Дело №3а-303/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир 15 июня 2018 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кирюшиной О.А. 

при секретаре Шаховой А.Н.,

с участием представителя ООО "Владимир-Газэнерго" генерального директора ФИО1, представителя администрации города Владимир по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Владимир-Газэнергосеть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – ООО) «Владимир-Газэнергосеть» в лице генерального директора ФИО1 обратилось во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований указано, что ООО «Владимир-Газэнергосеть» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10000 кв.м, расположенного по адресу: **** с кадастровой стоимостью 18 117 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Отчетом об оценке ООО Аналитический Центр «Региональная оценочная компания» № 83/11/207-ЗУ от 12 декабря 2017 года определена рыночная стоимость данного земельного участка в размере 10 160 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 140 от 18 января 2018 года заявление ООО «Владимир-Газэнергосеть» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости было отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 10 160 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

В ходе рассмотрения настоящего дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «****» № 120/2018 от 21 мая 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 12 136 000,00 рублей. Кроме того, согласно экспертному заключению отчет ООО **** № 83/11/2017-ЗУ от 12 декабря 2017 года об оценке рыночной стоимости не в полной мере соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, что повлияло на определение оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Владимир-Газэнергосеть» генеральный директор ФИО1 поддержал заявленные требования по изложенным выше основаниям.

Представитель административного ответчика администрации города Владимир по доверенности ФИО2 полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению, указав, что экспертное заключение ООО «****» № 120/2018 от 21 мая 2018 года является ненадлежащим доказательством, и не подтверждает с достоверностью определенный ими размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, поскольку в нарушение пункта 20 ФСО № 7 рыночная стоимость спорного объекта оценки была определена экспертом в соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором содержаться в ЕГРН, без учета его фактического использования, а также с использованием объектов-аналогов, относящихся не к одному сегменту с оцениваемым объектом. Кроме того указывает, что в скриншотах объявлений объектов-аналогов № 2 и № 3 в датах предложений не указан год. В связи с чем для определения рыночной стоимости спорного земельного участка ходатайствовала о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы экспертам ООО «****» или ООО «****». Данное ходатайство оставлено судом без удовлетворения.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, представило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, также указав, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, правильность заключения экспертов ООО «****», его форму и содержание, а также размер определенной экспертами рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о мете и времени судебного заседания, своего представителя для участия в судебном заседании не направило. Раннее в письменном отзыве указало, что право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривает, возражений относительно заключения экспертов ООО «****», а также размер определенной экспертами рыночной стоимости спорного земельного участка не имеет. 

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся представителей ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьёй срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Владимир-Газэнергсеть» является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10000 +/-35 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственной базы (т.1 л.д.9-15). 

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 01 марта 1993 года (т.1 л.д.8). 

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации города Владимира от 29 ноября 2016 года № 3742 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Владимир» в размере 18 117 000,00 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 года (т.1 л.д.16, 169-170).

19 декабря 2017 года ООО «Владимир-Газэнергосеть», полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика земельного налога, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 25 июля 2012 года № Р/322 во Владимирской области при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Решением названной Комиссии от 18 января 2018 года № 140 данное заявление отклонено (т.1 л.д. 17-19).

26 марта 2018 года ООО «Владимир-Газэнергосеть» обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д.1-3).

Поскольку размер земельного налога, уплачиваемого ООО «Владимир-Газэнергосеть» за земельный участок с кадастровым номером ****, исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате налоговых платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении его кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью. 

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчет, составленный ООО ****» № 83/11/2017-ЗУ от 12 декабря 2017 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 10 160 000,00 рублей (т.1 л.д.20-138, 148).

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.190-198). 

Согласно заключению эксперта ООО «****» **** №120/2018 от 21 мая 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 12 136 000,00 рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключение экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: на страницах 38, 42-46 отчета не представляется возможным проверить ссылки, в связи с чем, подтвердить отсутствие информации после даты оценки; на странице 58 отчета используется мнение специалистов о характеристиках объектов-аналогов, которое не представляется возможным проверить и подтвердить дату его подготовки; на страницах 42-46 отчета не представляется возможным проверить ссылки, в связи с чем, подтвердить влияние факторов на стоимость объекта оценки; в отчете указано, что специалисты и организации к проведению оценки и подготовке отчета не привлекались (страница 6 Отчета), хотя мнение специалистов приводится на страницах 79-85, 39, 46, 59-60 отчета; экспертное мнение приводится на страницах 79-85 отчета и используется при применении корректировки на дату реализации на странице 59 отчета, на местоположение на странице 60 отчета, а также на страницах 39, 46 отчета без анализа на соответствие рыночным данным; в соответствии с информацией на странице 76 отчета используется объект-аналог №1 с разрешенным использованием объекты оптово-розничной торговли, что не относится к сегменту рынка объекта оценки, при этом корректировка не применяется; на страницах 79-85 отчета приводится мнение экспертов, используемое при применении корректировки на дату реализации и местоположение на страницах 59-60 отчета; информация об объектах-аналогах на страницах 76-78 отчета недостаточна для применения корректировки на инженерные коммуникации (т.2 л.д.2-124). 

