Дело № 2-2528/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июля 2018 г. г. Старый Оскол 

Старооскольский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Мазурина С.В.,

при секретаре судебного заседания Мижерицкой А.В.

с участием представителя истца АО «Белгородская ипотечная корпорация» ФИО1 по доверенности от 05.07.2016г.,

в отсутствие ответчика ФИО2, своевременно и надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного разбирательства, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

04 сентября 2012 года между Истцом и Ответчиком был заключён Договор N № купли-продажи земельного участка, по которому ответчиком был приобретен в собственность земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером № и местоположением: 

<

адрес>.

В соответствии с условиями Договора цена участка составила 613 000 рублей. Ответчиком было оплачено 85 000 рублей в счет оплаты участка, который находится в залоге у истца до полной оплаты ответчиком стоимости участка. Покупатель обязался в течение 5 лет со дня подписания Договора построить на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности. Покупатель обязался в течение пяти лет со дня подписания Договора подключить построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. Срок строительства на участке жилого дома истек 04 сентября 2017 года. Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома, а также подключению к инженерным коммуникациям ответчиком не исполнено. 

На оплату оставшейся части стоимости участка в сумме 528 000 руб. ответчику предоставлена отсрочка платежа сроком на пять лет до 04 сентября 2017 года (п. 2.4 Договора).

Задолженность ответчика перед АО «БИК» не погашена.

Ответчик обязался принять участие в инвестировании строительства в микрорайоне ИЖС сетей в размере 95000 руб. Часть указанной суммы в размере 50000 рублей была уплачена ответчиком при заключении Договора. Остальную сумму ответчик обязался выплачивать ежегодными платежами с 2013г. по 2017г. не позднее 04 сентября по 9000 рублей. Очередные платежи не исполнены.

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям ответчик в соответствии с Договором должен уплатить истцу штраф, а на ставшуюся часть цены участка - проценты.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», просившего взыскать с ответчика оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 528000 руб., штраф в соответствии с п. 5.6 Договора в сумме 200000 руб., проценты в соответствии с п 5.5 Договора в сумме 218989,44 руб., задолженность за инженерные сети в соответствии с п. 4.2 Договора в сумме 9000 руб., проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме 508,50 руб., расходы по оценке в сумме 5500 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 18764 руб. 98 коп. и обратить взыскание на заложенное имущество – вышеуказанный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным истцом доказательствам, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Истцом предоставлены суду убедительные и достаточные доказательства, свидетельствующие о неисполнении ответчиком взятых на себя обязательств в срок, установленный договором купли-продажи земельного участка.

Договор заключен между сторонами в соответствии с положениями статей 549, 550, 551, 554-556 ГК РФ. 

Земельный участок передан покупателю и право собственности на него, как и ипотека зарегистрированы 12.09.2012 г., что подтверждается договором купли-продажи земельного участка и актом приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Ответчик нарушил взятые на себя обязательства по строительству на земельном участке в установленный срок жилого дома и его государственной регистрации (п. 3.2.4 Договора), хотя исполнение данного обязательства являлось одним из условий продажи земельного участка с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства (статьи 309, 310 ГК РФ). 

Установление условий об уплате полной цены земельного участка в случае неисполнения обязательств по строительству и регистрации жилого дома, не противоречит положениям законодательства, регулирующего продажу недвижимого имущества и общим положениям Гражданского кодекса РФ об обязательствах, в том числе и п. 1 ст. 314 ГК РФ.

Таким образом, суд считает убедительными доводы истца о нарушении ответчиком обязательства по договору купли-продажи земельного участка.

В связи с нарушением ответчиком условий договора, истец 05.03.2018г. направил в его адрес претензию о погашении задолженности, которую ответчик не исполнил.

С учетом вышеизложенного, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 528000 руб.

В соответствии с п. 4.2 Договора ответчик обязался принять участие в инвестировании строительства в микрорайоне ИЖС сетей в размере 95000 руб. Часть указанной суммы в размере 50000 руб. была уплачена ответчиком при заключении Договора. Остальную сумму он обязался выплачивать ежегодными платежами с 2013г. по 2017г. не позднее 04 сентября по 9000 рублей. Очередные платежи не исполнены.

19 октября 2016г. вынесен судебный приказ мировым судьей судебного участка №10 г. Старый Оскол Белгородской области по заявлению Истца о взыскании задолженности за инженерные сети в соответствии с Договором по оплате очередных платежей за период с 2013г. по 2016г. в размере 36 000 руб. 

В настоящее время задолженность не погашена.

04 сентября 2017 года истек срок последнего платежа.

В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1. ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

При сумме задолженности 9 000 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами составляют за период с 05.09.2017 г. по 24.05.2018 г. 508,50 руб.

В соответствии с п. 5.6. Договора за нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям ответчик уплачивает истцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1 Договора и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2. Договора.

В соответствии с п. 4.1. Договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 250000 руб.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 250000 - 50000 = 200 000 рублей.

Согласно п. 5.5 Договора ответчик обязан уплатить проценты на ставшуюся часть цены участка в размере учётной ставки банковского процента на момент предъявления требований со дня подписания Договора до момента оплаты оставшейся части цены Участка, которые составляют согласно расчету истца и который не опровергнут ответчиком 218 989 руб. 44 коп.

Поскольку подлежащие уплате штраф и проценты явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, суд считает возможным уменьшить их и взыскать с ответчика штраф в сумме 100000 руб. и проценты в соответствии с п. 5.5 Договора в сумме 150000 руб.

Как указано в п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

В п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в статье 278 ГК РФ содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При применении настоящей нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно статье 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На основании ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

АО «БИК» является первоначальным залогодержателем земельного участка с кадастровым №№ и местоположением: 

<

адрес>.

12 сентября 2012 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Согласно отчету № 16/Н-18 от 24 апреля 2018г. по состоянию на 18 апреля 2018года оценщика ИП ФИО3, рыночная стоимость данного земельного участка составляет 504 000 руб., а рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в виде фундамента, расположенного на земельном участке составляет 168 000 руб., 80 % от которых составит соответственно 403200 руб. и 134400 руб.

В силу ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Иной оценки указанного недвижимого имущества ответчиком не предоставлено. 

Расходы истца по оплате услуг оценщика в сумме 5500 руб. подтверждены платежным поручением № 463 от 10.05.2018 г. и в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца, пропорционально размеру удовлетворенных требований (82,33%), подлежат взысканию с ответчика понесенные расходы по оплате госпошлины в сумме 16509,40 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 оставшуюся часть стоимости земельного участка в размере 528000 руб., штраф в сумме 100000 руб., задолженность за инженерные сети в сумме 9000 руб., проценты в сумме 150000 руб. и 508,50 руб., расходы по оценке в сумме 5500 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 16509,40 руб. 

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок с кадастровым № № и местоположением: 

<

адрес> и расположенного на нем объекта незавершенного строительства в виде фундамента.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги. Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации: земельный участок - 403200 руб. и объект незавершенного строительства – 134400 руб. 

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - Белгородский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Мазурин С.В.

Решение в окончательной форме принято 30 июля 2018 г.