по сравнению с их стоимостью по условиям предварительных договоров. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание отсутствие в деле надлежащих доказательств оплаты предварительных договоров купли-продажи, заключение договоров уступки права требования по этим предварительным договорам в ходе рассмотрения арбитражным судом требований ООО «Управление механизации № 2» о признании их договорами долевого участия в строительстве, суд усматривает в действиях истца и ООО «Управление механизации № 2» признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем считает необходимым отказать ФИО1 в судебной защите.

При таких условиях иск ФИО1 подлежит отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» о признании предварительных договоров купли-продажи жилого помещения и парковочного места договорами долевого участия в строительстве жилья, признании договоров об уступке права требования согласованными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд.

Судья А.А. Ахметгараев 

Мотивированное решение изготовлено 27 мая 2019 года, судья