Указанные выводы экспертов согласуются с решением Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области № 140 от 18 января 2018 года, постановленного по результатам рассмотрения заявления ООО «Владимир-Газэнергосеть» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, из которого следует, что отчет ООО **** № 83/11/2017-ЗУ от 12 декабря 2017 года, в нарушение требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование, а именно: в отчете отсутствуют сведения о наличии коммуникаций у объектов-аналогов (страницы 76-78 отчета), при этом при расчете рыночной стоимости оценщик применяет корректировки на их наличие в размере 0,983 и 0,8555. Объяснений об использовании различных корректировок при одинаковых характеристиках аналогов не приводится. В связи с чем, по мнению Комиссии, Отчет не может расцениваться как достоверный документ, содержащий достоверное определение рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****.

Данное решение Комиссией принято с участием главного специалиста-эксперта отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Владимирской области.

С учетом изложенного суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить достоверность исходной информации, рыночной стоимости объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО **** результатов. В связи с изложенным, представленный административным истцом отчет, составленный ООО **** № 83/11/2017-ЗУ от 12 декабря 2017 года, суд не принимает в качестве допустимого доказательства по данному делу.

Проанализировав и оценив заключение эксперта ООО «****» № 120/2018 от 21 мая 2018 года в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему. 

Экспертное заключение № 120/2018 от 21 мая 2018 года подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудником общества с ограниченной ответственностью «****» **** имеющей соответствующее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 57 от 29 марта 2018 года, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение экспертов № 120/2018 от 21 мая 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы представителя административного ответчика администрации города Владимир о необходимости определения рыночной стоимости объекта оценки с учетом требований пункта 20 ФСО № 7, то есть с учетом его фактического использования, не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11, пунктом 10 ФСО № 7 на оценщика возложена обязанность по определению сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования (пункт 12).

Под наиболее эффективным использованием согласно пункту 13 ФСО № 7 понимается такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое фактически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Анализируя указанные нормы, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего использования.

Экспертом в разделе 11.1.7 заключения № 12082018 от 21.05.2018 года проведен подробный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования спорного земельного участка, по результатам которого сделан вывод о том, что наиболее эффективным использование земельного участка с кадастровым номером **** является его использование в соответствии с разрешенным использование – содержание производственной базы. Данный вывод суд находит правильным.

Кроме того предметом оспаривания является кадастровая стоимость, установленная исходя из вида разрешенного использования земельного участка, указанного в Едином государственном реестре недвижимости – содержание производственной базы. Не представляется возможным и определение экспертом фактического использования земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, то есть на прошедшую дату. Экспертный осмотр объекта оценки производился 16 мая 2018 года. 

Доводы представителя административного ответчика администрации города Владимир о некорректном подборе экспертом земельных участков для анализа были мотивированно опровергнуто экспертом, с мнением которого соглашается суд. Приведенная экспертом классификация объекта оценки с отнесением его к сегменту рынка – земли под индустриальную застройку соответствует его виду разрешенного использования, указанному в Едином государственном реестре недвижимости содержание производственной базы. 

Использованные экспертом сведения и информация, в том числе по датам предложений к продаже объектов-аналогов № 2 и № 3 в скриншотах объявлений, являются подтвержденными по имеющимся ссылкам (т. 2 л.д. 78). 

Утверждения представителя административного истца о том, что располагающейся на спорном земельном участке объект недвижимости является газовой автозаправочной станцией, относящейся к объекту торговли, основаны на предположениях, какими-либо доказательствами не подтверждены.

Как следует из выписки из ЕГРН на спорном земельном участке располагается нежилое здание автомобильная газозаправочная станция на 600 заправок площадью 74, 1 кв.м. Дата постановки на кадастровый учет указанного объекта недвижимости – 17 ноября 2011 года.

Из объяснений представителя административного истца ООО «Владимир-Газэнергосеть» следует, что указанное здание является газонаполнительным пунктом на 600 газовых баллонов, что является основным видом деятельности общества и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 августа 2007 года 33АК №300774, а не АГС для заправки 600 автомобилей.

Разрешение вопроса о фактическом использовании данного объекта капитального строительства и возможности его использования как АГС находится за рамками предмета спора, является сложным, требующим специальных познаний и не входит в компетенцию данного эксперта.

Допрошенная в судебном заседании 15 июня 2018 года эксперт **** на возникшие у участников процесса вопросы и неясности по данному заключению, а также на доводы административного ответчика, изложенные в его письменном ходатайстве, дала подробные и мотивированные ответы, в том числе в письменном виде, не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № 120/2018 от 21 мая 2018 года. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

С учетом изложенного суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку экспертное заключение № 120/2018 от 21 мая 2018 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, иными участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение не оспаривалось, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:014017:26 по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административного истца. 

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта ООО «****» № 120/2018 от 21 мая 2018 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10000 +/-35 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственной базы, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 12 136 000,00 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (статья 24.20 указанного Федерального закона). 

С учетом изложенного датой подачи заявления ООО «Владимир-Газэнергосеть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать ****, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Владимир-Газэнергосеть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 10000 +/-35 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – содержание производственной базы, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 12 136 000 (двенадцать миллионов сто тридцать шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Считать датой подачи административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Владимир-Газэнергосеть» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 19 декабря 2017 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда О.А. Кирюшина

Мотивированное решение изготовлено 19 июня 2018 года.